공매란?
국세징수법에 의하여 압류한 동산, 유가증권, 부동산, 무체재산권등 체납자로부터 대위하여 받은 물건을 에 붙여 환가처리하여 체납처분하고 남음이 있을 때에는 부동산소유자(체납자)에게 되돌려 주는 방법으로서, 국세청장이 직접공매하기에 적당하지 않을 때에 한국산업은행법에 의하여 설립된 한국자산관리공사로 하여금 공매를 실행하게 하는 공매방법이다. 법원경매와 매우 흡사 하나 철저한 공매절차에 의한 공매와「수의계약」의 형태를 취하고 있다.
압류재산 매각 (공매절차에 의해 매도) 체납 압류 부동산을 공매절차에 의하여 공매하여 낙찰가격이 1천만원 미만일 때는 매각결정일로부터 7일 이내에 일시불로 납부해야 하고, 1천만원 이상일 때는 매각결정일로부터 30일 내에 잔대금을 일시불로 납부해야 한다. 이때 잔대금(낙찰금의 90%)을 납부하지 않을 때에는 지연손해금의 가산금 없이 10일간의 대금납부 유예기간을 주고 그래도 대금을 납부치 못할 때에는 매각결정이 취소되며 보증금은 국고에 귀속되는 것이 법원의 경매부동산과 다른 점이다. 즉, 토지거래허가지역의 부동산은 허가를 받아야 하고 임야면 임야매매증명을, 농지면 농지취득자격증명서를 받아야 이전이 된다. 단 토지거래허가지역에 위치한 부동산이라도 3번 이상 유찰된 뒤 매수하면 허가가 면제된다. 부동산의 명도책임, 선순위용익물권(전세입자, 임차인 등)은 매수자가 책임지는 것이 대부분이므로 공매시에는 이러한 점을 숙지하고 응찰해야한다.
비업무용 부동산 (수의계약으로 매도) 금융기관의 유입물건이 지나치게 환수채권 이하로 진행되고 있는 경매 목적물이 유찰되어 채권회수가 불가능하다든지 또는 지나치게 최초감정가격 이하로 유찰될 경우 채권자로서 은행이 경락하여 매수한 비업무용부동산의 물권은 한국자산관리공사에 의뢰한 물권으로서 대부분 등기부에 얽힌 권리들을 정리한 상태에서 매도하여 비교적 안전하지만 그래도 반드시 물권의 소재지에 가서 확인을 하고 수의계약을 체결함이 바람직하다. 비업무용 수의계약은 권리분석을 해야 할 필요는 없으나 금융기관의 수익료 등이 포함되어 있는 가격이라는 점을 감안하여 계약을 체결해야 할 것이며 분납으로 인한 이자율등도 충분하게 고려해야 하며 토지거래허가나 택지취득허가, 임야매매증명 등을 면제받지 못한다는 것을 알아야 한다.
공매입찰시 주의사항
먼저 등기부 권리상 하자 유무를 확인하고 도시계획이나 개발계획에 따라 물건의 입지조건이나 상황이 달라질 수 있으므로, 현장답사시 관할구청에서 토지이용계획원을 발부받아 자세한 내용을 확인해야 한다. 또한 토지거래 허가나 신고대상인지를 파악하고 공지사항란에 기재된 대출조건, 매수자격 제한 사항등을 확인해야 한다. 공매참가시 입찰시 신분증(주민등록증, 운전면허증), 희망가액의 10%(자기앞수표, 현금)와 도장을 준비해야 한다. 대리인이 입찰하는 경우 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장과 대리인의 주민등록증을 꼭 지참해야 한다. 입찰이 되면 입찰허가서를 발부받아 가야 한다.
매각물건/압류물건
국세(세무서), 지방세(지방자치단체), 노동부 등에서 세금 및 보험료 체납으로 인해 발생하는데, 위 경우 징수권자(세무서 등)는 체납자에게 세금납부를 독촉 하고 상당한 기간이 지난 후에 성업공사에 매각위임 한 다. 성업공사에 매각위임된 이후 감정평가를 거쳐 최초 감정가에서 2회 매각 후, 그 후 3차부터는 최초 매각가격의 10%가 떨어진 금액으로 매각한다. 1차 입찰과 2차 입찰기간은 3주 정도 된다. 즉, 성업공사의 금액감액은 2회 유찰시부터 최초 감정가의 10%씩 차감함을 원칙으로 하는 점이 경매와는 다르다. 계속 유찰돼 최초가격의 50%씩 가격을 낮추어 진행된다. 성업공사 압류물건에 대한 권리분석은 법원경매와 같다. 다만, 법원경매는 모든 임대차에 관한 서류나 권리분석상의 서류가 기록으로 만들어 보존되어 있으나 성업공사의 압류물건은 입찰자 자신이 모든 등기부상의 권리관계 임대차를 조사, 분석해야 하는 단점이 있다. 다만. 환금성 없는 부동산은 의외로 싼 가격에 감정이 되어 있어 조금만 노력하면 시세의 20% ~ 30%가격에 부동산을 매입할 수 있다.
명도문제는 대부분 법원경매와 같다. 다만, 집주인과 압류이후의 세입자도 명도소송을 해야 한다는 것이 다 를 뿐이다. 압류물건은 비업무용 부동산에 비해 위험성이 많기 때문에 대부분의 초심자들에게 압류물건은 피하라고 권하고 싶다. 성업공사 압류물건의 경우 공매로 인하여 말소되지 않는 권리는 거의 없다. 매각위임하는 세무서 또는 지방자치단체가 대부분 미리 권리 분석을 하여 매각위임을 한다. 단, 임대차 부분은 성업공사 또는 세무서에서 조사하지 않고 입찰자 자신이 스스로 하는 수 밖에 없다. 조사하는 방법은 몇가지가 있으나 병행하는 것이 좋다.
첫째, 성업공사 매각상담실에 가면 감정평가서가 있다. 대부분의 감정평가서에는 임대차관계를 조사하나 신뢰성에 의심이 가며, 점유자 미상으로 해놓은 경우도 많다. 감정평가서상의 임대차 조사는 공신력이 없다. 즉 감정평가서상의 임대차 조사를 믿고 공매에 응찰했다가는 낭패를 당하는 수가 있다. 다만 감정평가서상의 임대차 조사는 참조할 수 있는 수준이다.
둘째, 성업공사 컴퓨터자료 또는 게시자료를 보면 임차인 중에 배당요구를 한 세입자와 권리신고를 한 세입자가 나와 있다.
세째, 입찰하고자하는 사람이 직접 조사하는 방법이 있다. 직접 현지에 가서 동사무소와 현재 살고 있는 사람을 면담조사하는 방법이 있다.
가. 압류부동산의 공매입찰은 법원경매와 대부분 비슷하다. 보통 입찰시간은 오전 11시부터이며 11시 40분이면 마감한다. 마감후 약 30분에서 한시간 후에 입찰자를 선정하고 번호에 따라 낙찰자를 호명한다. 단독입찰도 유효하며, 입찰에 참가하였으나 떨어진 사람은 낙찰자 호명후 입찰순서에 따라 보증금을 반환하여 준다. 입찰후 성업공사는 낙찰인에게 매각결정통지서를 발급하여 주어야 하나, 시간상 불가능하여 보통 입찰후 1~2일후에 체납 정리부에서 매각결정통지서를 발급하여 준다. 성업공사 입찰이 대금납부기한은 매각결정일로부터 금액이 일천만원미만은 7일이내며, 일천만원이상은 60일이내이다. 유찰 된 물건중에 매수 희망자가 있을 경우 입찰장에서 입찰담당자에게 즉시 재입찰신청을 한 후 재입찰할 수 있다.
나. 낙찰자가 매각결정통지서를 체납정리부에서 발급받았을 경우엔 대금납부기한 내에 언제든지 대금을 납부할 수 있다. 납부절차는 매각결정서를 가지고 체납정리부에 가서 잔대금 납부의사를 통지하면 담당자가 입금은행과 입금계좌를 쓴 무통장 입금의뢰서를 주는데, 그때 입금하면 된다. 입금후 낙찰자는 소유권을 취득하게 된다.
다. 체납정리부에 대금납부영수증을 제출하면 체납담당자가 공매위임관청에 낙찰자를 통보하는데, 이로써 성업공사의 공매절차는 끝난다.
낙찰자가 공매위임 관청에(보통 세무서 총무과)등기서류
-> 주민등록등본 2통, 토지대장 2통, 등기부등본 2통, 건축물관리대장 2통, 주택채권 및 인지를 첨부하면 공매위임 관청은 부동산 소재지에 등기를 촉탁한다. 기간은 약 2주 걸리며, 약 3주후에 공매위임관청에 가서 등기권리증을 찾으면 된다.
라. 점유자에 대한 명도, 낙찰자가 잔금을 납부하고 등기를 하기전 이라도 명도소송을 제기할 수 있다. 낙찰자로해서 부동산소재지 법원에 명도소송을 제기하면 된다. 법원경매와 다른 점은 소유자나 채무자라도 공매절차에서는 인도명령이라는 것이 없다. 즉 모든 점유자를 상대로 명도소송을 제기하여야 한다. 명도소송 승소 후에 판결문과 송달증명원을 가지고 집행과 사무실에 가서 집행을 위임하면 된다.
매각물건/압류물건
첫째, 모든 권리는 성업공사에서 알아서 처리해주므로 크게 신경 쓸 일이 없다. 다만, 다른 부동산에 비하여 가격이 상당히 높게 형성 되었다는 것이 흠이다. 성업공사의 비업무용부동산은 권리분석의 위험성이 적고 명도책임이 없으며 명의변경, 사전점유사용, 분납가능, 수의계약 등이 가능하므로 실수요자 입장에서는 잘 이용만 하면 적은 자본을 가지고 가장 확실한 부동산 투자를 할 수 있다.
둘째, 분납을 이용할 경우 잔금 납부전에 명의변경하여 매각하면 짭짤한 투자수익을 거둘 수 있을 것이다. 특히 매각조건상의 장기간 분납 또는 5년 분납의 경우 인플레이션이 일어나면 수요자들의 재산형성에 도움을 줄 수도 있으나, 부동산 가격이 하락 할 경우 상당한 피해를 볼 수도 있으니 장기적인 부동산 전망을 한 후에 투자한다.
재경매와 특별매각조건
-잔대금 납부하지 않은경우
1) 전 낙찰자의 보증금은 경매 매득금에 귀속되어 배당 된다.
2) 전 낙찰자는 입찰에 참여 할 수 없다.
-특별매각조건으로 입찰보증금으로 최고가 입찰가액의 20% 혹은 30% 납부해야 된다.
신문공고, 또는 경매계에 확인한다.
한국자산관리공사
전화상담
한국자산관리공사의 부동산 공매공고는 한국자산관리공사 본사 및 지점의 게시판에 공고하고 있으므로 가까운 지점에 방문하거나 전화를 통하여 정보를 수집할 수 있다. 한국자산관리공사는 서울에 본점을 두고 부산, 인천, 대구, 광주, 대전, 전주, 강릉, 창원, 청주의 9개 지점을 두어 그 관할지역 부동산의 매각업무를 하고 있다. 각 지정에는 매각상담실을 운영하며 공매물건과 공매절차 뿐 아니라 권리분석, 법률, 세무상담을 하여주고 있다.
신문활용
한국자산관리공사가 부동산을 매각할 때는 반드시 일간 신문지상에 공매일 10일 전에 공고하고 있는바 그 내용에는 입찰일시와 장소, 대상물건, 공매횟수, 입찰번호, 입찰조건, 명도책임, 입찰방법, 보증금액과 공지사항 등을 게시하고 있다.