생존 부동산 002.

[생존부동산]

날짜 : 20.04.19

목표 : 21.04.19 / 현금흐름 월 100만원 / 투자금 5000 만원.

 오늘은 경매를 시작하기 전에 주의사항과 용어를 알아봤다. 반복해서 읽고, 예시를 통해서 이해해야 겠다. 참고 서적은 '싱글맘~' 이다. 주변지인들 중에 부동산을 하는 사람은 없다. 주말에 비오는 날 스터디카페에서 혼자 공부하고 있는데, 이런 노력들이 1년 후에는 결실을 맺었으면 좋겠다.

권리분석 : 부동산의 법률적, 경제적 하자를 미리 확인하는 것.

등기부등본 : 해당 부동산의 역사. / 주민센터와 대법원인터넷등기소에서 발급가능.

(아파트의 경우를 예로 들어보면)

1. 표제부 전유부분의 표시 : 해당 호수의 전유부분(구분 소유된 건물에서 독립한 주거, 점포, 사무소 등으로서 개별적으로 소유하는, 구분 소유권의 대상이 되는 부분)의 면적과 그 지분에 해당하는 대지권(건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리)의 면적 표시
2. 갑구 : 소유권에 관련된 사항
3. 을구 : 누구에게서 돈을 언제 얼마나 빌렸는지 기재되어 있음. 그래서 주로 대출을 해준 은행의 이름이 많음. 개인에게 돈을 빌린 경우 그사람의 이름이 근저당권자로 기재되어 있음. 

권리분석표 작성해 보기 : 이해를 돕기 위해서

말소기준권리 찾기

1. 말소기준권리란 경매사건에 있어 인수와 소멸을 구분 짓는 권리. 말소기준권리를 포함하여 그 아래에 있는 근저당과 압류 등은 소유권이전 후 모두 말소가 되어 깨끗한 등기부등본이 된다.
2. 말소기준권리가 될 수 있는 것 : 주로 1번 2번의 경우가 많다.
1. (근)저당
2. (가)압류
3. 담보가등기
4. 경매기입등기
3. 만약 소유자가 아닌 세입자가 사는 경우, 권리분석표에 그 세입자가 전입한 날짜를 기입해 보면 좋다. 만약 말소기준권리보다 앞선 순위에 있게 되면, 인수를 해야 하니 신중하게 봐야 한다. 전입일자와 확정일자 모두 말소기준권리보다 빠르고, 배당기일 이내에 배당신청을 했다면 우선 배당이 될 것이기에 인수할 부분은 없을 거다. 반면 전입일자가 말소권리보다 아래에 있다면, 인수하지 않아도 된다. 이러한 권리분석은 웬만한 유료사이트에서 분석하여 제공하고 있다. 근데 종종 틀리는 경우도 발생하니 맹신은 금물이다.

대항력 : 임차주택이 매매나 경매 등의 이유로 임대인이 변경될지라도 임차주택에 관하여 임대차 내용을 주장 할 수 있는 법률상의 권리. 즉 대항력이 있는 임차인은 주택을 사용&수익 할 수 있는 권리와 보증금반환청구권 등의 권리를 가지게 된다. 따라서 대항력이 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 임차인은 낙찰자가 나머지 금액을 변제할 때까지 해당 부동산을 비워주지 않아도 된다. 이는 배당요구신청을 하지 않은 경우에도 마찬가지이다. 또한 대항력을 구비한 임차인의 경우 확정일자를 구비하게 되면 우선변제 권리를 취득하게 된다.

 

대항력의 요건 : 대항력이 있는 임차인이 되기 위해서는 1. 저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 최선순위권리가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차 계약을 하고, 2. 주택의 인도를 받고, 3. 해당부동산에 주민등록 전입을 해야만 한다. 그러면 전입을 한 다음날 오전0시부터 대항력이 생긴다.

우선변제권 : 주택임차인이 낙찰대금에서 우선변제를 받으려면 다음과 같은 요건을 갖추어야 함.

1. 대항력을 갖추고
2. 임대차계약서에 확정일자를 받고
3. 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 하고
4. 배당요구종기일까지 전입 및 점유(존속요건)를 하고 있어야 함

주택임대차의 경우 확정일자를 해당 주민센터에서 받을 수 있고, 상가임대차의 경우 관할 세무서에서 받을 수 있다.

최우선변제권 : 소액임차인이 경매절차에서 최우선변제권이 인정되려면 다음과 같은 요건이 필요하다.

1. 경매기입등기 이전에 대항력을 갖추고
2. 보증금의 액수가 소액보증금에 해당해야 하고
3. 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 하고
4. 배당요구종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 함. (확정일자는 최우선변제 요건에 포함되지 않음)

 

[써든]

잘 정리하셨네요. 계속해서 좋은 정보 부탁드립니다.

[생존부동산]

감사합니다 써든님ㅎㅎㅎ 써든님도 화이팅입니다

[상우다]

좋은정보 감사합니다^^

[생존부동산]

감사합니다 댓글이 있으니 힘이나네요ㅎㅎ