경험담 [상가 임장] 광교 상가 패찰기

[한마당]

원문 : http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/5279

[★ 입찰기 ★] [2014-57371]광교 상가 패찰기 |▒ 우리들의 경험담

반달(행크2기)|등급변경▼|조회 1480|추천 1|2016.05.08. 02:36http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/5279 

안녕하세요?  반달 이라고 합니다^^

얼마 전 상가반 5기 종강무렵  패찰한  경험담입니다.

상가반 조원분들과 함께 임장을 다녀오기도 했고,

또 같이 가지 못했지만 이 건에 대해 궁금해하신 분들이 계셔서 패찰의 아쉬움과는 별개로 저도 정리 차원에서 글을 작성해 봅니다.

족장님께서 괜찮을 것 같다고 언급해 주신 물건이기도 했기에 ..

우리 상가반 5기 동기들은 부족하나마 제 글을 참고해 대리임장하시기 바라는 마음입니다 ㅎㅎ

 해당 물건은 광교에 있는 '티타워'라는 오피스텔 건물 5층(교육연구시설)으로서,

 전용면적 18평, 12평짜기 두개 호실이 하나의 물건으로 나온 경우였습니다.

그러나 정보지 설명상 두개 호실을 포함한 5층 전체를 하나로 터서  '광교힘수학학원'이 2013.2.1일부터 보증금 500만원에 이용하고 있다고 하네요. 월 차임은 밝혀져 있지 않았습니다.

사실 여기까지만 보면 그닥 특별할 것이 없어보이기도 하는데요..

한 층 전체를 다 터서 사용중인 물건이 종종 나오는 것 같기도 하고

또 전세권이 고작 500만원이라고 하니 차임도 그렇게 클거라 기대가 되지는 않았습니다.

그러나 임장을 가기로 결정한 이유는

무엇보다도 '광교'이기 때문이고!

 사진상으로 보았을 때 5층임에도 번듯하니 '잘생긴 상가'처럼 보였고!!

또 위치도 신분당선 상현역 4번출구 바로 앞으로 끝내주는 위치였기 때문입니다!!!

광교라는 곳에 대해서는 풍문으로만 무성하게 들었지, 가본 적은 없었는데요.

마침 궁금하던 차이기도 해서 꼭 한번 가보고 싶어졌지요.

상가반 6기 같은 조원인 플랜맨님과 미니미니로기로기님과 만나서 함께 가기로 한 전날 밤,

광교신도시의 상권이 어떻게 형성되는지 궁금해 조금 찾아보았습니다.

광교신도시의 상권은  위 지도에 표시해둔 것처럼, 현재 지하철역을 중심으로 크게 구분되는데요,

상현역과 광교중앙역 인근 상권이 현재까지는 가장 큰 상권입니다.

대략적으로 상권의 특성을 살펴봅니다.

1) 상현역 상권

 신도시 최초 입주시부터 처음으로 형성된 상권이고, 그래서 현재까지는 가장 안정적인 상권입니다.

 새빛초/상현중/상현고와 배후세대로 4000여 세대 이상을 끼고 있어 낮에도 유동인구가 꽤 많고 상점마다 사람들이 많이 들어차 있는 모습이었습니다. 현재 대로 전면부는 대형학원, 병원 등이 주로 많고 후면부로 먹자골목이 형성되어 있는듯했습니다.

 이 곳은 현재는 안정적인 상권이지만 향후 중앙역쪽으로 상권의 중심이 이동되면 다소 침체를 겪을 위기도 있다고 합니다.

 반면,  이쪽에서 기대하는 이슈는 2019년 3월로 예정된 수원지법/고등검찰청의 이전인데요,

 일정이 조금 늦어질 수는 있겠으나 일단 사안 자체는 확정된 상태입니다.

상현역쪽 부동산들은 하나같이..

법원이 들어오면 직원 출퇴근시 상현역을 반드시 거쳐가야 하기 때문에 상현역 상권은 안정적이라고 이야기하는 편이었습니다. 법원 관련 필요 사무실 수요(법무사/변호사사무실 등등)가 많을 것이므로, 상현역에서 만약 학원이나 병원 등이 다른 곳으로 빠져나간다 해도 법원 관련 사무실에 임대를 줄 수 있을 것이라는 주장도 했고요.

그런데 사실 법원 예정지 앞쪽에 가보면 아직 황량하긴 하지만 상업시설이 많이 들어와 있고, 앞으로도 들어올 예정이어서 변호사사무실 등이 상현역까지 들어차기는 좀 무리가 있지 않나? 싶은 생각이 들었어요. 하지만 신분당선 초역세권이고, 이미 탄탄한 배후 세대가 있기 때문에 상현역 상권이 현재보다 크게 나빠질 것 같아 보이지는 않는다는 게 개인적인 결론이었습니다.

위 사진이 상현역 인근 대형 건물들을 대략적으로 잘 도식화한 것 같아 가져왔는데요,

우측 하단에 광교리치안이 현재 분양중이었고,

이 건물이 분양완료되면 상현역 인근에는 더이상 대형 상가건물의 분양은 없다고 합니다.

이제 분양도 끝나고, 어느 정도 안정화되는 시점일 것 같은데 향후 이곳이 어떤 식으로 변화할지 관심을 갖고 지켜볼 수 있을 것 같습니다.

2) 중앙역 상권

가장 굵직한 이슈, 남경필지사가 동분서주하고 있다는 경기도청 신청사 이전이 예정된 지역입니다.

이 곳 또한 신청사 이전 자체는 확정되었고, 세부적인 내용에 대한 조율이 진행중이라고 합니다.

또한 대형쇼핑몰(롯데아울렛)이 들어서 있는 중심상업지역이고,

아무래도 향후에 광교의 중심적인 상권이 되겠지요.

하지만 현재까지는 야심차게 들어온 월드스퀘어, 아비뉴프랑 등 여러 대형 상가에 파리만 날리고 있다고 합니다.

시간이 필요하겠지만, 광교의 중심상가인 것만은 확실한듯 해보였습니다~

중앙역 상권에는 흥미로운 게 하나 있었는데, 바로 '광교 에듀타운'이었습니다.

얼마 전 영통에 나온 상가를 임장갔을 때, 그 지역에 사는 분께서 요즘에는 광교 에듀타운이 뜨고 있어서 수원 영통에서도 에듀타운으로 학원을 다닌다고 하시더라구요. 그 때는 솔직히 광교가 어떤지 몰랐기에 그 말이 실감이 안나고 너무 멀리까지 가는 것 아닌가? 생각했는데, 직접 광교에 와보니 그분 말씀이 이해가 되었습니다.

이건 뭐.. 그냥 미니 대치동 느낌?

(에듀타운 사진을 제대로 못찍어 로드뷰 사진으로 대체합니다) 

현재 시점에서 광교 상권을 개략적으로 둘러본 느낌을 마무리하자면,

전반적으로 광교는 신도시답게 아파트 건설+입주+상가분양+상가입주 등등이 현재 시점까지도 동시에 맞물려 있어

딱 자리잡은 상권을 논하기에는 아직 무리가 있겠지만,

2016년 1월 30일 신분당선이 개통되면서 어느 정도 상권마다 휑한 느낌은 많이 가신 것 같은 느낌이었습니다.

실제로 거리뷰상에서 확인해보면 짧은 기간 동안 상가들이 건축되고 채워지는 게 재미있었어요.

물건지 중심 거리뷰의 변화입니다.

2011년 10월

가운데가 이번 물건이 나온 티타워입니다.

2013년 5월

빨간 표시된 건물이 물건지 건물인데요, 힘수학과 아발론 플랜카드가 보이지요?

학원명은 변화가 있지만 최초분양시부터 영어+수학 프랜차이즈 학원이 입점해 있었던 것을 알 수 있습니다.

2014년 6월

지하철역 공사가 한창입니다.

위 사진에서 아발론+힘수학 플랜카드가 붙어 있었는데, 리케이온+힘수학으로 자리잡았네요.

임장 당일,

플랜맨님, 미니로기님과 만나 일단 스벅에서 라떼 한잔씩을 때린 후..

바쁜 미니님은 아쉽게도 먼저 가시고~ 플랜맨님과 현장을 많이 돌아보게 되었습니다.

상현역 주변 대략적인 분위기 먼저 보실까요?

최근 분양을 마친 한 동과, 현재 분양중인 한동을 제외하면

공실은 몇 개 있지만 전반적으로 알차게 상가들이 들어선 느낌입니다.

물건지인 티타워로 돌아와서..

앞서 정보지 현황과 로드뷰 사진에서 보신 바와 같이

이 물건은 5층 상가 중 일부(4개 호실 중 2개 호실)인데, 현황상 층 전체를 통으로 터서 사용중인 물건이었습니다.

임차인은 정보지에는 힘수학으로 나와있었지만, 현재 검색해보니 김샘수학으로 변경된 상태였구요.

 낙찰 전에 알아볼 최우선과제는

'낙찰 후 김샘수학과 재계약이 가능할지?' 여부였습니다.

결론부터 말씀드리면,

저는 문서상&이용현황상 재계약을 90%정도는 염두에 두고 입찰을 계획했습니다.

우선 서류상으로..

등기부등본상 힘수학의 임대차계약을 2016년초부터 김샘수학이 승계했고,

전 임차인이 설정한 2018년 1월까지의 전세권도 김샘수학에서 승계했더라구요.

5층 중 경매물건 이외의 2개 호실의 등기부를 떼어 보니 각기 다른 소유자와 같은 내용의 계약 승계가 이루어졌고,

각 전세금 3천,4천만원에 대한 전세권 설정도 되어 있었습니다.

이런 상황에서 낙찰 후 2개 호실을 뿐만 아니라 4개 호실 전체를 빼서 다른 곳과 재계약하는 게 무척 번거롭겠다는 생각이 들었고, 올초에 새로운 간판을 걸고 프랜차이즈 학원을 시작한 마당에 낙찰 후 이전할 가능성은 높을 것 같지 않았습니다.

다음은 이용현황상으로..

사실 저는 서류 뿐만 아니라 정보지를 봤을 때도 재계약이 가능하길 바랬고, 또 좋은 조건에 가능하기를 기대하는 마음이었습니다.

왜일까요??

바로... 이 사진 때문이었습니다.

추정컨대 저 반짝반짝한 프론트데스크의 좌측 1/3 부분 정도와..

왼쪽 유리 파티션을 한 구역쪽이 이번 물건에 나온 호실인 것으로 보였습니다.

블링블링한 대리석 바닥과 천정 조명을 보고 있자니 오버랩되는 것이 있었지요.

상가반 강의 들을 때 보았던.. 크하하하님이 받으신 토즈 독서실의 고급진 인테리어요 크하하하!!

이정도 시설을 한 임차인이라면 역시나 쉽게 나갈 수 없으리라는 기대를 갖고 현장으로 향했습니다.

그런데 실제 현장을 방문해 보니, 상상 이상입니다!

엘리베이터에서 내리자마자 복도나 현관문 없이 바~로 저 카운터 아가씨와 눈이 마주치는 구조인데요,

예상못하고 있다가 눈이 마주치는 바람에.. '여기 임대료 얼마에요?' 돌직구 날렸다가 민망하게 후퇴하기는 했습니다만

아~ 정말 인테리어는 직접 방문하면 큰 감동을 주는 수준이었습니다.

이어서 관리실에 가서 여쭤보니,

관리비도 매우 저렴한 수준이고, 주인의식 투철하신 관리실장님께서 건물을 참 정성들여 관리하시는 것 같아 좋았습니다.

그리고 한가지 더~ 중요한 정보를 주시네요.

'5층 수학이랑~ 3.4층 리케이온이랑~ 같이 하는거야~

같은 소유자는 아닌지 몰라도~ 같은 그룹에서 하는 거지..

애들 엄~청 많어~ 오후되면 여기 애들이 바글바글해~

큰 버스가 4대인가 다니고 유명한 곳이라고~'

아저씨의 멘트에 일단 흡족한 마음으로 다음 단계 시세조사에 돌입합니다.

플랜맨님과 함께 인근 부동산을 투어해 임대와 매매 시세를 조사했고, 집에 와서 전화도 많이 돌렸습니다 ㅎㅎ

* 빨간 네모들이 조사한 상가들입니다.

   행크2기에서 공유하는 지도에 시세를 표시했는데 한꺼번에 시세가 보이게 나오지가 않네요~ 

인근에 비슷한 크기의 공실이 몇 개 있기는 했지만 우려할 수준은 아니었고,

임대료는 3000-150~200선에 형성되어 있는 것으로 파악되었습니다.

제 경우 시세보다 조금 높은 수준의 재계약을 추진하는 게 1차적인 플랜이고,

재계약이 성사되지 않는 최악의 경우를 대비해 절대 손해보지 않을 수준으로 계산을 맞춰 보니 조사한 임대료 수준에서도 입찰은 가능하다는 결론이 나왔습니다.

다만, 한 가지 좀 찜찜한 부분이 있어 저는 며칠 후 다시 광교로 향하였습니다.

이번엔 상현이 아닌 에듀타운으로요.

에듀타운에 간 이유는.. 아무래도 '현재 상현역에 자리잡은 학원들이 향후에는 에듀타운쪽으로 이전하지 않을까?' 하는 의문 때문이었습니다.

대세가 에듀타운이고 조만간 그쪽으로 이전해야 한다면,  임차인이 이번 일을 계기로 확~ 이곳을 떠서 에듀타운으로 갈 수도 있을 것 같아서요.

사실 제가 학원 운영자라면 상현이 아니라 에듀타운에 자리를 선점하고 싶은 생각이 들기도 했더랬습니다.

임장 결과 에듀타운은 같은 평수로 비교하면 상현보다 임대료가 50만원 정도 비싸게 형성되어 있었습니다.

그런데 부동산 두어 군데를 상담하면서 저의 우려는 다소 해소되었는데요,

단순히 임대료가 더 비싸서 못옮길거라는 문제가 아니고,

에듀타운에는 대형평수의 학원이 들어올 자리가 아예 없었기 때문입니다.

물건지 임차인의 경우 수학+영어 3층이 한꺼번에 움직여야 하기 때문에 에듀타운에서는 마땅히 자리를 찾기가 어려울 것 같아 보였습니다.

실제로 이미 통으로 쓸 수 있는 곳들은 대형 프랜차이즈가 선점해서 왠만해선 빼지 않을 계획이고, 작은 사이즈 20~30평대 매물만 몇 개씩 나와 있음을 확인할 수 있었지요.

큰 학원이 들어오고 싶은데 하도 자리가 없어서, JEET 라는 유명한 수학 학원(?)은 기다리던 끝에 아예 통건물을 임대받아서 들어왔다고 하네요~

앗~ 그리고 에듀타운에서 나오는 길에 김샘수학 버스를 보았는데요~!!!

일반 큰 학원버스가 아니고.. 고속도로 여행갈 때 대절해서 타는 점보 버스에 김샘수학/리케이온 이렇게 해서 역시나 반짝반짝하게 차를 꾸며놨더라구요~ 거기서 또 불안했던 마음을 한단계 살짝 내려놓아 보았습니다..

에듀타운 임장을 끝으로 나름 이 물건에 대해 확신을 갖게 되고..

대출/임대수익/매도수익 등등 숫자를 굴려 입찰가를 산정하고..

며칠 간 마음이 무척 들뜬 채로 이 물건의 입찰일을 기다렸습니다.

사실 '광교신도시에 내 상가가 있다' 는 생각 만으로도 너무나 행복해서 ㅋㅋㅋ

무조건 받고 싶은 마음이 마구마구 솟아났지만..

우리 족장님과 팔콘님의 만류에 적정 수익을 계산하여 감당할 수 한도 내에서 신건에서 최대한으로 써내자! 했지요.

결국은?

180만원 정도의 근소한 차이로 2등으로..  패찰하였습니다.

입찰 당일 아쉬운 마음에.. 낙찰자를 기다려 물어보았죠.

'이 물건.. 어떻게 처리하실 생각이세요? 임대료는 얼마나 생각하세요? '

' 이 아줌마 뭐지?'

경계하는 눈빛으로 '제가 쓸거에요~' 하게 톡 쏘아주시는 낙찰자님..

계속 불쌍한 눈빛으로 이것저것 물어보니.. 점점 경계를 푸시고 이것저것 얘기해 주시더라구요.

상가투자 많이 하시는 분이셨어요.

이야기 나누다보니 나보다 패찰을 훨씬 많이 하신 끝에 지금의 실력을 얻으셨을 거라 생각이 들어

패찰하고 억울한 마음이 거의 다 가셨습니다~

혹시 낙찰자님께서 행크 회원이셔서 이 글을 보신다면.. 다시 한번 축하드립니다 으흑 ㅋ.

이제 긴긴 저의 패찰기를 마무리해야겠네요..

긴긴 글 읽어주셔서 감사드립니다..

저도 쓰다보니 너무 길어져서.. 새벽 2시 반이 넘은 현재 멍때리며 글을 마무리하게 되었네요^^

이렇게 별 것 아니지만 글을 올리는 이유는..

혹시라도 이런 글에서도 정보를 얻는 분이 계시다면 도움을 드리고 싶은 마음도 있고,

혹시라도 제가 잘못한 부분이 있다면..

눈밝은 고수님들이 가감없이 지적과 가르침을 주셨으면 하는 마음도 있어서입니다.

내일이면 긴긴 연휴도 끝나니.. 다음주부터는 힘내서 다음에는 낙찰기 들고 오겠습니다!

[자부세월]

초보자한테 처음부터 끝까지 같이 입찰을한듯 생생하고알찬 패찰기 잘 읽었습니다! 아쉬운 패찰기를 이후로 다음엔 생생한 낙찰기 기대하겠습니다!

[행복으로가는길(행길)]

베스트글은 읽는 재미가 있습니다.
광교에대해서 아 이런곳이구나를 알게되네요^^

[페코짱]

이렇게 준비를 잘하셨는데 패찰이라니 아쉽네요...
다음번엔 좋은 결과얻으실겁니다..

[현현파파]

상심이 크셨겠습니다. 많은 준비를 하셨었는데..... 다음에 좋은 결과가 있기를 바랍니다, ^^

[왕딸기]

생생한 후기 감사합니다.. 언제가 제게도 올 미래지만 신기합니다.. 선배님들의 경험담이 자극이 많이 됩니다.. 감사합니다

[행복찿기]

좋은 패찰 이야기 도움이 되었습니다. 다음에는 잘 되실것을 바랍니다.

[반석오너]

현장에서 브리핑 해주시는 것처럼 실감나네요.
패찰기이지만 저에게 많은 공부가 됩니다. 감사합니다.
다음에는 더 좋은 물건으로 ^^ 낙찰 받으시길 바래요.~

[부자되는세상]

1년전 글이지만 반달님의 내공을 엿볼 수 있었던 상세한 후기였던 것 같습니다 감사합니다!^^

[경매왕초보]

음... 많이 배우고 갑니다. 저도 저렇게 열심히 물어보고 다닐수 있을런지...ㅠ

[sjnkim]

좋은 경험 하셨내요 다음에는 성공 하실꺼요!

[메이데이]

아쉬움이 많이 남으셨겠어요
정말 노력하신게 글에서도 느껴집니다
더 좋은 기회가 있으실꺼라 믿어의심치 않습니다
힘내세요~

[세라미스]

이런 치밀한 후기를자세히 보다보니 오히려 배우는게 정말 배우는게 많네요. 고맙습니다.

[용기♪]

상가 임장은 이렇게 하는거구나..라는 생각이 들정도로 많이 배우고 갑니다. ^^
꼼꼼하게 조사하신만큼 다음에는 꼭!!더 좋은 수익물건 만나실것같습니다~!!
감사합니다.

[부츠]

아는 동네라 더 빠져들어 읽었네요.

[메모LEE]

상가 경매 임장하는 방법...잘 읽었습니다. 대단하시네요

[건행]

광교 주민으로서 너무 재미있게 읽었습니다.
정말 생생한 후기였습니다.

[여비88]

광교에 대해 공부하고 있었는데 그 유명한 광교 학원가에 대해 상세하게 알게되었습니다.
반달님 좋은 글 정말 감사합니다 ^^!

[beautifullife]

180만원 차이면 넘넘 아프네요.. ㅠㅠ

[템페스트(대전초급 2기)]

아,,,안타까워요ㅜㅜ 광교에 상가 하나있으면 정말 든든하실텐데요 ㅠㅠ고생하셨습니다!!

[초단위 캐쉬플로]

엄청 꼼꼼하게 조사하셨는데 많이 아쉬우실듯 합니다ㅜㅜ 알찬 내용 잘읽고 갑니다!

[SooY]

별거 아닌글이 아닌데요 ㅎㅎ 감사합니다.
엄청엄청 꼼꼼하게 상가 임장 다녀오셨네요 !

[키쿠이]

임장을같이 다녀온 기분입니다
생생한후기 감사합니다

[구연]

세세한 경험담 잘 읽었습니다. 많이 배우고 갑니다.

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다. 잘 읽고 갑니다.

[최해]

180만원.. 너무 아쉽네요 ㅠㅠㅠ 경험담 공유해주셔서 감사합니다 :-) 많은도움이 되었습니다.

[복주파]

공들여 임장했던 물건이셨을텐데 제가 다 안타깝네요..다음에는 더 좋은 물건을 떡값 180만원으로 낙찰받으실 겁니다!