U턴 프로젝트의 핵심 용산

[이석중]

서울 강북개발 U턴 프로젝트의 핵심 "용산"

서울시가 `강북의 강남'으로 개발하겠다고 공언한 용산 일대의 개발이 가속화하고 있다.

서울시는 올해 2월 용산과 뚝섬 일대 등 강북 개발 로드맵인 `유턴(U-turn) 프로젝트' 를 발표하며 용산역 일대를 국제업무지구로 육성하겠다고 발표했다.

오는 7월 1일부터 시행될 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'에 따라 '재정비촉진지구'로 지정되면 재개발 구역 지정이 쉽고, 용적률이나 층고제한도 대폭 완화되기 때문이다.

서울숲에서 가까운 성수동 일대 재개발기대지역 지분값은 올 들어서만 40% 가까이 껑충 뛰었고, 용산동2가(일명 해방촌)도 재작년에 비해 대지지분값이 약 3배가 뛰었다.

무엇보다 용산에서도 최고 관심지역은 내년부터 단계적으로 이전할 예정인 미군기지 인근지역이다.

미군기지 108만평에 조성될 용산민족공원은 이르면 2009년 착공해 2014년 1단계 완공될 예정이다.

이미 민족공원 예정지 바로 옆에 신축하고 있는 주상복합 '시티파크'와 '파크타워' 분양권에는 평형 별로 3억5000만원부터 15억원까지 프리미엄이 붙어 있다.

'강북개발 U턴 프로젝트' 중 용산개발의 기본골자를 들여보면,

결국 남산과 도심공원을 연결하는 녹지축과 한강을 따라 형성되는 하천축을 중심으로 생태네트워크가 형성되어 있으니, 미군부대 이전부지 중 70여만평을 추가로 생태공원으로 조성(공원내 10만평이 넘는 인공호수 조성)하면 용산역에서 국립박물관까지 거대한 녹지축을 형성하게 될 것이라는 말이다.

왼편 그림처럼 남산 남측의 용산동, 이태원동, 갈월동, 후암동 일대의 저밀 지역이 조성되고, 남산과 남산공원, 앞으로 조성될 용산공원은 녹지축으로 연결된다.
그러나, 재개발 지분 거래 에 관심을 나타내는 문의가 크게 늘어나고 있지만, 이곳 매도자들은 이러한 전망에도 쉽게 매물을 내놓지 않고 있는 상황이다.
이유는 용산민족공원과 남산, 한강에 인접한 한남동, 이태원동, 용산동(해방촌), 후암동의 지리적 입지가 서울에서 가장 좋다고 생각하는데다 U턴 프로젝트 발표로 기대감이 다시 높아졌다는 판단 때문이다.
즉, 토지거래허가대상이 확대되더라도 개발기본계획이 수립되면 가격이 또 다시 뛸 것이라는 생각을 가진 사람들이 많다는 얘기다.

한남 뉴타운의 현재 시세는 대지지분 10평 이하 단독주택이 평당 3000만원 수준이다. 한강 조망이 뛰어난 한남 뉴타운 4구역의 경우 아예 매물 자체가 희귀하다.
특히 중대형 평형 배정이 가능한 30~40평대 물건에 실수요자들이 몰리면서 평당 2,000만 원대에 가격을 형성하고 있음에도 거래가 이루어지고 있다.

물론 용산해방촌이나 후암동까지도 이 여파가 밀려 현재 20~30평대 물건이 평당 2,000만원이상, 10평안팎의 빌라지분은 평당 2,500만원 이상, 더 작은 평수는 평당3,000만원 이상으로 호가가 꾸준히 상승 중이다.

서울 뉴타운 사업을 법제화한 ‘도시재정비촉진특별법’이 통과될 경우 사업 추진 속도가 한층 빨라져 뉴타운 주변 집값 상승세도 탄력을 받게 될 것이며, 향후 약100만평의 용산민족공원이 들어서고, 10만평의 호수가 들어서면, 한강 조망권이 부럽지 않고, 뉴욕의 센트럴파크가 부럽지 않은 대한민국 최고의 주거지역이 될 것이기 때문이다.