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>> 1금융권에서 대출을 심사할때 담보제공자의 신용등급도 조회를 하여
6~7등급까지 들어와야지만 대출이 가능하기 때문에 신용등급이 7~8등급
인 질문자분께서 아파트를 매매하는 계약자라면(소유자) 1금융권으로 대출
을 받기 어려울거라 예상됩니다.
기존 부채 약 1,000만원은 대출진행에 영향을 끼치지 않습니다.
현재 소유한 자금이 4,000만원이고 14,000만원의 아파트를 매수한다면 약
1억원정도 대출을 받아야 하는데 필요자금인 1억원은 아파트 매매가 14,000
만원의 약 71.4%정도의 비율을 차지하므로 1금융권이나 보금자리로 대출을
받기 어렵습니다.
주택금융공*의 보금자리상품이나 정부의 기금대출인 '생에 최초 주택마련자
금대출'등은 아파트시세의 70%까지 대출이 가능합니다. 아파트 매매가 14,000
만원의 70%는 9,800만원이기 때문에 부족한 200만원정도를 신용대출이나
마이너스통장등을 통하여 마련한다면 보금자리로 대출을 받을수 있습니다.
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매매잔금대출의 경우 필요한 대출금액이 정확히 얼마인지 확인을 하시고
대출을 받는것이 바람직하며 아파트를 매수할때 취등록세 및 지방교육세,
농특세, 대출받는 금융사의 설정비, 이사비용등을 감안하여 자금 계획을 세
우시는것을 추천드리며 매매계약을 하기 앞서 잔금대출을 받으려는 금융사
에서 가승인을 받는것이 현명한 선택입니다. 대출의 가능여부가 확실하지
않은 상황에서 계약을 하였다가 매매가의 10%정도인 매매계약금을 손실하
는 불상사가 발생할 수 있기 때문입니다.
전용면적 85㎡(25.7평) 이하 주택의 취등록세의 경우에 대해서는 취득
세 2%외에 취득세액의 10%(취득가액의 0.2%)인 지방교육세가 부과되어 취
득세관련 세금이 2.2%이였습니다만, 이번 4월부터 취득세가 50% 감면된다
면 취득세 1%외에 취득세액의 10%(취득가액의 0.1%)인 지방교육세가 부과
되어 결국 취득세 관련 세금이 1.1%가 됩니다.
시중은행중 1금융권에서는 아파트 매매잔금대출의 경우 매매가와 KB
시세중 낮은 금액을 기준으로 60~70%까지 대출이 가능할 수 있으며 1금융
권에서는 신용등급 6~7등급까지 가능하며 금융권별로 신용등급을 심사하
는 기준이 조금씩 다를 수 있으니 이런점 양지 바랍니다. 그리고 1금융권의
대출금리는 보통 4.6% ± 0.1%정도이며 금융사별로도 금리가 조금씩 차이
가 있지만 같은 금융권이라 하여도 간혹 지점별로 금리가 조금씩 차이가 있
을 수 있으니 이런점도 양지바랍니다.
이자계산은 연 5.2%의 금리로 9800만원을 대출받을경우, 매달 납부해
야 할 이자는 약 42만 4600원정도 예상됩니다.
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CD기준금리가 2008년 10월 24일 최고 6.18%에서 2009년 4월 17일에 최저
2.41%까지 뚝 떨어졌습니다. 그 이후 현재 금리가 서서히 올라가며 지금은
3.41%까지(2011.04.22기준) 올라간 상황입니다. 한국은행의 기준금리 역시
지난해 7월 9일, 11월 16일, 올해 1월 13일, 3월 10일에 0.25%씩 세차례에 걸
쳐 인상이 되어 종전 2.0%에서 현재 3.0%까지 상승되어 있는 상황이며 앞으
로도 기준금리인상이 예상되는 시점이기 때문에 고정금리보다 상대적으로 저
렴한 변동금리라 할지라도 금리인상시기인 현재는 대출사용기간에 따라 판단,
분석하여 대출받으시기를 바랍니다.
그리고 COFIX신규 기준금리는 작년 2010년 4월 2.86%까지 떨어졌다가 현재
꾸준히 올라서 3.66%까지 올라간 상황입니다.
COFIX잔액기준의 경우 신규기준에 비해 반응속도가 느려서 현재 잔액기준이
만들어진 이래 낮은편인 3.78%이지만 앞으로 분명 올라갈 것입니다. 잔액기
준은 금리인상시기에는 반응이 다소 느려 인상속도가 더디지만 반대로 금리
인하시기에는 인하속도역시 느리다는 단점이 있으므로 이점 양지바랍니다.
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【 1 】내생에 최초 주택마련 자금대출
대출대상은 세대주를 포함한 전원이 무주택자이며, 부부합산 연 신고소득이
4000만원 이하인 근로소득자입니다. 구입하시려는 주택가격의 60~70%까지
대출이 가능할 수 있으며, 가구당 최대 2억원까지 지원이 됩니다. 하지만 방
공제로 인하여 실질적인 대출한도는 조금 들어들어 시중은행의 대출한도보
다 낮은 편입니다.
대상주택은 전용면적 85㎡이하이며, 주택가격이 6억원 이하의 등기부등본상
주택이며(투기지역제외) 대출금리는연 5.2%의 고정금리입니다.(20세미만의
자녀가 3명이상일 경우 0.5%의 금리할인이 있습니다.)
거치기간 1~3년을 포함하여 대출기간은 최장 20년까지 가능하며 기금대출이
기 때문에 중도상환수수료는 없습니다.
대출기금 수탁은행은 농*중앙회, 우*은행, 신*은행, 기*은행, 하*은행 입니다.
【 2 】주택금융공*의 u-보금자리론
u-보금자리론은 중도상환수수료가 5년까지 1년에 이내 2%, 3년 이내 1.5%,
5년 이내 1%, 5년 이후에 비로소 중도상환수수료가 없기 때문에 대출을 받고
5년 이내에 중도상환할 계획을 하고 계시다면 이런 단점을 반드시 양지하시길
바랍니다.
하지만 1금융권과 다르게 6억원이상의 아파트에 대해서도 대출한도(LTV)가
60~70%까지 가능하다는 메리트가 있으며 '추정소득'등을 통하여 쉽게 DTI를
맞출 수 있습니다.
˛①¸ 고정금리형
대출한도는 주택가격의 최대 70%에서 방공제를 한 금액까지 가능하고, 대출
금리는 3년고정금리는 4.6~4.8%이며, 10년고정금리는 5.0~5.2%의 고정금
리로 최장 30년까지 대출이 가능 합니다. 부부합산 연소득이 2500만원 이하
일경우 소득별로 우대할인 금리가 적용되어 최저 3.6%까지도 대출이 가능할
수 있습니다.
˛②¸ COFIX 6개월 변동금리형
대출한도는 주택가격의 최대 60%에서 방공제를 한 금액까지 가능하고, 대출
금리는 6개월 변동 cofix금리가 적용되어 4.57%에 대출이 가능할 수 있습니
다. 그리고 부부합산 연소득이 2500만원 이하일 경우 소득별로 우대할인 금
리가 적용되어 최저 3.57%까지도 대출이 가능할 수 있습니다.
【 3 】1금융권 모 은행의 한시적 특판 상품
주택가격의 60%까지 대출이 가능하며 초기 1년간 1년고정금리 4.20%가 적
용되며 1년이후에는 3개월 CD변동금리로 CD기준금리 +0.9%의 가산금리가
적용됩니다. 투기지역은 대출한도(LTV)가 50%적용되며 대출기간은 최장 30
년까지 가능하며 설정비는 면제입니다. 중도상환수수료가 면제입니다.
【 4 】1금융권 모 은행의 한시적 특판 상품
연 4.4~4.6%의 6개월 변동금리로 주택가격의 60%까지 대출이 가능합니다.
거치기간 1~3년을 포함한 최장 30년까지 대출이 가능하며 5월 31일까지 한
시적 특판으로 설정비와 중도상환수수료가 면제됩니다.
【 5 】새마*금고 + 저축은행
선순위 상한가의 60%(금리 4.8~5.0%) + 1~2천만원(신용대출) + 후순위대출
20%(금리 8.5~9.5%) 이렇게 하여 합이 80~85%까지 진행가능할 수 있으며
평균금리는 2억원기준 5.5~6.0% 입니다. 9등급까지도 대출이 가능하며, 소득
증빙이 안되도 가능합니다.
【 6 】2금융권 단위농*
주택시세의 78~85%까지 대출이 가능할수 있으며 금리는 5.3~5.8%입니다.
주택시세의 70%는 금리 5.0~5.8%의 담보대출이며, 8~15%는 신용대출로 금
리가 7~8.5%입니다. 설정비는 면제가 가능하며 부담시 중도상환수수료는 면
제 가능하며,대출기간은 거치기간 1~3년을 포함한 최장 30년까지 가능합니다.
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금리선택 잘 하시고, 무리한 대출은 금리인상시
심한 고통을 초래케 함 유념하시기를 바랍니다.
좋은 계획 잘 세우셔서 밝은 미래 만들어나가시길
희망합니다.
아파트담보대출시 현재 시중 제1금융기관의 대출 한도는
구입하시려는 아파트의 매매가격과 kb시세 중 낮은 금액의 60~70%까지 입니다.
그러니, 국*은행 홈페이지를 방문하시어 이번에 질문자님께서
구입을 하시려는 아파트의 kb시세를 한 번 확인하여 보시길 바라며...
(*현재 시중금융기관 별 아파트담보대출 한도(LTV)는...
시중 제1금융권 자체상품의 경우에는 60%까지가 최고 한도이
고, 주택금융*사의 모기지론(u-보금자리론, e-모기지론 등)의
경우에는 70%까지가 최고 한도이며, 보험회사 및 일부 단위농
ㅎ을 통하여는 75~85%까지도 대출이 가능할 수 있습니다.)
아울러,
주택을 구입할때는 취.등록세 등과 같은 각종 세금들도 발생하
게 되므로... 질문자님께서는 이 부분까지도 충분히 고려를 하시어 자금계획을 세우시길 바랍니다.
주택구입시 발생하는 취.등록세는 아래와 같으니 살펴보시길 바랍니다.
①전용면적 85제곱미터(25.7평) 이하 주택인 경우
-
취.등록세 및 지방교육세를 포함한 세금이 주택가격의 총 2.2%
입니다만,이번 3.22 부동산대책으로 인하여 향후 취득세가 50%
감면된다면...총 1.1%의 세금만 납부하시면 됩니다.
②전용면적 85제곱미터(25.7평) 이상 주택인 경우
-
취.등록세 및 지방교육세, 농어촌특별세(0.5%)를 포함한 세금이
주택가격의 총 2.7%입니다만,이번 3.22 부동산대책으로 인하여
향후 취득세가 50% 감면된다면...총 1.6%의 세금만 납부하시면 됩니다.
2]
그리고,
주택담보대출을 받으실때는 상환계획을 미리 어느정도 계획하
신 후에 대출상품을 선택하시는 것이 매우 중요합니다.
왜냐하면, 대출상환기간에 따라 선택하셔야 할 대출상품이 달라질 수 있기 때문입니다.
가령, 질문자님께서 대출후 1~3년 이내의 단기 상환을 계획하
고 계시다면 그때는 가장 중요하게 살펴보셔야 할 부분이 바로 중도상환수수료인데요...
시중금융기관의 주택담보대출 상품들 대부분은 대출 후 1년 이
내에 대출금을 다시 상환하시게 되면 상환금액의 1.5%,대출 후
1~2년 이내에 대출금을 상환하시게 되면 상환금액의 1.0%, 대
출 후 2~3년 이내에 대출금을 상환하시게되면 상환금액의 0.5
%에 해당 하는 중도상환수수료가 발생하게 됩니다.
그러니,질문자님께서 이번에 주택담보대출을 받게 되시더라도
1~3년 정도의 단기 상환계획을 가지고 계시다면
가급적 중도상환수수료가 면제 되는 주택담보대출 상품을 이용하실 것을 권유 해 드리며...
참고로 그러한 경우,
현재 시중 모 금융기관에서 판매를 하고있는 중도상환수수료가
면제 되는 1년 짜리 단기고정금리 주택담보대출 상품의 대출금
리 연 4.20%를 기준으로 계산을 해 드리자면...
가령 9천만원 대출시, 매 달 약 31만 5천원 정도의 이자가 발생
되리라 예상이 됩니다.
하지만 만일,질문자님께서 1~3년정도의 단기 상환계획이 아닌
최소 3~5년 이상의 중장기적 대출상환 계획을 가지고 계시다면...
그때는 대출기간 내내 고정금리로 이용이 가능한 주택금융*사
의 u-보금자리론이 가장 적합한 대출상품일 수 있으며...
u-보금자리론의 평균적인 대출금리 연 5.2%를 기준으로 계산을 해 드리자면...
가령 9천만원 대출시, 매 달 약 39만원 정도의 이자가 발생되리
라 예상이 됩니다.
※
질문자님께서는 혹시...
작년 7월 9일과 11월 16일, 그리고 올 해 1월 13일과 3월 10일...
한국은행이 기준금리를 종전 2.0%에서 0.25%씩 4번 인상을하
여 현재 3.00%까지 올라간 것을 알고 계신지요?
아울러, 이후 향후로도 지속적인 금리인상이 예견되고 있는 것을 알고 계신지요?
이말은 즉,지금과 같은 시점(금리상승기)에는 주택담보대출시
변동금리보다는 고정금리로 대출을 받으시는것이 보다 안정적
이다,라는 의미일 수 있으니.... 이번에 질문자님께서 주택담보
대출을 받으실 예정이시라면,그리고 대출상환기간을 최소 3년
이상으로 계획하고 계시다면... 가급적 고정금리로 받으실 것을 권유하여 드립니다.
(코픽스금리도 변동금리의 일종이므로, 지금과 같은 지속적인
금리상승기에는 길게 사용을 하실 수 있는 금리는 아닙니다.)
물론, 고정금리는 변동금리에 비해 대출금리가 조금 높습니다.
하지만, 지금과 같은 시점에서는 금리가 낮다고하여 변동금리
로 덥석 대출을 받으셨다가는 향후 낭패를 보시는 일이 생길 수도 있으니,
이점 각별히 유의하시길 바랍니다.
3]
참고로,
아래는 현 시점에서 가능할 수 있는... 시중금융기관의 아
파트담보대출 상품에 대한 안내이니, 살펴보시고 좋은 결과 있으시길 바랍니다.
①단기간(1~3년) 사용하실 때 적합한 주택담보대출 상품
(설정비와 중도상환수수료 면제인 주택담보대출 상품)
첫째, 시중 모 제2금융기관 주택담보대출 상품
현재 CD+0.8%의 금리로(오늘날짜 기준 연 4.20%)
1년간 고정금리가 가능하며, 대출한도는 kb시세의 60%까지입니다.
(설정비면제, 중도상환수수료면제, 1년 이후부터는 CD+0.9%의
3개월 변동금리로 전환 됨, 대출기간 최장 30년,단, 거치기간 없
이 처음부터 원리금균등분할 상환입니다.)
둘째, 시중 모 제1금융기관 주택담보대출 상품
코픽스 6~12개월 변동금리로, 현재 연 4.7~5.1% 정도의
금리로 대출이 가능하며 대출한도는 kb시세의 60%까지 입니다.
(설정비면제, 중도상환수수료면제, 대출기간 최장 30년, 거치기
간 1~3년)
*
위에 안내를 해 드린 주택담보대출 상품들은, 말 그대로 설정비
와 중도상환수수료가 면제이기 때문에...
대출을 1~3년 정도로 단기간만 사용하시려는 분들이나.. 또는,
대출을 받으신 후 목돈이 생길 때 마다 대출금의 일부를 중도상
환하시려는 분들에게 유리할 수 있는 대출상품입니다.
②중장기(3~5년 이상)적으로 사용하실 때 적합한 주택담보대출 상품
(장기 고정금리 주택담보대출 상품)
첫째, 생애최초주택구입자금대출
부부합산 연봉이 4000만원 이하(성과급과 수당 제외)인 근로
자로서, 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자인 경우 대출신청이 가능하며,
구입하시려는 주택가격의 60~70% 이내에서 최대 2억원까지
대출이 가능할 수 있습니다. 단, 방공제로 인하여 실질적인 대
출한도는 시중은행권의 일반 모기지론에 비해 다소 낮은 편입니다.
대상주택은 전용면적 85㎡ 이하, 주택가격 6억원 이하인 아파
트, 빌라, 단독주택, 다가구주택 등의 모든 주택으로서...
대출금리는 5.2%의 고정금리이며(자녀 수 3명 이상의 다자녀
가정은 연 4.6%), 대출기간은 최장 20년까지입니다.
(1~3년 거치,중도상환수수료는 면제입니다만 근저당설정비를
고객님께서 부담을 하셔야 합니다.)
대출취급 은행은 농ㅎ중앙회, 기*은행, 우*은행, 하*은행, 신*
은행입니다.
둘째, 주택금융*사 u-보금자리론
(현재 기*은행과 삼*생명 두 군데 금융기관에서만 취급을 하고
있으며... 중도상환수수료는 대출 후 1년까지 2.0%, 1~3년까지
1.5%, 3~5년까지 1%로 다소 높게 부과가 되는 편입니다.)
①고정금리형
연 4.6~5.45%의 금리로, 최장 30년까지 고정금리가 가능하며,
부부합산 연소득이 2천5백만원 이하인 경우에는 최저 연 3.60%의 금리도 가능하십니다.
대출한도는, 해당 아파트의 kb시세 일반가의 70%까지입니다.
(설정비용 면제, 대출기간 최장 30년, 거치기간 1~3년)
②코픽스 6개월변동금리형
연 3.71%(옵션미선택시)의 금리로 해당 아파트의 kb시세 일반가
의 60%까지 대출이 가능하며, 거치기간(1~3년)이내에는 아무때나 고정금리로 전환이 가능합니다.
고정금리로 전환이 될 때는,위에 안내를 해드린 '고정금리형'의
대출금리로 전환이 됩니다.
(설정비면제, 대출기간 최장 30년, 거치기간 1~3년)
셋째, 모 보험회사의 10년 고정금리 상품
초기 1년은 연 4.9%의 고정금리로,
그리고 나머지 9년은 연 5.4~5.5%의 고정금리로 대출이 가능하며...
대출한도는 kb시세 일반가의 60%까지입니다.
(설정비면제, 대출기간 최장 30년, 1~5년 거치, 중도상환수수료
는 대출 후 3년까지 부과됩니다.)
넷째, 모 보험회사의 3년 고정금리 상품
연 4.9~5.4%의 3년 고정금리로, kb시세 일반가의 60%까지 대출이 가능합니다.
(설정비면제, 대출기간 최장 30년, 거치기간 1~5년, 대출금액의
50%까지 중도상환수수료 면제)
다섯번째, 모 단위농ㅎ의 아파트담보대출 상품
연 5.4~5.7%의 금리로, kb시세 일반가의 70%까지...
그리고, 연 7.5~8%대의 금리로 kb시세 일반가의 15%가 합산되어...
총, kb시세 일반가의 85%까지 대출이 가능할 수 있습니다.
(설정비 면제가능, 대출기간 최장 30년, 거치기간 1~3년, 대출
시 근저당설정비를 고객님께서 부담하시는 경우 중도상환수수
료는 면제가 가능합니다.)
4]
주택매매순서입니다. 살펴보세요...
① 구입하시려는 주택을 담보로 시중금융기관에서 매매잔금대출이 얼마까지 가능할지 확인
(위 과정을 거치지 않고, 간혹 매매계약부터 먼저 하시는 분들
이 적지 않습니다.. 위 과정을 거치지 않고 매매계약부터 먼저
하셨다가 만일 대출이 안되는 경우가 생기기라도 한다면 계약금은 고스란히 떼일 수도 있으니...
반드시 위의 과정을 거치신 후 주택매매계약을 하실 것을 당부
드립니다.)
② 집주인(매도인)과 주택매매계약서 작성
③시중금융기관으로 정식적인 대출의뢰 및 대출계약서 작성
④잔금일에 맞춰 잔금지급과 등기이전(잔금지급과 등기이전은
대출이 실행되는 금융기관의 법무사를 통하여 잔금일에 동시에 이루어지게 되며,
대출금은 매도인에게 지급이 되는 것이 원칙입니다.)
주택담보대출시 준비하실 서류로는
주택매매계약서, 인감 2통, 등본 2통, 원초본 1통,인감도장, 신
분증, 소득증빙서류(직장인의 경우에는 재직증명서와 원천징
수영수증/사업자의 경우에는 사업자등록증과 소득금액증명원) 등입니다.