전원주택지 구입에서부터 건축, 관리 등에 있어
주의할 점을 알아보았습니다. 특히 단지형 전원주택과 개별형전원주택의 장단점을 비교하고 단지형전원주택
분양에서 주의할 점을
짚어보았습니다.
[Q] 전원주택거래계약서나 분양계약서 법적 절차와 방법은 어떻게 되나요?
[A] 주택 건축방식과 형태에 따라 매매가격과 분양가격이 천차만별입니다. 실제주택의 외형과 건축물대장과 상이한 경우도 간혹 있기 때문에 계약 시에 눈에 띄는 주택 내외장재나 주택면적에만
초점을 두지 말고 해당주택의 건축물대장을 발급받아 같은 종류 건축방식과 건축비를 참고하면 적정한 매매가격을 산정할때 도움이 될 수 있습니다.
부동산거래계약서나 분양계약서 절차와 방법은 첫째는
부동산거래계약서는 실지 매매가액으로 작성해야 합니다. 통상 부동산을 사고 팔 때에는 매매계약서를 작성하여
검인을 신청하고 관할 시∙군∙구에서도 계약서에 하자가 없는 한 검인계약서상 매매금액이
실지매매가격보다 낮거나 높더라도 검인을 해주고 있습니다. 그러나
2006년 1월1일부터 부동산 실거래가격 신고의
무제도가 시행되어 검인계약서를 작성한 경우에는 과태료 등 여러 가지 불이익이 따르기 때문에 반드시 실지거래내용대로 계약서를 작성해야 합니다.
부동산 실거래가격 신고의무제도란 토지 또는 주택을
매매한 경우에는 계약체결일부터 60일 이내에 실지거래가격으로 부동산 소재지 관할 시군구청에 신고하여야
하는 제도로 부동산중개업자가 거래계약서를 작성 교부한 경우에는 중개업자가 신고하는데 이땨 허위신고 등 신고의무를 위반한 매도인, 매수인 및 중개업자는 취득세의 3배 이하의 과태료를 물어야 합니다. 매도인과 매수인 어느 한쪽이 간혹 필요와 요구에 따라서 작성하는 이중계약서는 통상 매도인은 양도소득세를 매수인은
취등록세를 낮추려는 목적으로 작성하는데 사실이 아닐 경우 오히려 무거운 과태료로 더욱 많은 세금을 낼 수도 있습니다.
둘째는 부동산거래시기의 선택이 중요합니다. 재산세와 종합부동산세는 과세기준일인 매년 6월1일 현재주택, 건물 및 토지를 사실상 소유하고 있는 자에게 부과하기
때문에 양도자 입장에서는 과세기준일 이전에 양도해야 재산세 등의 납세의무를 피할 수 있으며 매수자의 입장에서는 과세기준일 이후에 매수하는 것이
유리합니다.
[Q] 전원주택지 선정할 때 체크 포인트 무엇인가요?
[A] 자연적조건 지형은 배후에 산이 있고 앞에는 개울이 흐르며 차가 다닐 수 있는 최소 폭4m 이상도로가 있으며, 양지바르게 남쪽을 보고 있는 땅이 최상의 입지
조건입니다. 저수지나 강가의 경우 남향일 때 빛의 반사가 심해 차광이 심할 경우 주택 신축시에 고려해야
하며 대체로 북고남저형 이면 적합합니다.
토질의 암반과 자갈이 너무 많은 곳은 피하고, 흙은 굳고 단단한 모래흙인 양토로써 지반의 상태는 1년 이하 매립지는
건축 후 지반 침하우려가 있어 건물의 균열을 초래할 수 있으므로 최소 1년이 지나야 되고 본토(생땅)를 선택하는 것이 좋습니다.
그리고 광물질이 많은 곳과 지하에 수맥이 흐르는 곳과
지질이 서로 달리 만나는 곳은 피해야 하며 경사도는 너무 저지대이거나 심한 경사면은 토목공사의 비용도 많이 소모되고, 홍수 때 침수나 토사의 유출, 산사태의 위험도 있을 수 있습니다.
기후 조건은 너무 춥거나 더운 지역, 일조시간, 강수 및 강설량, 적설량, 안개 등 지역적으로 기후가 차이가 있기 때문에 노약자가 있을 경우 적합지 않습니다.
산림 경관은 산의 형세가 비뚤어졌거나 부서진 모양을
이룬 곳은 좋지 않고 무엇보다 산맥이 끊어지지 않아야 합니다. 저수지,
강, 계곡은 물이 가까이 있는 곳은 행락객이 많아 펜션,
가든, 카페 등 상업시설이 많은 곳으로 주거형은 적당히 떨어진 곳이 좋습니다.
교통여건은 출퇴근 등 도시와 접근성을 고려할 때는
대중교통을 이용가능한 도시 반경1시간대를 벗어나지 말아야 하며 또한 대부분 전원주택이 행정관청과 거리가
떨어진 경우가 많은데, 행정 편의시설과 이웃과 멀리 떨어져 있으며 방법방재에 속수무책일 수밖에 없고
급작스러운 사건사고 대해서 대처하기 어렵기 때문에 도로조건도 2차선 도로에서 현장까지 4km내에입지한 곳이 좋습니다.
[Q] 단지형과 개별주택 장단점과 선택 시 유의해야 할 점은 무엇인가요?
[A] 단지형 전원주택이란 여러 세대의 전원주택이 밀집되어 있는 곳으로 통상 10가구 이상이 모여 살아야 단지라고 할 수 있습니다. 경우에 따라서 10가구 미만부터 많게는 100가구가 넘는 경우도 있습니다. 단지형 전원주택은 단독형에 비해 장점이 많은 편이라 선호도가 높습니다. 우선
개발업체가 부지를 매입하여 전용허가 등을 거쳐 분양하므로 단지형을 구입하면 복잡한 인허가 절차가 생략되고 지역에 따라 인허가에 관련된 규제가 각각이라
개별주택을 마련하는 경우에 복잡한 단계를 밟아야 하는 어려움이 많지만 단지형을 선택하면 이러한 시간적, 금전적인
낭비를 최소화할 수 있습니다. 또한 상하수도나 정화조, 도로, 전기, 방법 등의 공동시설에 따른 비용을 입주자가 함께 부담하기
때문에 그만큼 비용과 관리비도 절감할 수 있어 경제적이라고 할 수 있습니다. 단지형 전원주택에 단점은
업체가 미리 조성한 단지를 보고 선택해야 하므로 지역이나 면적, 위치 등에 있어 수요자는 선택 폭이
제한적입니다.
● 단지형 전원주택의 장 .단점
단지형 전원주택은 개발, 분양업체가 전원 부지를 매입하여
전용허가 후 필지별로 분할하고 운영하는 형태로 장점은 복잡한 인허가 절차에 신경 쓰지 않아도 됩니다. 주분주택방식이면
여러 업체의 건축방식과 건축비를 비교할 수 있어 주택건축의 선택의 폭이 넓습니다. 공동시설이나 관리를
공동부담 하므로 경제적입니다.
단지형 단점은 택지와 주택을 분양할 경우 건충방식이 다양하지 않고 특정방식에 치중됩니다. 지역이나 면적∙위치 등에 있어서 선택할 수 있는 폭이 좁은 편입니다.
주의할 점은 계약시에 권리관계를 등기자와 잔금시에 소유권 이전 가능시기를 알아 둬야 합니다. 전용면적, 가용면적, 공유면적의
구성과 소유 관계도 확인해야 합니다.
● 단독형 전원주택의 장.단점
단독형 전원주택은 건축주 개인이 직접부지를 구입 각종 인허가 절차를 거쳐 건축하고 소유하는 형태로 장점은 지역이나 건축방식, 구입 면적 등의 선택이 자유로운 편입니다. 자금에 맞는 규모 선택을
할 수 있습니다. 개인의 취향이나 개성을 최대한 반영 할 수 있습니다.
단독형 단점은 구입부터 허가절차를 거쳐야 하므로 신경 쓸 일이 많습니다. 주택 건축 후 하자보수 등 관리비용이 많이 소요됩니다. 인근 마을과
멀리 떨어져 있다면 방법방재상 문제의 어려움도 있습니다.
인허가 절차나 지역별 개발건축 조례 등을 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다.
계약시 서류상의 땅 주인을 반드시 확인하고 공부상도로와 현황도로여부와 땅의 경계를 정확히 확인합니다.
[Q] 기존전원주택 구입이나 신규 분양 후에 주택관리에 유의할 점은 무엇인가요?
[A] 주택의 종류에 따라 관리하는 방법이나 비용 등이 다릅니다. 그런 이유로 집을 구입니다 신규 분양
받을 때는 입주 후 관리까지 생각해야 합니다.
어떤 건축방식이 되었어도 특별히 외부마감재를 나무로 마감한 주택들이 관리 측면에서 신경을 써야 하는데 통나무집처럼 외부가 나무인 집은 외부의
부식을 막기 위하여 5년 정도는 매년 한번씩 목재외부에 오일스테인을 칠해줘야 하고 목재에 관련된 해충에도
신경을 써야 됩니다.
특히 관리를 효율적으로 하기 위해서는 물과 관련된 것들 중 구입과 분양 시에 꼭 숙지를 하고 있어야 합니다. 보일러나 정화조, 상하수도 등인데 이런 것들의 시공 도면과 작동시스템을
알고 있어야 특히 동절기에 불편 없이 생활할 수 있습니다.
전소유자에게 주택을 인수 받을 때는 건물의 설계도(전기, 설비
시공도면 포함)와 분양주택은 공사업체로부터 하자보증각서를 함께 받는 것이 좋습니다.
전문적인 분야 전기 및 통신, 보일러 등은 해당 시공업체가 직접 AS를 할 수 있도록 조치하는 것이 좋고 건축물의 침하, 화장실 누수, 지붕 누수, 벽체 크릭, 오배수
배관의 문제, 보일러 문제가 생기면 즉각 보수토록 해야 하는데 시공업체가 먼 곳에 있어 AS가 지연될 수 있기 떄문에 인근지역 가까운 곳의 관련업체를 사전에 알아두어야 문제가 발생해도 불편을 해결할
수 있습니다.
특히 신축 전원주택은 공사 전 환경변화로 입지적 특성상 4계절을 한번 정도 지나계절의 옷을 바꿔
입어봐야 비로소 안락한 집으로 자리 잡을 수 있습니다.
[Q] 개인적으로 직접 전원주택을 짓고 싶은데 유의할 점은 무엇이 있을까요?
[A] 주택건축은 건축방식과 건축주 직업과 취향에 따라 설계와 건축비용이 판이하게 다르다. 보편적으로
매매와 분양시장에서 완공된 주택의 입지기준을 보면 대지를 효율적으로 이용하고, 사용하기 편리하도록 주택을
중심으로 공간의 기능이 잘 배치 되었는지 고려해야 한다.
① 방향은 동남향이나 남향으로
일조시간에 큰 영향이 크고 동절기 때 주택에 필요한 일조 시간은 4~5시간이 되어야 합니다.
② 조망이 가장 좋은 것은
주택의 향과 조망의 방향이 일치하는 것입니다.
③ 도로 접근은 대지의
모양과 지형에 적합하도록 되어야 합니다.
④ 정원의 공간은 앞마당만
넓히려고 건축물을 대지 뒤편 지석선에 바싹 붙이는 것은 바람직하지 않습니다.
⑤ 지형 조건은 대지의
모양에 맞도록 건축물을 배치하는 것이 원칙이며 전면이 개방되어야 합니다.
⑥ 상∙하수도 관로는 도로의
연결 상황과 관련 있고 정화조는 대문과 현관으로 이어지는 주요 동선을 피해 설치되었는지 지하수는 적정한 장소에 관정이 이치하였는지 확인 해야 합니다.
⑦ 인접 주택이 있는 경우
프라이버시, 일조, 조망,
통풍, 방재 면에서 충분히 이격되었는지, 현재에는
인접 주택이 없더라도 주택개발지 인근에 자리한 부지라면 앞으로 주택이 들어설 것이므로, 주변의 지형과
도로의 접근성을 파악하여 앞을 고려해야 합니다.
⑧ 주차의 대수는 최소의
규정이지만 주변 대지 여건을 고려하여 배치합니다.
⑨ 전력∙통신 기반시설은
연결로 등도 알아야 합니다.
■ 박철민
박철민 님은 대정하우징엔 대표이며 대학,관련단체 및 대한인중개사협회의 전임교수를 역임했으며 전원주택 및 펜션개발,토지개발,귀농귀촌 전문 강사이며 국가보훈처 제대군인센터 귀농귀촌 자문위원으로활동중이며. 방송
출연 및 각종 신문, 잡지 등에 칼럼을 게재하고 있다.