경험담 [상가 공매] 상가 무피투자로 월110만원 현금흐름 만들기

[한마당]

안녕하세요 빅토리경 입니다.

작년에 초급3기부터 시작하여, 실전반, 고급반, 가치투자반, 상가반을정주행하면서 제 인생에 많은 변화가 있었습니다.

종잣돈이나, 월 현금흐름이 증가된 부분보다는 쭈욱 믿고 함께갈 수있는 짝궁들을 얻었다는 것이 가장 크다고 생각합니다.  모두 행크에서 활동하면서 얻은 소중한 분들이죠. 

저는 아직도 이론이나, 법리적인 부분이 약해서 권리분석? 잘 못합니다.

경제 지식이 해박하지 못해서 경기 흐름, 갭투자 타이밍 잡는 것? 잘 못합니다.

상권분석 및 세입자의 사업력 분석? 아직도 어렵습니다.. 갈길이멀어요 T.T

많은 분들이 두렵다는 명도? 아직 한번도 안해봤답니다 ^^

(이상하게 이번엔 명도좀 해보자 결심하고 들어가는 물건은 죄~~다 공실…… 좋은건가요??) 

행크 강의를 들으면서 알게 된 뛰어나신 분들을 사귀게 되면서

저의 단점들이 많이 보완이 되고, 곁에서 배우게 되어 점점 스스로발전되어감을 느낀답니다.

이번에 올리는 상가 낙찰 후기도 족장님의 상가 1기, 2기가짝궁이 되어 만들어낸 결과물 입니다.

서론이 너무 길었죠~^^

이번에 공매로 상가를 낙찰 받았는데, 사용되고 있는 용도는 사무실이였습니다.

(족장님 상가반 2기의‘시원한 사과’ 님과 같이 공투로 낙찰을 받았습니다.) 

시작은 ‘시원한 사과’님으로부터시작되었습니다.

제 상가 짝궁인 시원한 사과님은 상가보는 안목이 탁월하여 간혹 제가 놓치는 상가의 가치를

쏙쏙 골라 내서 임장을 가자고 합니다.

상가는 특히나 보는 눈이 서로 다르고, Risk도 크기 때문에 공투를 했을 때 가장 시너지가 큰 것 같습니다.
(망해도 같이 망하니까 덜 무서운???)

(아래부터는 편한 대화체로 적도록 하겠습니다)



사과 : 형~ 괜찮아 보이는물건이 있는데 한번 가볼까요?

빅토리경 : 어? 그래물건번호좀 알려주라 ~

사과 : 물건번호 이거에요~~

빅토리경 : 음…. 지도만 봐서는 교통이 좋은것 같긴한데..…지리상으론 구석인 것 같기도 하고…

                직접 가보기전엔 난 잘 모르겠어.

사과 : 여기가 전에도 몇 번 나왔던 위치인데요, 지금 임차인과 재계약만 하면 좋을 것 같아요.

          아니면 낙찰 받고 재계약 후 바로 팔기만 해도 돈이 남을 것 같아요

빅토리경 : 그래~! 일단 다른 곳부터 갔다가 시간되면 가보자!

상가는 물건을 보는 사람의 투자 성향이나 성격에 따라 호불호가 크게 나뉘는 것 같은데요,

저는 아직까지도 좀 무섭다 보니 1층 상가, 안정적인 상가, 매도가 될 것 같은 상가위주로 본다면,

제 짝궁 ‘시원한 사과’님은남들과의 경쟁이 덜한 상가, 숨어있는 가치가 있는 상가, 수익률이큰 상가 위주로 검색을 합니다.

이번 물건은 안정적인 상가 라는 의견이 겹쳐서 더욱 더 탄력이 붙었습니다. 

<물건임장>

첫 물건이 지방에 있어서 지방 임장이 끝나고 나서야 부랴부랴 물건지 까지 왔습니다.

이미 당일이 공매 마감일이라,,, 설마 입찰을 하지는 않을 것이라생각하여 구경이나 하자는 생각에 현장에 도착!

생각보다 상권의 구석에 있었지만, 이번 임장의 관건은 아래와 같았습니다. 

<임장결과>

1. 해당 물건지 주변빌딩에 이사갈만한 크기의 오피스가 존재하지 않음

: 주위 건물을 빙빙 돌아다녔는데, 회사가 통째로 이사갈만한 곳은 없었습니다.

2. 해당 물건지 내부에 공실은 존재하나, 절대(?) 이사할 것 같지 않음

: 건물 내벽을 변형시키면서사용하고 있었기에 일단 안심
  ‘시원한 사과’가 박력있게 내부 직원에게 용기있게 질문하여 답변 받아냄
   마지막으로 지인을 통해회사 내부 계획까지 확인하였으나 이사계획 없음.

3. 해당 물건지는 꾸준히 공매로 나오던 물건지
: 저희가 낙찰 받은 물건 주위의 호수를 전부 등기부 등본을 떼보고, 언제 경매로 나왔는지,
혹시라도 최근에 매도가 된 이력이 있는지? 확인해 보았습니다.

4. 임대가는 보증금 5천만원/ 월 250만원 으로 계산
: 수익률 6%로 계산하였을 때 약 5억원정도로 매매가 역산이 되어, 낙찰 후 단타 계획으로 접근

  예상 낙찰가는 3.1억 이였습니다. 

<입찰>

임장 당일, 임장을 할수록 이 물건은 Good라는 확신이생겨 당일 입찰도 가능하겠다 확신이 왔습니다. 공매라 온비드로 5시까지 입찰 및 입찰 보증금 송금이 완료되어야 했습니다.

임장이 4시 45분쯤에끝나고 5시까지 입찰을 해야 하는 상황이라, 부리나케 핸드폰으로 입찰 신청을 하고, 보증금 송금을 하려는 순간!!! 5시가 되어 입찰 좌절…

두근 거리는 마음으로 1주일을 기다린 후, 온라인 입찰을 하였습니다.

<낙찰 및 대출>

입찰 당일 꼭 낙찰받고 싶어서 1천만원 올린 3.2억에 낙찰을 받았습니다.

대출은 상당히 애를 먹다가 결국 낙찰가의 90%수준으로 승인되었습니다.

(이 부분은 반드시 감정가보다 싸~~게받아야 가능합니다. 100%넘겨낙찰받고 90% 대출은 거의 불가합니다.)

<현 임차인과 재계약>

낙찰 후 현 임차인에게 전화를 걸었고, 재계약 의사를 물었습니다.

전화 통화 당시 속으로 ‘과연 나갈수가 있겠나~~~ 어서 빨리 재계약 하겠다고 말하시지?’ 라고 생각하면서 통화했습니다.

사전 조사가 끝났기 때문에 절대 이사 못한다는 확신이 있었기 때문이죠.

역시나 임차인은 우호적이였고, 재계약 의사를 밝혔습니다.

임차인이 나가지 못하는 상황이라 보증금/임대가 는 저희가 보수적으로잡은 금액보다

파격적인 조건으로 협상이 가능하게 되었습니다.   

아직 계약이마무리 되지 못하여 정확한 금액을 시원하게 오픈을 못하여 죄송합니다. 

< 투자금 및 현금흐름>

: 보증금/임대료 는 계약할수 있는 마지노선 금액으로 감안하였습니다.
   (저금액 이상은 무조건 계약이 가능하다는 확신이 있기 때문)
: 취등록세는 약 1700만원 정도 입니다.(법무비 포함) 
: 상가취득시 발생되는 종합소득세 또한 개개인마다 다르므로 배제하였습니다.
: 2인 공동투자 이므로 총 투자금액은 둘다 무피투자 입니다. (오히려 돈 남음)
: 2인 공동투자 이므로 월 현금흐름은 1인당 약 110만원/月 입니다. 

<추후 계획>

일단 1인당 월110만원의현금흐름이 발생되었습니다.

(직장인으로 비유하면 한 건 낙찰로 승진효과와 비슷한 것 같아요. 연봉1500만원 정도 상승)

상가 공투라 단타를 치는 것이 가장 깔끔하겠지만,, 공실 걱정 없고, 세입자가 당분간 나갈 걱정이 없으므로
2년은 가져갈 예정입니다.

2년 후 월세 220만원나오는 상품으로 부동산에 매도를 한다면 과연 얼마에 매도가를 잡을 수 있을까요~?

<정리>

작년 상가강의 1기 수강생으로, 저는첫 상가 낙찰까지 꽤 긴 시간이 걸렸습니다.

Risk가 큰 만큼 신중하기도 했고,혼자 투자하기에는 두렵기도 하여 항상 고민했던 것 같습니다.

저처럼 상가강의를 통해 공통된 관심사를 가진 분과 짝궁이 되어 투자를 한다면
이 부분은 충분히 극복할 수 있는부분인 것 같습니다. 

사실 작년에 상가강의를 처음 들을 당시에는 경험이 없으니, 그냥 듣고넘어갔던 것 같습니다.

막상 상가 낙찰을 받기 위해 조사하는 과정부터, 임차인과의 상가임대차계약준비, 세입자 매출을 파악하다 보니,
작년에 들었던 족장님상가 강의 교재와 노트를 몇 번이고 다시 뒤져보는 저를 발견하였습니다.

낙찰을 받고 실전에 부딪치니 강의 때 알려주신 내용들이 얼마나 유용하고 실전에 필요한 정보만을 알려 주셨는지 알게 되었습니다.

(여담으로 요즘은 편의점 상가를 유심히 보고 있는데,, 족장님 상가 강의 때 매출 분석해주셨던 것이 기억이 나서 다시 뒤적거리고 있습니다.^^;) 

아직은 풋내기에 불과하지만, 지금처럼 하나 하나 제 것으로 만들며 영역을 넓혀가다 보면
저도 지금 보다는 상가가 조금 더 쉬워지는 날이 올 것이라 믿습니다.


마지막으로 작년 상가 강의 후 지속적으로 피드백 해주신 족장님께 감사 드립니다. 

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"
http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/5274

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좋은글 잘 읽었습니다. 성공투자 축하드려요

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좋은정보 잘보구가요~~~^^

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많이 배우고 갑니다. 고맙습니다. 감사합니다.

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공투멤버를 얻으셔서 정말 좋으시겠어요 수익도 내고 인맥도 쌓고 오프라인으로 수업듣는게 정말 좋네요 지방이라 오프섭은 엄두가 안 나네요ㅠ

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잘 읽었어요

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무피투자.. 너무 부럽습니다! 축하드리고 좋은수익 팍팍내세용!

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성공 축하드립니다. 저도 이제 열심히 해보려구요. 부럽네요

[처음미래]

감정가 이상으로 낙찰받으면 90% 대출은 거의 불가능하다.. 또하나 배우고 갑니다

물론 100% 이상이면 무조건 고가입찰!! 은 아니라는 건 송사무장님 책만 읽어도 알 수 있는 사실이지만,
투자할 현금이 충분하지 않다면 대출은 최대한 활용하는 것이 좋은거 같네요~

[한지연0309]

저도 공부를 시작한 입장에서 두렵고 떨리지만 한발짝 내딛는데 많은 도움이 될것 같습니다~^^