1가구 2주택 양도세 비과세요건

[김형천]

 

농어촌주택 살 땐 양도세 비과세 요건 확인을 

농어촌주택취득으로 기존주택 양도세 감면혜택까지 받을 수 있어 농가주택을 재테크용으로 계속 보유하거나 매입하려는 이들이 늘고 있지만 아무 시골집이나 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 수 있다고 생각한다면 오산이다. 지역적으로는 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 대상에서 제외된다. 농어촌주택을 매입할 경우 기존 일반주택에 대한 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 계속 적용받을 수 있다. 다만 기존 주택 처분시 양도세 비과세 판정을 받기 위해서는 취득하려는 농어촌주택이 몇 가지 까다로운 조건에 합당해야 하며,우선 일정기간(2003.8.1∼2008. 12.31) 안에 구입하여야 하고, 대지면적기준(199.6평)과 주택 연면적기준(45평)을 초과해서는 안된다. 또 해당 농어촌주택이 토지거래허가구역·투기지역·관광단지개발지역으로 지정되지 않은 읍·면 단위에 위치하고 있어야 하며, 취득시 농어촌주택의 기준시가가 7000만원을 넘지 않아야 한다. 위의 요건들을 충족할 경우, 농어촌주택을 소유주택으로 보지 않는다. 기존 주택을 처분하더라도 비과세혜택을 적용받을 수 있다.

 농어촌의 농지와 임야, 주택은 규제와 세제 등의 혜택이 혼재돼 있어 농사를 직접 짓는지 여부에 따라 양도소득세가 하늘과 땅 차이다. 농어촌과 수도권 등 다른 지역에 주택을 각각 1채씩 갖고 있는 경우 농어촌이 아닌 곳의 주택을 먼저 팔면 양도세가 과세되지 않는다.농가주택을 3년 이상 보유요건을 충족해야 일반주택 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있다.  고향집이 있는 경우 서울 집을 팔 때는 양도세를 매기지 않는 혜택을 받을 수 있는 농어촌주택은 △피상속인이 5년 이상 거주한 상속주택 △취득 후 5년 이상 거주한 이농주택 △귀농 목적으로 취득한 귀농주택 등이다.

2003년 8월부터 2008년 말까지 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유한 경우도 같은 혜택이 주어지지만 이 경우엔 취득 당시의 농어촌주택 공시가격이 7000만원 이하이면서 일반주택을 파는 시점의 공시가격이 1억원 이하여야 하지만 2008년부터는 이 규정이 완화돼 취득할 때의 공시가격은 1억5000만원으로 올라 가고,매각 당시의 공시가격 제한은 없어진다. 또 2주택자가 공시가격이 3억원 이하인 농어촌주택을 매각하는 경우엔 양도세 중과세 대상에서 제외돼 9~36%만 내면 된다. 농어촌주택은 양도세 과세를 위한 주택수를 계산할 때도 포함되지 않는다. 농어촌 부동산에 대한 세금은 변화가 많아 한·미FTA 등에 따라 농촌을 떠나는 농민에 대해서는 규제가 완화될 가능성도 있다. 

시골집은 보유나 구입에 앞서기보다 용도나 이용가치에 따라 보유여부나 투자여부를 결정하는 것이 현명하다. 절세나 임대.투자수익이 기대되는 경우가 아니라면, 보유세 중과를 감수하면서까지 보유를 고집할 필요가 없다. 주택을 상속받아 1가구2주택이 된 경우 기존 일반 주택을 먼저 처분하면 1가구1주택 자격으로 비과세 여부를 판단 한다. 상속주택을 먼저 처분하면 1가구2주택으로 양도소득세를 내야 한다. 도시지역이 아닌 면단위 행정구역에 있는 주택이면서 사용 승인 후 20년 이상 경과된 국민주택 규모 농가주택 상속받은 경우라면, 2주택에 해당되지 않아 투기과열지구 청약에 제한을 받지도 않는 경우도 있다. 본인이 이에 해당된다면 증·개축을 통해 주말이나 휴가철에 이용하는 세컨드하우스나 펜션 등으로 활용하는 것도 방법이다.