스크랩 동구의 미래와 현재가치...(반야월편-총론편)

[차근차근(이태영)]

안녕하세요~

그동안 업무 정리도 있고 반야월편을 따로 쓰자니 분량이 장난이 아니더라구요.

하고 싶은 이야기는 많은데 이렇게 한정된 공간에서 문자로만 설명한다는게 쉽지않아서 많이 미뤘습니다.

그리고 괜히 득도 없는 곳에 시간낭비한다는 핀잔도 들엇기에 머뭇거렸습니다.

지금 적고 있는 제글이 누구에게는 그냥 스쳐지나가는 가쉽거리일지 모르지만

누구에게는 몇억원 이상의 내용이며 실제로 충분히 가치를 할거라 봅니다.

(동료왈! 용역보고서를 이정도로 쓰면 글자값으로 몇백은 받는데 너 왜그러냐 ㅋㅋ)

누군가는 제 글에서 인사이트를 얻을 것이고 누구는 너무 장미빛 미래를 말한다며 웃겟지요.  

하지만 제 고향이자 마음의 안식처인 곳에서 큰 변화와 발전이 이뤄지고 있는데 다른건 몰라도,

업무상이 아니더라도 최소한 그 변화의 흐름을 알고 있었고 그리고 미래를 어느정도 예측하고 있었다는

약간의 자만심과 앞으로 변해갈 모습에 대해서 많은 분들과 같이 이야기 나누고 글로 기록하는것만으로도

충분하 가치가 있다고 생각되며 또 여러 많은 분들에게 도움 될수 도 있을것 같아서 한번 다시금 적어봅니다. 

우선 부동산은 책상에 앉아 문자로 전달되는것이 아니라 최소 지적도나 개발고시문에 현장사진등 수많은 자료를

곁들여 설명하면서 그 맥락을 짚으면서 전달해야하는데 인터넷이란 공간은 해봤자 사진첨부가 전부이니 힘들더군요^^

하지만 지켜야할 약속을 만들었으니 책임지는게 도리인 걸로 압니다.

반야월... 현재 많은 변화가 시작되고 있으며 이미 혁신도시 출발의 신호탄이 쏴졋고 주변 시세는 바로 바로 반영되는 중입니다.

많은 분들이 아직까지는 대구 부동산 경기가 좋으니 반야월도 같이 간다고 보는 현상이 짙습니다.

그리고 또 한 아직도 율하지구 동호지구와 같은 반야월이 변두리라고 실제로 인식하고 생각하고 있습니다.

앞에서도 이야기 했지만  현재까지 반야월의 상승은 대구 부동산시장의 궤와 함께했다고 해석하는것이 맞습니다.

쉽게 차트로 이해가실 겁니다...아...대구 평균이구나 그나마 3월부터 급등해서 말이죠....

그렇다면 아직도 반야월이 변두리로 취급받는 이유나 혁신도시의 파급성의 미약한 까닭이 무엇일까요??

원인은 바로 부동산 시장의 특징 중 하나인 정보전달의 비효율성(부동산학에서는 은밀성이라고 하죠) 때문입니다.

이러한 특징은 텐인텐에서 처럼 부동산 칼럼읽고 분양권 투자하고 공부하는 분들 우리 주위에 비율로 보면10%도 안되며,

대부분의 일반 시민들에게 부동산이나 아파트란 인생을 살아가면서 실거주의 의미란 측면으로 간주하고 크게 생각하지

않기 때문입니다.

왜냐면 모든이들이 투자를 할 정도의 여유를 가진 것도 아니며 투자로서의 부동산은 많은 종잣돈이 필요해서도 그렇고

대부분 직장이나 학교등 실제 생활권에서 장기간 거주하면서 부동산에 큰 관심을 두지않는것이 일반인들의 통상적인 모습입니다.(몇년 마다 이사다니시는분 전세아니고서는 많이 없죠?,그리고 실거주용 부동산을 구입한 후는 신경을 잘 안쓰죠 )

그러다보니 자신의 생활권에서 이사다니시고 다른 지역에 관한 정보는 잘 모르게 됩니다.

실제로 많은 이들이 자신의 동네와 시내 정도에 대해서만 알지 죽곡지구나 율하지구와 같은 새로 생긴 택지지구에 대해서

모르고 지내는 사람들이 훨씬 많게되죠. 실제로 눈으로 보고나서 체감하게 되는것이죠.

이런 사람들의 행태학적인 특성으로 인해 부동산 시장은 불완전한 시장 요소를 내포하고 있습니다.

따라서 정보가 현실이 되고 사람들이 인지할수 록 수요가 증가하는 모습을 보이는게 통상적입니다.

반야월편 총론을 설명하려다보니 서론이 길었습니다만 꼭 짚어야 할 핵심이기에 서두에 다루고 갑니다.

자~제가 한가지 중요한 질문을 던져보죠!!!

동호 지구, 율하 지구와 같은 반야월에 들어오신분들 혁신도시때문에 입주하신걸까요???

대부분 답은 동구권 생활권이나 경산 진량 영천 일부 수성구 등의 생활권을 기반으로 동호지구의 역세권 펀리함 율하지구의

택지지구로서의 쾌적함과 잘짜여진 인프라 등에의해서 왔지 혁신도시나 첨복이 들어온다고 오지 않았습니다.

실제로 인구유입표만 보더라도 혁신도시 진척과는 관계없이 인구수가 증가해왔죠.

이 말의 결과는 아직 혁신도시의 영향이 많이 반영되지 않았다는 반증이며,

혁신도시의 입주와 함께 진짜 본격적으로 영향을 받게되면서 신규수요가 발생하면서 수급이 깨진다는 의미입니다.

(일례로 올해8월부터 한국감정원을 시작해서 연말까지 이전인원이 800여명입니다. 이분들의 주거지 독신자 숙소 완공까지 멀엇고

 결국은 전부 매매나 임대시장으로 유입될건데 현재 반야월 부동산 통틀어서 전세 월세 매물 충분할까요? 그렇지 못할까요?)

자 이제 정말로 중요한 내용입니다.

대한민국 부동산 전문가 및 도시계획 전문가들 중에서도 몇몇 알지 못하는 정보입니다.

부동산에서의 공급은 즉각적이지 못하고 2-3년이라는 시간적 제한이 있습니다.

거기다가 혁신도시는 초기 택지지구로 계획되엇다가 혁신도시로 선정 거기에 2009년 첨복단지까지 선정되는 과정에서

여러번의 개발계획이 변경되면서 구조적인 변화 및 큰 헛점을 내포하고 있습니다.

그것이 무엇이냐??

2007년 혁신도시 최초 개발계획입니다.

2009년 첨복 유치 이후 변경 고시문 입니다.

2012년 최종 변경안입니다. 무엇이 보이시나요?

혁신도시의 진행 과정속에 바로 답이 있습니다.

2007년 혁신도시 지정서부터 2008년 금융위기와 2009년 신공항 탈락으로인한  정치적 선물로 첨복유치 등...

과정을 알고 정치를 알아야만 혁신도시 계획의 헛점을 알수 있습니다. 그것까지 다 적자면 너무 글이 길어지기에

위 변경안으로 눈치빠르신분들은 스스로 찾아보시고 결론만 말씀드리겟습니다.

혁신도시의 구조적 모순은 바로 420만m2라는 한정된 땅을 가지고

택지지구로 출발해서 복합 행정도시로 계획되었다가 정치적이유로 자유경제구역에다 첨복까지

유치하면서 제한된 땅에 행정,산업,상업지는 비대해지고 그 반작용으로 수용인구 및 주거지역이

줄어든것입니다.

모든 제반시설은 늘었는데 수용인구만 초기보다 줄었습니다.

이건 왜 일까요??

바로 정책 역시 미래를 제대로 반영하지 못해서죠. 무슨 말이냐 ?

사람이 바로 내년도 못 맞추는데 거의 10년을 내다보고 짠 계획에서 그동안 주변사항이

완전히 변했다는겁니다.

첨복유치시 까지만 해도 세계경기가 리먼사태이후로 안좋아지면서 대구 미분양주택이 2만채넘어갔고

대구시는 물론 반야월 미분양이 넘쳐남에 따라 주거용지를 삭감하면서 클러스터로 바꿧었죠.

이런 계획엔 혁신도시 바깥 쪽 즉 반야월이 초과수요를 충분 감당할수 있는 배후지라는 판단아래서였죠.

이후 다시 잘못된 수용인구조사에 따라 주거용지 늘리고 공원용지를 삭감해서 원상복구 시켯지만 역시 2011년 기준으로

판단한거라 오류 투성입니다.

그런데 지금은 어떤가요??

대구의 상승 원동력의 하나인 공급부족 현상입니다 현재 대구시 미분양아파트 2천세대도 안되고 전국광역시 중 최하위죠.

게다가 반야월은 데시앙의 마지막 할인 분양에 따라 미분양 제로이며,이제 혁신도시 가시화에 따라서

5월 서한의 유래없는 분양 분위기 보시면 아시겟지만 향후 대구 부동산 대세+실수요 이주자들+공급부족 현상이 겹칩니다.  

그렇다면 반야월은 올해부터 내년까지 무슨일이 벌어지냐??

돌리지 않고 바로 말하자면 최소 3000세대란 신규 수요가 하늘에서 뚝 떨어집니다.

주말 부부를 하던 내려오던 내년까지 최소 3000가구가 필요하게 되는 겁니다.

이전공기업만 집계해서 올해 800여명, 내년까지 3000여명 입주 완료입니다.

이들은 순차적으로 내려오는 것도아니고 건물 준공후 한날한시에 입주하는 겁니다.

그리고 대구시에서 지금 이전공기업 종사들 지방에 안착하기위해서 얼마나 많은 정책이 있는지 아십니까??

일례로 이전공기업 종사자들 자녀 학교배정을 자기 원하는곳으로 넣을수 있도록 배려하는 정책이 이중 하나입니다.

대구로 이전하면 대구국제학교는 물론 명문 고교 입맛대로 입학시킬수 있는 길이 열렸는데 과연 이주할까요 안할까요?

안해도 임대수요로 라도 와야지요.

그런데 사람들이 혁신도시 혁신도시하니까 이전공이업만 있는줄아는데....

앞글에서도 언급했지만 타 혁신도시와 다릅니다.

다시 언급 드리자면

본래 이런식의 대구 2020계획에다가 혁신도시와 첨복의료지구에 경제자유지역 밸리까지 들어가서

이런 식으로 완성되는 과정으로 바뀐거죠

한마디로 말씀 드리면....

대구의 가장큰 업무지구가 그것도 공기업 본사와 첨단의료지구라는 핵심 업무시설 반야월에 생긴다는 말입니다 

그런데도 인구 계획은 이걸 반영하지못해서 구조적으로 공급부족에 헤멜수 밖에 없다는 것입니다.

당장 올 여름부터 감정원 이전 기관 사람들 임대 매매수요 즉각적으로 나타날것이고,

내년부터는 아예 이런 심리와 매도자 우위 시장에 이제 입주가 현실이되는 기관들의 수요로 인해 수급이 완전히 깨질수밖에 없는 구조입니다.

이건 제가 이렇게 되라고 글을 적어서도아니고 어쩔수 없는 변화입니다.

현재의 변화 입니다.

대구 동구 3월까지 조용하다 4.11대책 발표 전인 3월 중순부터 매매가 전세가 급등하기 시작합니다.

동구에 반야월 말고 여러동이 있는 걸 감안해서 보면 더 반야월 지수는 가파르겟죠...

실제로 한국감정원 주간 부동산 조사 결과 몇 달째 대구 동구지역 전세가 급등이 1등이죠...

그리고 정말 중요한것 중 또 하나....

여긴 혁신도시가 전부가 아니라 50%도 안되고 나머지 진짜 파급력은 바로 첨복단지입니다.

다들 혁신 혁신만 하시면서 놓치고 있는게 있는게 바로 첨복 의료단지인데...

이거 국정과제에다가 보건복지부 정책 사업입니다. 될수 밖에 없는 사업이죠....

뿐만아니라 현재 입주 예정기업들 대기하고 있습니다. 여기 입주하는 생산인구 연구 인구까지 더해지는거죠.

게다가 최근 기사 유심히 보신 분들은 아시겟지만....점차 첨복 목표설정과 가시화가 진행중입니다....

혁신도시 공기업 이전은 2015년도에 마무리지만 진짜 나머지 알짜는 바로 첨복의료단지죠...

"대구시는 대구경북첨단의료복합단지(이하 첨복단지)를 세계적인 첨단의료 메카로 만들기 위해

‘국가 첨단 의료허브 구축 사업’을 추진한다. 시는 2019년까지 사업비 2조3000억원(국비 1조9000억원, 시비 1000억원, 민자 3000억원)을 투입해 사업을 추진한다고 6일 발표했다. 

주요 세부 사업은 △한국뇌병원 설립 △식품의약품안전청 분원 설립 △가상현실 기반 의료 기술 개발 △국가분자이미징센터 설립 △한국유전체연구원 설립 △의료기술평가훈련원 설립 △국립심장연구소 설립 △재생의료산업화지원센터 설립 등이다. 

 http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2013050632881

한국뇌연구원과 뇌병원 이런 시설이 들어서면 어떨까요?? 상상이 가시나요?

만에 하나 남부권 신공항이 부산쪽으로 결정나면 대구는 머하나 큰거 또 얻어오겟죠.

여기에 최근 경산지식산업지구 완성과 수성의료지구,하반기 예타에서 1호선 연장 확실시 되면 5년후 반야월은 서서히

달성구를 추월하기 시작할겁니다.

구조적으로 반야월은 현재 새로운 업무지구,연구지구의 태동을 알리고 있습니다. 그것도 대구의 장기 발전의 핵심축으로서

그 과실은 당연히 1순위 반야월 2순위 수성구,시지까지 골고루 나눠질겁니다.

마무리 하면서 정말 혁신도시의 꽃은 아파트가 아닌 상업지입니다.

작년 여름까지 수의계약 중이었던 36억짜리 중심상가용지가 올해 분필해서 나왔는데 그게 개당 28억에 낙찰되었죠...

향후 여유가 있으면 혁시도시 상세 입지 분석까지 한번 다뤄보겟습니다.

총론은 여기까지 하고 향후 반야월 각론으로 적어 보겟습니다.

[채유]

더운 날씨에 건강조심하시고요.좋은정보 잘보고갑니다...감사합니다.....박윤옥...

[박성율]

좋은 정보 감사합니다.