부동산 개발업무의 이해

<DIV style="COLOR: #666666; mso-line-spacing: '100 30 0'; mso-char-wrap: 1; mso-kinsoku-overflow: 1; mso-word-wrap: 0">부동산 개발업무의 이해(1) - 부동산 관련 용어 ] 1) 부동산 : 토지 및 그 장착물을 말한다(민법) 건물은 토지와는 별개의 독립된 부동산이며, 부동산은 등기를 해야만 물권변동의 효력이 생긴다. 2) 용적율 : 대지(건축물을 짓는 땅)의 면적에 대한 건축물의 연면적(복층 건물의 경우, 각 층의 면적을 합한 면적. 단 용적율을 계산하는 경우 연면적은 지상층의 연면적만 계산한다)의 비율. 건축법상 허용하는 용적율의 범위는 용도지역에 따라 대통령령이 정하는 규정에 따라 시,군,구의 조례로 정한다. * 용적율(%) = 지상층연면적 / 대지면적 * 100 * 같은 "제3종 일반주거지역"에 해당하는 대지라도, 서울시의 경우 오는 7월부터는 최대 허용 용적율이 250%인데 반해, 타지역은 300%로 적용되기도 한다. 3) 건폐율 : 대지에 대한 건축물의 바닥면적(건축면적. 1층의 건축물이 차지하는 넓이)의 비율. 건축물의 과밀방지와 일조, 채광, 위생상태 개선, 재난대비 공간 확보 등의 목적으로 비율을 제한한다. 통상 40%~60% 정도로 허용되나, 20% 미만으로 규제하는 경우도 있다. * 건폐율(%) = 건축면적 / 대지면적 * 100 4) 필지 : 토지의 등록단위(지번이 붙는 최소단위). 합필(지번 통합), 분필(땅을 분할하여 새로운 지번을 붙이는 것) 등도 함께 쓰인다. 5) 지목 : 각 필지마다 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분하여 표시하는 명칭. 전(밭), 답(논), 과수원, 목장용지, 임야, 종교용지, 도로, 철도용지, 하천, 제방, 구거(옛 하천부지), 묘지, 광천지, 염전, 대지(건축물이 있는 땅. 지목은 대지이나 건축물이 없는 경우에는 나대지라고 부른다. 나대지는 지목이 아니다), 공장용지, 학교용지, 사적지, 유지(물이 고여 있는 곳. 연못, 댐, 소류지, 유수지 등), 수도용지, 공원, 운동장, 유원지, 잡종지 등이 있다. 6) 공동주택 : 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단, 기타 설비의 일부 또는 전부를 공동으로 사용하는 주택. 독립된 주거생활을 영위하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 생활하도록 고안된 주택을 말한다. 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이 있다. 7) 용도지역 : 토지의 경제적이며 효율적인 이용과 공공의 복리증진을 도모하기 위하여 계획적으로 토지의 자연적 조건에 따라 구분한 토지의 이용구분. 상업지역, 일반주거지역(1,2,3종), 준주거지역, 준공업지역, 공업지역, 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지 등으로 구분한다. 8) 용도지구 : 도시계획구역안에서 공공의 안정질서 도시기능의 증진을 위해 필요한 경우, 건설교통부 장관이 도시계획으로 지정할 수 있는 지구. 풍치지구, 미관지구, 고도지구, 보존지구, 방화지구, 공항지구, 시설보호지구 등으로 구분한다. 9) 토지이용계획 : 대상지의 기능에 맞도록 토지의 용도 및 형태 등을 정한 계획. 도시의 토지이용계획은 도시 활동에 필요한 공간의 입지(배치), 토지수요, 개발밀도 등을 정한다. 토지용계획의 시행을 돕는 제도적 장치가 용도지역 지구제이다. 용도지역지구제는 공사한 용도의 시설을 집단화하고 이질적인 시설의 혼재를 막는 토지이용 규제에 관한 제도이다. 부동산개발업부의 이해(2) - 부동산 개발의 체계 ] 부동산을 개발하기 위해서는 먼저 국토의 이용계획을 검토하고 최종적으로는 건축물을 설치, 실 사용자에게 공여하기까지 여러단계의 법률적 행위 제한을 받게 된다. 이는 국토의 효율적 이용과 공공의 이익을 위한 것이며, 무분별한 난개발로 국토가 황폐화되거나 공공의 이익이 침해를 받지 않게 하기 위한 것이다. 개발의 최상위 규제는 전국적 개발 계획으로 "국토의계획및이용에관한법률"에 의한 규제이다. 전국계획에서는 전국토를 4개 용도지역으로 구분하고 원칙적으로 모든 시, 군이 관할구역에 대한 도시계획(기본계획, 관리계획)을 수립하도록 하고 있다. 보다 지엽적인 개발계획은 지역계획으로 분류되는데 이를 위한 행위제한 법률로는 "수도권정비계획법"이 있다. 지역계획보다 하위에 있는 개발계획은 도시계획으로 "도시계획법"의 적용을 받는다. 사실상 개발의 기본계획이라 할 수 있는 단지계획은 보다 구체적이고 많은 행위제한을 받게되는데, "토지구획정리사업법"에 의한 구획정리사업 제한, "택지개발촉진법"에 의한 택지개발 제한, "주택건설촉진법"에 의한 주택건설사업(일정규모 이상의 공동주택-아파트 등-사업은 이 법의 적용을 받는다) 제한,"도시재개발법"에 의한 재개발사업 제한 등이 있다. 부동산 개발의 최종 행위제한은 "건축법","농지법", "산림법", "수도법", "주차장법", "군사시설보호법" 등에 의한 건축물에 대한 규제이다. 건축이 완료되면, 개발절차는 완료되며 이후는 재산의 관리에 관한 법률의 적용을 받게 되는 것이다. 다시 정리하면, 부동산 개발은 전국계획 → 지역계획 → 도시계획 → 단지계획 → 건축계획의 순으로 행위제한에 대한 규제를 받게되므로 기획단계에서 각 법률에 의한 제한행위를 확인하고 이를 개발계획에 반영하는 세심한 주의가 필요하다. [ 부동산개발업부의 이해(2) - 부동산 개발의 체계 ] - 끝. 다음 회에는 부동산 개발의 1단계에서 확인해야 하는 "국토의계획및이용에에관한법률" 및 하위규정에 의한 제한사항(용도지역, 용도지구, 지구단위계획의 수립 및 도시계획위원회의 심의 등), 비도시지역에서의 개발행위 제한 등에 관하여 알아봅니다.    </DIV> <DIV style="COLOR: #666666; mso-line-spacing: '100 30 0'; mso-char-wrap: 1; mso-kinsoku-overflow: 1; mso-word-wrap: 0">3. 부동산개발 사업개념의 설정 부동산 개발에 있어서 사업의 첫 단계는 앞서 기술한 바와 같이 사업대상부지(토지)를 확보하는 것이고, 이에 맞는 사업개념을 설정하는 것이다. 물론, 사업의 개념을 먼저 설정하고 이 개념에 적합한 토지를 찾는 것이 가장 원론적인 방법이 되겠지만, 현실은 그렇지 못하다. 즉, 사업개념을 먼저 설정하고 토지를 찾는 것이 쉽지도 않거니와 설정한 사업개념과 맞는 토지를 찾는다 해도 그 토지를 매입하기도 쉽지 않고 가격이 높아 사업성이 없는 경우가 비일비재로 발생하게 되기 때문이다. 따라서, 현실적인 개발사업은 우선 사업의 범위를 좀 넓게 설정하고, 토지를 물색하여 각 토지에 맞는 사업개념을 설정하는 것이다. 예를 들면, 사업의 범위를 주택사업(공동주택, 주상복합, 오피스텔 등) / 상가개발(상권개발) / 레포츠.테마개발 등으로 넓게 정한다. 주택사업을 할 경우에도 고급빌라나 소규모 단지개발을 포함할 것인지 미리 정하는 것이 좋다. 사업의 범위가 지나치게 넓게 설정되어 있는 경우, 모든 매입 가능한 토지의 개발가능성을 열어둔다는 점에서는 긍정적이지만 사업의 전문성을 확보하기가 쉽지 않고, 자금의 흐름을 예측하기가 복잡하다는 단점이 있다. 사업개념을 설정하기 위해서는 사업대상부지(토지)에 대해 다음의 사항을 검토해야 한다. ----------------------------------------------------------- 구 분 검토내용 주요검토 사항 ----------------------------------------------------------- 지역분석 - 도시인가/농촌인가 국토이용관리법 - 용도지역/지구지정 - 토지거래허가/신고 여부 - 각종 행위 제한사항 ----------------------------------------------------------- 지구분석 - 주거지역/상업지역/ 도시계획법 /자연녹지 등 확인 - 용도지역/지구지정 - 각종 행위제한사항 ----------------------------------------------------------- 규모분석 - 건축가능 높이. 층수 건축법 .건축 허용 용도 등 - 용도지역별 허용시설 - 규모: 건폐율,용적율 허용 층고 - 건물간의 거리, 사선 제한 등 ----------------------------------------------------------- 가변성분석 -사업변경 가능성 검토 - 토지형질 변경 - 인접대지와의 관계 - 민원발생 가능성 - 기타사업제약조건 등 ----------------------------------------------------------- * 우선 해당 관청(구청/시청)에 가서 해당 토지의 토지이용 계획 확인원을 열람하여야 한다. 국토이용 관리법상의 행 위 제한 등의 내용은 동 확인원을 통해 확인할 수 있다. * 토지이용계획확인원상에 지구단위계획구역으로 표시된 경우, 도시계획과의 지구단위계획 수립여부를 반드시 확인하여야 한다. * 동일한 용도지역, 지구라도 각 지자체의 도시계획에 따라 허용 용적율과 건폐율, 허용 건물용도, 허용 층고 등을 달리 정할 수 있으므로(지자체 조례로 지정), 반드시 해당 관청을 방문하여 확인하고, 관계 공무원을 만나 사실을 확인하여 두어야 한다. * 토지이용계획확인원, 지적도, 지구단위계획 등 관청에서 확인, 열람하여야 할 사항에 대한 해설은 게재 예정임. 일단 사업부지에 대한 조사를 마치면 사업개념을 정하여야 하는데 그 절차는 다음과 같다. -------------------- 가능업종 검토 - 무엇을 건축할 수 있는가(용도지역) -------------------- | V -------------------- 제약요소 검토 - 어떤 제한을 받게 되는가(제한 용도 -------------------- 지구 확인) | V -------------------- 건축규모 결정 - 얼마나 크게, 넓게, 높게 지을수 -------------------- 있는가(건페율, 용적율, 층고확인) | V -------------------- 사업개념 확정 -------------------- 사업부지에 어떤 사업을 추진할 수 있는가를 결정하는 것은 1차적으로 관련 법규를 검토하는 것에서 출발하지만, 궁극적으로는 잠재 고객의 관심과 기대가 높아야 사업의 성공이 가능하므로 이에 대한 입지를 분석하는 것은 매우 중요한 과정이다. 사업개념 설정을 위한 입지분석은 다음의 체크리스트를 활용하는 것이 일반적이다. 입지분석 체크리스트 ----------------------------------------------------------- 항 목 내 용 가중치 평점 ----------------------------------------------------------- 부지자체 1. 진입도로/접면도로 2. 지장물의 유무 3. 토지의 조적차 4. 토지의 암반유무 5. 연약지반 유무 6. 민원의 소지 ----------------------------------------------------------- 주변환경 7. 지하철의 연결상태 8. 버스의 연결상태 9. 근린생활시설의 상태 10. 배후 주거지의 상태 11. 혐오시설의 유무 ----------------------------------------------------------- 공공시설 12. 교육시설의 양호성 13. 행정시설의 구비성 14. 문화시설의 구비성 ----------------------------------------------------------- 안전성 15. 사회간접시설의 구비성 16. 향후 개발계획 17. 투자기대심리 ----------------------------------------------------------- 각 항목의 값은 매우좋다(전혀없다)/다소좋다(다소없다)/보통이다/나쁘다(다소있다)/매우나쁘다(많이있다)의 5점 구간척도(1~5점 또는 2~10점)를 적용한다. 또한 각 평가항목의 가중치는 사업의 성격에 따라 달리 적용할 수 있으며, 사업부지에 대한 평가는 최소 5명으로 하여 평가에 참여한 사람은 독립적으로 평가를 실시한 후 결과를 취합하는 것이 바람직하다. 평가결과에 따른 의사결정은 내부적으로 사전에 결정한 기준에 따른다. 단, 위에 제시한 체크리스트는 예시이며, 사업의 범위에 따라 각각 항목을 정하는 것이 필요하다. [부동산 개발업무의 이해(3)].끝. </DIV> <DIV style="COLOR: #666666; mso-line-spacing: '100 30 0'; mso-char-wrap: 1; mso-kinsoku-overflow: 1; mso-word-wrap: 0">2) 도시 기본계획 ㄱ. 국토의계획및이용에관한법률(이하 '법'이라 한다)에 의하면, 현재는 주로 도시계획구역내에서먼 수립하던 도시기본계획을 기본적으로 전국의 각 시, 군이 관할 행정구역 전역에 대하여 수립하도록 규정하고 있다. ㄴ. 그러나 대통령령에서는 다음 각호에 해당하는 시, 군에 대해서는 도시기본계획 수립을 임의로 할 수 있도록 하고 있다. - 수도권에 속하지 않고 광역시와 인접하지 않은 시, 군 중 인구가 10만명 이하인 시, 군(인구기준은 입안시점의 인구) - 관할구역 전부에 대하여 토지이용, 교통, 환경 등에 관한 종합계획으로서 광역도시계획이 수립되어 있는 시, 군 * 인구기준에 의한 도시기본계획 수립대상 시, 군은 1개 특별시, 6개 광역시, 74개 시, 24개 군이 의무대상으로 지정되었으며, 60개군은 임의수립대상으로 분류되었다. ㄷ. 대통령령에서는 도시기본계획은 건교부장관이 승인하되, 다음의 경우에는 시, 도지사에게 승인권을 위임하고 있다. - 인구 10만명 이하인 시, 군(수도권제외)의 도시기본계획 수립, 변경 및 도시기본계획중 (1) 환경의 보전, 관리, 경관, 단계별 추진사항의 변경에 관한 사항 (2) 경제, 산업, 사회, 문화의 개발 및 진흥, 미관의 관리, 방재. 안전, 재정확충 및 재원조달에 관한 사항의 변경 - 비도시지역에서의 농공단지, 체육시설, 군립공원, 상수원 보호구역을 지정하기 위한 도시기본계획의 변경 * 위임되지 않은 사항 : 공간구조, 생활권의 선정, 인구의 배분, 토지이용.개발, 토지의 용도별 수급, 기반시설, 공원.녹지에 관한 도시기본계획의 수립, 변경 ㄹ. 토지의 용도별 수급계획은 각 시.군의 도시기본계획에 반영하고, 국토의이용관리법상의 토지수급계획제도는 폐지하였으나(법), 총토지수요면적의 범위안에서 단위 기가화예정용지의 10%범위내의 변경은 도시기본계획의 변경없이 허용된다. ㅁ. 도시기본계획상 토지분류는 토지이용계획별로 주거, 상업, 공업, 녹지, 관리, 농림, 자연, 환경보전용지로 구분하고 도시기본계획의 목표년도는 기준년도로부터 20년으로 하되, 연도의 끝자리를 0년 또는 5년으로 하도록 하여 5년마다 타당성 여부를 전반적으로 재검토하여 정비토록 하고 있다. 3) 용도지역, 지구, 구역제 (1) 용도지역 - 현행의 5개 용도지역을 4개 용도지역으로 개편하였다. . 도시.농림.자연환경보전지역은 현행대로 유지하고, 준도시지역 및 준농림지역을 관리지역으로 통합하고, 이를 다시 계획.생산.보전관리지역으로 세분하였다. - 관리지역은 토지적성평가를 거쳐 일정기간내에 지역을 세분하도록 하였다. . 수도권,광역시,광역시 인접시,군은 2005년말까지, 기타 시,군은 2007년말까지 세분하도록 규정하였다. - 관리지역은 지역 세분전까지 계획관리지역 수준으로 관리하도록 하였다. . 각 시, 군이 관리지역을 세분화하기전까지는 계획관리지역과 동일한 행위제한과 40%의 건폐율, 80%의 용적율을 적용하도록 하고 있다. - 용도지역의 지정, 변경은 시.도지사가 결정하되, 다음과 같이 중요한 사항은 건교부장관이 결정한다. . 5평방킬로미터 이상의 도시.관리.농림.자연환경보전지역간의 지정.변경(도시기본계획 미수립시,군은 1평방킬로미터 이상) * 농공단지,체육시설,군립공원,상수원보호구역 지정을 위한 경우에는 규모에 관계없이 시,도지사가 결정한다. . 50만평방미터 이상의 녹지지역을 주거.상업.공업지역으로 변경하는 경우(도시기본계획 미수립 시,군에 한한다) . 1평방킬로미터 이상의 제2종 지구단위계획구역의 지정, 변경 (2) 용도지구 - 경관.미관.고도지구 등 도시지역에만 지정하던 용도지구를 비도시지역에도 지정하고,경관지구를 자연.수변.시가지경관지구로 세분하여, 지역의 특성에 따라 경관을 관리하도록 하였다. - 개발진흥지구를 새로 도입하여, 기존의 준도시지역 취락.산업촉진.시설용지지구 및 개발촉진 지구를 수용하였다. 개발목적에 따라 주거,산업,유통,관광휴양,복합개발진흥 지구로 분류하였다. - 대규모 리모델링이 예상되는 지역은 리모델링지구로 지정하여 건폐율과 용적율 및 건축제한을 일부 완화할 수 있도록 하였다. (3) 용도구역 - 국토이용괸리법에 의한 수산자원보전지구를 수산자원보호구역으로 개편하여, 수산자원 보호를 법으로 강화하였다. 동 구역은 건교부장관이 지정, 변경하되, 1평방킬로미터 미만은 시,도지사에게 그 권한을 위임하고 있다. - 개발제한구역 및 시가화조정구역은 현행대로 유지하였다.     부동산 개발 업무의 이해 - 6 2005.06.26 7. 국토의계획및이용에관한법률 주요 내용 오늘부터 4회에 걸쳐 부동산개발과 관련하여 알아야 할 국토의계획및 이용에 관한 법률의 주요내용을 설명하고자 한다. 주요내용에 대한 목차는 다음과 같다. 1) 개요 2) 도시기본계획 3) 용도지역, 지구, 구역제 4) 건폐율, 용적율 5) 건축제한 6) 도시계획시설 7) 지구단위계획 8) 개발행위허가제 오늘은 위 8개 항목 중 1)에 대해 설명하고자 한다. ====================================================== 1) 개요 (법률의 주요내용) ㄱ. 계획체계의 개편 2000. 6. 난개발방지 종합대책을 추진하기 위해 구성, 운영하기 시작한 "국토정비기획단"에서 '21세기 국토이용체계 개편방안'을 마련, 공청회 등을 통해 2002. 2. 4. 국토계획법을 제정, 공포하고 그 하위규정의 정비를 추진, 2002. 3. 15. 국토이용체계 개편에 따른 세부운영방안 공청회 개최하고, 시행령, 시행규칙의 제정과 조례표준안 설명회(2002. 10.23)를 거쳐 2003. 1. 1자로 법률을 시행하게 되었다. 국토계획법은 전국토을 대상으로 국토종합계획을 수립하고, 도에는 도종합계획을 수립토록 계획체계의 전면적인 개편을 규정하고 있다. 국토이용계획과 도시계획을 통합하여 각 시, 군이 행정구역 전역에 대하여 도시계획을 수립토록 한 것이다. 즉, 시,군의 공간구조와 장기발전방향에 따라 도시의 기본계획을 자치기관이 수립하게 하고, 집행계획으로서의 도시관리계획을 수립, 5년마다 재벙비하게 함으로써, 난개발의 주요 원인인 준농림지역의 관리를 강화하고, 도시지역의 과도한 고밀도 개발을 억제하는 한편, 국토이용체계의 일원화를 꾀하고 있는 것이다. ㄴ. 용도지역, 지구, 구역의 개편 현행 개로 되어 있는 용도지역을 4개 용도, 9개지역으로 세분하였다. 즉, 도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전지역으로 되어있던 용도지역을 도시(4개지역), 관리(3개지역), 농림, 자연환경보전지역의 4개 용도 9개지역으로 세분화한 것이다. 도시지역은 주거, 상업, 공업, 녹지로 구분하고, 준도시지역과 준농림지역을 합쳐 관리지역으로 통합하고 이를 계획, 보전, 생산관리의 3개비역으로 개편하였다. 그리고 관리지역의 행위제한을 네거티브 방식(지정한 제한행위외에는 모두 가능)에서 포지티브(지정한 허용행위만 가능) 방식으로 전환하고, 개발밀도를 현행 도시의 녹지지역 수준으로 유지하도록 하였다. 또한, 원활한 계획수립을 위하여 계획수립전까지 준농림지에 대한 행위제한을 강화하여 운영하기로 하였다. 이와 함께, 경관지구, 미관지구 등 도시지역에만 적용하던 각종 용됴지구를 비도시지역에도 지정, 운영하고 국토이용관리법에 의한 수산자원보전지구를 수산자원보호구역으로 변경하여 행위제한을 별도로 규정하는 등 도시계획수법의 다양화를 꾀하고 있다. ㄷ. 친환경적, 계획적 개발 유도 현행 준농림지를 개발하는 경우에는 상세한 계획을 수립한 후 개발하는 '제2종 지구단위계획제도'를 도입하였다. 즉, 현행 준농림지의 소규모, 산발적 개발을 집단화 하고, 사업시행자가 기반시설을 부담하도록 하되, 건폐율, 용적율, 건축제한에 대하여 인센티브를 제공하기로 한 것이다. 또한 법령에 맞더라도 기반시설 부족 또는 주변경관과의 조화를 이루지 못하는 경우 개발을 불허하는 '개발행위허가제'를 도입하여, 개발행위의 허가대상을 건축을 수반하는 토지형질변경, 토석채취등으로 넓게 규정하고, 기반시설 확보, 주변환경과의 조화 등을 고려하여 허가, 불허가, 조건부 허가를 결정하되, 일정규모 이상은 도시계획위원회의 심의를 거쳐 허가하도록 하였다. 그리고, 기반시설용량 범위내에서 개발을 허용하는 ' 기반시설연동제'를 도입, 도심지와 같이 기반시설의 추가가 어려운 지역은 개발밀도를 제한하는 '개발밀도관리구역제도'를 도입하였고, 개발로 인하여 기반시설의 추가설치가 필요한 지역은 '기반시설부담구역'으로 지정하고, 개발사업자가 기반시설을 설치하도록 의무화하였다. ㄹ. 도시계획위원회의 기능 강화 도시계획위원회와 국토이용계획심의회를 통합하고 그 기능을 대폭 강화하였으며, 중앙도시계획위원회의 경우, 위원장을 민간전문가로 위촉하는 등 전문가 참여를 확대하였다. 또한 위원회의 심의사항의 획대를 감안하여 분과위원회를 설치, 운영함으로써 위원회의 전문성과 효율성을 제고하여 지구단위계획 중 건축물의 배치, 형태 등 건축관련사항은 건축위원회와 공동심의토록 하는 등 전문성을 제고하는데 중점을 두었다.  부동산 개발 업무의 이해 6. 사업타당성 분석 개발기획자의 타당성 검토의 핵심은 최종 사업추정 손익, 분양율에 따른 손익분석, 그리고 각 상품별, 층별, 부문별 예상 매출액과 투자비와 평당 매출 이익률 등의 분석을 통하여 사업의 적합성 여부를 판단하는데 있다. 타당성 검토결과 사업성이 부족할 경우, 개발기획자는 기존의 상품개념과 구성상품 내용을 수정, 변경함으로써 최적의 사업안을 찾아내야 한다. 사업 타당성을 검토하기 위한 체크리스트는 대략 다음과 같다. - 사업주체 : 사업에 참여하는 주체는 누구누구인가? 각각 어떤 조건으로 사업에 참여하는가? - 수입지출 : 예상되는 사업매출액은 얼마인가? 예상되는 사업 매출원가는 얼마인가? 예상되는 사업비용 및 기타 비용은 얼마인가? 결과적으로 예상되는 총 사업수익은 얼마인가? - 분양율 : 초기 분양율은 어느 정도일 것으로 예상되는가? 분양시 경쟁관계는 어떤 수준인가? 평형별, 유형별 예상분양율은 얼마인가? 고객 연령, 지역별 예상분양율은 어느수준인가? 예상분양율에 영향을 미치는 외부요인은 어떤 것이 있는가? - 무형적 가치 : 손익과 관계없이 이 사업을 통해 얻을 수 있는 무형의 이익이나 손실은 없는가? 이 사업은 회사의 경영이념, 사업목적과 부합하는가? 사업을 통해 어떤 노하우나 지적재산을 확보할 수 있는가? - 사업애로 : 사업수행기간은 얼마나 되는가? 예상되는 민원이나 시공상의 애로는 무엇인가? 사업추진에서 비롯되는 사회적 저항은 없는가? 위에서 언급한 각 체크 항목 가운데 중요한 사항에 대해서 알아보고자 한다. (1) 사업주체에 따른 사업 유형 a. 자체사업 : 모든 사업비용을 사업주가 부담하는 형태로 개발기획에서 시공, 사업비조달 및 분양, 판매, 관리 등을 사업주체가 일괄 처리해야 하므로 위험부담이 높은 매우 전통적인 사업방법이다. b. 지주공동사업 : 최근 도심지 개발사업이나 짜투리 땅 개발사업 등에서 많이 이용되는 형태로, 합작구조와 부담방법에 따라 사업성이 크게 달라지므로 사업추진의 성과물에 대한 균등한 배분을 바탕으로 상호책임도 적절히 나눠지도록 하는 것이 중요하다. c. 조합사업 : 각종 주택조합, 재개발조합 등과 공동으로 사업을 하는 유형이다. (2) 손익추정 사업손익은 수입-지출의 구조로 간단하게 계산되지만, 매출액 계산은 비교적 간단하지만, 매출원가의 계산은 상당히 복잡하고 전문적인 지식이 필요하다. 대략적인 사업손익은 "사업손익 = 매출액 - (매출원가 + 영업비용 + 영업외 비용)"의 식으로 산출한다. a. 매출액 추정 매출액은 크게 직접매출액과 간접매출액으로 구성된다. 직접매출액은 판매수입 또는 임대수입(또는 병행도 가능)과 운영수입등으로 구성될 수 있는데, 아파트의 경우에는 아파트 분양(판매)수입과 상가의 분양수입으로 구성된다. 각 항목의 계산식은 비교적 간단하여 다음과 같다. - 분양(판매)수입 : 분양가격*수량 - 임대수입 : 임대가격*수량 - 운영수입 : 운영에 따른 시기별 수입 추정 간접매출액은 분양수입, 임대수입,운영수입으로부터 발생되는 발생이자와 분양대금의 연체 등으로 발생하는 연체이자의 일반 발생이자와의 차액 등이다. b. 매출원가 추정 매출원가의 추정은 매우 복잡하고, 각 사업별로, 지역별로, 시기별로 다르게 나타날 수 있으므로 정밀한 계산은 전문가의 도움을 받아야 한다. 여기에서는 매출원가를 구성하는 항목과 그 대략의 내역을 살펴보고자 한다. 매출원가는 크게 토지비, 공사비, 정책이행비, 사업실행비로 구분할 수 있으며 공사비에는 기초공사비, 건축공사비, 공사지원비가 포함된다. - 토지비 : 토지의 직접매입대금, 중개용역비 - 공사비 > 기초공사비 : 지질조사비, 측량용역비, 설계용역비, 철거용역비, 토목공사 > 건축공사비 : 직접공사비, 인입제비용(상하수도, 전기, 가스 등) > 공사지원비 : 감리용역비, 소방감리비, 감정평가료 - 정책이행비 : 교통영향평가료, 환경영향평가료, 지구단위계획 수립용역비, 예술품 장식비 등 - 사업실행비 : 인허가비, 각종채권매입 할인손 c. 영업비용 추정 영업비용은 영업장 직접경비와 판매관리비로 크게 대별할 수 있다. - 영업장 직접경비 : 모델하우스 설치 운영비, 사무실 운영비, 소모품비 - 판매관리비 : 광고비, 일반관리비, 금융비용 등 d. 영업외 비용 영업외 비용은 개발상품의 직접 판매와는 무관하나 개발사업을 위해 불가피하게 지출해야 하는 제세공과와 예비비로 구성된다. - 제세공과 : 취득세, 보유세, 보존등기비, 개발비, 부담금, 특별부가세, 법인세 등 - 예비비 : 사업을 위한 예비비 * 상세항목은 자료실의 "사업수지분석표" 참조 (3) 분양율 추정 분양율 추정은 사업의 타당성을 도출하는데 가장 중요한 가정이 된다. 사실 분양율을 어떻게 추정하느냐에 따라 실질적인 사업의 추진 여부가 결정되기 때문이다. 그런 만큼 분양율 추정은 신중을 기할 필요가 있다. 다음에 소개하는 세가지 방법은 일반적으로 많이 사용하는 분양율 추정의 방법들이다. a. 사례추정법 사례추정법은 개발하고자 하는 사업과 유사한 사례를 분석하고 그 사업의 분양율을 근거로 당해 사업의 분양율을 추정하는 것이다. 이 방법에 의한 분양율추정의 절차를 보면, ㄱ. 유사사례 선정 : 사업의 규모, 평형구조, 위치 등이 비슷한 자사 혹은 경쟁사의 과거 분양사례중 유사한 사례를 2-3개 선정한다. ㄴ. 분양요인 선정 : 분양율에 영향을 비치는 직접, 간접적 요인을 추출한다. ㄷ. 요인별 가중치 부여 : 추출된 분양요인을 중요도별로 분류하고 가중치를 부여하는데, 가중치는 가능한한 소비자조사 결과를 토대로 산정하는 것이 좋다. ㄹ. 비교 평가 : 비교사례와 사업대상을 비교하여 우위인지 열위인지 판단한다. ㅁ. 사업개념 확정 : 최대분양율과 최저 분양율을 추정한다. b. 수요기준법 수요기준법이란 분양율을 추정함에 있어서 근접지역의 잠재수요를 기준으로 분양율을 추정하는 방법으로 개략의 절차는 다음과 같다. ㄱ. 평형별 기존시장 분석 : 인근지역(통상 광역도시는 2~3개 구를 기준으로 하며, 중소도시의 경우 전체도시를 대상으로 함)의 유사상품의 기존시세, 판매가 등을 분석한다. ㄴ. 잠재수요 조사 : 무주택자와 유주택자 중 교체수요 파악 ㄷ. 주요지수 산출 : 경쟁주택수 당 잠재고객 수(경쟁대상 32평 주택이 100호인 지역에 잠재고객이 300,000가구인 경우 수요지수는 3이 된다.) ㄹ. 분양율 추정 c. 경쟁사 대비법 동일지역에서 최근 경쟁사가 판매한 상품력과 분양율을 자사와 비교하여 추정하는 방법으로 대략 다음의 3단계 작업을 통해 분양율을 추정한다. ㄱ. 실고객율 추정 : 경쟁사 모델하우스 내방객수 대비 분양율 산정(50만명 방문으로 2000가구 분양시 실 고객율은 0.4%가 된다) ㄴ. 경쟁지수 측정 : 경쟁사 대비 자사의 강약점 분석을 통해 상품의 경쟁지수를 산출(경쟁사 상품평점이 80점이고 자사가 95점인 경우 상품경쟁지수는 1.2가 됨) ㄷ. 사업개념 확정 : 실고객율 × 경쟁지수 × 방문예상 목표고객수 ***************************************************** 지금까지 5회에 걸쳐서 대략의 부동산 개발업무 기획단계의 일들을 살펴보았다. 사실, 부동산 개발기획자가 하는 일은 이것보다 훨씬 광범위하고 깊이도 있어야 한다.다음회부터는 개발기획자가 고려해야 할 주요한 사항에 대해 하나씩 개략적이나마 짚어보고자 한다.     부동산 개발 업무의 이해 4. 시장상황분석 부동산 개발에 있어서 사업부지(토지)를 확보한 후 대략적인 사업개념이 결정되면 해당 상품을 더욱 정밀하게 기획하기 위한 조사를 행하여야 한다. 시장상황분석의 타겟은 기획한 상품의 수요가 있는가 하는 것과 어떤상품이 요구되는가를 확인하는 것이다. 대부분의 시장상황분석은 이미 대략적으로 설정한 사업개념에 대한 가설을 세우고 그 가설을 하나씩 검증하여 기획한 목표를 달성할 수 있는지를 조사하는 과정이다. 개발기획자는 먼저 개발 대상지에 영향을 주는 요인들에 대한 조사를 하고 가설을 설정하여야 한다. 예를 하나 들어보자. 어느 도시내에 미개발 토지가 있다고 가정해 보자. 1차적으로 개발기획자는 도시특성을 조사해야 한다. 개발기획자가 그 도시의 특성을 조사한 결과 경제의 성장 잠재력이나 소득수준이 상승하고 있지만 소비는 좀처럼 증가하지 않는 특성을 보이고 있어서 자가주택보다는 임대주택의 건설건수가 늘고 있었다. 이러한 상황하에서 개발기획자는 "주민을 대상으로 한 커뮤니티 호텔"이 필요한 상황이라는 결론을 얻었다면, 이를 가설로 설정하고 이 가설이 사업성이 있는지를 검증하여야 한다. 즉, 2차 조사에서는 조사범위를 좁혀서 해당 도시의 문화수준, 호텔과 관련한 시장을 조사하고 분석해야 하는 것이다. 개발기획자가 2차 검증에 들어가서 그 도시의 호텔과 문화수준을 조사해 본 결과, 호텔의 가동율이 높고 교양, 오락비의 지출비중이 타 도시에 비해 높은 수준에 있다고 하면, 개발기획자는 그 다음단계로 커뮤니티 호텔의 사업타당성에 대한 검증을 하여야 한다. 개발기획자는 커뮤니티 호텔의 이용 타겟 고객을 설정하고 그 목표계층의 수요조사를 행하여야 한다. 즉, 도시의 시장인구를 조사하고, 대두될 연령계층을 분석하고 그 계층을 목표계층으로 설정하여 사업타당성에 대한 결론을 내는 것이다. 위의 과정을 정리하여 보면, (1) 도시특성분석에서 "가능성 있는" 용도 추출 -> (2) 지역분석에서 "개발 가능한 시설" 추출 -> (3) 근린지역분석에서 "개발가능한 업종" 추출 -> (4) 대상부지의 개별여건 분석에 의한 구체적인 "개발기획" 제안의 순서로 조사를 진행해 가는 것이다. 보다 구체적인 조사방법은 각 단계별로 여러 가지가 있으나 이의 설명은 생략하기로 한다. 5. 상품기획 상품기획이란, 시장조사결과를 바탕으로 설계, 디자인, 동선, 가격, 마감재 등을 기획하는 과정으로 어떤 차별화된 특성과 장점을 개발하여야 하고 고객의 구매동기를 불러 일으킬 수 있는지에 초점을 맞추어야 한다. 상품개발시 점검하여야 할 주요항목은 다음과 같다. (1) 규모 - 새로 개발할 건축물은 어떤 평형으로 할 것인가? - 평형은 몇개의 종류로 할 것인가? - 전체 규모는 어느 정도로 할 것인가? 등이다. (2) 건축물의 향 - 전체 단지는 어떤 방향으로 배치할 것인가? 주택의 경우 남향을 선호하지만 소매점이나 업무시설은 오히려 북향이 유리한 경우가 많다. 간판 또는 내부의 가시성이 북향이 훨씬 유리하기 때문이다. 또한 조망권을 고려하여 요즘에는 공동주택의 경우에도 북향배치를 선호하기도 한다. - 동서남북을 구분해서 배치할 것인가? - 방향별로 어떤 평형을 배치할 것인가? - 방향/조망권에 따른 가격 차등을 둘 것인가? - 방향결정에 제약을 받는 환경은 어떤 것이 있는가? (3) 층 - 지상층과 지하층은 몇 층으로 할 것인가? - 층별로 어떤 평형과 유형을 배치할 것인가? - 층별 가격차이는 어느 정도를 둘 것인가? (4) 품질 - 마감재는 어떤 것을 쓸 것인가? - 가구는 어떤 것을 배치해 줄 것인가? - 정보, 통신 등의 편의성은 어떤 수준을 보장할 것인가? - 설비의 품질은 어느 정도로 할 것인가? (5) 평면 - 용도별 평면은 어떻게 할 것인가? - 각 방의 용도와 개수, 배치는 어떻게 할 것인가? - 서비스 면적은 어떻게 배치할 것인가? - 어디에 포인트를 둘 것인가? (6) 차별성 - 기존상품과는 무엇이 다른가? - 차별성은 고객의 입장에서 어느 정도 중요한 것인가? - 차별성을 통해 가격이나 분양률을 높일 수 있는가? ** 주택(아파트)의 분양가는 대개 원가에 연동하여 결정되는데, "예상분양가 >= 총사업비 + 사업수익"의 구조로 만들어진다. 자료실에 있는 수익분석 시트는 이러한 분양가 셜정을 위한 초기 자료에 해당한다. *** 아파트 가격을 보면 같은 단지에 있다 하더라도 다양한 가격분포를 보이는데 대개 규모/층/위치-향 등에 따라 일정한 가격 차등을 보인다. 규모에 따른 가격 차등은 전용면적의 증가율에 비해 약 1.5배의 상승률을 보이고 있다. 신축아파트의 평당원가를 3백만원, 수익율을 10%라고 할 때 20평형은 6천6백만원, 30평형은 1억4천8백만원이 되는 것이다. 층에 따른 가격차등화는 로얄층을 100이라고 할 때, 최상층은 97.6, 1층은 92.5 정도로 형성되어 있으며, 향이나 위치에 따른 가격차등화는 전면개방감이 있는 아파트를 100이라고 할 때, 개방감이 없는 아파트는 98.3 정도로 형성되고 있다. 모든 가격 차등화 요소를 모두 감안하는 경우 동일단지내에서 최상위치 로얄층의 아파트를 100으로 할 경우 끝층이고 개방감이 없는 최악의 조건을 지닌 아파트는 75.4로 형성되고 있다. 8) 개발행위허가제 - 개발행위허가 요건 및 절차 ㅇ 법령위반이 없더라도 계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변환경과의 조화 등을 고려하여, 불허가나 조건부 허가가 가능 ㅇ 소규모 사업은 기준에 따라 시장, 군수가 허가여부를 직접 판단하고, 중규모 이상 사업은 도시계획위원회 심의를 거치도록 함 - 개발행위허가 대상을 조정 ㅇ 도시지역은 현행대로 유지 ㅇ 개발행위허가가 비도시지역에도 확대됨에 따라 비도시지역의 허가대상을 규정하되, 도시지역보다 허가대상을 축소 <도시지역의 허가대상> 모든 건축물의 건축, 50t, 50m3, 25m2를 초과하는 공작물의 설치, 50cm를 초과하는 성,절토등 토지의 형질변경행위, 25m2, 50m3를 초과하는 토석의 채취, 최소대지면적(주거 60m2, 상업 150m2, 공업 150m2, 녹지 200m2) 이하로 분할하는 토지의 분할 및 25m2, 50t, 50m3를 초과하는 물건의 적치 <비도시지역의 허가대상> 연면적 200m2 또는 3층이상 건축물의 건축, 150t, 150m3, 75m2를 초과하는 공작물의 설치, 660m2 초과 토지에서 50cm를 초과하는 성,절토등 토지의 형질변경행위, 250m2, 500m3를 초과하는 토석의 채취, 최소대지면적(주거 60m2, 상업 150m2, 공업 150m2, 녹지 200m2) 이하로 분할하는 토지의 분할 및 250m2, 500t, 500m3를 초과하는 물건의 적치 ㅇ 다음 개발행위는 허가대상에서 제외 . 도시계획사업 . 경작을 위한 토지의 형질변경 . 보전용도지역내 산림에서의 토지의 형질변경 및 토석채취 - 개발행위허가 최대규모를 조정 ㅇ 도시지역은 현행대로 유지 ㅇ 비도시지역은 용도지역간의 유사성을 고려하여 규모 결정 . 자연녹지 : 계획관리 . 생산녹지 : 생산관리, 농림지역 . 보전녹지 : 보전관리, 자연환경보전지역 도시지역 주거/상업/자연녹지/생산녹지 1만m2 공업 3만m2 보전녹지 5천m2 관리지역 계획관리(준농림) 3만m2 생산관리(준농림) 3만m2 보전관리(준농림) 3만m2 농림지역(농업진흥지역) 3만m2 자연환경보전지역 5천m2 * 관리지역 및 농림지역의 경우 위 면적범위내에서 조례로 따로 정함 ㅇ 다음 사업에는 규모제한을 적용하지 않음 . 지구단위계획이 수립되어 기반시설이 설치되었거나 개발행위와 동시에 기반시설이 설치될 지역 . 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업, 농어촌생활 환경정비사업 등 . 비도시지역에서의 초지 조성, 영림행위, 골재.토석 채취, 채광사업 ㅇ 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하거나 연접하여 개발하는 경우, 하나의 개발행위로 보아 면적을 산정 - 일정규모 이상의 개발행위는 도시계획위원회의 심의를 받아야 함 ㅇ 심의대상 개발행위는 녹지지역 및 비도시지역에서 이루어지는 건축이 수반되는 토지형질변경과 토석채취로 한정 도시계획위원회 형질변경규모 토석채취규모 시.군.구 1~30만m2 3만~50만m2 시.도 30만~100만m2 50만~100만m2 중앙 100만m2 이상 100만m2 이상 ㅇ 다음의 개발사업은 위원회 심의대상에서 제외 . 도시계획위원회의 심의를 이미 받은 구역안에서의 개발행위 . 지구단위계획구역안에서의 개발행위 . 환경,교통,재해 등에 관한 영향평가를 받는 개발행위 . 농어촌정비법에 의한 농업생산기반정비사업, 농어촌생활환경정비사업 등 - 개발행위허가 및 도시계획위원회 심의 기준 ㅇ 역사적, 문화적, 향토적 가치 등으로 원형보전의 필요가 없을 것 ㅇ 도시계획사업부지에 해당하지 않을 것 ㅇ 주변의 자연경관과 미관을 훼손하지 않을 것 ㅇ 주변건축물과의 조화를 이루는 높이, 형태, 색채를 유지할 것 ㅇ 주변의 교통소통에 지장을 초래하지 않을 것 등     부동산 개발 업무의 이해 7) 지구단위계획 가. 제1종지구단위계획 - 현행 지구단위계획을 제1종 지구단위계획으로 명칭을 변경하고 인센티브를 강화 ㅇ 공공시설부지 제공에 따른 용적율 인센티브 강화 . 기준용적율 ×[ 1 + 1.5 ×(공공시설부지 제공면적 / 잔여대지면적) ] ㅇ 인센티브는 당해 용도지역에 적용되는 건폐율, 용적율의 최대한 1.5배, 2배까지 각각 허용 ㅇ 한옥 보전지역, 차없는 거리 조성등을 위한 경우, 주차장 설치기준을 100%까지 완화 ㅇ 건축물 허용용도를 주거, 상업지역 등 대분류 범위내에서 완화 ㅇ 기존의 용도지역, 지구를 용적율이 높은 용도지역, 지구로 변경하는 경우 변경되는 구역의 용적율은 기존의 용적율을 적용하되, 공공시설 부지제공 현황을 감안하여 인센티브를 부여 ㅇ 지구단위계획구역내 용적율 등 건축기준은 지구단위계획에 반영되는 경우에만 완화할 수 있음 - 제1종지구단위계획 수립의무지역 ㅇ 재개발, 택지개발예정, 주거환경개선지구로서 사업완료후 10년 경과된 지역 ㅇ 시가화조정구역이나 공원에서 해제되는 지역 또는 녹지지역에서 주거,상업,공업지역으로 변경되는 구역으로서, 30만M2 이상인 지역 나. 제2종지구단위계획 - 관리지역의 체계적 개발을 위하여 준도시지역 개발계획제도를 폐지하고, 제2종지구단위계획제도를 새로 도입 ㅇ 계획관리지역과 개발진흥지구를 대상으로 지정 - 제2종지구단위계획구역은 적정한 기반시설 설치가 가능하도록 일정규모 이상이 되어야 함 ㅇ 아파트, 연립주택 건설을 위한 경우 30만M2 이상이 되어야 함 . 30만M2는 초등학교 1개가 설치되는 근린주구(2,500세대) 규모 * 종전의 준도시 취락지구는 10만M2 이상에 대하여 허용 . 일단의 토지면적이 10만M2 이상, 총면적이 30만M2 이상이며, 각 토지의 면적중심간의 최장거리가 1.5KM 이내이고 각 구역이 15M 이상의 도로로 연결되는 경우 구역지정 허용 ㅇ 기타의 경우에는 3만M2 이상이면 구역지정 가능 - 제2종지구단위계획구역은 자동적으로 기반시설부담구역으로 지정 ㅇ 개발행위자는 도로, 학교, 상,하수도 등 기반시설을 직접 설치하거나 비용을 부담하여야 함 - 기반시설 부담에 대한 대가로 인센티브를 부여 ㅇ 당해 용도지역에서 허용되지 않는 건축물도 계획에서 정하면 모두 허용(공해공장 등 위해시설은 제외) . 건폐율, 용적율은 계획관리지역에 비하여 1.5배까지 완화 구 분 준도시 계획관리지역 제2종지구단위 취락지구 계획구역 ------------------------------------------------------ 건폐율 60% 40% 60% ------------------------------------------------------ 용적율 200% 100% 150% ------------------------------------------------------ - 제2종지구단위계획구역은 유형에 따라 주거, 산업, 유통, 관광휴양, 복합형으로 구분하고 유형별로 계획기준을 차등    부동산 개발 업무의 이해 5) 건축제한 - 기본 원칙 ㅇ 도시지역에서의 건축제한은 허용열거방식(Positive System)으로 강화하고, 용도지역별 유사성을 고려하여 규제수준을 결정 ㅇ 건축물이 아닌 시설도 건축물의 건축제한에 준하여 설치를 제한 - 주거지역 ㅇ 제1종 전용주거지역안에서의 다가구주택 건설을 조례로 제한할 수 있도록 함 ㅇ 일반주거지역안에 주거환경 훼손이 우려되는 공연장, 관람장 등의 시설은 불허 ㅇ 제2종 일반주거지역안에서 구역별 층수를 조례로 제한할 수 있도록 함 - 상업지역 ㅇ 주상복합건물의 주거면적비율을 70~90%범위내에서 조례로 정하도록 함 - 녹지지역 ㅇ 녹지지역내 건축물의 층수를 4층으로 제한하고, 조례로 더 낮출 수 있도록 함 ㅇ 보전지역안에서 다중주택, 다가구주택 건설 금지 - 관리지역 ㅇ 녹지지역에 준하여 건축제한을 규정하고, 4층이하로 제한 . 계획관리 - 자연녹지, 생산관리 - 생산녹지, 보전관리 - 보전녹지 ㅇ 계획관리지역내 난개발을 억제하기 위하여 아파트, 공장, 숙박업소, 음식점의 개별입지를 제한(제2종지구단위계획구역을 이용하여 집단화 유도) . 아파트 건설을 금지 . 공장은 부지면적 1만m2 이상은 비공해공장만 허용 . 숙박업소, 음식점은 수질오염, 경관훼손 우려가 없는 지역에만 허용(숙박업소는 3층, 660m2 이하로 제한) - 취락지구 ㅇ 용도지역별 건축제한을 적용할 경우 주민생할에 불편을 초래할 수 있으므로, 자연녹지 수준에서 건축제한을 완화 - 기존 건축물의 관리 ㅇ 용도지역이 변경되거나 행위제한이 강화되기 전에 건축된 건축물에 대한 규모기준 적용방법을 명확화 . 재축은 종전의 건폐물, 용적율, 높이의 범위안에서 가능 . 증, 개축은 증, 개축하는 부분이 새로운 건폐율, 용적율, 높이기준에 적합한 범위안에서 허용 6) 도시계획시설 - 국토이용관리법에 의한 공공시설(61개)과 도시계획법에 의한 도시기반시설(52개)을 기반시설(53개)로 통합 ㅇ 공공시설중 선거, 공중화장실과 도시기반시설중 관망탑을 삭제 ㅇ 체육시설과 납골시설을 기반시설에 추가 < 기반시설의 종류 > ^ 교통시설(11개) 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장, 자동차정류장, 궤도, 삭도, 운하, 자동차및건설기계검사시설, 자동차 및 건설기계 운전학원 ^ 공간시설(5개) 광장, 공원, 녹지, 유원지, 공공공지 ^ 유통,공급시설(9개) 유통업무설비, 수도, 전기공급설비, 가스공급설비, 방송통신시설,공동구, 시장, 유류저장및송유설비, 열공급 설비 ^ 공공문화체육시설 학교, 운동장, 공공청사, 문화시설, (10개) 체육시설, 연구시설, 공공직업훈련 시설, 도서관, 사회복지시설, 청소년수련시설 ^ 방재시설(8개) 하천, 유수지, 저수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비 ^ 보건위생시설(6개) 화장장, 공동묘지, 납골시설,도축장, 장례식장, 종합의료시설 ^ 환경기초시설(4개) 하수도, 폐기물처리시설, 수질오염 방지시설, 폐차장 - 도시관리계획으로 결정되어야 설치가능한 기반시설(의무시설) 종류를 지역별로 차등화 ㅇ 도시지역은 현행규정을 그대로 수용 ㅇ 비도시지역의 경우, 당해 지역의 기능유지에 미치는 영향이 작은 시설은 의무시설에서 제외 . 주차장, 자동차정류장, 궤도, 삭도, 광장, 유류저장및송유설비 등 - 도시계획시설이 비도시지역에도 설치가능하고 도시계획시설이 일부 추가됨에 따라 시설기준을 조정 ㅇ 체육시설, 납골시설 등 추가되는 시설에 대한 입지, 구조, 설치기준을 새로이 규정 ㅇ 체육시설, 청소년수련시설, 공동묘지의 시설기준에 기존의 국토이용관리법에 의한 "준도시지역 시설용지지구 개발계획수립기준"에 규정된 사항을 그대로 수용 ㅇ 철도역, 자동차정류장, 유원지 등의 입지기준에 일부 비도시 지역을 추가     부동산 개발 업무의 이해 4) 건폐율, 용적율 새로운 국토법은 쾌적한 생활환경 조성과 적정 밀도관리를 위하여 건폐율, 용적울을 강화하였다. * 건폐율 : 건축 바닥면적/토지(대지)면적. 토지의 넓이에서 건축물이 차지하는 비율. * 용적율 : 건축연면적(지상층)/토지(대지)면적. 토지의 사용효율을 나타내는 지표. 용적율이 높을 수록 건축면적이 많아 건축물의 사용효율이 높아지며, 이에 따라 밀도도 높아진다. 주거지역 제1종 전용 (건폐율) 50% (용적율) 100% 제2종 전용 (건) 50% (용) 150% 제1종 일반 (건) 60% (용) 200% 제2종 일반 (건) 60% (용) 250% 제3종 일반 (건) 50% (용) 300% 준주거 (건) 70% (용) 700% → 500% 상업지역 중심상업 (건) 90% (용) 1,500% 일반상업 (건) 80% (용) 1,300% 근린상업 (건) 70% (용) 900% 유통상업 (건) 80% (용) 1,100% 공업지역 전용공업 (건) 70% (용) 300% 일반공업 (건) 70% (용) 350% 준공업 (건) 70% (용) 400% 녹 지 보전녹지 (건) 20% (용) 80% 생산녹지 (건) 20% (용) 100% 자연녹지 (건) 20% (용) 100% 계획관리지역 (건) 40% (용) 100% 생산관리지역 (건) 20% (용) 80% 보전관리지역 (건) 20% (용) 80% 농림지역 (건) 20% (용) 80% 자연환경보전지역 (건) 20% (용) 80% * 용도지역별 실제 허용 용적율은 도시관리계획을 고려하여 각 지자체의 조례에 따라 정한다. 예를 들어 서울시는 제2종 일반주거지역의 용적율은 200%, 제3종 일반주거지역의 용적율은 250%이내로 제한하는 조례를 제정, 2003년 7월 1일부터 적용하고 있다. - 주거지역의 경우 준주거 지역의 용적율을 강화하고 일반주거지역은 3개 용도로 세분하였다. - 준도시지역과 준농림지역을 통합한 관리지역의 경우, 개별입지에 의한 난개발을 억제하기 위하여 건폐율, 용적율을 대폭 강화하였다. 0 준도시 60%, 200% → 계획관리 40%, 100% * 다만, 제2종 지구단위계획구역으로 지정될 경우 1.5배(60%, 150%)까지 허용 - 농림지역 및 자연환경보전지역의 경우에도 주변과의 조화 및 경관보호를 위하여 건폐율, 용적율 대폭 강화 </DIV> <DIV style="COLOR: #666666; mso-line-spacing: '100 30 0'; mso-char-wrap: 1; mso-kinsoku-overflow: 1; mso-word-wrap: 0">[스크랩] 부동산 개발 업무의 이해 - 12 2005.06.26 9) 기반시설 연동제 가. 개발밀도 관리구역 - 시장,군수는 기반시설 설치가 어려운 기존 시가지 등을 개발밀도관리구역으로 지정하여, 기반시설의 수용범위내에서 개발되도록 개발밀도를 강화 - 개발밀도 관리구역안에서는 당해 지역에서 허용되는 용적율의 50%까지 강화 - 구역은 도로, 상하수도, 학교 등 기반시설이 부족할 것으로 예상되는 지역에 대하여 지정 ㅇ 도로서비스 수준이 매우 낮아 차량통행이 현저하게 지체되는 지역 또는 도로율이 용도지역별 도로율 기준에 20%이상 미달하는 지역 ㅇ 향후 2년 이내에 수도수요량이나 하수발생량이 수도, 하수시설용량을 초과할 것으로 예상되는 지역 ㅇ 향후 2년 이내에 학생수가 학교수용용량을 20% 이상 초과할 것으로 예상되는 지역 - 구역경계는 도로, 하천 등 지형지물이나 용도지역 경계선 등을 따라 설정 - 구역안의 기반시설의 변화를 주기적으로 검토하여 용적율을 강화, 완화하거나 구역을 해제 나. 기반시설부담구역 - 시장, 군수는 개발행위가 집중되어 기반시설의 부족이 예상되는 지역을 기반시설부담구역으로 지정하여, 개발행위자로 하여금 기반시설을 설치하도록 함 - 기반 시설 부담구역은 개발행위가 집중되는 지역에 지정 ㅇ 법령의 제, 개정으로 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역 ㅇ 법령에 의하여 용도지역 등이 변경되거나 해제되는 지역 ㅇ 대규모 개발행위가 이루어지거나 이루어질 것으로 예상되는 지역 및 그 주변지역 ㅇ 시장, 군수가 개발행위가 집중되거나 집중될 것으로 예상하는 지역 ** 제2종 지구단위계획구역은 자동적으로 기반시설부담구역으로 지정 *** 주변지역을 구역에 포함하기 위해서는 개발사업지구(중심지역)가 10만m2이상이고, 주변지역이 중심지역 경계로부터 1km 이내, 중심지역 면적의 2배이하이어야 함 - 구역경계는 도로, 하천 등 지형지물이나 용도지역 경계선 등을 따라 설정 - 부담하여야 할 기반시설의 종류 ㅇ 도로, 공원, 녹지, 학교, 상하수도, 폐기물처리시설 ㅇ 시장, 군수와 개발행위자가 협의한 시설 - 기반시설의 설치를 부담하는 개발행위 ㅇ 건축물의 건축을 목적으로 하는 토지의 형질변경 ㅇ 건축물의 건축 - 기반시설의 설치방법 ㅇ 기반시설부담구역내 기반시설은 개발행위자가 모두 부담함 ㅇ 개발행위자는 기반시설의 직접 설치를 원칙으로 하되, 순차개발 등 불가피한 경우에는 비용을 납부하고 지자체가 대신 설치 ㅇ 순차개발이 예상되는 곳은 지자체가 지방채 발행 등을 통하여 선투자하고, 추후 개발사업자로부터 비용을 받아 상환 - 기반시설 부담방법 ㅇ 기반시설부담구역내 설치되는 기반시설의 총설치비용을 산정 . 설치비는 공시지가와 정부예산편성기준 등을 참고하여 산정 ㅇ 총설치비용은 토지나 건축물의 용도 등을 고려하여 개발행위별로 부과 . 다른 법률에 의하여 기반시설 설치비용을 부담하거나 기반시설을 직접 설치한 경우, 당해 부담분만큼 면제 ㅇ 개발행위자별 분담방법 . 지구단위계획이 수립되어 있는 경우 [총설치비용÷∑(건축연면적×용도별가중치)]×(대상건축물연면적×해당용도가중치) . 지구단위계획이 수립되지 않는 경우 [총설치비용÷∑(용지면적×용지별가중치)]×(대상용지면적×해당용지가중치) . 용도별가중치 : 주거용 1.0, 상업업무용 2.7, 공업용 1.6, 기타 1.8 . 주변지역은 중심지역에 비하여 0.3~0.5의 위치가중치 부여 - 부족 또는 초과분의 처리 ㅇ 기반시설부담계획에서 정하지 않은 시설이나 설치비용을 부족하게 징수한 경우 당해 지자체에서 부담 ㅇ 기반시설의 설치나 용지확보가 완료된 후에도 잔액이 발생하는 경우, 연계된 기반시설의 설치에 사용할 수 있음</DIV>