지금이 대세하락기의 시작이냐에 대한 저의 생각

[박홍균]

제가 앞에 올린 글(미네르바 글과 저의 의견)에 대한 저의 생각을 조금 정리해보았습니다.

먼저 이 카페에서 저에 대해 잘모르시는 분(신입 회원분들)들이 있어서 조금 부언하면, "향후 우리나라는 인구감소로 인해 일본처럼 영원히 부동산값은 하락한다"는 내용으로 예전에 이 카페에 글을 많이 올렸던 사람입니다. 덕분에 그런 글로 책도 출판했고요. 한마디로 말해 장기적으로 아파트는 대폭락한다는 이야기입니다.

그런데 최근의 부동산 값 하락이 대세 하락의 시작이냐에 대해서는 조금 논란의 여지가 있어서 이 글을 씁니다.

먼저 저의 글이나 내용을 보면, 대략 다음과 같이 축약됩니다.

- 향후 우리나라 인구는 2018년 까지 약 80만명이 늘어난 후 이후 계속 감소한다.

- 향후 2018년 까지 우리나라에서는 12개의 수도권 신도시, 10개의 혁신도시, 5개의 기업도시, 5개의 경제 자유구역, 세종시, 등등 모두 42개의 신도시가 건설되고, 현재 수도권에서 짓는 택지지구를 모두 포함하면 약 700만명이 살 수 있는 아파트가 만들어진다. 또 2008년의 9.19 대책에 따르면 2018년까지 주택을 500만호 건설하겠다고 하였는데, 이것이 모두 실현되면, 한 집에 2명만 살아도 1000만명이 살 수 있는 집이 생긴다.

- 따라서 수급상 공급이 과잉되어 아파트 값은 필연적으로 내릴 수 밖에 없다.

간단하지도 않지만, 간단히 이야기하면 대충 위와 같은 내용입니다.

■ 과연 대세하락기가 시작된 것일까?

그런데, 지금 현재 위에서 말한 42개의 신도시 중에 이미 입주가 완료되었거나 입주가 되고 있는 곳은 얼마되지 않습니다. %로 이야기하면 10% 전후 밖에 안된다는 이야기입니다. 이런 시점에서 과연 부동산 대하락이 시작되었다고는 생각하지 않습니다.

그러한 근거로 꼽는 몇가지 이유로는

- 최근 미분양은 대부분, 너무 높은 분양가에, 대형 평형 위주의 물건입니다. 아직도 싸거나 소형아파트는 여전히 인기가 높습니다. 여러번 말씀드렸지만, 2006년 이후 민간업체에서 짓는 아파트는 거의 100%가 중대형 이상입니다. 당연히 중대형 시장(그 중에서도 대형)은 수급 불균형으로 내릴 수 밖에 없습니다. 얼마전 26억 하던 잠실 롯데골드가 13억에 낙찰된 것이 그런 이유입니다.

- 대형 아파트 가격이 하락한다고해서 모든 아파트 가격이 다 내린다고 생각하면 곤란합니다. 지금 소형평수의 아파트 전세는 오르고 있습니다. 가장 큰 이유는 수요에 비해 공급이 모자라기 때문입니다.

- 저는 비어있는 아파트가 나오는 시점이 대세하락기가 시작된다고 이야기를 수차례했는데, 여기에서 제가 비어있는 아파트라는 정의를 조금 내리겠습니다.(악파트님, 잘 봐주세요)

■ 제가 말하는 빈집의 정의

한 1년전에 인간극장이라고 하는 TV프로에서, 군산의 변두에 사는 어떤 가족의 이야기를 다룬 적이 있습니다. 집이 없어서 집을 구하러 다니는 이야기가 나오는데, 군산의 변두리에는 말 그대로 빈집이 많더군요. 그냥 가서 살면 됩니다.

원래의 집주인들은 도시로 가거나, 아파트로 이사가, 비어 둔 집들입니다.

집주인 입장에서는 빈집을 그냥 놔두면 집이 페허가 되니까, 차라리 아무라도 들어와 살면 나중에라도 팔거나 집세를 받을 수 있어서 오히려 좋겠지요.

앞의 글에서 이야기한, 30년째  집값이 내린 경북 봉화도 비슷한 상황입니다.

제가 말하는 빈집은, 아무도 들어가 살려고 하지 않는 이런 빈집을 빈집이라고 이야기하지는 않습니다.

또, 최근에 입주하는, 40평대 이상에, 5000가구나 되는 용인 동천지구나, 파주 신도시,  곳곳이 공사 중 인데다 동네 가게도 거의 없는 판교의 빈집을 말하는 것은 아닙니다.

예를 들면 이미 기반 시설이 갖추어지고, 입주가 100%가 되어 잘 살고 있는 분당이나, 상계동, 과천 등의 아파트 단지에 빈집이 생기는 것을 말합니다.(정확히 말하면 빈 아파트를 말합니다.)

앞에서 예를 들었던 군산이나 경북 봉화의 빈집도 예전에는 모두 사람이 살았던 곳입니다.

실제로 주택 보급률이 120%가 넘어가는 일본에는 이런 아파트가 실제 있습니다. 최근에는 빈 아파트가 많아, 몇몇 남은 가구들이 공동 관리비를 1/n로 나누다 보면 관리비가 비싸져, 또 다시 이사를 가는 등의 부작용으로, 동전체가 비어가는 아파트도 생겨 나기 시작했습니다.

(참고적으로, 경실련 같은 곳에서, 우리나라 주택 보급률은 2002년에 100%가 넘었고, 지금은 117%가 넘었다고 하는데 그렇다면 100집당 17집은 비어 있어야합니다. 그런데, 사실을 들여다보면 우리나라의 주택 보급률이 선진국이나 일본과 계산하는 방법이 다르다는 것을, 이분들은 모릅니다.)

물론 어떤 분은 "빈집이 생긴다면 대세하락기가 시작된다"는 이야기는 어떤 이론을 근거로 하는 것이냐고 물으면  제가 답변을 할 수 있는 것은 "빈집이 생긴다는 것은 수요에 비해 공급이 충분하고, 더 나아가 수요(인구)가 줄어들기 때문이다,"고 이야기하고픈 겁니다.

■ 2013년에도 대세하락기가 오지 않을 수 있다는 생각에 대하여...

저는 최소 2기 신도시가 50% 정도는 입주하는 2013년 무렵이면, 빈아파트가 생겨 나지 않을까하는 생각을 가지고 있습니다만, 최근에는 이에 대한 회의도 들기 시작했습니다.

그 이유는 최근 주택 청약저축(?) 가입자가 1400만명이 넘었다는 소식 때문입니다. 1400만명이면 시골에서 살아 애시당초 아파트로 갈 수도 없고, 가고 싶지도 않은 가구를 제외하면 거의 모든 사람들이 아파트에 목을 매달고 있다는 이야기입니다.

이 이야기는 우리나라의 경제가 좋아지고, 고용율이 일시나마 나아지면 빚을 내서라도 집을 살 사람이 그만큼 많다는 이야기입니다.

또 지구상에서 아파트 사는 사람의 절반이 넘는 유일한 나라가 한국입니다. 아파트 사는 사람의 절반이라는 이야기는 아파트에 살지 모사는 사람이 절반이라는 이야기입니다.(참고적으로 우리나라의 주택수는 약 1700만 개입니다) 아파트에 살지 않는 사람은 계속 아파트에 옮아가려고합니다.

부자는 아파트에, 가난한 사람은 주택촌에 살고 있다는 생각이 우리나라 사람들의 머리를 지배하고 있습니다. 즉, 아파트로 이사가는 것이 신분상승이라 여기는 것이 우리나라의 일반적인 사람들 생각입니다.(천민자본주의에 물들어 있는 천박하기 짝이 없는 생각입니다만 ㅜㅜ) 이런 생각이 하루 아침에 바뀌지 않는 이상 아파트로 몰려들기는 계속 될 것입니다.(물론 아파트 생활이 편하기 때문에 사는 사람도 있습니다.)

■ 2018년까지 500만호를 다지어도 아파트는 모자란다?

최근 저의 머리 속에서 떠나지 않는 화두 중 하나가 이런 것입니다.

"위에서 이야기한 500만채를 다짓다고 해도 아파트는 여전히 모자라지 않을까? "

즉 단독주택이나 연립주택에 사는 사람이 모두 아파트로 옮아간다면 500만채도 모자란다는 것입니다.(물론 제 가설일 뿐입니다.) 물론 교통이 나쁘거나 기반시설이 나쁜 수도권 외곽의 일부지역은 아파트가 남을 수도 있습니다. 하지만, 조금씩 이런 부분이 늘어 가더라도, 아파트 시장의 가장 중심에 있는 강남의 경우 미네르바의 이야기처럼 15~20년이 걸릴 수도 있다는 이야기입니다.

■ 아파트를 선호하는 젊은이들

주택 시장에 새로 진입하는 신혼부부들은 대부분 아파트를 선호합니다. 88세대가 주를 이루는 신혼부부가 아파트살 돈이 어디있느냐는 사람들이 많은데, 이는 정말 잘못된 이야기입니다.

꺼꾸로 물어봅시다. "제대로 된 집도 없는 사람이 어떻게 결혼합니까?", "당신이 여자라면 지한 단칸방에서 산다면 결혼하겠습니까?" - 아마도 그냥 싱글로 살겁니다.

88세대임에도 불구하고 결혼하는 사람들은 돈이 있습니다. 어디에 있느냐고요? 부동산으로 때돈을 번 부모 세대에게 말니다. (결혼할 사람은 대부분 부모가 살아 있다고 전제합니다.)

저도 제 친구중에 결혼을 일찍한 친구들은 아들 딸 결혼을 하는데, 모두 2,30평대 아파트 딸려서 보냅니다. 제가 현재 살고 있는 강남의 30평대 전세집의 집주인도, 자식이 결혼할 때까지 살아라고 합니다.

집 사줄 형편 안되면 아파트 전세라도 얻어줍니다. 물론 모든 사람들이 아파트에 들어가는 것은 아닙니다만...

어쨋던 예전 보다는 좀 줄었지만, 그래도 한달에 2~3만명이 결혼을 합니다. 이중에서 아파트에 들어가지 못한 사람들은 언젠가는 아파트에 들어갈 꿈을 가지고 결혼합니다.

더우기 아직 결혼을 꿈도 꾸지 않은 10대들의 아파트 선호사상은 도를 넘었습니다. 제가 지금 아파트에 처음 이사왔을 때, 우리애가 유치원에 갔다와서 묻는 말이 "아빠 우리는 몇평에 살아?"입니다. 왜 그런 질문을 하느냐 물어보니 친구들이 묻더래요. 이글을 읽는 분 중에서도, 아이들이 개교한 첫날 집에 돌아온 아이에게 "네 짝은 어느 아파트에 살아? 평수는 얼마래?"라고 묻는 분이 있다면 조금 뉘우치기 바랍니다. ^^

이야기가 조금 옆으로 갔네요.

어쨌던 이런 생각이 우리보다 젊은 애들은 더 확고합니다. 재대로된 대학나와 아파트 생활 못하면 차라리 결혼하지 않겠다는 것이 요즘 젊은이들 생각인것 같습니다(제가 너무 오버했나요?)

이야기가 너무 길어졌네요. 점심 먹으러 갈 준비해야겠습니다.

이야기 내용이 조금 오락가락했지만, 제가 하고픈 이야기는 모두 언급이 된 것 같습니다.

물론 반론의 글 환영합니다. 하지만 감정이 아니라 숫자나 이성에 기댄 글을 원합니다.

[박홍균]

그리고 위의 글에서 제가 염려하는 바는 위에 외유내강님께서 적절한 예를 들어주셨네요. 봉화는 인구가 줄어 전체적으로 집이 남아돌지만, 아파트는 내리지 않고 더 오른다. 가장 큰 이유는 농민들이 아파트를 선호하는 반면 그 선호도만큼 공급이 따르지 못한다는 것입니다. 저도 이와 비슷한 염려를 한 것입니다. 정부의 말대로 500만채를 공급하면 대한민국 전체의 주택은 분명 남아돌지만, 아파트 선호 사상으로, 아파트는 계속 모자잘 수 있다는 이야기입니다. 물론 가설입니다만 한번쯤 짚고 넘어가야할 이야기만은 틀림없습니다.

[마삼식]

박선생님 좋은 글 잘 읽고 있습니다. 어려운 내용을 쉽게 풀이해서요. 더 자주 글 올려 주시기
바랍니다. 염치 없네요

[갈림길]

아파트 투기가 이젠 농촌으로 가는건가요?

[갈림길]

전세금 대출도 엄청 늘어나면서 1억 이상 전세자도 많이 증가하였을겁니다.

[onetree]

잘 보았습니다. 박선생님 같은 분같이 다양한 관점의 글들이 많아지길 기대합니다.

[김석준]

음 부동산 가격에 대한 선호 즉 심리적 영향에 대해서 말씀 하신 것 같군요. 즉 수치상이나 단순한 수요 공급상으로는 떨어져야 맞는데... 아파트에 대한 심리가 그를 바치고 있다는 글이군요.. 심리는 바뀝니다.. 죽어도 이건 아니라고 하면서도, 어느날... 그게 맞다며, 언제그랬냐는 듯이 변하는거죠.. 사실 심리때문에 떨어져야 하는데 안떨어지고,, 좀 천천히 떨어져도 되는데 폭락 할 수 도 있겠네요.
그리고 88만원세대들이 부모한테 돈 받아서 결혼 한다고 하는데.. 동의 합니다. 사실 지금 세태상 남자나 여자나 부모 도움없이 결혼 하는건 글쎄요. 거의 없죠. 그런 커플들이 있긴 하지만 대부분 지하 단칸방에서 시작 하죠..

[윤부장]

좋은글 잘 읽었습니다.

[Seattleite]

일리있는 말입니다. 잘 보았습니다. 그럴수도 있겠군요.

[김석준]

아 재밌네요. .박홍균님 논리에 조금 첨언을 하자면 매년 30세이상의 인구가 50만명씩 늘어 나곤 있지만 이들 모두 주택 공급 원인으로 보긴 어렵구요. 님게서 말한 정확히 결혼 건수를 본다면 2009년에 전국적으로 30만건의 결혼 이 있엇네요. http://blog.naver.com/hi_nso/130083121294
30만채가 필요 한거군요. 그런데 2009년도에 65세이상 고령자 사망자수가 약 16만명 정도 되는군요. 16만명이 죽었다고 주택이 16만채가 생기는건 아니겠지만,
http://media.daum.net/press/view.html?cateid=1065&newsid=20100428120821136&p=newswire
여전히 주택 수요가 더 많은 건가요? 매년 얼마나의 신규 주택이 공급되는지도 봐야 겠군요.

[누가예측하리]

잘 읽었습니다. 일리 있는 글이네요. 이곳 몇몇 사람들은 단기간의 하락만을 쫒기에 박홍균님에 대해서 안좋게도 보네요. 홍균님이 말씀하신 빈집이란 것이 서울 중심에서 일어날 수 있는 일인지는 의문입니다. 인구감소와 소득감소 그걸 정말 경제에서 체감하여 부동산까지 오는데 얼마나 걸릴지 의문입니다. 상당한 시간이 걸리겠죠. 대세하락기라곤 하지만 폭락은 없을거라 생각합니다.

[규가]

정녕 빚더미에 올라 있는 수많은 주위의 사람들이 보이지 않으신가요? 최근 몇년 사이에 가계 빚이 폭발적으로 증가했습니다. 금융기관들은 자선단체가 아닙니다. 요즘 주위에 빚이 없는 사람들이 별로 보이지 않더군요. 원리금 때문에 힘들어 하는 사람들이 생각 보다 많습니다. 이런 상황에서 집을 끝까지 잡고 버틸만한 사람들은 그렇게 많지 않아 보이는구요.

[규가]

오늘 이름만 들어도 알만한 공기업 직원 분들과 만날 기회를 가졌습니다. 혁신도시로 내려가는 것을 거의 기정사실화 해서 말씀들을 하시더군요. 서울에서 공기업이 떠나는 것은 집값에 큰 영향을 미칠 것입니다. 공장을 가진 대기업들은 지방이나 수원, 파주 같은 수도권 도시에 공장을 두고 있기 때문에 서울 근무자들은 그렇게 많지 않습니다. 고소득이면서도 서울에 많은 직원들이 근무하는 곳이 공기업들입니다. 이런 공기업들이 혁신도시로 떠나 버리면 서울 집값의 큰 에너지가 사라질 겁니다. 공기업 직원들이 집을 팔지 않고 주말 부부가 될 거라고요? 그 것도 한두해죠? 평생을 그렇게 살 수 있나요?

[김석준]

매년 공급되는 주택의 양도 이미 각종 게시판에 널려 있는데.. 그건도 하나 하나 따지면 복잡하고 ㅡ.ㅡ;... 2009년도에 전체 사망자 수가 약 25만명정도 라 하는데.. 통계를 보면 65세 이상의 고령자 사망률이 1999년 10년 전보다 도 오히려 떨어 졌네요. 즉 65세 이상의 고령자라 할지라도 잘 안죽는다는.. 더 오래 사신다는거죠 이는 집을 계속 더 오래 점유 한다는 애기고요.
그냥 인구 적으로만 보면 쉽게 떨어지지 는 않을 것 같네요. 그런데 경제와도 연관이 되어 있으니까.. 경제 상황에 따라 다랄지겠죠.. 미국은 인구가 계속 늘고 있는데도 떨어 지잖아요..

[죽방렴며루치]

주택청약 가입자 1400만명이라서 집살 사람이 줄서 있다는 것은 좀 오버인것 같습니다. 주택청약 가입자에는 어린이들도 포함되어 있습니다. 제가 6인 가족인데요... 주택청약통장(일명 만능통장이라고 하죠) 6개 있습니다. 저는 청약하고 관계없이 아는 은행원이 실적 때문에 가입해 달라고 해서 조금씩 불입합니다. 그중 애들 통장이 4개입니다. 막내가 유치원생입니다.

[안단테다]

그러니까 얼렁얼렁 집값 폭락해야죠. 인구증산좀 합시다.

[길리안]

현장에서 보면 전세보증금이 전부 자기 돈인 젊은 세대들 많진 않습니다. 부모형제(시가,처가 모두 포함--;)가 대준 돈이거나 전세자금 대출, 회사 지원 등등..

[규가]

박홍균님의 인구가 집값에 영향을 미친다라는 대원칙에는 동감합니다. 그런데 소득수준과 부채문제는 별로 고려는 하시지 않는 듯 하는군요. 계속해서 많은 분들이 얘기하고 있지 않습니까? 그나마 소득이 돼서 집을 살만한 사람들은 다샀고 집이 없는 사람들은 아예 주택구입에 뜻이 없거나 도저히 살 능력이 돼지 않는 사람들이라는걸요. 또 거래가 극도로 위축되어 있다는 것을요. 직업상 많은 사람들의 급여를 들여다 볼 기회를 가져왔고 또 가지고 있습니다. 물론 대기업 중 몇몇 특출난 회사들과 외국계 등은 급여 수준이 높겠지만 수많은 중소기업 근무자들과 자영업자들은 정말 힘겹게 살아가고 있는 사람들이 많습니다.

[규가]

용인 분당 같은 곳은 이미 큰폭의 집값 조정이 일어나고 있습니다. 대세하락기는 이미 와 있습니다.

[규가]

청약 저축은 글세요 아직도 아파트가 로또라고 생각하는 분들이 많은 것 같군요. 그리고 꼭 지금 집을 사야겠다 보다는 언제가 써먹을 날이 있겠지 하고 붙들고 계신 분들이 많은 것 같네요. 문제는 집을 살 의사와 능력이 있는 유효수요가 이미 고갈되어 버렸다는 데 있습니다. 제 생각에는 향후 집 값에 영향을 미치는 요인은 인구보다는 소득수준과 무주택자 중 집을 구매할 능력, 부채를 견딜 수 있는 여력, 이자율 등이 될 거라고 생각합니다. 지금 주택거래가 극도로 얼어 붙어 있다고 야단들인 것 같네요? 당연하 것 아닌가요? 유효수요가 고갈되 버렸는데... 이런 상황에서 과연 얼마나 집값 거품이 유지될까요?