개발사업 인허가를 잘 받는 요령

[하얀쪽배(영신)]

개발사업 인허가를 잘 받는 요령

인허가는 개발사업의 출발점이자 관건

개발사업에 있어서 인허가는 필수적이며, 또 사업추진의 출발점이다.

인허가를 잘 받게 되면 사업의 속도가 빨라지고, 예정된 사업계획을 순조롭게 진행할 수 있다. 
반면에 인허가가 지연된다던가 중단이 되면, 기 투자한 막대한 자금과 시설이 묶여서 많은 피해를 입게 된다. 사업개발단계에서부터 인허가를 잘 받을 수 있는 체크 포인트를 알아보자.

인허가 출발은 근거법규에서부터

어떤 개발사업을 추진함에 있어서는 우선 그 프로젝트의 근거되는 법률을 살펴보아야 한다.

예컨대 아파트 건설에 있어서는 주택법과 건축법이 출발점이 될 것이며, 골프장이나 골프연습장에서는 체육시설 등의 설치 및 관리에 관한 법률, 상가분양사업에 있어서는    법이 기본이 된다.  어느 경우에나 국토의 계획 및 관리에 관한 법률(국토계획법)과 건축법은 기본이 된다.

근거법규에 있어서는 법률뿐 아니라 시행령과 시행규칙뿐 아니라 예규, 통첩, 지침, 고시 등도 보아야 한다.  그 외에 주관 중앙행정부처인 건설교통부, 농림부, 환경부, 문화관광부 등 홈페이지의 관련 법령 질의응답, 민원상담, 선례 등을 참조하면 좋다.

우리나라에서 개발행위허가나 농지 및 산지전용 등 개발인허가조건과 구체적인 기준은 대개 시행령 별표로 붙어 잇는 경우가 많다.  그러나 더 상세한 인허가 처리절차와 심사기준과 정부지원 내용 등은 그 하위지침들로 시달되어 있어서, 예규 등을 꼭 참조하는 것이 좋다.

예컨대 농촌에서 민박사업이나 관관농원사업을 하려면, 농림부에서 나온 농림사업시행지침서를 보면 좋디.

예외조항 유보조항 경과규정을 꼭 참조

법을 읽을 때에는 허용되는 경우 뿐 아니라, 금지 혹은 제한되는 경우가 많은데, 이 때에는 예외조항이나 유보조항도 있는지 찾아보아야 한다.  일반법으로는 제한하면서 특별법으로 풀어주는 경우도 많다, 

예컨대 농지법 상 일반적인 제한도 농어촌정비특별법이나 지역특구에 관한 법률에서 일괄 사업계획 승인으로 인허가를 의제하는 경우도 많은 것이다.

세법규정을 잘 살펴보는 것도 중요하다. 예컨대 수도권의 공장을 지방으로 이전하려는 경우에는 관련 세금감면이 많다. 또 농업회사법인인 농업법인을 만들어 농지를 취득 운영하면 세제감면 혜택이 많다. 이러한 세금의 고려는 개발사업의 입안단계에서부터 검토해 두고, 미리 감면요건을 맞추어야 좋다.

그리고 토지규제법과 세법이 새로 제 개정되는 경우에는 부칙에 나온 경과규정을 보아 현재 시행여부와 시행일자를 확인해 두어야 실수를 안 하게 된다.

사업지역의 도시계획과 조례를 살펴 본다

인허가를 수월하게 받으려면 입지선정단계에서부터 해당 지방자치단체의 도시계획을 잘 살펴 보는 것이 필요하다.  대부분의 수도권과 지방의 시지역과 도농복합도시에서는 2020년 혹은 2025년 까지의 장기도시발전계획을 수립해 놓고 있다. 

이 도면을 보고, 내 사업지가 그 어느 곳에 붙어 있는 지를 확인해 보면 좋을 것이다.  이 도면은 해당 지자체의 도시개발부서에서 열람할 수 있으며, 시중에는 책자로도 나와 있다.

또 해당 지자체의 조례를 필히 열람해 보아야 한다.

국토계획법이나 건축법에서는 일무 세세한 사항에 관하여는 허용여부를 조례에 위임하고 있다.  법에는 애매하지마는 사안에 따라 조례에 의하여 되는 것도 있고, 반면에 안 되는 것도 있다.  사업개발에 있어서 조례의 참고는 필수적이라고 할 수 있다.

개발사업계획서를 잘 작성해야

기초적인 사업구상과 입지선정이 끝나면 인허가 신청서룰 준비해 본다.

인허가신청서는 근거법률의 시행규칙의 별표에 나와 있는 경우가 대부분이다.

신청서에는 인허가권자에 따라 서류를 어디다가 제출하는지와 신청 이후 인허가절차 및 필수 첨부서류가 명기되어 있다.  신청서를 뽑아서 일단 기재란을 채워 본다.

인허기신청시 내는 첨부서류 중에서 가장 중요한 것이 사업계획서다.

대부분의 개발사업에 있어서 사업계획서의 제출을 강제하고 있다. 

사업계획서 양식은 시행규칙에 미리 만들어 놓는 경우도 있으나, 그렇지 않은 경우도 있다.

어떤 경우던지 사업계획서는 논리적이고 명쾌하고, 간결하며, 숫자는 앞 뒤의 모순이 없어야 한다. 투자와 수익성 판단자료는 실현가능성이 있고, 정확하며 분명한 근거가 있으면 좋다.  자신 있는 근거서류는 추가로 첨부해도 좋다. 심사하는 이에게 신뢰감을 줄 수 있기 때문이다.

로드맵과 일정을 잘 잡아야

때로는 성급한 사업의욕과 투자회수 위기감으로 사업추진 일정을 빡빡하게 잡거나, 무리하게 추진하는 경우가 있다.  정책이 곧 바뀌거나 규제가 강화되는 방향으로 관계법령이 개정될 경우에는 부득이 그러할 수도 있다. 

이런 때에는 불완전하지마는 미리 시업개발신청서를 디리 밀고, 서류보완기간을 벌 수도 있다.  그러나 대부분의 경우 불완전한 신청서류는 접수가 되지 않고 담당자 선에서부터 반려되기 쉽다.

사업계획 단계에서부터 전 사업추진기간에 대해 미리 로드맵을 작성해 보고, 일정을 조정해 갈 필요가 있다.  특히 인허가나 자급조달 과정은 어느 사업에서나 크리티칼(Critical)한 부분이기 때문에 여유 있게 잡아 놓는 것이 좋다.  처리해야 할 선후관계를 잘 파악하여, 선결해야할 사항부터 처리해 두어야 한다.  뒤에 잇는 절차라도 미리 미리 신청해 두고, 관련부처와 협의를 진행해 두어야 할 것이다.

예컨대 3,000평 이상의 상가개발 등 사업에서는 사전환경 및 교통영향평가가 필수적인데, 이런 절치는 인허가 신청 이전단계 이전에서부터 미리 접촉하면서 진행해 두어야 시간을 절약할 수 있다.  협회추천사업도 마찬가지다.

작은 프로젝트에 있어서는 인허가 가능여부 등에 대하여 지방자치단체의 사전인허가검토제에 따라 담당 공무원에게 미리 상담을 받아 보던가,  혹은 설계사무소를 통하여 미리 점검해 보는 것도 한 방법이다.

진행과정에서 관계 공무원에 적극 협조해야

개발사업의 인허가의 시작은 신청서류의 요건심사이며, 다음에 관련부서의 적법 타당성 심사의 단계로 넘어 간다.  따라서 법에 적합한 깔끔하고 완벽한 신청서류는 기본이다.

다음에는 삼사과정에서 관련 부서에서 요구하는 서류 혹은 설명을 잘 follow-up 해 주어야 할 것이다.  잘못된 부분의 서류보완, 설명과 근거가 필요한 부분의 서류보정, 사업계획의 실현기능성에 대한 구두설명 및 보충자료 등은 신속하게 제공되어야 한다.

간혹 개발사업 현장주변 마을사람들의 항의와 방해로 인허가가 마냥 지연되는 경우가 있다.  법에는 민원으로 인하여 인허가를 내 주어서는 아니 된다던가, 혹은 사업을 중단시킬 수 있는 명문의 규정과 지침이 없는 경우가 많다.

그러나 이런 경우에도 법적으로 혹은 감정적으로 담당 공무원과 다투는 것보다는 민원을 해결하거나 최소화하려는 노력이 필요할 것이다. 신청자와 민원인의 성실하고 진지한 응대는 개발사업인허가의 기간을 크게 단축할 수 있는 것이다.