근저당,채권최고액,가압류와압류,가등기와가처분,대항력,등기,등기권리증,등기부,등기부등본,건축물대장

임차인이 알아야 할 부동산 용어 초보들은 대부분 부동산 용어에 대한 개념이 정립되어 있지 않다. 최대한 쉽게 설명하고 임차인을 위해 핵심만 알리려고 하다 보니 학문적인 정의하고는 거리가 있으니 이해 바랍니다. 저당과 근저당(융자) 집주인이 자신의 부동산을 담보로 은행이나 개인에게 돈을 빌렸다면 그 표시가 부동산 등기부에 나타나는데 저당이나 근저당이다. 통상 융자라고 부르기도 하고 은행에서 빌린 경우가 많으니 은행융자라고도 한다. 저당은 빚을 갚으면 다시 저당을 해야 하지만 근저당은 일시적으로 빚이 없다고 해도 담보가 사라지지 않게 한 것이라 다시 빚을 쓸 수가 있다. 즉, 근저당인 경우 집주인들이 대출통장을 보여주며 이만큼 상환했다고 말해도 근저당말소나 근저당금액 변경등기를 하지 않았다면 나중에 다시 빚을 낼 수 있다. 근래는 거의 근저당이니 등기부등본상의 채권최고액을 전부 빚으로 봐야한다.  채권최고액 은행은 돈을 1억 빌려주면 등기부등본상에는 1억3천만원으로 채권최고액을 표시한다. 이자나 기타 비용을 감안해서 원금의 130%를 담보로 잡는 것이다. 개인이 잡는 경우에는 150% 가량 잡는다. 간혹 집주인이나 중개인이 등기부등본상의 채권최고액을 이야기하지 않고 빌린 원금이나 상환하고 남은 금액만을 이야기하는데 근저당인 경우 결국 채권최고액을 전부 빚으로 봐야한다. 가압류와 압류 채무자의 재산이 빼돌려질까봐 채권자가 법원의 힘을 빌려 임시로 압류하는 것이다. 따라서 가압류가 된 재산에 대하여 가압류를 없애기 전까지는 채무자는 사실상 그 처분권을 상실한다. 가압류는 결국 저당과 비슷해서 가압류나 압류가 있더라도 보증금에 대한 담보력만 있다면 전월세 입주도 무방하다. 하지만 가압류나 압류된 집은 추가로 가압류나 압류가 될 가망성과 경매 가망성이 높다. 보증금의 안전 문제를 떠나서, 경매가 되면 세입자는 여러모로 불편하니 피하는 것이 원칙이다. 가압류나 압류가 곧 해결될 것처럼 떠드는 집주인의 말을 믿어선 안된다. 압류는 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 해당 부동산의 처분이나 소유주의 권리행사를 금지하는 처분이다. 좁은 의미로는 금전채권에 대한 강제집행의 제1단계로서 집행기관이 채무자의 재산을 확보하고 채무자의 처분권을 제한하는 강제적 행위를 말한다. 가등기와 가처분 쉽게 말해 소유주가 바뀔 가망성이 있다는 뜻이다. 가등기나 가처분이 확정되면 가등기나 가처분 뒤로 입주한 임차인들은 전혀 대항력이 없다. 최우선변제에도 해당되기 어렵다. 보증금을 못 받고 쫓겨 나가야한다. 따라서 부동산 지식과 경험이 있는 세입자가 요령껏 계약을 하는 경우를 제외하고는 원칙적으론 무조건 계약을 피해야 하는 경우이다. 대항력 임차인 (세입자)이 자신의 보증금을 전부 돌려받기 전까지는 무조건 살 수 있는 경우를 말한다. 즉, 보증금을 전액 받기 전까지는 경매가 되었더라도 그 누가와도 집을 비워줄 의무가 없는 것이다. 대항력이 있는 경우 계약기간도 인정이 되니 보증금 반환을 해준다는 이유로 계약기간중간에 나가라고 할 수도 없다. 이렇게 되기 위해서는 부동산 등기부등본에 (근)저당, (가)압류, 가처분, 가등기 등이 전혀 없는 상태에서 임차인이 점유와 전입신고를 마쳐야한다. 등기 일정한 법률관계를 널리 사회에 공시하기 위하여 일정한 공부, 즉 등기부에 기재하는 것을 말한다. 당사자의 신청에 의하여 등기 공무원이 하는 것을 원칙으로 한다. 거래관계에 들어가는 제 3자를 위하여 목적물의 권리내용을 명백히 하고 예측하지 못한 손해를 입히지 않도록 하기 위한 제도이며 거래의 안전을 도모한다. 대표적인 것이 부동산 등기이다. 등기권리증 등기소에서 교부하는 등기완료증명서를 말하는데 등기필증이라고도 한다. 다음 등기할 때에는 이 권리증을 제출하여야 하지만 이것을 가지고 있으면 권리자라는 추정은 받지만, 법률상으로는 어디까지나 등기소에서 발행한 하나의 증명서에 지나지 않고 진실한 권리자에게 대항할 수는 없다. 따라서 진실한 권리 없이 권리증만 가지고 있다는 것은 법률상으로는 특별한 의미가 없다. 이를 멸실했을 때에는 보증서로서 대신할 수 있다. 등기부 등기사항을 기입하기 위하여 등기소에 비치되는 공적인 장부를 말하는데 부동산등기부가 대표적이다. 건물 등기부와 토지 등기부가 각각 존재하며 집합건물인 경우 집합건물등기로만 확인이 가능하지만 토지에 별도 등기라고 명시 되어 있는 경우 집합건물등기도 토지등기를 따로 확인해야한다. 부동산 등기부의 용지는 표제부(부동산 자체에 관한 내용), 甲구란(소유권에 관련된 내용), 乙구란(근저당 같은 소유권 이외의 권리 내용)의 3부로 되어 있으며, 등기부는 접수한 순으로 편철하게 되어 있다. 1필의 토지 또는 1동의 건물마다 등기용지를 하나씩 사용한다. 등기부등본 등기부의 내용을 등사한 문서이다. 수수료를 납부하면 누구라도 그 등본의 교부를 등기소에서 청구 할 수 있다. 전부를 등사한 것이 등본이고, 일부를 등사한 것이 초본이다. 근래는 대법원 인터넷 등기소를 통해 간편하게 열람이나 발급이 가능하다. 전월세 계약전 해당 부동산의 권리관계와 소유주를 파악하기 위해서 반드시 확인해야 하는 문서이다. 건축물대장 건물의 소재, 번호, 종류, 구조, 건평, 소유자의 주소·성명 등을 등록하여 건물의 상황을 명확하게 하는 장부로 과세의 기본이 되며 구청이나 시청, 군청에 비치되어 있다. 건축물관리대장이나 가옥대장이라고 부르기도 한다. 전월세의 경우 보통 확인할 필요가 없지만 등기부가 각호수별로 있는 집합건물인데 해당호수가 정확한지 의심스러운 경우 확인해야하는 문서이다.