토지 매수인이 받은 건축허가, 매매 해제 후 매도인이 철회할 수 있나

[베리베리]

토지 매수인이 받은 건축허가, 매매 해제 후 매도인이 철회할 수 있나

부동산개발업자가 상가나 아파트 등의 개발을 위해 토지를 매수하면서 계약금 등 매매대금의 일부만 지불하고, 매도인으로부터 토지사용승낙서를 미리 받아 건축허가나 주택건설 사업계획승인을 받은 후 프로젝트 파이낸싱 등 대출 및 분양대금을 받아 잔금을 지급하기로 약정하는 사례가 종종 있다.

이때 개발업자가 잔금을 못내 매매계약이 해제되고 토지사용승낙서도 실효되자 기존 인허가 때문에 새로운 인허가를 받을 수 없게 된 매도인이 원상회복 차원에서 인허가의 철회 신청을 하면 인허가 관청은 철회해야 할까. 이에 관한 최근의 대법원 판례를 살펴보자.(대법원 2017.3.15. 선고 2014두41190 판결)

A씨는 공동주택을 짓기 위해 B씨 소유의 토지를 매수하고, B씨로부터 토지사용승낙서를 받아 관할 지자체장으로부터 건축허가를 받았다.

사용승낙서에는 ‘사용승낙서는 매매계약에 근거한 것이므로 매매계약의 파기로 무효가 되고, 사용자는 어떠한 사유라도 이와 관련한 권리를 주장하지 못한다’고 명시했다.

그런데 B씨는 A씨에게 잔금기일을 4차례 연장해준 후 마지막으로 연장해주면서 기한까지 잔금 모두를 지급하지 못하면 별도의 최고 절차 없이 매매계약을 해제할 수 있고, 사용승낙서는 즉시 효력을 잃으며, 건축허가를 포기·철회한다는 약정을 체결해 A씨는 결국 잔금을 내지 못했다.

이에 B씨는 계약을 해제한 후 지자체에 ‘사용승낙서가 실효되고 이에 기초한 건축허가 역시 더 이상 존속시킬 필요가 없는 사정이 생겼다’며 건축허가의 철회를 신청했다.

그러나 지자체는 ‘건축허가는 건축주 본인의 신청이 있거나 건축법이 규정하는 착공 지연 등의 사유가 있어야만 취소가 가능하다’는 이유로 허가 철회를 거부했다. 이에 B씨는 지자체를 상대로 건축허가철회신청 거부처분 취소소송을 제기했다. 법원은 과연 누구의 손을 들어줬을까.

대법원은 ‘지자체가 B씨의 신청에 따라 A씨의 허가를 철회함으로써 B씨의 이익을 보호해야 할 필요가 인정되고, 이를 건축주인 A씨가 받는 불이익과 비교·교량해 볼 때 B씨의 이익을 보호할 필요가 건축주 A씨의 불이익을 정당화할 만큼 강하다. 이에 따라 지자체에 건축허가철회신청 거부처분을 다시 취소하라고 판단한 것은 정당하다’며 매도인인 B씨의 손을 들어줬다.

결국 개발업자에게 토지사용승낙서를 작성해 주는 방법으로 토지를 매매할 땐 향후 계약 해제시 사용승낙서의 무효는 물론 매도인이 허가 철회도 일방적으로 할 수 있는 특약을 두는 것이 필요함을 알 수 있다.

영남일보, 다음카페 부동산 건설법률상담실