부동산 중개업계의 생존전략

[김영제]

부동산 중개업계의 생존전략

1. 중개업은 포화상태입니다

1회부터 27회 공인중개사까지 합치면 38만명이 넘는다는 사실은 중개업계에

근무하는 개업.소속공인중개사는 익히 알고 있는 통계입니다

그리고 2015년 10월 이후에는 꾸준히 중개업소가 증가하여 97000개 이상의

개업공인중개사가 창업상태라는 사실도 주지하고 있는 사실입니다

이러한 수치들은 부동산 분야에 근무하는 개업.소속 공인중개사들에게 정신적인

불안내지 위협요소가 되고 있습니다

문제는 앞으로도 계속 정부입장에서는 실업자 대책의 일환으로서도 자격증자를

늘이면 늘였지 줄일 구상은 없어 보이는 것도 공인중개사 자격증에 대한 평가를

절하시키는 요인이 되고 있습니다

또한 최근 2-3년간 20-30대가 중개업계에 진출하여 중개업계의 새로운 세력으로

부상하고 있는 것도 기존 중개업자 내지는 40-50대 세대에게는 경쟁의 대상이

만만치 않다는 점에서 염려를 더하고 있습니다

그렇다면 중개업은 앞으로 점점 어려워 지는 것일까요?

중개업은 미래에 없어질 직종중에 하나일까요?

공인중개사 자격증 취득의 의미는 점점 없어지는 것일까요?

답은 그렇지 않다입니다

아무리 불경기라도 부동산 침체기라고 여전히 부동산 거래는 존속하기 때문입니다

그렇다면 이제는 공인중개사 자격증 취득자 간 양극화가 그 어느 때 보다도

심화되고 있다는 사실에 주의를 기울여야 합니다

양극화란 부의 축적에서도 보듯이 잘되는 중개업소와 안되는 중개업소간 중개수입이

천문학적으로 차이가 나고 있다는 것입니다

그것은 우리가 익히 듣고 있는 변호사들의 수입 경험담에서 알고 있듯이 변호사간 수입이

극에서 극에 달하고 있다는 내용과 상통합니다

중개업을 잘하는 개업.소속 공인중개사는 많은 자산을 소유하고 부를 만끽하지만, 중개업을

못하는 개업.소속 공인중개사는 적자 또는 폐업위기에 놓여 있기 때문입니다

중개업자들의 수입은 정확히 노출되지 않기 때문에 잘 되는 중개업소의 비율을 정확히

판단하기는 힘들지만 중개업계에 종사하는 개업.소속 공인중개사들은 개업.소속 공인

중개사들은 20-30% 또는 10-20%의 소수만이 충분한 중개수입을 통한 돈 맛을 보고 있다는 느낌을 받고 있습니다

2.포화상태인 중개업계에서의 생존전략

가. 돈 버는 아이템의 개발

기존의 주택이나 아파트에서 전.월세 위주의 부동산중개를 하는 것은 전통적인 방법이며

이를 두고 돈 버는 아이템 이라고 평가하는 전문가는 아무도 없습니다

돈 버는 아이템은 국가 정책에 따라 정권을 유지하기 위한 또는 정권이 국민으로부터 지지받기 위해 펼치는 부동산 정책에 따라 달라지기 때문입니다

때문에 돈 버는 아이템을 개발하기 위해서는 집권 여당의 부동산 정책을 정확히 평가하고 향후 어느 지역이 뜰 것인지 어느 아이템이 투자자들의 관심이 집중될 것인가에 주력하여야

합다

김대중 노무현 정부때 토지와 아파트 다세대가 그리고 박근혜정부때 분양권이 국민들의 관심이 된 아이템 이었습니다

최근에는 분양권외에 신도시의 택지 그리고 제주도의 토지등이 투자자들이 몰리는 곳이었습니다

그러기에 서울 마곡 위례지구 수도권 동탄2 하남미사 세종시 와 서귀포등 제주에 개업.소속

공인중개사들의 쏠림현상이 두드러졌습니다

나. 대선 후 부동산 시장의 변화를 주의깊게 관찰하여야 합니다

새로운 정부의 부동산정책방향이 어느 곳을 향하고 있는가에 따라 우리 개업.소속공인중개사의 수입이 달라지기 때문입니다

최근 20년 간의 대통령의 부동산 정책을 보면 김대중 정부는 IMF를 지나면서 규제를 풀기 시작하여 정권 내내 부동산 가격이 상승하면서 부동산호황을 누렸고

노무현 정권때 역시 수도를 세종시로 옮긴다는 공약으로 충청도등 토지가격이 천정부지로 치솟았고 이명 박정부는 김대중정 부와 노무현정부때 오른 부동산가격을 잡기위해 부동산규제 일변도로 정권을 마감하였고

박근혜정부는 규제 일변도인 이명박정부의 부동산정책을 뒤집어 모든 규제를 푸는 선에서 부동산 경기를 억지로 활성화 시킨바 있습니다

때문에 이번에도 어떤 성격의 정부가 들어서느냐에 따라 부동산정책은 급변할 수 있는 상황이기 때문에 개업.소속공인중개사들은 촉각을 내세우지 않을 수 없는 것입니다

그리고 이번 새로운 정부에서는 기존 정부의 부동산 정책에 대한 부정적인 시각이 팽배해있으므로 기존 부동산 정책에 대한 정확한 평가를 내리지 않고 모두 바꿔 버릴 경우의 수도 생각해 보아야 합니다

다. 틈새시장을 개발해야 합니다

개업.소속 공인중개사들의 창의력은 정말 미미하다고 할 수 있습니다

한국인들의 성향이 새로운 것을 시도하고 만들어 내는 것에 취약한 점이 있다는 것을 중개업계 20년 종사하면서 늘 느끼고 있습니다

그저 아파트 단지에서 깨끗하고 편안한 곳에서 중개업하면서 무리없이 중개업하는 것을 선호합니다

그러나 진정한 개업.소속 공인중개사는 창업.취업에 비중을 두는 것이 아니라 틈새시장 개발에 총력을 기울입니다

IMF이후에는 부동산을 헐값에 사드리는 투자자들의 중개를 도맡아 한 사람이 돈을 벌었고

2006년 2007년 2008년에는 아파트가 극성을 부리고 가격이 천정부지로 치솟자 아파트 가격이 주춤한 2008년에는 다세대로 투자자금이 몰려 다세대 가격을 폭등시킨바 있습니다

그리고 최근에는 분양권이 극성을 부리면서 아파트 가격이 치솟아 고가의 아파트 가격에 부담을 느낀 실 구매자들이 가격이 저렴한 다세대로 몰리는 바람에 다세대 분양 및 거래를 주도한 개업.소속 공인중개사들은 부를 상당히 축적하였다는 것은 이미 알고 있는 사실입니다

라. 본인의 적성에 맞는 부동산중개 종목을 찾고 발전시켜야 합니다

부동산 중개업 분야에서 본인의 적성에 맞지 않는 종목을 가지고 중개하고 있으시다면 수입이 증대되기란 정말 힘든 상황이라고 볼 수 있습니다

예를 들면 돌아다니면서 협상하고 설득하기 좋아하는 개업.소속 공인중개사는 상가나 토지쪽이 적성에 맞을 것이고

가만히 앉아 상담하고 수다떨고 청종하며 컨설팅을 주도하는 성격의 조용하고 차분한 성격의 중개사는 아파트나 주택이 적합할 것입니다

이제는 부동산 중개종목도 전문화되어 상가를 하더라도 파라바께뜨 뚜레주르 같은 제과점만 전문으로 취급하는 중개사 커피숍만 전문으로 중개하는 개업.소속 공인중개사가 많이 활동하는 현상이 낮설지 않은 상황입니다

전국의 묘 자리만 중개사는 사람도 학원이나 병원 사무실만 전문으로 하는 개업.소속 공인중개사도 적지 않은 것을 볼 때 이제는 구체적이고 세부적인 전문가로서 거듭나야 하는 시기라는 것을 한 눈에 알 수 있습니다

요점은 자기 적성에 맞는 전문성 있는 중개를 하여야 나의 수입이 만들어 나가고 흥미를 가지고 중개업계에서 자신을 계속 발전할 수 있는 터전을 마련해야 한다는 것입니다

라. 마케팅에 지대한 관심을 가져야합니다

지금은 고객이 중개업을 방문하는 시대가 아닙니다

PC나 스마트폰으로 검색하고 판단하고 중개업소를 선택해 방문합니다

중개업소는 많은 설명이 필요없고 물건만 보여주면 계약되는 시대입니다

이러한 추세에 신속히 적응해 가야 합니다

마케팅을 광고업체에 맡기는 우를 범하지 마시기 바랍니다

네이버 다음 부동산 114 매경닷컴 조인스랜드 직방 다방등 수 없이 많은 광고업체가 존재

하지만 이 곳에 광고 내는 것을 광고 대행 업체에 맡겨서는 안됩니다

더구나 블로그.카페.홈페이지 마케팅을 광고 대행업체가 핸드링 하는 것은 더욱 더 안됩니다

이유는 내가 원하는 마케팅을 그대로 해 주는 대행업체의 예는 거의 없기 때문에 비용만 지출되고 효과는 전무하다는 것입니다

비용지출이 줄어야 내 수입이 증가한다는 단순 논리를 항상 염두에 두고 개업.소속 공인중개사는 부동산 중개업을 해야 합니다

내가 직접 운영할 줄 알아야 업무지시도 내리고 마케팅의 방향도 설정하게 됩니다

마케팅을 무조건 시키고 의뢰하는 개업.소속 공인중개사는 중개업계에서 퇴출될 수 있다는 위기감으로 중개업계에 종사하셔야 합니다

마. 부동산 중개영역을 넓혀야 합니다

동네 친목회에서 그 지역만 중개하던 시대는 끝나가고 있습니다

부동산 중개업소는 점점 늘어나고 부동산 거래는 점점 줄어드는 상황이라 온갖 편법이

등장하여 다른 업소 물건 빼내기, 고객 빼돌리기가 극성을 부리고 있는 것이 오늘의

중개업계의 현실입니다

친목회원간 협조가 아니라 경쟁의 대상이 되고 있으면 기회만 있으면 상대방 부동산을

깍아내리고 공략하는 풍조가 중개업계에 만연되어 있습니다

그렇다면 내 부동산업소의 주변만 중개 해서는 승산이 없다는 것입니다

내 중개업소 주변의 물건만 취급해서는 원하는 수입을 만들어 낼 수 없다는 것입니다

때문에 부동산 중개영역을 넓혀 돈이 되는 지역이면 어디든지 현지 개업.소속 공인중개사와

네트워크를 구성하여 중개수입을 만들어 가야합니다

차가 있는데 어느 지역은 못가겠으며 비행기가 있는데 제주도 땅은 못가겠습니까?

돈이 되는 지역이면 어디든지 가서 중개할 수 있고 돈을 만들어 내는 직업이 공인중개사 아니겠습니까?

3. 결어

부동산 중개업은 지상에서 절대로 사라지지 않습니다

알파고가 모든 직업을 무력화 시킬 것이라고는 하지만 컨설팅이 필요한 고가의 재산을 알파고라는 컴퓨터에 맡길 수 없습니다

원시적으로 보일찌 모르지만 개업.소속 공인중개사의 손길을 거쳐야 중개다운 부동산중개가

되고 중개사고를 예방할 수 있는 것입니다

이미 자격증을 취득하고 중개업계에 종사하는 개업.소속 공인중개사도 이 사실을 늘 기억하고

자신의 생존전략 그리고 전문가로서 확실한 수입을 보장받고 사회로부터 존경 받는 그러한

공인중개사가 되시기 바랍니다

지탄 받고 무시당하는 개업.소속 공인중개사가 되시지 마시고 넉넉한 수입으로 의욕에 넘치는 모습을 보이며 주위의 부러움을 받는 중개사가 되시길 두손 모읍니다

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