스크랩 장기미집행 도시공원투자의 재해석

[OK부동산대표배수동]

경기도내 도시공원 102곳 ‘실효’ 불가피…조성예산 없어

국토법 등 10월1일까지 조성계획 미수립시 실효…경기도, 내달 대응방안마련 용역 발주

 

10월까지 실효상태에 놓인 경기도내 도시공원이 666개소에 달하는 것으로 나타났다.
이 가운데 564개소는 조성계획 수립을 통해 2020년까지 실효기간 연장이 가능하지만

나머지 102곳은 대책이 없어 실효가 불가피한 것으로 파악됐다...

<이하 중략> 자세히 보기→ http://cafe.daum.net/windmill1179/LEkT/85

위 기사는 지난 21일 모 일간지에 실린 내용입니다.

본문 기사내용을 요약하자면,

「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제17조(도시공원결정의 실효)에 의거,

"도시공원 결정·고시일로 부터 10년이 되는 날까지 공원조성계획의 고시가 없는 장기미집행 도시공원의 경우

10년이 되는 다음날인 2015년 10월 1일 부로 실효(자동 해제)되는데,

이에 해당하는 경기도 내 도시공원이 102개소에 877만㎡(약 265만 여평)에 달한다" 는 내용입니다~!!

도시공원이라는 강력한 규제로 묶여 행위를 제한 받는 도시공원이 위 내용처럼 일시에 해제된다면 이는

그린벨트 해제와 맞먹는 지가상승효과를 가져오기 때문에 더더욱 주목받게 되는데, 정작 도시공원이 어떤것인지를

잘 모르는 분들의 이해를 돕기 위해 도시공원의 종류에 대해 기술하자면 아래의 표와 같습니다.

<도시공원의 종류>  

구 분	세     분		기능  및  주제
생 활 권 공 원	소공원		ㅡ 소규모 토지를 이용하여 도시민의 휴식 및 정서 함양을 도모하기 위하여 설치하는 공원
	어린이공원		ㅡ 어린이의 보건 및 정서생활의 향상에 이바지하기 위하여 설치하는 공원
	근 린 공 원	근린생활권	ㅡ 인근 거주자의 이용에 제공할 것을 목적으로 설치하는 공원
		도보권	ㅡ 도보권 안에 거주하는 자의 이용에 제공할 것을 목적으로 하는 공원
		도시지역권	ㅡ 도시지역 안에 거주하는 전체 주민의 종합적인 이용에 제공할 목적으로 하는 근린공원
		광역권	ㅡ 하나의 도시지역을 초과하는 광역적인 이용에 제공할 것을 목적으로 하는 근린공원
주 제 공 원	역사공원		ㅡ 도시의 역사적 장소나 시설물, 유적·유물 등을 활용하여 도시민의 휴식·교육을     목적으로 설치하는 공원
	문화공원		ㅡ 도시의 각종 문화적 특징을 활용하여 도시민의 휴식·교육을 목적으로 설치하는 공원
	수변공원		ㅡ 도시의 하천변·호수변 등 수변공간을 활용하여 도시민의 여가·휴식을 목적으로     설치하는 공원
	묘지공원		ㅡ 묘지 이용자에게 휴식 등을 제공하기 위하여 일정한 구역 안에 「장사 등에 관한 법률」에     의한 묘지와 공원시설을 혼합하여 설치하는 공원
	체육공원		ㅡ 주로 운동경기나 야외활동 등 체육활동을 통하여 건전한 신체와 정신을 배양함을     목적으로 설치하는 공원
	도시농업공원		ㅡ 도시민의 정서순화 및 공동체의식 함양을 위하여 도시농업을 주된 목적으로 설치하는 공원
	기 타		ㅡ 그 밖에 특별시·광역시·도·특별자치도의 조례로 정하는 공원

자료 : 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행규칙 재구성

지난회 까지는 보상감정의 리스크로 인해 보상을 목적으로 하는 투자보다는

해제대상 도시공원을 타깃으로 해야한다는 소견을 피력했습니다만,

이번회에는 해제대상 도시공원 투자시 유의할 점을 짚어 보겠습니다...

위의 기사내용처럼 수도권에서만 100곳이 넘는 도시공원이 대거 풀린다면

"그 중에 하나만 잘 사도 공원투자로 대박을 노릴 수 있겠구나..." 라고 생각한다면 아래 항목을 검토해봐야 합니다.

도시공원투자의 현실

첫째) 수차례 유찰되는 경매물건 중에는 전국 어디에도 그런 물건이 없다는 점,

둘째) 수십년 미조성된 도시공원의 토지주는 해제에 대한 기대감으로 헐값에 내놓는 사람이 없다는 점,

셋째) 해제대상 도시공원의 정보가 없다는 점 - 있다 하더라도 스스로 물건을 선별해서 매입할 시간과 노력, 그리고 

        실패에 대한 리스크가 수반된다는 점.

넷째) 단기투자에 대한 낙관은 금물!! 공원이 실효되더라도 또 다른 규제로 묶여 가치하락의 변수도 내재되어 있으며,

        (서울과 수도권 등의 경우 그린벨트 또는 비오톱 조례와 전국 도시공원 용도지역 하향조정 등) 장기미집행의 경우

        실효 이전 공원조성계획을 수립·고시할 경우 또다시 5년의 공백이라는 수익률 저하를 극복해야 한다는 점.

다섯째) 넓은 면적의 도시공원 중 개발행위가 가능한 일부토지 이외에는 해제되더라도 활용도가 떨어져 매력이 없다는 점.

여섯째) 도시개발구역(지구단위계획구역 등) 내의 공원은 지구지정취소 시 백지화되기 때문에 장기미집행이더라도

            투자성이 없음(시 자체 도시공원사업이어야 함).

일곱째) 군 단위 등 소도시에서는 천지가 다 공원(?)이기 때문에 공원해제가 무의미하다는 점 등의 함정이 존재하는게

            도시공원 투자의 현실입니다.

이렇게 어려운 투자를 굳이 해야할 만큼 장기미집행 도시공원투자가 과연 매력이 있는지 알아보겠습니다..

"주변지가 대비 50% 이하가 아니라면 투자할 이유가 없다." 에 입각해서...

(도시공원매물의 적정가는 경매물건의 낙찰사례를 통해 감정가액으로 비교하는게 현실적임)

안양시 비산동의 모 근린공원의 사례를 들어 봅니다.

우측 지적도의 붉은 점으로 표시된 필지를 비롯해 백운사 일대 흰색부분이 토지주들의 민원과 시의회 권고로  해제된 토지입니다.

아래 사진의 비닐하우스가 있는 농지(밭) 일대가 바로 근린공원에서 해제된 부분입니다.

담장을 기준으로 근린공원과 일반주거지역으로 분류되구요.

아래 사진의 주택지는 본래 공원이었으나 해제 이후 작년에 신축한 주택입니다.

이 사진의 판자집은 민원에 동의하지 않아 그대로 남아있는 근린공원지역(동의를 거부했다는데 왜 그랬는지 이해가...??)

또 아래 사진의 전은 옆에 폐가가 남아 있는 대지로 지주가 다섯명인데, 매수청구를 하지 않고 일몰을 기다리고 있는것 같습니다.

 

몇 해 전에 근린공원에서 해제된 이 지역은 2년 전 75만원에 거래된 필지가 지난 해 450만원에 매매되었다는 주변 부동산의

설명입니다...

관악산을 등진 정남향의 그야말로 도시속의 전원풍경입니다.

 

 

또 하나는 경매물건으로 도시자연공원 내의 임야인데,

 

 

70%에 낙찰된 이 물건은  장기미집행 도시자연공원으로 현재 도시관리계획으로 해제절차를 밟고 있는 중인데,

현황 상 맹지이나 도시계획도로가 저촉통과하는 토지입니다.

 

본인은 골프장 옆의 해제대상 장기미집행 도시공원이라 관심을 가졌지만 도시계획도로 마져 장기미집행으로 실효될 경우

접도가 불가할 뿐더러 지주가 4명인 지분경매라 포기했던 물건인데 역시 용감한 분이 가져가셨네요..

이 물건은 좀 더 추이를 보아야 성패를 가늠할 수 있겠습니다...

 

이토록 도시공원투자는 여러가지 정보와 분석을 통해 쪼개고 두드려야 성공을 예약할 수 있겠습니다만,

어쨋든 현재 집행계획의 흐름은,

1. 조성계획 미 수립 시 = 2015.10.1 자동 실효,

2. 장기미집행으로 조성 불가 시 = 2020.7.1 자동 실효,

3. 지방의회의 해제 권고로 = 도시관리계획결정·고시 후 폐지,

4. 도시공원으로서의 기능 상실과 타용도로 이용 중인 토지, 산림훼손 또는 민원제기를 통한 부분 해제 등으로

    해제의 기준과 변수가 작용하고 있다고 보아야 겠습니다... 끝으로 지난 22일(월) 있었던 "미집행 도시공원 해법은 없는가?" 의 기사를 참고하시면 정책양상을 조금이나마 들여다 보실 수 있을것 같아 링크 열어 둡니다~!!

미집행 도시공원 "국토부 정책 불합리해" 바로가기= http://cafe.daum.net/windmill1179/LEkT/87

 

2015.6.24  초원마루   고  정민