주택 구매와 관련해서 읽어볼 만한 글입니다.

[lifa]

게시판에 가끔 집을 사야하느냐 말아야 하느냐로 고민하시는 분들이 보입니다. 자산 투자라는 관점에서 보면 말리고 싶지만, 또 각자의 상황이 다르기 때문에 능력이 되는 한 구매하는 것도 좋은 선택이라고 생각합니다. 마침 뉴욕 타임즈에 이와 관련한 글이 있길래 올려봅니다. 번역에 오류가 있는 부분은 전혀 개의치마시고 지적해주십시오. 참고로 내용이 좀 깁니다.

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May 10, 2011

Rent or Buy, a Matter of Lifestyle

임대인가 구매인가, 생활형태의 문제

By DAVID LEONHARDT

WASHINGTON

Real estate agents across the country are aggressively making the case that now is a good time to buy a house. Mortgage rates are near record lows and will probably rise in coming years. Home prices may not be done falling, but they probably don’t have much further to go in most places either. Rents, on the other hand, seem set to increase, thanks to low vacancy rates.

나라를 통틀어 부동산 중개업자들이 지금이야말로 집을 사기에 최적의 시기라는 식의 이야기를 공격적으로 펼친다. 주택담보대출 이율은 기록적인 저점에 가깝고 앞으로 다가올 해에는 아마도 상승할 것이다. 주택 가격은 하락을 멈추지는 않겠지만 대부분의 지역에서 더 심해지지는 않을 것이다. 임대료는, 다른 한 편으로, 낮은 공실률 덕분에 늘어나기 시작할 것처럼 보인다.

“Renters beware,” warned a newsletter that I recently received from a real estate agents’ group.

“세입자들이여 깨달으라” 내가 최근 부동산 중개업자 단체로부터 받은 뉴스레터는 이렇게 경고했다.

Individually, each of these points is unobjectionable. But it’s important to remember the source. Real estate agents, like mortgage brokers and home builders, have a big financial stake in persuading people to buy homes. That’s why many agents are always pushing home buying, whatever the rationale of the moment happens to be.

개별적으로, 이런 점들 하나하나는 흠잡을 데 없다. 그러나 그 정보의 원천을 기억하는 것은 중요하다. 부동산 중개업자들은, 주택담보대출 중개인이나 주택 건설업자처럼, 사람들이 집을 사도록 설득하는 데 커다란 경제적 이해관계를 가지고 있다. 이것이 많은 중개업자들이, 당시의 근거가 무엇이든 간에, 사람들이 집을 사도록 압력을 넣는 이유이다.

The truth is that you can make just as strong a case in many places for renting. For starters, neither mortgage rates nor rents are likely to rise rapidly. Even more important, house prices, relative to rents, remain higher than their long-term average, especially in much of California, the Pacific Northwest and the New York region. In these places, among others, renting is often cheaper than buying — still.

진실은 당신이 여러 곳에서 주택임대를 지지하는 강력한 사례를 만들 수 있다는 것이다. 시작하는 사람들에게는 주택담보대출 이율이나 임대료가 급격하게 상승할 것 같지 않다. 이보다 더 중요한 것은, 임대료와 연관지어 주택 가격은 장기적인 평균으로 보았을 때 상대적으로 높다는 것이다. 특히 캘리포니아 대부분의 지역과 북서부 태평양 지역 그리고 뉴욕지역에서 그렇다. 다른 지역들 가운데 이들 지역에서는 여전히 임대하는 것이 사는 것보다 저렴한 경우가 잦다.

I’ve made a near-annual habit in this column of looking at the rent-versus-buy decision, and The Times has built an online calculator so that readers can make their own comparisons. The idea isn’t only to help potential buyers but also to figure out whether and where house prices are overvalued. That question is of obvious importance to homeowners and to the American economy.

나는 임대 대 구매 결정에 대해 살펴 보는 것을 이 컬럼에서 거의 연례 행사처럼 했으며 타임지는 온라인 계산기를 만들어 독자들이 각자 비교를 해 볼 수 있도록 했다. 이 생각은 단지 잠재적인 구매자들을 돕기 위한 것만이 아니라 주택 가격이 고평가되었는지, 또는 어느 곳에서 그런지를 알아 내기 위한 것이다. 이 질문은 주택소유자들과 미국 경제에 명백한 중요성을 지니고 있다.

As this year’s spring buying season nears its peak, the relative merits of renting and buying are closer than they have been since the housing bubble began inflating almost a decade ago. So the best single piece of advice for most people is to make a decision based mainly on their stage of life, rather than on any complex financial calculations.

올해의 봄철 구매시기가 절정에 가까워짐에 따라 구매와 임대의 상대적 매력은 십여 년 전 주택 거품이 부풀어 오르기 시작한 뒤로 이전보다 훨씬 서로 가까워졌다. 따라서 대부분의 사람들에게 해 줄 수 있는 한가지 조언은 복잡한 재무 계산보다는 자신의 삶의 주기에 기반해 결정을 내리라는 것이다.

If you think you are ready to settle in one place for at least five years, if not more, buying often makes a lot of sense. That’s why I bought my first house, in the Washington area, a few years ago, despite thinking local prices remained high.

만약 당신이 최소한 5년 동안 한 곳에 머물 준비가 되어 있다고 생각한다면, 더 이상 머물지 않는다고 하더라도, 구매는 상당히 의미가 있다. 이것이 내가 지역의 가격이 여전히 높다고 생각하고 있음에도 불구하고 몇 년 전 워싱턴에서 첫 주택을 구매한 이유이다.

But if the chances are good that you will move again in the next few years, renting is usually the better bet. The various closing costs, including real estate agents’ fees, are just too high. Owning a house also makes it much harder to move when you want to because selling a house is complicated.

하지만 만약 수년 내로 다시 이사를 갈 정도로 기회가 좋다면 임대가 보통은 더 나은 선택이다. 중계수수료를 포함한 다양한 구매 후 비용들은 지나치게 높다. 집을 지니고 있는 것은 집을 파는 것이 복잡하기 때문에 당신이 원할 때 이사하는 것을 훨씬 힘들게 만든다.

Within this basic framework, the numbers — specifically, something called rent ratios — are the next place to turn. A rent ratio is the sale price of a house divided by the annual cost of renting an equivalent house. When the ratio is below 15, most people should lean toward buying.

이러한 기본 틀에서 숫자들, 특히 임대비율이라 불리는 것은 다음으로 돌아보아야 것이다. 임대 비율이라는 것은 같은 가치의 집을 일년 동안 임대하는 비용으로 주택의 판매 가격을 나눈 것이다. 이 비율이 15 이하이면, 대부분의 사람들은 구매 쪽으로 기운다.

To see why, look at the Atlanta area, where the average ratio is now about 13. Combined with today’s low interest rates, that ratio means that the typical monthly mortgage payment is several hundred dollars lower than the rent on an equivalent house. Over time, this difference helps make up for the other costs of owning, like closing costs and borrowing costs. And, yes, a mortgage costs money, despite the tax deduction.

그 이유를 보려면 평균 비율이 약 13 이하인 아틀란타를 보라. 오늘날의 낮은 이자율과 결합해 이 비율은 같은 가치의 집에 대해 임대료보다 월간 주택융자 지급금액이 수백달러 가량 낮다는 것을 의미한다. 시간이 흐르면 이 차이는 집을 소유하는 데 드는 다른 비용, 클로징 비용이라든지 차입 비용을 보충하는 데 도움을 준다. 그리고, 그렇다, 세금 감소에도 불구하고 주택담보대출은 돈이 든다.

Only if home prices in Atlanta fall further and don’t recover for years would most buyers today have reason for regret. The other areas where the average ratio is below 15, according to Moody’s Analytics, include Los Angeles, Miami, Minneapolis, St. Louis, Las Vegas, Cleveland, Detroit, Phoenix, Pittsburgh and Tampa, Fla.

아틀란타의 주택가격이 더 떨어지고 수년 동안 회복되지 않는 경우에만 대부분의 구매자들이 후회하게 될 것이다. 이 평균 비율이 15 이하인 다른 지역은, 무디스 애널리틱스에 따르면, 로스앤젤리스, 마이애미, 미네아폴리스, 세인트루이스, 라스베가스, 클리블랜드, 디트로이트, 피닉스, 피츠버그와 탬파를 포함한다.

On the other end of the spectrum are metropolitan areas where prices still look bubbly. In San Diego, the ratio was 22 at the end of last year (and most ratios have fallen only slightly since then). In northern and central New Jersey, it was 25, and it was 29 in Manhattan. In Silicon Valley and the nearby East Bay in California, the ratio was above 30.

이 연장선상의 다른 끝에는 아직도 가격이 거품으로 보이는 광역도시 지역들이 있다. 산디에고에서 이 비율은 지난해 말 22였다(그 이후로 대부분의 비율은 조금만 떨어졌다). 북부와 중부 뉴저지에서 비율은 25였고 맨하탄에서는 29였다. 실리콘 밸리와 그 옆의 캘리포니아 동부 해안에서는 비율이 30을 넘었다.

All these numbers are well down from their peaks from about five years ago. But they’re still higher than they were in the decades before the housing bubble. They are also high enough to make the monthly costs of owning steeper than the costs of renting.

이 모든 숫자들은 오 년 전쯤 그들의 전성기로부터 한참 떨어진 것들이다. 그러나 이들은 여전히 주택거품 이전 수십 년보다 높다. 그들은 또한 임대하는 비용보다 소유하는 월 비용을 더 가파르게 만들기에 충분하다.

As a rule of thumb, a ratio above roughly 20 means that a monthly mortgage bill is higher than rent for a similar house. In Silicon Valley, the after-tax mortgage payment on a typical house might be $3,500 — while the rent on the same house would be only about $2,500.

경험칙상,  거칠게 말해 20보다 높은 비율은 유사한 주택에 대한 임대료보다 월간 주택융자청구금액이 높다는 것을 의미한다. 실리콘 밸리에는 전형적인 주택에 대한 세후 주택융자지급액이 3500$정도 되는 반면 같은 집의 임대로는 단지 2500$이다.

The arithmetic of owning then gets mighty tough. On top of closing costs and mortgage costs, owners are also falling further behind renters each month. To make up that ground, house prices would have to rise significantly over the next few years. Does that sound like a good bet?

그러고 나면 소유의 계산이 힘들어진다. 클로징 비용과 주택융자비용이 정점에 이를 때 소유자들은 또한 매달 임대자 뒤로 떨어진다. 이것을 만회하기 위해서는 주택 가격이 다음 몇 년 동안 중차대하게 상승하여야 한다. 이것이 멋진 도박처럼 들리는가?

When you look at the numbers this way, it’s easy to conclude that the excesses of the housing bubble are mostly gone in much of the country. Yet you also start wondering whether New York, San Francisco, Seattle and a few other places still have a housing crash in their future.

 숫자를 이런 식으로 살펴보다 보면, 주택 거품의 초과분은 국내 대부분의 지역에서 사라졌다고 결론내리기 쉽다. 그러나 당신은 뉴욕, 샌프란시스코, 시애틀 그리고 다른 소수의 지역에서 장차 주택 파열이 여전히 있지 않을지 궁금해지기 시작한다.

I realize there are some important caveats here. Affluent people tend to want to own their houses, even when the dollars don’t make sense, and the Northeast and West Coast are home to much more wealth than a few decades ago. That could cause future rent ratios to be higher than those in the 1990s or even the 1980s, a better decade for real estate. Meanwhile, the coming rise in rents — maybe 4 or 5 percent a year, for the next few years — will reduce rent ratios even if prices don’t fall.

나는 여기서 몇몇 중요한 경고가 있다는 것을 깨달았다. 부유한 사람들은 가격이 어이없을 때조차 그들 자신의 주택을 소유하고 싶어하는 경향이 있고 북동부와 서부 해안은 몇 십 년 전보다 더 많은 부자들의 주택이다.  그것은 미래의 임대 비율을 1980년대나 1990년대보다 높은, 부동산을 위한 더 나은 10년의 원인이 되기도 한다. 이러는 동안, 다가올 임대료의 상승-아마 다음 몇 년 동안 연간 4 또는 5%-은 가격이 떨어지지 않더라도 임대 비율을 줄일 것이다.

Yet the fact remains that a lot of New Yorkers and Californians, among others, are paying a hefty premium for the privilege of owning. Eventually, some of them may decide it’s not worth it, much as homebuyers in Las Vegas, Phoenix and Florida ultimately decided that prices were too high. If that happens, prices in New York and California will fall, too.

그러나 다른 사람들 가운데 다수의 뉴요커들과 캘리포니아인들은 소유의 특권을 위해 무거운 초과금액을 지급하고 있는 중이다. 결국, 그들 중 일부는 라스베가스, 피닉스 그리고 플로리다의 주택 구매자들이 주택가격이 너무 높다고 결론을 내렸던 것처럼 그것이 가치가 없다고 결론을 내릴 것이다. 이런 일이 일어나면, 뉴욕과 캘리포니아의 가격도 역시 떨어질 것이다.

A crash strikes me as unlikely. But any potential homebuyers should know that real estate exuberance — irrational exuberance, it seems — has survived in at least a few places.

예상 밖으로 파열이 나를 덮쳤다. 그러나 어떤 잠재적인 주택 구매자들은 부동산의 열기-비이성적으로 보이는 열기-가 최소한 소수의 지역에서는 살아남았다는 것을 알아야만 한다.

E-mail: leonhardt@nytimes.com; twitter.com/DLeonhardt