재개발 사업이란? (흐름도)

<TABLE style="BORDER-COLLAPSE: collapse" cellSpacing=1 cellPadding=1 width=600 bgColor=#ffffff> <TBODY> <TR> <TD style="BORDER-RIGHT: #f3d756 3px solid; BORDER-TOP: #f3d756 3px solid; BORDER-LEFT: #f3d756 3px solid; BORDER-BOTTOM: #f3d756 3px solid" width="100%">  <H4 class=stitle_b>재개발</H4> 1. 목 적 <UL class=ati> <LI>도시 내 노후ㆍ량한 주거 밀집지역의 주택을 개량ㆍ건설하고 도로 등 공공시설을 정비하는 도시계획사업 <UL> <LI>도시계획 측면 ⇒ 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복 <LI>주택공급 측면 ⇒ 공동주택의 건설로 주택공급 확대 <LI>사회복지 측면 ⇒ 무주택 세입자에 대한 주거대책 강구 </LI></UL> <LI>관련규정：도시및주거환경정비법(’03.7.1부터 시행) </LI></UL> 2. 사업시행 <H4 class=stitle>정비사업 절차 개요</H4> <IMG title="" alt="정비사업 절차 개요" src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fhousing.mltm.go.kr%2Fimages%2Fdept%2Fhousing%2Fimg_0201_07_01_01.gif"> <UL class=ati> <LI>시행방식 <UL> <LI>합동 재개발 : 주민이 조합을 구성하여 시공업체와 같이 사업시행 <UL> <LI>’80년대 이후의 주된 사업시행방식 </LI></UL> <LI>자력 재개발 : 시장ㆍ군수가 도로 등 공공시설을 정비하고 주택은 주민 스스로 개량 또는 건설 </LI></UL> <LI>구역지정 요건 <UL> <LI>건축물이 노후ㆍ불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물의 과도한 밀집으로 인하여 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 경우등 </LI></UL> <LI>사업시행자 <UL> <LI>1순위 : 토지 등의 소유자ㆍ조합 <LI>2순위 : 지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공사 <LI>3순위 : 제3 개발자(대지주, 부동산신탁회사 등) </LI></UL> <LI>관리처분계획 <UL> <LI>사업 착수 전에 평가된 권리가액에 따라 건립 예정인 주택평형을 배정하고, 일반분양분을 결정하는 권리변환 계획 </LI></UL> <LI>분양기준 <UL> <LI>종전 권리가액을 참조하여 1세대 1주택 분양원칙 <LI>공유지분 토지의 경우 각각의 지분면적이 대지 최소면적 이상인 경우등 ☞ 세부기준은 지자체 조례로 규정 </LI></UL> <LI>주택평형 비율 <UL> <LI>임대주택 및 주택규모별 건설비율(건설교통부 고시2006-273호) ☞ 80%이상을 전용면적 85㎡이하, 17%이상을 임대주택으로 건설하되 임대주택의 30%이상을 전용면적 40㎡이하로 건설(비수도권 50% 감면) </LI></UL></LI></UL> 3. 주거대책 및 금융지원 <UL class=ati> <LI>주거대책 <UL> <LI>가옥주 : 주택이 철거되는 가옥주에 대하여는 시행자가 임시 수용 대책을 마련토록 하고 있으나, 사업시행자가 지급한 假이주비로 다른 지역에 이주 <LI>세입자 : 주거이전비 보상 또는 임대주택 공급 </LI></UL> <LI>금융지원 <UL> <LI>국민주택기금 <UL> <LI>전용 60㎡이하 : 4,500만원(연 5.0%, 1년거치 19년 분할상환) <LI>전용 60～85㎡이하 : 6,000만원(연 6.0%, 1년거치 19년 분할상환) </LI></UL> <LI>재개발 사업자금: 인구 100만 이상인 시의 경우 도시계획세 10% 등을 재개발 사업기금으로 적립하여 사업지원 </LI></UL></LI></UL> 4. 유사 사업의 상호비교 <TABLE class=view_area cellSpacing=1 cellPadding=3 width=600 bgColor=#cccccc summary="국가물류비의 구성"> <TBODY> <TR> <TH>구 분</TH> <TH>주택재개발사업 (대상：단독밀집)</TH> <TH>주거환경개선사업 (대상：단독밀집)</TH> <TH>재건축사업 (대상：공동주택)</TH> <TH>도시환경정비 (대상 : 상업ㆍ공업지역)</TH></TR> <TR> <TD>근 거</TD> <TD colSpan=4>도시및주거환경정비법(법률 제6852호,’02.12.30)</TD></TR> <TR> <TD>목 적</TD> <TD vAlign=top>-불량주택 및 공동 시설 정비</TD> <TD vAlign=top>-불량주택 및 공동 시설 정비</TD> <TD vAlign=top>-노후ㆍ불량주택 재건축</TD> <TD vAlign=top>-도심기능 회복</TD></TR> <TR> <TD>특 성</TD> <TD vAlign=top>-도시계획차원</TD> <TD vAlign=top>-재개발사업 완화 (달동네)</TD> <TD vAlign=top>-주택공급</TD> <TD vAlign=top>-상업ㆍ공업지역 정비</TD></TR> <TR> <TD>지정요건</TD> <TD vAlign=top>-노후ㆍ불량주택 밀집된 지역 -순환 재개발 시행을 위 한 순환용 주택건설이 필요한 지역 -공공시설 정비로 과소 토지가 되어 있어 건축 대지로서 효용을 다할 수 없게 되는지역 </TD> <TD vAlign=top>-재개발 구역으로서 재 개발사업 시행이 불가 능한 지역 -노후ㆍ불량건축물이 밀집되어 주거지로서 기능을 못하는 지역 </TD> <TD vAlign=top>-준공 후 20년(시ㆍ도 의 조례가 20년 이상 으로정하는)이 경과되 어재건축 효용증가가 예상 되는지역 -건물이 훼손ㆍ일부멸실 되어 안전사고의 우려 가 있는 주택 -재건축이불가피 하다 고 시장 등이 인정하는 주택 </TD> <TD vAlign=top>-열악한 상업ㆍ공업지역 으로 도시계획으로 정 비가 필요한 지역 </TD></TR> <TR> <TD>시행주체</TD> <TD vAlign=top>-1순위 : 토지 등의 소유 자, 조합 -2순위：지자체ㆍ주공 ㆍ토공ㆍ지방공사 -3순위：민관합동법인 , 부동산신탁회사, 50% 이상 토지소유자로서 주민의추전을 받은자 </TD> <TD vAlign=top>-시장ㆍ군수 : 기반시설 , 공동주택 건설 -토지ㆍ건물소유자 : 현지개량사업 -주택공사 : 공동주택 건 설 및 긴급사업 시행 시 </TD> <TD vAlign=top>-재건축조합</TD> <TD vAlign=top></TD></TR> <TR> <TD>개발방식</TD> <TD vAlign=top>-철거, 수복, 보전</TD> <TD vAlign=top>-현지개량ㆍ공동주택 건설</TD> <TD vAlign=top>-철거</TD> <TD vAlign=top></TD></TR> <TR> <TD>시행절차</TD> <TD vAlign=top>-기본계획 수립→구역 지정(정비계획수립) →추진위원회(안전 진단)→조합설립→ 사업시행인가→착공 ㆍ공사→관리처분 계획→분양ㆍ처분 </TD> <TD vAlign=top>*재개발 시행 절차에서 조합설립, 관리 처분 계획 절차가 없음. </TD> <TD vAlign=top>*재개발 시행 절차와 동일</TD> <TD vAlign=top></TD></TR> <TR> <TD>사업규모</TD> <TD vAlign=top>-제한없음</TD> <TD vAlign=top>-2,000㎡</TD> <TD vAlign=top>-제한없음</TD> <TD vAlign=top></TD></TR> <TR> <TD>주택규모</TD> <TD vAlign=top>-건교부 고시 ㆍ85㎡ 이하 : 80%이상 ㆍ임 대주택 : 17% 이상 ※수도권제외지역: 50% 범위 내 완화 </TD> <TD vAlign=top>-건교부 고시 수도권 과밀억제권역내 ㆍ85㎡이하 : 90%이상 ㆍ임대주택 : 20%이상</TD> <TD vAlign=top>-건교부 고시 ㆍ60㎡이하 : 20%이상 ㆍ85㎡이하 : 40%이상 ㆍ임대주택 :증가되는 용적률의 25% 이상 </TD> <TD vAlign=top></TD></TR> <TR> <TD>공급대상</TD> <TD vAlign=top>-토지ㆍ건물 소유자 -세입자: 임대주택 -잔여분: 일반분양</TD> <TD vAlign=top>-토지ㆍ건물 소유자 -세입자: 임대주택 </TD> <TD vAlign=top>-조합원 - 잔여분: 일반분양</TD> <TD vAlign=top></TD></TR> <TR> <TD>세입자대책</TD> <TD vAlign=top>-세입자용 임대주택 건 설ㆍ공급 -주거대책비 지급</TD> <TD vAlign=top>-세입자용 임대주택 건 설ㆍ공급 -주거대책비 지급</TD> <TD vAlign=top>-없음</TD> <TD vAlign=top></TD></TR> <TR> <TD>공공지원</TD> <TD vAlign=top>-국가ㆍ지자체 보조</TD> <TD vAlign=top>-국가ㆍ지자체 보조</TD> <TD vAlign=top>-없음</TD> <TD vAlign=top></TD></TR> <TR> <TD>주민동의</TD> <TD vAlign=top>-조합설립: 토지ㆍ건물 소유자의 각4/5이상 -시행인가 : 정관이 정하 는 바에 따라토지ㆍ 건물소유자의 동의</TD> <TD vAlign=top>-지구지정: 세입자 세대 수의1/2이상 -시행자지정: 토지등 소 유자의2/3이상 </TD> <TD vAlign=top>*재개발 사업과 동일 </TD> <TD vAlign=top></TD></TR> <TR> <TD>세제지원</TD> <TD vAlign=top>-토지ㆍ주택 취득시 취 득세ㆍ등록세 비과세</TD> <TD vAlign=top>-대체 부동산 취득시 취 득세ㆍ등록세면제</TD> <TD vAlign=top>-없음</TD> <TD vAlign=top></TD></TR> <TR> <TD>토지수용</TD> <TD vAlign=top>-가능</TD> <TD vAlign=top>-가능</TD> <TD vAlign=top>-매도 청구가능</TD> <TD> </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE>