Q. 저는 서울 소재 주택을 2,500만원에 임차하여 주민등록을 마치고 입주하여 거주하고 있습니다. 최근 등기부등본을 확인해 보니 제가 입주하기 전에 다른 임차인이 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 해놓고 이사를 간 것을 알게 되었습니다. 지금 위 주택은 근저당권자에 의한 경매절차를 진행중입니다. 제가 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요.
A. 소액임차인으로서 보호받을 수 없습니다.
개정 주택임대차보호법은 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 소액임차인의 최우선 변제권을 인정하지 않도록 하고 있습니다. 그 이유는 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 경료한 임차인이 이를 믿고 이사를 가게 되면 집이 비게 되므로 임대인은 그 집을 다시 쉽게 전세 놓을 수 있게 되고, 그 이후의 임차인이 소액임차인인 경우 그 소액임차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면 임차권등기를 한 임차인은 물론 저당권자를 비롯한 다른 선순위권리자의 이익을 해하게 될 우려가 있기 때문에, 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 그 이후 입주한 소액임차인에 대하여 최우선변제권을 인정하지 않았지 때문입니다. 결국 소액임차인으로서의 최우선 변제권을 행사할 수는 없고 다만 확정일자를 갖추고 있는 경우 그 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐입니다.
Q. 저는 갑으로부터 주택을 임차하면서 임대차기간을 2년으로 약정하였는데 갑이 위 주택에 직접 거주하기 위하여 집을 비워 달라고 하는 경우에는 언제든지 집을 비워주어야 한다는 조건이 달려 있었습니다. 위 조항에 따라 집주인이 집을 비워줄 것을 요구하면 집을 비워주어야 하는지요.
A. 집주인의 요구에도 불구하고 2년동안 임차주택에 계속 거주할 수 있습니다. 위 약정인 임차인에게 최소한 2년 이상의 임대차기간을 보장하고 있는 주택임대차보호법 제4조제1항에 정면으로 배치되는 것이므로, 주택임대차보호법 제10조에 의하여 효력이 없는 것이기 때문입니다.
Q. 저는 갑이 임차한 전세금 3,000만원의 임차주택에서 혼인신고 없이 갑과 단둘이 동거하여 왔는데 갑자기 갑이 교통사고로 사망하였습니다. 제가 위 주택의 임차권을 상속받을 수는 없는지요.
A. 임차권의 전부 또는 일부를 상속받을 수 있습니다.
임차인이 사망할 경우 주택임대차보호법은 사실상 혼인관계에 있던 사람을 보호하기 위하여 일정범위 안에서 임차권의 승계를 인정하는 민법의 특별규정을 두고 있습니다. 즉 임차인이 상속인 없이 사망한 경우 사실상 혼인관계에 있던 사람이 단독으로 임차권을 승계하고, 가정 공동생활을 하던 상속인이 있는 경우에는 사실상의 혼인관계에 있던 자에게 상속권이 없으나 가정공동생활을 하던 상속인이 없는 경우에는 사실상의 혼인관계에 있던 자와 사망한 임차인의 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차권을 승계하게 됩니다.
Q. 저는 갑 소유의 아파트를 임차하여 입주하고 주민등록 전입신고를 마쳤으나, 며칠 후 확인해 보니 위 아파트는 임대차계약 체결 이전에 이미 제3자에게 경락허가결정이 난 사실을 알게 되었습니다. 계약시 경락허가결정이 있는 사실을 숨긴 임대인에게 어떤 책임을 물을 수 있는지요.
A. 경매절차에서 배당요구를 할 수 있는 시기는 최초 매각일까지이므로 경매대금에서 보증금을 배당받을 권리가 없고 다만 임대인에 대하여 보증금반환청구를 할 수 있을 뿐입니다.
한편 주택임대차를 하는 경우 임차주택에 대하여 이미 경락허가결정이 있었다는 사실은 거래관계에 있어서 매우 중요한 사실이며 만일 임대인이 임차인에게 그 사실을 알렸다면 임대차계약을 하지 않았을 것이 경험칙상 명확하므로 임대인이 만일 이를 숨긴 경우 형법상 사기죄를 구성하게 됩니다. 따라서 귀하는 임대인을 사기죄로 고소하여 처벌을 받게 할 수도 있을 것으로 보입니다.
Q. 저는 1997년 10월 임대차기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였는데 그 후 얼마 안되어 보증금이 폭락하였습니다. 임대인에 대하여 보증금의 감액을 요구할 수 있는지요.
A. 감액요구가 가능합니다.
주택임대차보호법 제7조에 의하면 ‘약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있으므로 급격한 경제사정의 변동으로 인한 보증금의 감액을 임대인에 대하여 청구할 수 있을 것입니다. 구체적인 권리행사는 우선 집주인과 협의하여 보증금의 감액을 해 줄 수 있는지 알아본 후 합의가 이뤄지지 않는 경우 법원에 조정을 신청하거나 소송을 제기하는 방법이 있을 것입니다. 이에 관하여 법원에서는 임차인의 계약기간이 6개월 이상 남아있고 보증금 등의 차이가 20% 이상인 경우 감액 대상이라는 취지의 기준을 제시하는 판결이 있었으며, 구체적인 감액은 각 경우 당사자의 입증자료에 의거하여 결정하게 하였습니다.
Q. 저는 제 소유의 주택을 갑에게 임대하였다가 2년 기간이 만료해서 재계약을 하려고 하는데, 주택임대차보호법에 보증금의 증액이 20분의 1로 제한되어 있으므로 그 이상은 올릴 수 없다고 말하는 사람이 있습니다. 사실인지요.
A. 보증금의 인상요구를 자유롭게 할 수 있으며 아무런 제한이 없습니다.
임대차기간 만큼 6개월부터 1개월까지 사이에 새로운 조건 제시가 가능하므로 증액청구의 제한을 받지 않습니다. 주택임대차보호법 제7조 및 동법시행령 제2조제1항에 의하여 보증금의 증액청구가 제한되어 있는 것은 임대차기간 중에 특별한 사정이 있어서 보증금을 증액 청구하는 경우에만 해당되는 것이며, 기간이 만료한 후 재계약을 하거나 다른 사람과 임대차계약을 하는 경우에 적용되는 조항이 아니기 때문입니다.
<자료제공 = 서울시 주택국>