재건축 매도청구로 '알박기식' 근저당, 가등기·가압류 말소되나

[안병관 대표]

[부동산건설 法테크] 재건축 매도청구로 '알박기식' 근저당, 가등기·가압류 말소되나

김재권 필진기자 스크랩

사진=게티이미지재건축사업에서 조합은 재건축에 동의하지 않은 토지 등 소유자에 대해 매도청구소송을 통해 시가로 매수하게 됩니다.
그런데 매도청구대상인 토지 등에 국세체납, 공동저당, 알박기 등 여러 가지 이유로 법원 감정가격보다도 더 높은 금액의 근저당권, 가등기, 가압류, 압류 등의 권리제한등기가 있다면 매도판결을 받아 이전등기해오면 그대로 승계될까, 소멸될까 여부가 문제됩니다.
예를 들어, 토지 등의 감정가격이 1억 원인데, 근저당, 가압류 등의 채권액이 2억 원이라면 매매대금 1억원으로는 채권을 해결할 수 없으므로 남는 1억 원은 어떻게 해결해야 하는가의 문제가 생기는 것이지요.

통상 근저당 설정 시에는 해당 부동산의 담보가치를 보고 근저당을 설정하기 때문에 감정가격을 초과해서 설정하는 경우가 없지만, 공동근저당, 가압류의 경우이거나, 알박기식으로 고의로 설정하는 경우에는 감정가격 1억 원 부동산에 수십억 원이 설정된 사례도 종종 발견됩니다. 세금체납으로 인한 압류채권액이 수억 원이 되는 경우도 있습니다.
가등기의 경우에도 최선순위라면 조합이 매도청구로 소유권이전받아도 승계되는 문제가 생깁니다. 소유권이전가등기라면 조합이 소유권을 이전받아도 가등기에 의한 본등기로 소유권을 상실할 수 있어 본등기자를 상대로 새로이 매도청구를 해야 할 수 있고, 담보가등기라면 근저당권과 동일한 문제가 생기지요.
한편 재개발사업은 분양 미신청자에 대해 토지수용절차를 밟게 되는데, 근거법인 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법 45조 1항)에 따라 조합은 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하고, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸하게 되므로, 과도한 권리제한등기가 있어도 직권으로 말소돼 재건축과 같은 문제가 생기지 않습니다.

그러나 재건축사업은 재개발사업과 달리 공익사업이 아니므로 매도청구판결을 받아도 단지 조합과 미동의자 사이의 매매계약체결이 의제될 뿐이어서 매도청구소송 제기 시 해둔 처분금지가처분보다 우선하는 근저당, 가등기, 가압류, 압류 등의 등기를 말소할 방법이 없는 점을 특히 유의해야 합니다.
권리제한등기의 채권액이 매매대금으로 전액변제가 가능하면 동시이행관계상 조합이 직접 채권자에게 지급해 등기를 말소시킬 수 있어 문제가 되지 않습니다.
그런데 제한권리의 채권액이 매매대금을 초과하면 대부분의 소유자는 나몰라라하므로, 조합이 울며겨자먹기식으로 판결에 따라 소유권을 이전한 후 제한권리를 직접 해결할 수밖에 없는데, 그 해결책을 알아보겠습니다.

먼저 근저당권, 가등기는 10년, 가압류·가처분은 3년간 권리행사를 하지 않으면 소멸시효·사정변경 등을 이유로 말소신청을 할 수 있습니다. 또한 근저당권, 가등기 등이 허위채권에 기한 알박기라고 의심이 되면 매도청구 소송시 미리 통정허위표시에 의한 말소등기 청구도 같이 할 필요가 있고, 업무방해죄, 사기죄 등으로 형사고소하는 것도 고려해 볼 필요가 있습니다.
또한 다른 정상적인 가압류, 근저당권자, 지자체, 세무서 등의 압류채권자에게 부탁하여 경매나 공매에 부쳐 낙찰받는 방법으로 말소시킬 수도 있지만, 그 채권자들이 쉽사리 응해줄지도 의문이지만, 경매낙찰까지 시간이 많이 걸리는 단점이 있으며, 경매에서 조합이 낙찰받는다는 보장도 없습니다. 타인이 낙찰받게 되면 부득이 낙찰자를 상대로 다시 매도청구소송을 해야 할 수 있는데, 그러면 엄청난 시간이 소요되겠지요.
그런 해법이 안 통하면 부득이 알박기식 권리자들이 요구하는 금액을 전액 주어야 해결할 수 있으므로, 조합이 수억 원에서 수십억 원의 큰 피해를 입을 수도 있음에 유의해야 합니다.

저희 법무법인에서 진행한 사례에서는 감정가격보다 높은 가압류 등이 있을 경우 다행히 대부분 채권자들과 원만히 합의하여 매도대금 범위 내에서 해결했습니다.
다만 예외적으로 주택법에 의한 매도청구사례이기는 하지만, 시행사업부지의 감정가격 2억 원 정도의 부동산에 근저당권이 무려 20억 원이 설정되어 있어 사기죄 등으로 형사고소하고, 통정허위표시에 의한 근저당권으로서 말소등기청구소송을 제기한 바 있는데, 사업일정이 긴급하여 부득이 소송 중 13억 원 정도에서 합의할 수 밖에 없었던 일이 있었습니다. 결국 2억 원 짜리 부동산을 13억 원에 매수한 셈이 된 것이지요.
결론적으로 재건축의 매도청구소송에서 이러한 알박기식 제한권리자들을 방지하려면, 입법적으로 해결하는 것이 바람직합니다. 주택법에 의한 매도청구에서도 동일한 문제가 제기되고 역시 입법적으로 해결하는 것이 필요합니다.
즉, 도시정비법이나 주택법에 감정금액을 공탁하고 제한권리자들이 그 금액 범위 내에서 배당받으면 제한권리를 모두 말소할 수 있도록 하는 특별규정을 신설하는 방안이 필요합니다.
<한경닷컴 The Lifeist> 김재권 법무법인 효현 대표변호사

[곽중근]

감사합니다.

[한만석]

감사합니다.

[김회정]

특수한 상황이 있군요
잘보고 갑니다.