■ 부동산중개업자의 중개의뢰인에 대한 손해배상 책임

[운영자]

■ 부동산중개업자의 중개의뢰인에 대한 손해배상 책임

부동산의 중개의뢰인과 중개업자와의 법률관계는 민법상의 위임계약관계로, 민법 제681조는 ‘수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임 사무를 처리하여야 한다.’, 공인중개사법 제29조 제1항은 ‘개업공인중개사 등은 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다’, 같은 법 제25조 제1항은 ‘개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다’고 규정하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개 업무를 처리하여야 할 의무가 있습니다.

한편 공인중개사법 제30조는 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하도록 하고 있습니다. 다만, 중개의뢰인에게도 중개업자의 중개행위에만 전적으로 의존할 것이 아니라 스스로 토지의 권리관계 등을 확인할 주의의무가 있다 할 것이므로, 이를 게을리 한 과실이 있을 경우 과실상계사유로서 참작될 수 있을 것입니다.

공인중개사가 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현한 매수인에 대하여 계약갱신을 요구할 수 있는 임차인이 있다는 사실을 제대로 설명하지 않아 결국 매수인이 손해를 입은 경우, 매수인이 입은 손해를 배상할 의무가 있다는 판결이 있어 이를 소개하고자 합니다.

매수인 A는 요양병원을 운영하기 위해 2018월 3월 5층짜리 건물에 대하여 매도인 B와 매매계약을 체결하고 계약금을 지불하였습니다. 당시 건물 지하에는 임차인 C 부부가 2017년부터 임차하고 있었습니다. 임차인 C 부부가 2년의 임차기간이 끝나기 전에 계약갱신을 요구하면 계약기간이 연장되는 상황이었습니다. 그러나 공인중개사 D는 이런 점을 매수인 A에게 설명하지 않았고, 매수인 A는 임차인 C에게 퇴거를 요청하면서 권리금 명목으로 1억 5,000만원을 주었습니다. 이에 매수인 A는 "공인중개사가 계약갱신요구에 관한 설명을 소홀히 했다"며 공인중개사 D와 공인중개협회를 상대로 손해배상소송을 제기하였습니다.

법원은 “매수인이 특별히 요양병원 설립이라는 매매 목적을 언급하며 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현 했으므로 공인중개사는 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 중개대상물확인설명서에 적어야 했는데도 이를 소홀히 했으므로 매수인이 입은 손해를 배상할 의무가 있다”, 다만 “개인의 설명에만 의지해 명도 관련 법률관계를 직접 확인하지 않은 매수인에게도 과실이 있으므로 손해배상액은 제한된다”며 원고 일부승소판결을 하였습니다.

중개업자는 거래당사자 사이의 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선을 업으로 삼고 있어 고도의 직업적인 주의의무를 부담하고 있습니다. 또한 중개업자에게 중개를 의뢰하여 매매 등의 계약을 체결하는 일반인으로서는 중개업자가 전문적인 지식과 경험을 가진 것으로 신뢰하고 그의 개입에 의한 거래조건의 지시, 설명에 과오가 없을 것이라고 믿고 거래하는 것이 일반적이라는 점에서 중개업자의 주의의무 위반은 엄격하게 판단해야할 것입니다.

따라서 이 사건과 같이 중개업자가 매매의 중요사항에 대한 설명의무를 하지 않아서 매수인이 손해를 입은 경우에는 중개업자 및 나아가 공인중개사협회를 상대로 그 손해배상을 청구할 수 있으나, 계약당사자인 매수인도 직접 확인하지 않은 과실이 인정되어 손해배상액이 제한된다는 점을 참고하여야 할 것입니다.

※ 참조

■ 민법 제681조(수임인의 선관의무) 

수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다.

■ 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) 

①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. [개정 2011.4.12 제10580호(부동산등기법), 2013.7.17 제11943호(측량·수로조사 및 지적에 관한 법률), 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
1. 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
②개업공인중개사는 제1항에 따른 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. [개정 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인·설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인·설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 "공인전자문서센터"라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2014.1.28, 2018.8.14, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
④제3항에 따른 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. [개정 2009.4.1, 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]

■ 공인중개사법 제29조(개업공인중개사등의 기본윤리) 

①개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다. [개정 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
②개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다. 개업공인중개사등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다. [개정 2014.1.28] [[시행일 2014.7.29]]
[본조제목개정 2014.1.28] [[시행일 2014.7.29]]

■ 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장) 

①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. [개정 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
②개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. [개정 2014.1.28] [[시행일 2014.7.29]]
③개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. [개정 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
④제3항에 따라 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다. [개정 2014.1.28, 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]
⑤개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. [개정 2014.1.28] [[시행일 2014.7.29]]
1. 보장금액
2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지
3. 보장기간

■ 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. [개정 2018.10.16]
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8]
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009.1.30]