하락장에서 주택 언제 매수해야할까? 투자전략 및 유의점

[미아동힘찬맘]

작년 23년도와 같은 부동산 하락장에서 무주택자 분들은 언제 매수를 해야할지 고민하는 분들이 많을 텐데요.

타이밍을 완벽하게 맞춰서 싼 가격에 매수할 수는 없겠지만 적어도

이런 지표들을 보면 나쁘지 않은 가격과 나쁘지 않은 시기에 매수할 수 있다고 해요.

앞으로 전월세 가격 흐름을 보려면 어떤 지표를 봐야할지,

하락장에서 어떻게 투자전략을 세워야할지에 대해 강승우 작가님의 인사이트를 살펴보도록 하겠습니다!

상관계수가 ±0.5이상이면 통계학적으로 유의미한 상관관계가 있다고 하는데요.

서울 아파트의 전세가와 입주물량의 상관계수는 -0.25로 애매한 음의 상관관계인 반면 서울 아파트의 전세가와 수도권 아파트 입주물량의 상관계수는 -0.63으로 유의미한 음의 상관관계가 있다고 해요.

쉽게 말해 수도권 입주 물량이 많으면 서울 아파트 전세가가 빠지고, 수도권 입주물량이 빠지면 서울의 전세가가 오르는 상황이 발생했다는 것이죠.

최근 수도권 착공 물량을 살펴보면 18년 18만호, 19년 22만호, 20년 22만호, 21년 23만 6천 착공 물량이 계속 증가하고 있어요.

2~3년 뒤에 이 착공물량이 입주한다고 가정했을 때 24년까지는 수도권 입주 물량이 많을 예정임을 확인할 수 있습니다.

따라서 서울이 금리 영향도 있지만 입주물량 영향 때문에 전세가가 오르기 힘든 상황이 24년까지는이어지지 않을까 예상한다고 밝히셨어요.

다만 건설 원자재 급등 여파로 22년에는 착공물량이 많이 감소했기 때문에 2025년에는 입주물량이 감소하면서 전세가가 반등할 수 있는 기회가 올 것이라고 언급했습니다.

강승우 작가님께서는 23년도 작년에 주택구입부담지수와 전세가율 하락 추세를 봤을 때 지금 집을 사는 것은 추천하지 않는다고 강조하셨어요.

가장 좋은 시기는 주택구입부담지수는 감소하고 전세가는 높아지는 시기라고 말씀하셨는데요.

과거 하락장에서 상승장으로 전환하는 시점을 봤을 때 서울의 경우 2013년 가을 전세가율이 60%가 되자 집값도 상승으로 전환했어요.

데이터를 보면 전세가율 60% 정도가 되면 갭투자 수요도 살아나기 시작하고 실수요자도 매수를 고려하기 때문에 전세가율이 다시 60%를 뚫고 올라갈 때를 모니터링할 필요가 있다고 했습니다.

다만 전세가율이 60%를 뚫고 올라가더라도 실수요의 수요매매 임계치를 판단해볼 수 있는 주택구입부담지수가 여전히 높으면 조심해야하고, 3기 신도시 입주 같은 대규모 공급이 주변에 기다리고 있다면 다시 전세가율이 내려갈 수 있기 때문에 주변 공급상황까지 고려해서 판단해야한다고 강조했어요.

기본적으로 전세와 월세 중 무엇이 유리한지, 불리한지는 금리의 영향이 가장 크다고 볼 수 있어요.

금리 예측은 사실상 어려운 부분이지만 월세는 자본의 축적 능력을 감퇴시킨다는 큰 단점 때문에 추천하지 않으셨어요. 일단 자본이 쌓여야 자산을 사서 불려나갈 수 있고 집도 매수할 수 있을테니까요!

그리고 앞으로는 금리 내려갈 가능성이 높기 때문에 중장기적으로는 전세가 더 나은 선택일 것이라고 판단한다고 언급했습니다.

주택구입부담지수와 전세가율은 현행지표 또는 후행지표라고 볼 수 있어요.

23년 2월 부터 3달 전인 22년 11월에는 얼마나 높은 상태였는지, 낮은 상태였는지 판단할 수 있는 지표이니

선행지표는 아닙니다.

가장 대표적인 선행지표는 공급이에요. 공급을 조심해야하는 이유는 인근에 공급 과잉현상이 발생하면 가격은 떨어질 수 밖에 없기 때문이에요.

강승우 작가님의 경우 2006-2007년 경 수원 영통에 첫 집을 매수했다고 해요. 근처에 삼성전자라는 대기업이 있었고, 수원에서 학군이 좋았기 때문에 매수했는데 2-3년 뒤 동탄1신도시가 입주하자 수원 영통이 직격타를 맞고 30% 올랐던 집값 상승폭을 다 반납했다고 합니다.

이런 측면에서 봤을 때 거의 유일한 선행지표인 공급을 눈여겨 볼 필요가 있어요. 특히 광역시는 공급을 보는 것을 추천한다고 강조했습니다.

통화량이 증가하기 때문에 중장기적으로 부동산은 우상향하지만

우상향 속에서도 단기적인 하락은 늘 있어왔어요.

사이클은 맞추는 게 어려운 것은 사실이지만 싸게 사서 비싸게 판다는 것은

어떤 재화에도 필요하기 때문에 부동산도 전략적으로 접근하는 것이 당연히 필요하고요.

그리고 앞으로의 시대는 총 인구가 감소하는 경험해보지 못한 시대가 오잖아요?

인근 일본 사례를 보면 인구 감소가 시작되자 도쿄와 타 지역의 양극화가 더 심해졌다고 합니다.

살기 좋은 곳과 살기 어려운 곳 차이가 더 심해지는 거죠.

인구가 감소되면 누구나 다 살기 좋은 지역으로 가려고 하기 때문에

입지가 나쁜 쪽의 투자는 앞으로 더 조심할 필요가 있다!고 강조했습니다.

저수지에 물이 꽉 차 있으면 저수지 어느 곳이나 물고기가 살기 좋은 환경인데, 가뭄이 와서 물이 줄어들면 외곽지의 물고기는 탈진해서 죽을 수도 있을 거예요. 수심이 깊은 중앙으로 점점 몰릴 수 밖에 없는 것이죠.

갈수록 도시 외곽보다는 중심부의 중요성이 더 커지는 시대가 올 것이라고 언급했습니다.

하지만 핵심지가 무조건 서울만을 뜻하는 것은 아니에요. 인구 감소가 시작됐지만 감소폭이 1년에 100만명씩 진행되는 것은 아니기 때문에 서울뿐만 아니라 광역시 또는 지방거점도시도 충분히 투자를 고려해볼 수 있다고 했습니다.

그리고 고령화가 진행되면 일본의 사례를 보면 역 주변 지역의 인기가 더 올라간다고 해요.

고령화가 되면 운전이 가능해지는 분이 줄어들기 때문에 지방 거점도시와 광역시의 교통요충지 및 철도 인프라가 잘 갖추어진 곳으로 투자를 시작해보는 것도 추천하셨습니다.

하락장을 기회로 매수하려는 분들이라면 전세가율, 주택구입부담지수, 주변 공급을 꾸준히 모니터링하면서 입주물량이 감소하는 시기를 노려보면 좋겠습니다.

오늘 은 여기서 마치겠습니다!

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