[귀농터] 스스로 하는 부동산 등기절차 (김상범/귀농본부사랑방)

[나무지기]

김상범	( 2006-04-14 )

  스스로 하는 부동산 등기절차

안녕하세요. 승주에 사는 김상범이라고 합니다. 귀농학교 26기이구요.

이곳저곳 인터넷을 통해서 배운 정보를 십분 이용하면서 어제 제가 직접 답 1200평 가량을 등기했는데요, 그 절차를 간략히 적어볼려고 합니다. 처음 하는 일이라서 저도 몇가지 시행착오가 있었거든요.

우선 제가 산 땅은 700평 논과 500평 논입니다. 부동산을 끼지 않고 현지인과 직접 거래하였기 때문에, 가격 협상이 끝나자마자 바로 그자리, 우리의 경우엔 승용차 안에서 도장 찍었습니다.

계약 전에 매수인이 준비할 사항 (매도인이 준비해도 되겠지만 매수인이 준비하기 십상이죠) :
1. 해당 지번별 등기부 등본 1통씩(물론 이 등기부를 통해서 물건에 하자는 없는지 확인함) - 소유자 주민등록번호 없는 것도 상관없다.
2. 해당 지번별 토지대장 1통씩
3. 주민등록등(초)본 1통
4. 해당 지번별 지적도 등본 1통씩
5. 해당 지번별 토지이용계획 확인서 1통씩
6. 도장(매수인은 반드시 인감이 아니어도 관계없다.. 막도장도 가능. 그래도 중대사이니 인감도장이 좋겠죠.)

위 서류들은 시청 또는 군청에 비치된 무인발급기 및 해당 창구에서 즉시 발급해줍니다.

매도인이 준비할 사항 :
1. 구 권리증(흔히 땅문서)
2. 인감증명서 1통
3. 인감도장
4. 주민등록등(초)본 1통 - 어느 법무사에 문의하니 초본을 가져오라하는데, 등본도 가능할 것도 같지만 저는 초본으로 처리했음

계약시 주의사항
- 기본 2통을 작성하여 매수인, 매도인이 나눠갖는다. 2통이 동일하다는 것을 증명하기 위해 2통을 맞대놓고 가운데에 도장을 찍었음.
- 계약서 양식은 인터넷 등에서 확보하여 여분의 몇장을 준비하고,    총 금액, 계약금, 잔금, 중도금 지급일자 및 금액에 대한 지급시기를 잘 명기하고, 일시불로 지급할 경우에는 잔금지급난에 총 금액을 다시 적어 넣고, 일시불이라 추가 명기한다.
- 매매계약서의 부동산 표시란에다가는 거래되는 부동산의 지번 및 지목, 면적을 순서대로 적어 넣는다.


계약이 성립되었으므로, 농지취득자격증명서(이거 없으면 등기 안됨)를 받기 위해 읍사무소 산업계 담당자를 찾아가서 신청하면, 수수료 1,000원으로 2일 정도면 해준다. 정식 처리기간은 3일.

농지취득자격증명서 및 위에 언급한 모든 서류를 들고서 시청 또는 군청으로 간다. 제 경우에는 순천시청 민원실 15번 창구인, 계약서 검인창구에 매도인 없이 혼자가서 매매계약 신고서를 달라고 해서 지번별로 1장씩 작성했는데, 이 때 매도인, 매수인의 도장이나 사인이 필요했다. (내 경우엔 매도인 도장을 가져가지 않아서 그냥 대충 싸인으로 얼버무렸으나, 매도인 막도장 하나 가져가면 좋겠다)

작성한 신고서와 매매계약서, 토지대장을 제출하면 몇십분 기다리면 부동산거래계약신고필증을 지번별로 만들어준다.

다음으로는 세무 민원실로 찾아가서, 준비된 모든 서류를 제출하면 검토 후에 등록세, 취득세 고지서를 발급해준다. 취득세는 한달내에 납부하면 되고, 등록세는 바로 납부해야 등기 절차를 밟을 수 있다. 시청내에 있는 농협 출장소에서 완납하고는, 등기소로 직행했다.

등기소에서는 매도인과 동행하는 것이 좋은데, 법무사에게 위임할 경우에는 법무사가 대리인이 되니까 매도인이 필요없지만, 직접 처리할 경우에는 대동하는 것이 좋다.

문제가 하나 있었는데, 매도인이 30년 넘었다는 땅문서(구 권리증)을 분실했다는 것인데, 이 경우에는 그냥 법원 창구에서 권리증 없다고 하면, 확인조서라는 종이 한장 만들어준다. 우리의 경우는 권리증 없으면 법무사를 꼭 통해야 하는줄 알고 당황하기도 했고, 법무사 측에서도 이런 경우에는 법무사에게 등기절차 전체를 위임해야 한다고 사기를 치는 통에 막판에 좌절할 뻔 했다.

그냥 법원내에서 처리 가능하니, 권리증 없다고 당황하지 마시길. 그러나 반드시 매도인이 함께 가야만 신체 특이사항 등을 기재하고는 확인해준다.

등기소에서 소유권 이전등기신청 서류를 달라고 해서 작성하고는 국민주택채권매입 대상(거래 금액별로 다르니까 이 부분은 문의하면 된다)이므로, 얼마만큼의 채권을 구매해야 하는지 문의한 후에 국민은행 창구로 가서 채권 매입해서 즉시 매각하기 때문에 33만원어치 사야 한다고 했으나, 실제 들어가는 금액은 4만원 정도 되었다.

 
그런 다음에 다시 등기소로 가서 인지 사서 붙였는데, 인지도 얼마만큼 사야하는지 담당자에게 문의하면 되는데, 건당 8천원이라고 했다. 이거 다 끝났으면, 모든 서류 가지런히 정비해서 담당자에게 제출하면 끝난다.

제 경우에는 직접 처리해서 18만원 절약했는데, 반드시 아셔야 할 내용 중에 하나가 법무사들이 계약서 작성부터 등기절차를 밟아줄 때는 공시지가 기준해서 실제 거래금액보다 낮게 서류를 작성(시군청에서 통과될 정도의 하한선)해서 넣는 경우가 있는데, 이럴 때는 세금이 줄어들기 때문에 법무사 비용보다 더 세금 절약금액이 크기도 하다더군요. 그러니까 직접 하실 경우에는 이 점 참고하셔서 판단하시길.

제 경우에는 공시지가 수준으로  거래가 이뤄졌기에, 그냥 실거래가로 넣었으니 별로 절약할 여지는 없었다고 생각되네요.

이상으로 제가 경험한 등기절차를 끝내도록 하겠습니다. 혹시 틀린 부분이 있다면 어느분께서 정정해주시면 감사하겠습니다.

[一松]

감사합니다, 스크랩 해갑니다.