11.대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결-아파트 관리회사와 아파트 입주자대표회의 사이의 법률관계 및 아파트 관리

[운영자]

대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결

[손해배상(기)][공1998.1.1.(49),39]

【판시사항】

[1] 아파트 관리회사와 아파트 입주자대표회의 사이의 법률관계 및 아파트 관리회사가 전기요금 산정 방식이 변경되어 입주자가 이를 다시 선택할 수 있음을 알게 된 경우 취해야 할 주의의무의 내용

[2] 아파트 관리회사가 전기요금 산정 방식의 변경 통보를 받고도 이를 입주자대표회의에 보고하지 않음으로써 입주자에게 불리한 기존의 전기공급계약이 종전과 동일한 조건으로 자동 갱신된 경우, 아파트 관리회사의 선관주의의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정한 사례

【판결요지】

[1] 아파트 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 아파트 관리회사로서는 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하고 입주자의 권익을 보호하기 위하여 선량한 관리자의 주의로써 관리 업무를 수행하여야 하는바, 아파트 관리회사가 아파트를 관리함에 있어서 공동설비 부분에 대한 전기요금 산정 방식이 변경되어 입주자가 다시 선택할 여지가 있음을 알게 되었으면, 비록 전기요금 산정 방식의 선택에 관한 최종적인 결정은 아파트 입주자대표회의가 책임질 사항이라고 하더라도, 어떤 방식이 입주자들에게 유리한지 검토하여 그 내용을 입주자대표회의에 알려 주는 등 입주자대표회의로 하여금 공동설비 부분에 대한 전기요금 산정 방식의 변경 여부에 관하여 합리적인 선택을 할 수 있도록 조치를 취할 의무가 있다.

[2] 아파트 입주자대표회의와 아파트 관리계약을 체결한 관리회사가 한국전력공사로부터 전기요금 산정 방식에 관하여 두 가지의 방식 중 수요자의 선택에 따라 변경계약을 체결할 수 있다는 내용의 통보를 받고도 이를 입주자대표회의에 보고하지 아니하였을 뿐만 아니라 그 이후에도 기존의 전기공급계약 만기시까지 이를 그대로 방치하여 아파트 입주자에게 불리한 기존의 계약이 동일한 조건으로 자동 갱신된 경우, 아파트 관리회사에게 선량한 관리자로서의 주의의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정한 사례.

【참조조문】

[1] 민법 제680조, 제681조, 주택건설촉진법 제38조, 공동주택관리령 제3조[2] 민법 제390조, 제681조, 주택건설촉진법 제38조, 공동주택관리령 제3조

【전 문】

【원고,피상고인】 은행주공아파트 입주자대표회의

【피고,상고인】 서림주택관리 주식회사

【원심판결】 서울고법 1996. 4. 12. 선고 95나17320 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

아파트 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 아파트 관리회사로서는 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하고 입주자의 권익을 보호하기 위하여 선량한 관리자의 주의로써 관리 업무를 수행하여야 한다고 할 것인바, 아파트 관리회사가 아파트를 관리함에 당하여 공동설비 부분에 대한 전기요금 산정 방식이 변경되어 입주자가 다시 선택할 여지가 있음을 알게 되었으면, 비록 전기요금 산정 방식의 선택에 관한 최종적인 결정은 아파트 입주자대표회의가 책임질 사항이라고 하더라도, 어떤 방식이 입주자들에게 유리한지 검토하여 그 내용을 입주자대표회의에 알려주는 등 입주자대표회의로 하여금 공동설비 부분에 대한 전기요금 산정 방식의 변경 여부에 관하여 합리적인 선택을 할 수 있도록 조치를 취할 의무가 있다고 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거를 종합하여, 성남시 중원구 (주소 생략) 지상의 철근콘크리트조 15층 18개 동 및 5층 5개 동 입주자 총 1900세대의 은행주공아파트(이하 이 사건 아파트라고 한다) 관리규약에 의하여 구성된 원고는 1989. 9. 30. 공동주택관리업 등을 목적으로 하는 피고와 사이에, 피고는 공동주택관리령에 의한 주택관리업자로서 원고를 대리하여 이 사건 아파트를 관리하되 그 관리 업무는 공동주택의 공용부분, 입주자 공동 소유인 부대시설 및 복리시설의 유지 보수와 안전 관리, 공동주택 단지 안의 경비, 쓰레기 수거, 관리비와 사용료의 징수 및 공과금의 납부 대행, 특별수선충당금의 징수 및 적립, 공동주택관리규약으로 정하는 사항 및 입주자대표회의에서 결정한 사항의 집행, 주택건설촉진법, 주택관계 법령 및 공동주택관리령과 관리규칙에서 정하는 사항 등으로 하는 내용의 이 사건 아파트의 관리 위·수탁계약을 체결한 사실, 피고 이전에 이 사건 아파트를 관리하였던 소외 대한주택공사는 1987. 6. 3. 아파트 입주자들을 대리하여 소외 한국전력공사 성남지점과 사이에 입주자들에게 세대별로 한국전력공사의 전기공급규정에 따른 주택용 전기요금계약(뒤에서 보는 '가' 방식의 계약)을 적용한다는 내용의 전력 수급에 필요한 아파트 종합계약을 체결하였고, 이 종합계약은 1년 단위로 자동 연장되다가 1993. 3. 29. 같은 해 4월분 전기요금부터 뒤에서 보는 '나' 방식으로 변경될 때까지 유지된 사실, 이 사건 아파트에 대한 전기요금은 한국전력공사에서 매월 1회 아파트 변전실에 설치된 주계량기와 가로등, 지하 저수조, 오수정화조와 계량기를 검침하고, 아파트 관리사무소에서 각 세대에 설치된 계량기에 나타난 세대분 전력량을 검침하여 전체 총사용량에서 각 세대분 사용량과 가로등, 지하 저수조, 오수정화조 사용량을 공제하여 엘리베이터, 곤돌라, 복도, 계단 등의 공동설비 부분의 사용량을 산출하여 이를 한국전력공사에 통보하면 한국전력공사가 그 전기 사용량에 대한 요금을 산출하여 부과하는 사실, 아파트의 전기요금은 가로등, 지하 저수조, 오수정화조 등은 별도의 전력요율에 의하여, 각 세대의 주거용 부분은 주택용 전력의 요율에 의하여 계산하나 공동설비 부분에 대하여는 사용 전력량을 호별로 배분하여 호별 사용 전력량에 합산한 후 호별로 주택용 전력의 요율에 따라 계산하는 소위 '가' 방식과 공동설비 부분에 대한 요금 적용 전력 및 사용 전력량을 일반용 전력의 요율에 따라 요금을 계산하는 소위 '나' 방식 중 수요자가 선택하여 계약을 체결할 수 있도록 되어 있는데 '가' 방식을 적용할 때에는 기본요금은 저렴한 반면 사용요금이 누진제이고, '나' 방식을 적용할 때에는 기본요금은 비싼 반면 사용요금은 단일제로서 어느 쪽이 유리한지는 입주자들의 사용 실태에 따라 달라지나 성남시의 아파트 단지들 대부분이 '나' 방식을 선택하고 있는 사실, 피고는 1990. 5.경과 1992. 2.경 2차례에 걸쳐 한국전력공사로부터 아파트의 공동설비 부분에 대한 전기요금의 산정 방식이 위와 같이 변경된다는 내용의 통보를 받은 사실을 인정한 다음, 원고로부터 이 사건 아파트의 관리를 위탁받은 피고로서는 아파트의 전기요금 산정 방식에 관하여 '가' 방식과 '나' 방식 중 수요자의 선택에 따라 변경계약을 체결할 수 있다는 내용의 통보를 받았으면 그 변경 통보를 받은 즉시 원고에게 이를 보고하여 이 사건 아파트의 입주자들이 전기요금 산정 방식의 변경을 검토할 수 있도록 하고, 기존의 한국전력공사와의 종합계약이 만기에 가까워지면 그 동안의 전기 사용 실적을 분석하여 두 가지 방식 중 입주자들에게 유리한 '나' 방식을 원고에게 권유하여야 하며, 원고가 '나' 방식을 채택할 경우에는 입주자들을 대리하여 한국전력공사와 전력 수급에 필요한 종합계약을 체결할 선량한 관리자의 주의의무가 있음에도 불구하고, 피고는 한국전력공사로부터 전기요금 산정 방식의 변경을 통보받고도 이를 원고에게 보고하지 아니하였을 뿐만 아니라, 그 변경 통보를 받은 이후에도 기존의 종합계약 만기시 이를 그대로 방치하여 최초의 종합계약이 동일한 조건으로 자동 갱신되게 한 잘못이 있으므로, 피고는 원고에게 위와 같은 선량한 관리자로서의 주의의무를 위반함으로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다.

기록과 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위반, 심리미진 또는 아파트 관리회사의 선관주의의무에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   지창권(재판장) 천경송 신성택 송진훈(주심)