주택 임대와 상가임대시 소득세 차이점

[yilgi]

주택임대와 상가임대시 소득세 차이점 ?| 부동산개발사업

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올해 은퇴한 박씨는 퇴직금과 기존에 보유하던 아파트를 처분하여 임대업으로 노후를 준비하려고 한다 . 박씨는 역세권이나 대학가에 위치한 상가주택을 구입하여 해당 부동산에 배우자와 함께 거주하면서 임대업을 하려고 한다 . 박씨는 매월 임대료가 250 만원 정도인 상가주택을 구입하여 본인과 배우자의 생활비 및 병원비 등의 자금계획을 세우고 있다 . 최근에 박씨는 지인으로부터 상가주택을 구입하여 임대하면 부가가치세 및 소득세 부담이 많으므로 차라리 다가구주택을 구입하는 것이 유리하다는 말을 듣게 되었다 . 이하에서는 상가 및 주택의 임대에 대한 세금에 대하여 간단하게 살펴보도록 하자 .

1. 상가 또는 주택의 임대와 종합소득세

해당 연도의 종합소득금액이 있는 거주자는 과세표준을 그 과세기간의 다음연도 5 월 1 일부터 5 월 31 일까지 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다 . 부동산 임대업에서 발생하는 소득금액은 총수입금액에서 필요경비를 차감하여 계산한다 . 개인이 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금 및 전세금 등을 받은 경우에는 간주임대료에 해당하는 금액을 총수입금액에 산입하도록 하고 있다 . 그러나 주택과 일정 면적 이내의 부수토지를 대여하고 받는 금액에 대하여는 이러한 간주임대료 규정을 적용하지 않는다 .

다만 , 거주자가 3 주택 ( 소형주택은 2013 년 12 월 31 일까지 주택 수에 포함하지 않음 ) 이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3 억원을 초과하는 경우에는 그 초과금액에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입하여 소득세를 과세하도록 하고 있다 . 여기서 주의할 점은 1 개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득 ( 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 기준시가가 9 억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외 ) 에 대해서는 소득세를 과세하지 않는다는 것이다 .

2. 상가임대에 대한 부가가치세

비주거용 건물을 임대하는 개인사업자는 각 과세기간에 대한 과세표준과 납부 세액 ( 또는 환급세액 ) 을 그 과세기간 종료 후 25 일 이내에 각 사업장 관할세무서장에게 신고하고 , 당해 과세기간에 대한 납부세액을 납부하여야 한다 . 또한 원칙적으로 개인사업자에 대하여는 관할세무서장이 각 예정신고기간마다 직전 과세 기간에 대한 납부세액의 1/2 에 상당하는 금액을 결정하여 당해 예정신고기한 내에 징수한다 . 다만 , 예정고지에 의하여 징수하여야 할 금액이 20 만원 미만이거나 간이과세자에서 해당 과세기간 개시일 현재 일반과세자로 변경된 경우 이를 징수하지 않는다 .

이상에서 살펴본 바와 같이 박씨가 상가주택을 구입하여 해당 부동산의 주택에 배우자와 거주하면서 상가를 임대하는 경우 매월 임대료에 대한 부가가치세 ( 일반 과세자인 경우 매월 임대료의 110 분의 10 에 해당하는 금액 및 보증금에 대한 간주임대료의 합계액 ) 와 임대소득에 대한 소득세를 신고 및 납부하여야 한다 . 그러나 박씨가 다가구주택을 구입하여 임대한다면 부가가치세를 면제받을 수 있다 . 뿐만 아니라 박씨가 1 세대 1 주택자이며 구입한 다가구주택의 고가주택에 해당하지 않는다면 소득세도 과세되지 않게 된다 . 따라서 상가임대 또는 주택임대를 선택할 경우 수익성 , 공실율 및 위치 등도 중요하지만 , 부가가치세 및 종합소득세 등의 세금도 충분히 검토하여야 자금계획에 차질이 발생하지 않을 것이다 .