신탁공매 활용 Tip

[치아라마]

어제 카페축제는 잘들 즐기셨는지요? 끝까지 있진 못하고 급한 일로 중간에 나왔지만 카페에서 자주 보던 닉네임의 얼굴은 확실히(?) 보고 왔습니다. 기초반분들이 많이 참석하지 않아 내심 아쉬웠지만 언젠가는 또 기회가 있을것이라 기대합니다.

개인적으로 낯을 매우 심하게 가리는 편이라 참석신청을 힘들게 했습니다만 이를 모면하기 위해 술을 마셨고 술을 마시니 말이 많아지고 말이 많아지니 주제도 모르고 선뜻 말을 내뱉었으나 어쨌거나 지켜야하기에 글 남겨봅니다ㅎㅎ.

전 경매든 공매든 낙찰을 받아본 경험이 없습니다. 책상에 앉아서만 판단하는 것이기에 글의 내용과 실제 결과는 상이할 수 있다는 점 참고해 주시고 이런 식으로도 접근이 가능하다는 정도로만 받아들여주시면 감사하겠습니다. 

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들어가며

공부하시면서 온비드 공매는 많이 들어보셨을 겁니다. 다루는 재산으로는 압류, 국유, 수탁, 유입 등이 있고 대부분이 압류재산인 관계로 국세징부법에 따른 매각절차를 준수하나 여러 이유를 제외하고도 명도책임이 매수자에게 있는 관계로 아직은 경매처럼 활성화되지 않는 실정입니다.

이와는 달리 신탁기관(kb부동산, 국제자산, 대한토지, 무궁화, 생보부동산, 아시아, 코람코자산, 코리아, 하나자산, 한국자산, 한국토지)에서 신탁된 물건을 자체적으로 공매로 진행하는데 이를 신탁공매라고 합니다(가끔 신문광고를 보면 일반 회사 또는 앞서 명기한 신탁회사를 제외한 ○○○자산신탁 등의 이름으로 공매공고를 내기도 합니다만 국가에서 인가받지 않은 회사이므로 신탁기관이 아닙니다). 그러나 온비드와는 달리 압류재산이 아니기 때문에 국세징수법에 의한 매각절차를 따르지 않아 신탁된 부동산의 등기부에 다른 채권들이 있다면 모두~~~~다~~~~매수자가 인수해야 합니다. 아래는 대부분의 신탁회사 매각공고문에 기재되어 있는 내용입니다.

공매목적물의 공부 및 지목상의 하자와 행정상의 규제 등에 대해서는 당사가 책임을 지지 아니하므로 입찰자는 자신의 책임 하에 공부의 열람, 현지답사 등으로 공매목적물을 확인하여야 합니다. 또한 소유권의 취득 및 각종 인·허가 등 처분과 관련된 사항은 입찰자의 책임으로 관계법령 및 관계기관에 확인하여야 합니다.

공매목적물의 명도 및 인도책임(임차인, 지상권자, 전세권자, 유치권자, 불법점유자 등), 제한물권 등(근저당권, 지상권, 전세권, 가압류, 가처분, 압류 등) 일체의 법률적, 사실적 제한사항 및 권리관계의 말소책임은 매수자가 부담합니다.

굉장히 불친절합니다. 그럼 자기들이 하는 일들은 뭔지? 그냥 신탁관리 수수료만 받고 공매할때는 나 몰라라? 

전화해서 이것저것 물어봅니다. 역시 소득 없습니다. 혹시나 해서 매각 또는 정지된 물건에 대해서도 가끔씩 문의해봅니다. 역시나 마찬가지입니다. 대부분이 잘 모른다 내지 앞으로의 계획은 잡힌게 없다 정도입니다. 그래서 신탁회사들 수익이 안나는 겁니다. 봉사와 서비스정신이 없으므로ㅋ.

우리나라 신탁회사의 재무현황과 손익현황을 올려드리니 참고하시길 바랍니다.

신탁공매 활용 Tip

제목은 거창합니다만 실제 수익률로 결과가 나올지는 저도 의문입니다(저 또한 신탁사와 같이 매우 불친절합니다^^).

타 카페나 경매관련 책자에 근래 들어 심심찮게 신탁기관 공매글이 가끔씩 보입니다만 대부분 낙찰 또는 낙찰준비과정과 관련된 글들이더군요. 그래서 다른 관점으로 접근해 보겠습니다.

경매를 하면서 낙찰 후 수익률 산정 시 가장 중요한 요소 중 하나는 해당 물건이 위치한 지역의 향후 개발 여부입니다. 숙제로 했었던 지하철과 철도 등 교통기반시설 도입 여부, 재개발 계획, 신도시 건설 계획부터 좁게는 도로확장, 대형 아파트 신축, 산업단지 조성 등 범위와 적용대상에 따른 예가 매우 다양합니다. 가장 좋은 것은 국가정책에 따른 수용이겠지만 그 정보를 남들보다 최우선으로 습득한다는 것은 거의 불가능하고 힘듭니다.

설령 정책이 발표난 후라도 주변 지역의 물건이 경매로 나와서 우연히 낙찰받아 수익을 올리는 경우도 있긴 하나 법적 제약과 높은 경쟁률 등으로 인해 멀리 내다보는 혜안이 아닌 이상 역시 힘듭니다.

그럼 범위를 조금 좁혀보겠습니다. 대형 아파트 단지가 들어올 계획을 미리 알았는데 주변의 기반시설(교통, 도로, 상가 등)이 제대로 갖추어져 있지 않다고 가정한다면? 충분히 다른 사람보다 선점해서 주변의 물건들(특히 상가나 토지)을 매수할만한 가치는 있다고 봅니다.

다시 신탁회사의 얘기로 돌아가보면 이들이 취급하는 물건의 종류는 경매와 별반 다르지 않습니다. 다만 규모의 차이입니다. 빌라 한 동, 상가 한 동, 토지 한 필지 등도 가끔씩 있긴 하나 대다수를 차지하는 것은 통건물 또는 수십 필지의 토지입니다(신탁공매가 활성화되지 않는 이유 중의 하나입니다. 개인이 감당하기엔 금액이 엄청 크죠). 바꾸어 말하면 부동산의 가격이 싼데 신탁회사에서 관리하면서 소액의 신탁수수료만을 챙기려 하지 않기 때문이겠죠.

여기서 수십 필지의 토지를 주목하겠습니다. 과연 수십 필지의 토지는 어떠한 이유로 신탁회사에서 관리를 하게 될까요? 등기부를 일일이 확인해 보면 거의 다 토지개발, 주택개발 혹은 건축과 관련된 회사(특히 시행사)에서 신탁을 합니다. 즉 개발 또는 건축 직전 내지 진행과정 중에 맡기는 겁니다. 위에서 제시했던 신탁회사 영업수익의 구분을 보시면 토지신탁 부분이 가장 많은 것도 그 이유입니다.

하지만 신탁했다고 모든 게 일사천리로 진행되지는 않습니다. 대부분이 영세한 시행사인 관계로 협의가 끝나지 않은 토지주와의 분쟁, 지자체의 허가 지연, 시공사 선정 불발 등과 더불어 가장 큰 이유라 생각하는 PF 실패 등으로 계획은 물거품이 되고(또는 시행사의 부도) 결국 이런 물건이 공매로 나오게 됩니다. 그래서 공매낙찰 후에도 소유권 이전과 거의 동시에 다시 신탁을 하는 경우가 많습니다.

물론 입지가 좋지 않아서 그럴 수도 있습니다. 다만 지금의 아파트건설 시장은 조금 다릅니다. 국가의 정책이 그러하니까요. 살펴보면 부동산공급 억제에 따라 구입할 수 있는 땅의 규모가 적어졌고 기존의 좋은 입지가 부각을 받게되는 상황이 도래하였으니 당연히 공사가 중단된 입지를 찾아나서게 될 수 밖에 없습니다. 

설령 입지가 약간 좋지 않아도 정부가 설치는데 좋은 결과가 나오지 않을까요? 덩달아 LH도 설칩니다. 미착공택지를 민간 건설사에 매각한다고 합니다. 빚을 줄이기 위한 꼼수이긴 하지만 역시나 국가정책의 힘은 대단합니다!!!(LH 미착공 택지 민간 건설사에 푼다, http://www.edaily.co.kr/news/NewsRead.edy?SCD=JD11&newsid=01131606606253248&DCD=A00401&OutLnkChk=Y)

더해서 신탁회사 중 대한토지신탁의 최대 주주는 군인공제회입니다. 당연히 신탁된 토지 중 군인공제회 소유인 물건이 많은데 정부정책 발표 후 이 물건의 공매절차가 중지된 사례가 있었습니다. 다행히 대한토지신탁의 경우 직원들이 친절한 관계로 군인공제회 담당자 전화를 알 수 있어 일전에 문의해 보았는데 아파트건립계획을 다시 검토중인 관계로 중지시켰다고 하더군요. 

신탁공매 물건과 주변 지역 경매 물건 사례

- 신탁공매 물건 사례

한국토지신탁, 강원도 원주시 태장동 604-1 외 172필지(등록일 : 2014.8.28, 11회차 공매일 : 2014.9.3, 12회차 공매일 : 2014.9.5, 13회차 2014.9.15)

공매공고안.jpg

상기의 물건은 11회차나 12회차 정도에서 낙찰을 받았습니다. 13회차 이전에 완료공고가 공지되었기 때문입니다. 일반적으로 계속 유찰을 거듭한 후 최종 회차에서 낙찰을 받거나 최종 유찰 후 수의계약으로 진행이 많이 되던데 예외인 경우라서 관심이 있었던 물건입니다.

등기부를 발급(일부 필지만)해 보면 2006년 8월 31일에 피앤제이디앤씨(주)에서 매매로 소유권을 취득한 후 같은 날 동시에 신탁을 하였습니다. 이후의 과정은 물건 주소 내지 업체명으로 검색을 하다보면 대략적인 역사를 알 수 있습니다.

먼저 2007년 6월 19일 강원일보에 993세대를 분양한다는 기사(http://www.kwnews.co.kr/nview.asp?s=501&aid=207061800063)가 발견되고 대한주택건설협회 2008년 사업계획승인 리스트와 국토교통부 2008년 7월 분양계획 리스트에도 상기의 물건과 업체명이 등록되어 있습니다. 지자체 사업계획승인 고시 및 공고문건을 찾으면 더욱 확실한데 그 이유는 낙찰 후 사업진행 기간이 더 빨라질 확률이 높기 때문입니다.

대한주택건설협회.xls

국토교통부.xls

결과적으로 이 물건은 아파트건립 부지로 계획되었으나 여러 이유로 진행이 되지 않던 중 공매로 나오게 되었고 특별한 사유가 있지 않는 한 다시 아파트를 건립하기 위해 낙찰되었음을 추정할 수 있습니다.

- 주변 지역 경매 물건 사례

2013타경10811, 강원도 원주시 태장동 858-15 외 1필지

공매물건과는 약간 거리가 떨어져 있지만 진행예정 중인 물건에서는 가장 괜찮아 보입니다.

현재 자동차매매상사 전시장으로 이용중이며 용도지역 또한 일반상업지역, 제2종일반주거지역인 관계로 향후 개발에 있어서도 큰 문제는 없어 보입니다. 특히 지목이 잡종지이며 도로와 접하고 있어 개발용도는 무궁무진합니다.

지도를 살펴보면 공매물건, 보금자리주택, 도시개발구역의 사이에 위치하고 원주IC나 산업단지 방향 또는 만종IC에서 진입할 경우 꼭 거쳐야 하는 위치이기도 합니다. 크게 본다면 원주천을 중심으로 동쪽으로 계속 주거지역이 확장하는 형상이며 공매물건 또한 이러한 관점에서 낙찰을 받은 것 같습니다. 

원주 보금자리.hwp

원주 도시개발.hwp

그리고 경매물건의 위치 주변으로는 원주시화물종합터미널이 있는 관계로 대부분이 본 경매물건과 동일한 자동차매매상사 및 부대시설인 차량정비소, 세차장 등이 혼재되어 있으며 큰 상권이 조성되어 있는 것은 보이지 않습니다. 

결국 계획대로 2017년까지 세 곳의 공사가 순차롭게 진행된다면 원주천을 끼고 있는 부지들은 여러모로 개발할 수 있는 여건이 마련될 것입니다. 경매물건 낙찰 시 누군가 매수를 할 수도 있고 여력이 되신다면 직접 개발할 수도 있겠지만 잡종지이다 보니 아파트 공사가 지연될 경우 오랜 기간의 보유에 따른 세금부담과 직접 개발 후 발생하는 개발부담금 등은 감안하셔야 합니다.

[합~기도]

치아라마님..축제때 뵈어서 반가웠습니다.
뚝심이 상당하신 것으로 잠시 느꼈는데...
제대로 본것 같습니다.
올려주신 긴 자료로 공부에 많은 도움이
될것 같습니다.
감사합니다.그리고 반갑습니다^^

[혜완]

가셨었군요? 정말 가고싶었는데.. 정말 아쉬벘습니다. 좋은 시간되셨겠네요.
화욜날 가면 비하인드 스토리좀 들려 주셔요~ *^^*

[일백억]

아니 ...님의 정체는 대체 무엇입니까 ?
개발과 시행에 대한 지식이 대단합니다. ------ 깜 놀 ~ !
이 방면에 관련한 업체에서 근무하고 계신 건 아닌지 ..... ?
그저 ...님의 속깊은 내공에 혀를 내두를 뿐입니다.
부디 ...구름 위가 아닌 지상에 내려오셔서 어리석은 여기 만백성들에게 한 수 가르쳐 주옵소서 ~ ! ------ ㅎㅎ ~ ^^

[마가렛]

나이키하나 사드리소서

[햇살]

치아리마님 대단한 내굥이십니다. 앞으로도 계속 좋은글 부탁드립니다.

[은봉]

신탁공매라는 새로운 세계에 눈뜨게 해주셔서 감사합니다~~잘 읽었습니다^^

[혜완]

이런 세상이 있었군요?
봐도 잘 이해를 못하겠지만.. 다시 한번 읽어봅니다.
앞으로도 좋은글 많이 많이~ 감사합니다. ^^*

[쑤이~]

정말 대단하시고.. 부럽습니다.. 언제 기회되면 배우고 싶네요.. 앞으로도 좋은 글 만땅 부탁드립니다~

[마가렛]

너무나 불친절한 치아라마님(반어법)! 이제야 보았네요.뭐라뭐라....머리가 지끈지끈.....좀 쉽게 풀어주시면 .....