스크랩 오랫만입니다. 부동산매물 싸게 사는 방법 1부터 50까지 (18) 전원주택을 사려는 분들에게..

[백두대간]

오랫만입니다.

아직도 저 뜨디룸을 기억하시는 분들이 계실지 모르지만..

한동안 이곳 게시판에  "부동산매물 싸게 사는 방법.."   우리 예비귀농귀촌자 분들께 도움이 되라고 좋은글 올린다고 올렸는데.. 10회를 올리고 조회수 200 정도에서 글 삭제와 동시 강퇴를 당 했습니다.

예외없는 원칙은 없지만 그래도 지킬것은 지켜야 겠지요..

오늘은 다음 뜨디룸귀농귀촌카페에 올렸던 글들 중에서 2개를 올려 드립니다. 

이 시간 이후로는 주로 저렴한귀농주택게시판에  저렴한 경매물건을 올려 드리고 또, 부족하지만 여러분들에게 도움이 될수 있는 내용의 글도 올려 보겠습니다.

부동산매물 싸게 사는 방법 1부터 50 까지 (18) 전원주택을 사려는 분들에게..

1) 주택건축비용에 관하여...

옛날 (15년 - 30년전) 엔 집을 사고 팔때 건축비를 평당 200만원씩쳐서 감각상각을 년10%로해서 일년에 20만원씩 감가하여, 10년된주택은,수명이 다한 철거대상 구옥으로 취급하여 땅값만 계산하여 거래를 하곤 했다.요즘엔 자재의 고급화로 주택의 수명을 20-30년으로 본다. (아파트 재건축년한 20-30년)  그러므로 전원주택을 사고팔때도..준공년도에 따른 감가상각을 위와같이 계산하여 주택값을 산정해야 제대로된 거래라 하겠다.

그런대 어찌된 일인지, 5년된집이나 10년된집이나, 신축당시 건축비로 계산하여 감가상각하지 않은채로 매물을 내 놓고있는데,이런 합리적이고 근거있는 계산법을 모르고 거래하는것은..매도인은 어떨지 몰라도 매수인에게는 매우 안타까운 일이 될 것 이다. 중고차값이 신차값과 같을 수가 없는 것 이다.

2) 주택을 먼저 볼거냐..땅을 먼저 볼거냐.. ?

아무리 고급자재를 사용해서 지었다 하더라도 10년후면 새로운 형태, 뉴 모델의 주택들이 나오게 마련이므로.. 내가 산집은 구옥 (구식주택)이 되어 버리고 또한 땅값이 올라주지 않는다면, 가만히 앉아서.. 매년 주택이 감가상각되는 손해를 보게 되는것이다. 그러므로 주택보다는 땅을 더 귀히 여기는마음으로 다가 갈 것..

3) 전원주택의 입지조건...

진출입하기가 수월 해야 하므로... 우선적으로 진입로, 주도로와의 거리, 향, 땅의모양과 형태(평지,계단, 경사..이중에 편평한 평지가 제일 좋겠지요), 홍수시 물빠짐이 용이한 지대의 높낮이, 재판매시 판매의 수월함, 생활의 편리함, 주변의쾌적함, 토질과수질, 구제역이나 조류독감으로 폐사한 소, 돼지, 오리등을 매몰한 곳이 가까이에 있지않나 확인하며, 또 주변에 여러 혐오 시설물들은 없는지 등그외, 여러가지 꼼꼼하게 체크 해본다. 모든것이 양호 해야 한다.

4) 큰 나무 있는 집을 찾아라...

어느 귀농귀촌카페이던..매물방에 올라온 수억원짜리 전원주택 그림을 보면,  집한채 그럴듯하게 덩그러니 서있고 마당엔 잔디밭 그리고, 작달막한 나무 몇그루와 꽃 이쁘죠 하면서 화초 몇송이 외엔 햋볕막아줄 그늘 한점없는주택은, 아무리 고급스럽게 지어 놨어도 50점짜리 주택에 불과하다. 이런주택들은 한여름 땡볕이 내리쬘때 이거 더워서 못 산다. 도시보다 더 뜨겁고 푹푹찌는 정도가 아니라 몸둥아리를 불태워 버리려하니..텃밭에서 김메던 할머니께서 목숨을 잃을 정도이다. 수억원짜리 집이 멋있게 생겼다고 머가 먼지 모르고 혹 한다면.. 이는 매우 위험한 발상이다.

맨땅위에 날림으로 겉만 그렇듯하게 지어논집은 업자들이 장삿속으로 지어 놓은집이다. 땅만큼이나 건축비 부분 에서도 많은 거품이 들어 있으므로 땅에 속고 집에 속고 두번 다 속아 버리면, 나의소중한 생명같은 재산은 순식간에 거덜나고 만다.

실제로가서 보거나 사진에서 보는 외국의 고급주택들을 봐라 집주위에 쭉쭉 뻗은 나무들이 얼마나 많이있는가 그러므로 한여름에도 에어콘 (전원주택에 에어콘이 설치 되어 있는 집은, 그야말로 웃기는 집이당)  없이 지낼수있는 시원한지역에.. 큰나무가 많은주택이 그야말로 에이급주택인 것이다.

또 겨울에 따뜻해야 하므로 벽체에도 배관파이프를 두룬집이 정말 잘 지은 전원주택이며.... 또한 연료비, 난방비가 적게 들어가야 하므로 저렴한비용으로, 겨울을 날수 있는 난방시스템이 갖추어진집이 좋은집이라 할수있을것이다.

먼저..매물보다는 지주의 얼굴과 속마음을 보라고 했다. 이보다 더 먼저..가장먼저 볼것은 바로 나무이다. 매미가 울고 새둥지가 있는 그런 정겹고 멋진 큰나무가 있는집과 동시에 적은비용으로 최적의난방효과를 낼수있는 주택이.. 특 에이급 전원주택이다.

부동산매물 싸게 사는 방법 1부터 50 까지 (50) 경매에 관해서..

아파트 우편함에 아웃도어와 운동화등을 바겐세일,헐값에 처분 한다는 전단지가 꽂혀 있길래 가 봤더니, 싸구려물건은 도저히 착용하고 다닐수가 없는 저질이었고..그외 물건도 맘에 별로 안들고 가격도 그다지 싸지 않았다.  이런 된장 ..

경매는 바로 이런 창고대방출 땡처리 매장이다. 싼 것 같아 보이면 물건이 나쁘고, 물건이 괜찮다 싶으면 가격이 비싸 시세에 육박하고.. 이런, 된장 ~  고추장 간장이다..그렇지만 그런 잡동사니 물건들 중에서 두눈을 똑바로 뜨고 보석을 찾아 내는 일이 경매이다.

부동산매물 싸게 사는 방법 1부터 50까지.. 어느덧 마지막 회를 다 달려 왔네요 정말 쎄가 빠지게 써 올렸는데, 맞춤법도 뛰어 쓰기도 많이 잘 못 되고 탈.오자도 많아서 중간중간 수정하고 했는데..정말 손가락에 쥐가나고 얼얼할 정도로 써 오늘까지 왔다. (박수 ㅋ) 

부동산매물 싸게 사는 방법  어디 없나요  ?

부동산매물 싸게 사는 방법 1부터 50까지 잘 읽어 보면 그 속에 해답이 있다. 간단하고 단순하게 이렇게 하면, 부동산매물을 싸게 살 수 있다.. 라는 공식은 없다. 없는게 아니라 지금은 있을수가 없다.

부디, 잘 읽어 보고 부동산 거래의 기초를 단단하게 한다면 언제든지 부동산매물을 싸게 구입 할수 있을 것이다.

잠시 쉬었다가 아니면 내일부터는 경매물건 또는 착한매물 급매물등을 들고 나와서 여러분들에게 권 할것이다. "경매..."그래도 가장 확실하게 부동산매물을 싸게 살수 있는.. 하나의 방법이기에 이 또한 잘 알아야 한다.

경매물건에 자주 오르내리는 용어와 권리분석 현장답사 법원에 비치된 현황보고서등 문건 보는 방법.. 그리고 시세분석까지 모두 잘 알고, 할 줄 알아야 경매에서도 성공 할수 있는 것이다.

그럼 마지막으로 경매성공담 하나 이야기하고 대단원의 막을 내리겠다.

옛날 이야기다..

여기서 말하는 옛날은 20년 전후를 말하는데 우리나라가 IMF 구제금융을 받은 직후니까 1990년대 말쯤 17년전쯤의 일인것 같다. 친척어른 한 분께서 한 1억여원을 투자해서 땅을 사고 싶은데 일반매물은 싫고 경매로 나온 땅을 좀 알아 봐 달라고 신신당부를 하길래 법원을 찾아갔다.

그 당시만 해도 컴퓨터가 별로 없었다 그러므로 모두들 인터넷을 잘 몰랐던 시절이라 아나로그 방식으로 경매목록을 볼려면 하는수없이 자동차로 40 - 50 분 걸리는 법원으로 찾아가 책자를 구입해서 목록들을 살펴 보는 수 밖에 없었다.

목록들을 살펴 보다가 괜찮은 물건이 눈에 들어 오는데, 아 .. 음 ..

다 좋은데.. 다 좋은데.. 해피가 아니고 해필 농림지역이야, 아' 아' 좀 아쉽다. 그런데 이야기를 듣고 지인은 농림지역이면 어떠냐고 하면서 괜찮다고 한다. 그래도 집안친척 어른분께 나쁜땅을 권 해 드릴수 가 없어서 그럼 현장에도 가보고 군청에도 가서 서류나 띠어 보자고 하여 현장을 가보았는데..

주변시세는 5-10만원 정도 인데 이 물건은 농림지역이라 5,000 평 조금 넘는 땅이 평당 2만원 일억여원이 감정가였다. 땅은 편평하고 넓다란게 진입로도 양호하고 정말 좋아 보이는 땅이었다. 그당시 IMF 사태이후라 부도로 경매물건이 넘쳐났고 물건이 쓸만한거는 돈 있는 사람들이 1회에서 낙찰 받아 가는 경우가 많았다.

친척어른이 너무 좋아해서 유찰이고 나발이고 기달릴것 없이 그냥 들어가자고 한다. 그래서 마지막으로 군청에 가서 도시계획확인원원을 떼어 보니 아.. ~  용도지역란에 농림지역이 아닌 준농림지역에 도장이 찍혀 나오는 게 아닌가. 뭐가 잘못되었나 .. ? 그래서 다시 한장을 더 떼어 보았는데 역시 우리가 보고 온 땅은 준농림지역이었다.

법원조사문건에는 농림지역으로 표시 되어 모든이가 그렇게 알고 있는데, 이유는 감정하는사람들이 업무처리를 소홀이 한것인지 감정평가후에 농림에서 준농림으로 바뀌건지 알수 없지만.. 하여간 우리는 조금 흥분 겸 긴장했다.

이윽고 입찰기일이 돌아오고 일찍 법원에가서 경매대 앞에 나열 된 사건목록문건을 들여다 보니 여전히 농림지역으로 나온다. 누가 그 물건을 들여다 보는 사람이 있나 확인 해보니 아무도 없는 것 같다. IMF 어려운 시절에 1억이면 큰돈인데 그렇게 큰돈으로 농림지역에 투자 할 사람은 아무도 없는것이 당연지사.

우리는 입찰신청서에 감정가에서 아주 쬐끔 10만원만 올려 써서 제출했다 이윽고 사건번호순대로 결과를 발표하다 우리물건을 발표 하는데 단독입찰 낙찰이다. 야 아 호 ~ ,,,, 아니다 아직 쾌제를 부를때가 아니다.

이놈에 경매는 잔금 납부하기 전까지는 안심을 못한다. 누군가 불만 있는자가 이런저런 이유로 항고 할수도 있고, 낙찰후 잔금납부일자 전에 채무자가 변제 하여 채권자측에서 취하할수도 있고 또 농취증을 제출못하면 낙찰불허가가 될수도 있고 .. 

인접지 이장 두명을 찾아가서 막걸리 사주고 해서 농취증 (지금은 해당 면사무에서 발급받음 옛날엔 이장에게 받음) 을 발급받아 법원에 제출하고 법원에서 혹시 무슨 안좋은 통보라도 오지 않나  조마조마 잔금납부일이 오기만을 기다렸다.

다행히도 별 이상은 없었고 잔금날 법원가서 잔금치르고 아는 법무사 사무장 오라고 해서 속성으로 등기내달라고 하니  이틀뒤 등기권리증을 가지고 왔다,  와 , ~ 야 호, ~ 야 호호,  ~ 우리는 비로서 쾌제를 불렀다, 낙찰후 잘도 오르고 올라 또 주변에 신도시가 들어서고 약간의 부침은 있었지만.. 지금은 평당 200 만원이 넘어 간다.

우리나라의 알부자들 부동산으로 알부자가 됨, 90% 이상임. 기업하는사람들도 기업으로 벌은 돈 부동산에 투자 함. 공장부지명목으로 땅을 사둠. 그게 남는거고 그게 알부자 되는 길임.

앞으로 20년 뒤의 알부자는 지금 현재 무엇에 투자해야 하나..라는 물음에도 답은 부동산이다. 어느 무엇 보다도 확률적으로 90% 이상이다.

여러번 예기하지만 재맹(재테크 맹인)에서 벗어나야 하며, 특히 경매를 이상하게 생각해서.. 아예 경매에 관심을 두지 않고 알려고도 하지않는 경맹(경매맹인)이 되어 가지고는 절대 성공할수가 없다.

경매는 근저당설정등으로 처리되지 못한 부동산 매물들을 법원에서 취합하여 판매 하는 것을 우리 개인들이 법원을 상대로 직거래 하는 것이다.

귀농귀촌에 한번 실패한분들이 다시 회복하는 지름길도 경매이다.

경매는 현장확인, 법원문건확인, 그리고 관청의 오리지날 문서확인이 필수이다.

지금까지 "부동산매물 싸게 사는 방법 1부터 50까지" 를 빠짐없이 읽어 주신 모든 님들께 감사드립니다. 여러분들의 가정에 항상 행운과 만복이 깃들기 바랍니다. 그리고 또 바랍니다.

수고들 하이소 ~