<P>카페에서 거의 아파트분양재테크만 논의되는것 같고, 대형평형이 더 큰수익을 볼수있다는 얘기에 서민들도 무리한 대출로라도 40평형대 이상 대형평수를 분양받으시는걸 보고(지금은 시내에 20평형대 사신다는 분이 대출이 많아 무리라고 하시면서도 변두리의 대형평수를 분양받으셨다는 글도 있더군요), 참고가 될까 하여 제가 아는(누구나 아실수도 있지만) 월급쟁이의 아파트 구입방법과 연말정산 세테크를 적어볼까합니다.</P>
<P>단 아파트를 소유하더라도 1세대에서 전용면적 25.7평이하 1주택만 보유해야 혜택을 받을수 있습니다.</P>
<P>그러니까 예를 들자면 33평 아파트 1채를 소유한 평범한 월급쟁이 기준입니다.</P>
<P> </P>
<P>1. 세금혜택을 가장 많이 받을수 있는 장기주택마련저축은 무조건 가입하십시요. <BR>장기주택마련저축에 가입하면 예금이자에 대해 부과되는 16.5%나 되는 이자소득세가 전액 비과세되고, 일정요건을 갖춘 근로소득자는 추가로 연말정산 소득공제 혜택까지 받을 수 있습니다. <BR>분기당 가입 한도는 300만원으로 제한돼 있으니, 연간 1200만원까지 불입할수도 있다는 말이지만, 연간 저축액 소득공제 한도는 750만원이라서, 예를 들어 매달 62만5000원씩 불입해서 300만원(연간 가입액 750만원×40%)을 소득공제받으면 소득에 따라 달라서 20만원대부터 고소득월급쟁이의 경우 100만원이상 환급받을수 있지만, 보통월급쟁이의 경우라도 50만원이상은 세금을 환급받을수 있습니다.<BR></P>
<P> 가입대상은 가입시점에 만18세이상 무주택세대주이거나 전용면적 85㎡(25.7평)이하의 1주택을 소유한 세대주의 경우에 가입이 가능합니다. 장기주택마련저축은 명칭에서도 알 수 있듯이 주택마련을 위한 장기상품으로 저축기간은 7년 이상입니다. 최근 저축기간이 30년 혹은 50년짜리 초장기 상품이 시판되고 있지만 이 경우도 최장 저축기간이 30년이라는 것일 뿐 가입 후 7년이 경과하게 되면 중도해지를 해도 세제상 불이익 없이 만기해지와 동일한 효과를 얻을 수 있습니다. 단, 장기주택마련저축은 소득공제를 받은 후 1년 이내에 해지는 저축액 중 8%(연간 60만원 한도), 5년 이내 중도해지는 4%(연간 30만원 한도)를 추징합니다. </P>
<P>그럼 불입하는동안 목돈이 갑자기 필요한 경우엔 어떡하냐구요? 해지하지 말고, 저축에 대해 담보대출을 받으면 됩니다. 별다른 서류도 필요없이 바로 이자율에 1.5%정도를 더해서 즉시 대출해줍니다. 요즘 금리를 감안하면 5%대로 대출받을수 있습니다.<BR><BR>소득공제는 가입대상자 중 근로소득자로서 배우자 또는 부양가족이 있는 세대주인 경우에만 가능하고, 소득공제 대상여부는 매년 연말정산 때마다 새로 판단하므로, 가령 가입 당시에는 무주택자였지만 이후 전용면적 85㎡를 초과하는 주택을 취득하는 경우에는 그 해부터 소득공제는 받지 못합니다(대형평수 아파트 구입시 주의, 나중에 국세청적발시 추징액을 몇배로 물어내야합니다). 물론 가입시점에는 자격이 되었기 때문에 이자소득세 비과세 혜택은 이후 주택 취득과 관계 없이 계속 유효하니, 그래도 어떤 저축보단 낫습니다. <BR></P>
<P>최근에는 평생토록 비과세 혜택을 받을 수 있도록 만기를 더욱 연장시킨 형태의 장기주택마련저축도 판매되고 있으니, 2·30년 혹은 그 이상을 내다본 장기 재테크 전략 차원에서 평생토록 비과세 혜택을 얻을 수 있는 장기주택마련저축을 잘 활용할수 있도록 해야겠습니다.<BR>장기주택마련저축은 한 사람이 여러 계좌를 가입할 수 있다고 했으므로(단, 저축한도는 제한이 있어서 계좌수에 관계없이 모두 합쳐 분기당 300만원까지), 30년짜리 비과세저축을 한꺼번에 3계좌를 만든다고 가정해봅시다. 먼저 첫째 통장에만 몰아서 저축을 하면서 소득공제를 받고, 나머지 두 통장은 나중을 위해 남겨 두지만 저축은 하지않습니다. 7년 이 경과하게 되면 첫째 통장을 중도해지 하더라도 별다른 불이익이 없이 이자소득세 비과세와 소득공제 혜택을 그대로 다 인정 받을 수 있습니다(소득공제는 가입 후 5년만 경과하면 중도해지를 하더라도 추징당하지 않음). 다음부터는 두번째 통장을 활용하면 됩니다. 이때부터 중요하고도 유리한 점은 두번째통장부터는 사용을 안 했지만 이미 가입한지 7년이 경과했다는 점입니다. 이때부터는 다른 통장으로는 얼마를 저축하다 해지를 하던 불이익없이 만기해지로 인정해주고, 요건만 된다면 연말정산 혜택도 계속 받을수 있습니다. 말씀 안드려도 두번째 통장으로 몰아서 저축해서 활용해야된다는거 아시겠죠? 그래서 이러한 방식으로 여러 계좌를 돌려가면서 활용한다면 비록 30년이상의 장기간 저축상품이라도 사실상 자유롭게 인출하면서도 거의 평생토록 비과세 혜택을 받는 상품처럼 활용할 수 있습니다.</P>
<P> </P>
<P>2. 주택구입시 모기지론을 활용하십시요.</P>
<P>내집 마련을 위해 전용면적 25.7평이하의 주택에 저당권을 설정하고 금융기관에서 15년 이상(거치기간 3년 이하) 대출을 받으면 1년 동안 상환한 대출이자에 대해서 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있다는 점은 대부분의 직장인이 알고계실겁니다. 신규분양분만 아니라 기존아파트를 갈아탈때도 해당이 됩니다. 보통 3년짜리 단기담보대출을 많이 받으시는데, 모기지론의 연말정산혜택을 감안하면 대출이자가 1%이상 낮아지는 효과가 있습니다.</P>
<P>소득공제요건은 15년이상의 대출일것, 대출받는자가 주택세대주로서 근로자일것, 전용면적 85㎡(25.7평)이하일것, 소유권이전등기일로 부터 3개월이내에 대출을 받아야할것 등입니다.</P>
<P>그러니까 집을 가정주부인 부인명의로 한다면 은행에서 하는 모기지론대출을 받을수 있을지 몰라도 연말정산 혜택은 받지못합니다. </P>
<P>얼마전 모빌라 분양하는 집에 가봤더니, 제가 보기엔 일반아파트 33평보다도 안커보이던데, 분양은 35평이지만 다른데와 달리 전용면적이 30평이라며 자랑(?)을 하더군요. 전용면적 25.7평이하 안되냐고 재차 물어도 여기는 전용면적을 크게 주었다면서, 서류를 떼봐도 확실하다고 하더군요. 서비스공간을 전용면적으로 한게 뭐가 자랑이란건지 속으로 웃고말았습니다.<BR></P>
<P>모기지론의 이자에 대한 연간소득공제한도는 1000만원까지지만, 이자만 저정도로 내야하는 대출은 너무 무리라서 서민들은 조심해야 할것이고, 제가 생각하기에는 절약해서 산다고 하더라도 원금과 이자를 합하여 월소득의 1/3이하를 해야되지 않을까 싶네요.</P>
<P>주택금융공사 모기지론(고정금리)과 일반은행의 모기지론(변동금리)중에서 어떤걸 해야할지 신경이 쓰이실텐데, 근래에 주택금융공사 모기지론이 금리를 인상하는 바람에, 변동금리라도 금리가 훨씬 낮은 일반은행모기지론이 더 나아보입니다. 제 개인생각으론 금리가 오르더라도 그리 많이 올릴순 없다고봅니다. 이점은 대출시점에 다시 한번 검토해보아야 할 사항입니다.</P>
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<P>< 결론 ></P>
<P>위치 좋은곳의 넓은 집 좋습니다. 돈이 많으시고 대출에 대한 부담이 없으시면 그렇게 하십시요.</P>
<P>실제로 대출이자를 감안하지 않는다면, 시내의 경우 작은평수보단 큰평수가 더 오릅니다.</P>
<P>하지만 적지않은 금액을 대출받아야하고, 단기간에 상환하실 수 없는 분은 자기 형편에 맞는 아파트를 구입하십시요. </P>
<P>정부가 국민주택규모를 조금 더 크게한다면 달라지겠지만(그럴리는 절대 없을거 같네요), 정부정책때문에 전용면적 25.7평이하는 꾸준한 수요와 메리트가 많습니다.</P>
<P>월급쟁이가 주택마련저축을 꾸준히 넣고있는데, 모기지론으로 5천만원 대출이면 33평을 구입할수 있고, 1억원 대출이면 40평형대를 구입할수 있다, 저같으면 볼것없이 33평 구입입니다.</P>
<P>살아가면서 내야하거나 갚아야할 관리비와 대출원금과 이자도 많아지지만, 대출이자와 주택마련저축에 대한 연말정산포기는 너무 억울할것같습니다.</P>
<P>그리고 중도상환수수료 너무 걱정마세요. 계산해보면 한달대출이자정도밖에 안됩니다.</P>
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<P>그리고, 무주택자인 경우 전세를 살다가 대출이 없을때 내돈으로만 아파트를 구입해야지 생각하시는 분도 계실겁니다. 대출받는다면 내야하는 이자를 합해보고 년간 수백만원이 되면 이자가 아까우실겁니다. 전세살면 수백만원 절약되는데 생각하실거구요.</P>
<P>아파트가격이 많이 오르지않고, 매년 물가인상율정도라고 가정합시다. 모기지론금리에 연말정산혜택을 감안하면, 수백만원 대출이자 내는게 물가인상율보단 더 적습니다. 계산기 두드려보면 정말 그렇습니다. 적당한 대출은 빚이 아니고, 이용입니다.</P>
<P>무주택자는 일단 좋은 위치의 내집마련부터 목표로 하십시요. </P>
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이런 경우는 어떻게 생각하는지요? 아이파크의 예를 들어 보겠습니다. 34평 1.5억이 1년 후 3억, 60평 3억이 1년 후 6억 가격상승이 있었습니다. "A형" 1.5억 자산가이며 대출부담으로 34평 선택, "B형" 1.5억 자산가이나 재테크 목적으로 1.5억 대출로 60평 선택하였습니다.
제가 생각하기엔 회야강님이 예를 드신 아이파크의 경우 좀 특별한 경우라 생각되고.. 지금 현재 상황으로 봐선 어떤 아파트도 아이파크 만큼의 수익을 내긴 어렵다고 생각됩니다.. 요즘처럼 불안한 시장상황에선 위 방법도 괜찮은 방법이라 생각됩니다.. 물론 개인에 성향에 따라 선택은 나뉘겠지요...^^*
그리고, 회야강님은 이제 부동산 전문가 수준이라니까요...보통사람들 그렇게 하다 정말 다칠수도 있다고 봅니다..하지만, 정말 회야강님처럼 열심히 발품 팔 자신이 있고, 그정도의 이자를 감당할수있다면, 정말 멋진 재태크가 아닌가 생각도 드네요..암튼....winwin....ㅋㅋ다들 성투하세요..^^*
다만 대형평수가지고 계신분은 큰수익이 없으시니 다른데 투자하시면 되겠지만요. 지금 시점에서 보면 대형평수를 무리하게 대출을 내서 투자했더라도 결론은 돈을 더 번거지만, 앞으로 미래는 예측할수없습니다. 반대의 경우에 아이파크를 1억5천대출로 60평을 분양받은후에 제2의 IMF가 왔다면 어떻게 되었겠습니까?
딴만큼은 항상 빼놓습니다. 특히 고소득이 없는 직장인의 경우 큰금액대출의 경우 큰화를 부를수도 있습니다. 제 얘기의 요점은 무조건 33평이하가 좋다는게 아니라, 능력이 되시는 분은 큰평형을 하시라는거고, 그것이 수익이 더 좋지만, 무조건적인 큰대출로 큰평형을 하지는 마시라는 겁니다.
부자아빠님의 글 잘 보았습니다. 공감하고요. 제 글이 너무 한쪽 방향으로 치우친것 같습니다. 다만 저축으로 재테크 방향을 찾는것은 직장인 대부분의 방법이고 이런 방법은 직장인의 미래를 보장하지 않는것은 사실입니다. 안정적인 반면에 퇴직이나 어려운 경우 대처 능력이 떨어지는 것이죠.
갠적인 생각은 기왕 재테크를 시작하면 안정적인 직장생활을 할 때 좀더 공격적인 재테크 방법을 찾는게 좋다는 취지입니다. 누구나 찾을 수 있는 방법보다 소수의 길을 찾는게 우리가 재테크를 공부하는 이유인것 같습니다. 부자아빠님의 글 많은 부분 공감하고요. 하나의 생각이라고 이해 바랍니다. 감사합니다. ^^*
비과세저축을 한계좌 가입해서 연말정산혜택도 받고있지만, 여러개 넣어서 오래도록 혜택받는 부분은 생각하지못했던 부분입니다. 저축담보대출도 생각못하고 급히 다른카드대출받아 사용하기도했구요. 그러면서도 집살때 장기대출로 하면 괜찮을거란 생각에 대형평수만 생각했었는데, 간과하기 쉬운 유익한 글이었습니다.
첫댓글 좋은내용감사합니다^^
부동산투자(투기?)만 조장하는 내용보다 실제 저같은 일반서민에게 유익한 내용 감사합니다. 이카페에 올라온 내용중에서 가장 유익하고 도움이되는 글인것 같습니다.
도움이 되었다니 다행입니다. 저도 월급쟁이라 조금이라도 도움이 될까하여 글을 올려보았습니다.물론 큰아파트를 이미 소유하신분에겐 전혀 해당이 없는 내용입니다. 분양권일땐 아직 소유로 인정하지 않으니, 지금 빨리 가입하신다면 그래도 저축의 비과세혜택은 볼수있습니다.
월급쟁이의 기본적인 재테크방법입니다...은행이자율,비과세방법,세법을 이용한 세금절약방법등등..살아가면서 세테크 방법을 알면 재테크의 절반은 성공하는겁니다..
이런 경우는 어떻게 생각하는지요? 아이파크의 예를 들어 보겠습니다. 34평 1.5억이 1년 후 3억, 60평 3억이 1년 후 6억 가격상승이 있었습니다. "A형" 1.5억 자산가이며 대출부담으로 34평 선택, "B형" 1.5억 자산가이나 재테크 목적으로 1.5억 대출로 60평 선택하였습니다.
"A형"은 1년 후 1.5억의 집값상승, "B형"은 3억 상승 한 결과입니다. "B형" 은행대출이자 6% 계산하면 1년이자 900만원 관리비와 세금 2배 적용하면 1500만원 추가부담. "A형"보다 "B형"의 추가금액(투자액)은 2400만원이 됩니다.
단순하게 계산하면 "A형"대비 "B형"은 1억2600만원 추가 이익이 발생됩니다.(3억-2400만-1.5억) 저금리 시대에 은행저축은 재테크 면에서 가장 안정적이지만 효율성이 떨어지게 됩니다. 약간의 금액차이는 있겠지만 수치 차이기 때문에 무시하기 바랍니다.
개인의 성향에 따라 선택의 폭이 다르겠지만 안정적인 경우를 선택한다면 다소 리스크가 있더라도 제2금융권을 찾으면 더 높은 이율이 있을것 같습니다. 결론은 모기지론은 동감하지만 저축은 재테크 면에서 고려 할 필요가 있겠습니다. 물론 선택은 개인의 성향에 따르겠지요?
제가 생각하기엔 회야강님이 예를 드신 아이파크의 경우 좀 특별한 경우라 생각되고.. 지금 현재 상황으로 봐선 어떤 아파트도 아이파크 만큼의 수익을 내긴 어렵다고 생각됩니다.. 요즘처럼 불안한 시장상황에선 위 방법도 괜찮은 방법이라 생각됩니다.. 물론 개인에 성향에 따라 선택은 나뉘겠지요...^^*
그리고, 회야강님은 이제 부동산 전문가 수준이라니까요...보통사람들 그렇게 하다 정말 다칠수도 있다고 봅니다..하지만, 정말 회야강님처럼 열심히 발품 팔 자신이 있고, 그정도의 이자를 감당할수있다면, 정말 멋진 재태크가 아닌가 생각도 드네요..암튼....winwin....ㅋㅋ다들 성투하세요..^^*
저축은 재테크면에서 고려할필요가 없다고 하시지만, 어느정도 안정적인 자금처는 가지고 있어야합니다. 그리고 평생비과세저축같은경우 연말정산 효과를 감안하면 금리가 일반시중은행금리의 대여섯배는 됩니다. 잘나가는 투신사펀드 투자하시더라도 이정도 수익은 못올리실겁니다. 저금리시대에 이만한 투자처는 없습니다
다만 대형평수가지고 계신분은 큰수익이 없으시니 다른데 투자하시면 되겠지만요. 지금 시점에서 보면 대형평수를 무리하게 대출을 내서 투자했더라도 결론은 돈을 더 번거지만, 앞으로 미래는 예측할수없습니다. 반대의 경우에 아이파크를 1억5천대출로 60평을 분양받은후에 제2의 IMF가 왔다면 어떻게 되었겠습니까?
아니면 문수로아이파크외의 대형평수에 대출로 투자했을경우, 가량 쌍용아진 32평을 대출없이 구입할수 있었는데, 80평을 무리한 대출로 구입했을경우를 가정해볼수도 있지요
불경기가 지나간후 일어서려해도 재기가 힘듭니다. 저도 한때 주식으로 1억가까이 벌고, 한달에 매수매도금액만 30억이 넘은적도 있었습니다. 잃는건 한순간이더군요. 1억이 1년만에 500만원으로 되었습니다. 욕심부리지 않고 장기투자로 어느정도 손실은 만회했습니다만, 이제는 주식에는 1천만원이상은 안넣으려고합니다.
딴만큼은 항상 빼놓습니다. 특히 고소득이 없는 직장인의 경우 큰금액대출의 경우 큰화를 부를수도 있습니다. 제 얘기의 요점은 무조건 33평이하가 좋다는게 아니라, 능력이 되시는 분은 큰평형을 하시라는거고, 그것이 수익이 더 좋지만, 무조건적인 큰대출로 큰평형을 하지는 마시라는 겁니다.
제글의 요점은 현재 33평이하를 가지고있고, 새로운 아파트를 구입하려면 대출금액이 너무(너무입니다)큰 경우의 재테크방법을 말씀드린겁니다. 돈도 없고, 월수입도 별도 안되시는 분들이 다른혜택을 모두포기하면서 1억이상 대출로 큰평형에 묻지마투자하시는게 안타까워서 올린 내용입니다.
부자아빠님의 글 잘 보았습니다. 공감하고요. 제 글이 너무 한쪽 방향으로 치우친것 같습니다. 다만 저축으로 재테크 방향을 찾는것은 직장인 대부분의 방법이고 이런 방법은 직장인의 미래를 보장하지 않는것은 사실입니다. 안정적인 반면에 퇴직이나 어려운 경우 대처 능력이 떨어지는 것이죠.
갠적인 생각은 기왕 재테크를 시작하면 안정적인 직장생활을 할 때 좀더 공격적인 재테크 방법을 찾는게 좋다는 취지입니다. 누구나 찾을 수 있는 방법보다 소수의 길을 찾는게 우리가 재테크를 공부하는 이유인것 같습니다. 부자아빠님의 글 많은 부분 공감하고요. 하나의 생각이라고 이해 바랍니다. 감사합니다. ^^*
네, 옮으신 말씀이십니다.
비과세저축을 한계좌 가입해서 연말정산혜택도 받고있지만, 여러개 넣어서 오래도록 혜택받는 부분은 생각하지못했던 부분입니다. 저축담보대출도 생각못하고 급히 다른카드대출받아 사용하기도했구요. 그러면서도 집살때 장기대출로 하면 괜찮을거란 생각에 대형평수만 생각했었는데, 간과하기 쉬운 유익한 글이었습니다.
월급쟁이 생활에 재테크에 관심이 있는 분이라면 누구나 간과 할수 있는 부분이죠,,,^^ 글 감사 하게 잘 읽었습니다... 많은 도움 됬구여,....^^ 내내 건강 하시길...^^
장기저축이랑~^^ 저축담보대출로 마이너스통장을 사용하면 이자가 엄청 싸욤^^ 거래은행 신용도도 높아지구욤^^ 음~현금서비스 사용할 일 있을때 아주 유용하고요. 공과금 자동이체때 잔고 부족할때두 좋아욤^^ 대출이자가 5%정도 되거든욤^^ 저희도 주택마련저축 한달에 60만원씩 불입하거든욤~^^
불입금액이 커서~ 왔다갔다 고민많이 하네욤^^ 일단 금융권 공제대상은 신랑쪽으로 몰아두고요. 보험은 계약자는 제이름으로 해두고 피보험자는 신랑으로 해두면 어차피 맞벌이라 보험에 대한 부분은 제가 소득공제대상이 됩니다. 그리고 신용카드도 직불카드를 이용해욤.삐씨에서 할인해택은 그대로 주고 신용카드처럼
할 수 있도록 해서욤. 신랑쪽으로 몰아쓰는 편이구~ 식용품은 제 것을 씁니다^^ 글을 읽으면서 참~재테크라는 것이 여러가지 알아야 한다는 생각입니다. 전 한가할때는 은행창구에서 가지고 온 상품들을 읽어보고 콜센타로 전화합니다-.-;;^^ 여러분도 이용해보세욤^^
정말 대단들 하십니다,,,죤경 합니다,,
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.
장기주택 가입시 세대주인 저 앞으로 24평형 아파트 하나, 배우자 앞으로 31평형 아파트가 있었는데(지금은 31평형 처분했음) 소득공제 대상에서 제외되나요?
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^