스크랩 부동산 증여 문제 (자식,부부)

[오늘]

배우자에게 증여할 때는 왜 공제금액이 클까?

부모자식간에 증여를 하는 경우 3천만원, 부모관계 외의 가족간에 증여가 있는 경우 5백만원이 증여공제액인데 비해 배우자간에 증여가 있는 경우에는 3억원을 공제하여 준다. 상속세를 계산할 때에도 자녀공제가 3천만원인데 비해, 배우자공제액은 최소 5억에서 최대 30억까지 공제가 가능하다.

그렇다면 왜 배우자 공제액이 기타 공제에 비해 상대적으로 큰 금액인 것일까?

상속세와 증여세의 부과에는 두가지 측면이 있다. 그 하나는 불로소득에 대해서는 세금을 내야 한다는 것이고, 두번째는 세대간의 부의 이전을 제한한다는 것이다. 세대간이란 부모와 자식사이를 말하는 것이다.

만일 세대간의 부의 이전에 과세하지 않는다면 빈부격차는 더욱 더 심해지고, 현대국가의 기본이념인 기회의 균등이 실현될 수 없는 것이다. 그러나 배우자에 대한 증여나 상속은 수직적인 부의 이동이 아니고 수평적인 부의 이동이며, 배우자에게 증여된 가액은 언젠가는 재차 자녀 등에게로 수직적인 부의 이동이 이루어질 것이므로 공제금액을 높게 설정하고 있는 것이다.

부부가 동동 취득한 재산은 분산시키는게 필수

부부가 공동으로 노력해 모은 자금으로 부동산 등을 취득하는 경우 요즈음은 공동명의로 동기하는 사람들이 늘고 있지만 아직도 많은 사람들은 가장인 남편 명의로 등기를 하고 있다.

이렇게 한 사람 명의로 계속해 재산을 취득하게 되면 분산해 취득하는 경우에 비해 상속세 부담이 늘어난다.

예를 들어 처와 자녀 1명을 두고 30억원의 재산을 가진 사람이 사망했다고 할 때,

재산을 모두 본인 명의로 해 놓았을 경우에는 1억 5천만원의 상속세를 내야 하지만, 본인 명의로 20억원 처 명의로 10억원으로 분산되어 이을 때는 5천만원만 내면 된다.

따라서 재산을 취득할 때 모두 남편 명의로 취득하는 것보다 일부는 처 명의로 취득하면 아내로부터 사랑도 받고 나중에 상속세도 절세할 수 있다.

다만, 아내가 소득이 없는 경우 아내 명의로 재산을 취득하면 증여세 문제가 발행할 수 있으나, 10년 이내에 증여한 가액의 합계액이 3억원 미만인 때에는 증여세가 과세되지 않으므로 3억원 한도 내에서 아내 명의로 취득하면 증여세 문제도 걱정 없다.

부부간 증여는 3억원 이내로

부부간에 재산을 증여하면 증여세를 계산할 때 3억원을 공제해 준다. 즉, 3억원 까지는 증여세가 과세되지 않는다.
예를 들어 부인 명의로 3억원짜리 아파트를 구입한다면 부인이 소득이 없더라도 이는 증여재산 공제액(3억원)이하이므로 부인명의로 아파트를 구입한 데 대해 증여세는 과세되지 않는다.
이같이 3억원 한도 내에서 부인 명의로 재산을 취득하거나 부인에게 재산을 증여해 주면 증여세를 물지 않으면서 나중에 자녀들의 상속세 부담도 덜어 줄 수 있다.

증여재산! 증여받은 전후 3개월은 조심

부동산을 증여하는 경우 증여재산은 증여당시의 시가로 평가하는 것이 원칙이며, 시가를 확인할 수 없을 경우에만 보충적 평가방법으로 평가한다.

여기서 ‘시가’란 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에는 다음 가액을 시가로 보도록 세법에서 정하고 있다.

▶ 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액
▶ 당해 재산에 대해 2곳 이상의 감정평가 법인이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
▶ 당해 재산에 대해 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상 가액,경매가액 또는 공매가액
▶ 또한 당해 재산과 면적 ㆍ종류ㆍ용도ㆍ종목이 동일 또는 유사한 다른 재산에 대한 위 경우의 가액

또한 2005년 이후 증여분부터는 증여 후 3개월이 지난 매매가액, 감정가액 등도 증여일부터 매매일 등까지 가격 변동이 없다고 인정되는 경우에는 시가로 보도록 규정하고 있다.

통상 증여재산에 대한 시가를 산정하기가 대단히 어렵기 때문에 명백하게 시가가 드러나는 경우를 제외하고는 토지 및 주택은 공시지가와 개별(공동) 주택가격, 주택외 건물은 국세청 기준시가로 평가해 신고ㆍ납부하고 있다. 그러나 위와 같은 사례가 있는 경우에는 기준시가로 평가하지 않고 반드시 매매가액이나 감정가액 등으로 증여재산을 평가해야 한다.

증여일부터 3개월 전후에는 가급적 매매나 감정을 하지 말고 부득이하게 매매 또는 감정을 했거나 수용ㆍ경매ㆍ공매가 있는 경우에는 그 가액으로 증여세를 신고하는 것이 세금을 절약하는 길이다.

생모와 계모

증여일 전 10년 이내에 동일인으로부터 받은 증여재산가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우에는 증여받은 재산을 합산하여 증여세를 계산하는 것이 원칙이다. 그런데 직계존속, 즉 부모 또는 조부모에게 증여를 받는 경우에는 그 직계존속의 배우자에게 받은 증여재산가액도 합산하여 계산한다. 즉 부모 또는 조부모에게 증여를 받는 경우에는 부모 또는 조부모를 동일인으로 보아 합산하는 증여재산가액을 판정하는 것이다.

그러나, 부와 계모에게 증여를 받은 경우에는 각자로부터 증여받은 재산가액을 합산하여 계산하지 않고, 각각 별개의 증여로 보아 합산하는 증여재산가액을 판정한다

손자에게 증여할 때는 증여세 부담이 커진다는 것을 기억하자

증여자가 자녀 이외의 직계비속, 즉 손자와 손녀 또는 증손자와 증손녀에게 증여를 하는 경우에는 증여세 산출세액의 30%를 추가하여 납부하여야 하므로 주의하도록 하자. 이는 정상적인 상속과정을 생략하여 부를 다음세대로 무상이전하는 것을 규제하기 위한 규정으로, 세법상 세대생략 증여에 대한 할증과세라고 한다.

그러나 증여자의 최근친인 직계비속이 사망한 상황에서, 그 사망자의 최근친인 직계비속이 증여받는 경우에는 할증과세를 적용하지 않는다. 즉 증여자의 자녀가 사망한 경우 손자녀에게 증여하는 것에 대해서는 할증과세의 불이익을 주지 않는다는 것이다.

부동산 등 가치가 급등할 수 있는 재산의 증여시에는 소유권이전등기를 빨리하라

나몰라씨는 부친으로부터 시골에 땅을 증여받았다. 증여당시에는 증여받은 농지의 시가가 3천만원이 되지 않아 증여세를 낼 필요가 없어 신고조차 하지 않았다. 그런데 부동산 경기붐을 타고 땅값이 마구 치솟는게 아닌가! 너무 좋아 절친한 친구인 김조세씨에게 이 사실을 말하였더니 소유권이전등기를 하지 않아 증여세부담이 상당할 것이라고 한다.

민법상 증여일은 증여계약이 성립한 날이 된다. 그러나 사실상 가족간 증여는 빈번하게 발생하고 그러한 증여계약이 성립한 날을 정확히 알고 증여세를 부과하기는 어려우므로 세법에서는 재산을 취득한 날을 증여일로 보며 증여재산의 취득시기를 다음과 같이 구체적으로 규정하고 있다.

○ 권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록을 요하는 재산에 대하여는 등기·등록일(소유권이전등기·등록신청서 접수일)
○ 건물을 신축하여 증여할 목적으로 수증자의 명의로 건축허가를 받거나 신고를 하여 완성한 경우에는 그 건물의 사용승인서교부일 (사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일, 건축허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일)
○ 현금 및 동산은 인도한 날 또는 사실상의 사용일
○ 증여받는 재산이 주식 또는 출자지분인 경우에는 수증자가 배당금의 지급이나 주주권의 행사 등에 의하여 주식 등을 인도받은 사실이 객관적으로 확인되는 날
○ 무기명채권인 경우에는 채권에 대한 이자지급사실 등에 의하여 취득사실이 객관적으로 확인되는 날

따라서 토지와 같이 권리의 이전에 등기를 요하는 재산은 그 증여일이 소유권이전등기신청서 접수일이 되기 때문에 나몰라씨의 땅은 아직도 부친소유의 재산이며 땅값이 오른 현재 소유권 이전등기를 한다면 이전등기접수일이 증여일이 된다. 또한 증여재산은 증여일 현재의 시가로 평가하기 때문에 증여세부담은 당연히 많아질 수밖에 없는 것이다.

증여는 젊어서부터 조금씩 해라

증여세는 동일인으로부터 10년 이내에 증여받은 재산을 전부합산하여 내야 한다. 그러므로 10년을 단위로 장기적인 계획을 세워 자녀가 어릴적부터 조금씩 증여하는 것이 증여세부담을 줄일 수 있다. 자녀가 성년이 되기 전까지는 천오백만원이 증여재산공제의 한도이므로 천오백만원 이내의 금액으로 증여하고 성년이 되면 증여재산공제액이 삼천만원으로 늘어나므로 삼천만원까지 증여세부담없이 증여할 수 있다.

그러나 아무런 근거없이 증여하는 경우에는 증여재산공제금액 범위내로 증여하였다는 사실을 증명할 수 없으므로 추후에 자금출처제출을 요구받을 경우 증여세를 내야하는 상황이 발생할 수도 있다. 그러므로 자녀명의의 통장을 개설하여 보관한다든지 증여재산공제금액보다 조금 더 많은 증여를 하여 약간의 증여세부담을 하여 증여사실의 입증자료를 마련해 두어야 한다.

자금출처를 제시하지 못하면 증여로 추정될 수도 있다

배우자나 직계존비속에게 재산 취득을 위한 자금을 무상으로 제공하거나 재산을 취득하여 자녀 등의 명의로 등기·등록·명의개서함으로써 사전상속 및 변칙증여를 하는 것을 방지하기 위해 재산을 취득한 자의 직업, 성별, 연령, 소득 및 재산상태 등을 검토하여 특정재산을 자력으로 취득하였다고 보기 어려운 경우에는 당해 재산의 취득자가 제3자로부터 재산취득자금을 증여받은 것으로 추정하여 과세하고 있다. 이 경우 증여받지 않았다는 사실을 입증하여야만 증여세의 부담에서 벗어날 수 있는데, 자금출처로 인정되는 금액은 다음과 같다.

신고하였거나 과세받은 소득금액

○ 이자소득, 배당소득은 지급금액에서 원천징수세액을 공제한 금액
○ 기타소득은 지급금액에서 원천징수세액을 공제한 금액
○ 사업소득, 부동산소득, 산림소득은 소득금액에서 소득세액을 차감한 금액
○ 급여소득은 총급여에서 원천징수세액을 공제한 금액
○ 퇴직소득은 총지급금액에서 원천징수세액을 공제한 금액
○ 기타 신고하였거나 과세받은 소득금액은 당해 소득에 대한 소득세 등 공과금 상당액을 차감한 금액

신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액

재산을 처분한 대가로 받은 금전이거나, 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득에 직접 사용한 금액

○ 본인소유재산 처분대금
○ 재산취득일 이전에 차용한 부채
○ 재산취득일 이전에 자기재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금

이혼위자료에 대해서는 증여세를 내지 않는다

이혼위자료에 대해서는 증여세를 납부하지 않아도 된다. 그러나 이혼을 하면서 재산분할을 청구하여 상속세의 배우자 공제액을 초과하는 재산가액을 분할 받은 경우에는 그 초과액을 증여로 보기 때문에 증여세를 납부하여야 한다. 이 경우 과세되는 부분은 상속세의 배우자 공제액을 초과하는 재산가액에 한한다.

또한 이혼 뿐만이 아니라 정신적인 손해 또는 재산상 손해배상의 대가로 위자료를 받는 경우에도 증여세를 납부하지 않지만, 위자료의 수수가 조세포탈의 목적으로 가장되어 이루어진 경우에는 증여세를 납부하여야 한다.

한편 부동산 등 양도소득세의 과세대상자산을 이혼 위자료로 지급하는 경우에는 비록 증여세는 납부할 필요가 없지만, 양도소득세를 납부하여야 하므로 유의하여야 한다.

배우자에게 재산을 양도하는 경우 증여세를 조심하라

배우자 또는 자녀 등의 직계존비속에게 재산을 양도하는 경우에는, 이를 양도한 것이 아니라 증여한 것으로 추정하므로 유의하여야 한다. 따라서 배우자 또는 직계존비속에게 재산을 양도한 경우에 증여세 과세를 피하기 위해서는 해당 자산이 양도되었다는 사실을 증명하는 자료를 과세관청에 제출하여야만 한다. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 증여로 추정하지 않으므로 입증자료를 별도로 제출하지 않아도 된다.

○ 법원결정으로 경매절차에 의하여 처분된 경우
○ 파산선고로 인하여 처분된 경우
○ 국세징수법에 의하여 공매된 경우
○ 유가증권시장 또는 협회중개시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우
○ 배우자 등에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 다음의 경우
① 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우
② 이미 과세받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
③ 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

현금보다는 부동산으로 증여하라

증여를 하면 증여한 재산의 가액이 얼마인지를 평가하여 세금을 부과하는데, 평가는 증여당시의 시가로 하는 것이 원칙이다.

증여한 재산이 현금이나 예금인 경우에는 액면금액이 바로 시가이므로 액면금액으로 평가하면 되지만, 부동산인 경우에는 시가를 산정하기 어려우므로 아래와 같은 방법으로 평가를 한다.

- 토지 : 개별공시지가

- 건물 : 국세청 기준시가(공동주택, 상업용건물, 일반건물 등에 대하여 국세청장이 매년 산정하여 고시하는 가액)

그런데 개별공시지가나 국세청 기준시가는 시가를 정확히 반영하기 어렵기 때문에 통상 시가보다 20∼30% 낮은 수준에서 결정되고 있다. 따라서 부동산으로 증여하면 현금증여에 비하여 시가와 기준시가와의 차액에 대한 세금만큼 절세효과를 볼 수 있다.

위에서는 기준시가가 시가보다 낮은 것을 전제로 하였으나 기준시가가 시가보다 높게 결정된 부동산이 있을 수도 있다. 이런 경우에는 부동산으로 증여하면 반대로 세금부담이 늘어난다.

따라서 증여하고자 하는 부동산의 시가와 개별공시지가 또는 국세청 기준시가를 비교해 보고 부동산으로 증여하는 것이 나은지 아니면 부동산을 처분하여 현금으로 증여하는 것이 나은지를 판단하는 것이 좋다.

증여세는 최고세율이 50%에 이르는 누진도가 높은 세금이다. 다만 증여가액이 1억원 이하인 경우에는 단지 10%의 세율이 적용될 뿐이고, 증여공제제도가 있으므로 일반 서민들은 증여세를 낼 만한 일도 거의 없으며, 혹시 낸다고 하더라도 거액의 세금을 내야 하는 경우는 거의 없다.

그렇다면 이러한 증여세의 세율을 적용하는 기준은 무엇일까? 증여가 이루어질 때마다 해당 증여가액을 기준으로 세율을 적용하는 것일까?

만일 그렇다면 100억원을 100회에 나누어 증여하면 10%의 세율을 적용하여 증여세를 계산하는 것일까? 첫눈에 보아도 이것은 좀 불합리한 방법이라고 느끼실 분들이 많을 것으로 생각된다.

증여세의 세율은 원칙적으로 증여자별로 10년간의 증여액을 합산하여 그 합산된 금액을 기준으로 적용한다. 이 때 합산된 증여금액에 대하여 이전에 낸 증여세가 있다면 이를 세액에서 공제하여 내야 할 증여세를 계산하게 된다.

한편 이러한 증여세의 합산과세기간은 종전 5년 이었던 것이 98년 말의 세법개정으로 10년으로 늘어난 것이다. 따라서 98.12.31 이전의 증여액에 대해서는 종전의 법규에 의해 5년의 합산기간이 적용된다. 98.12.31로부터 5년이 되는 날은 2003.12.31이므로, 현재를 기준으로 계산해보면 1998.12.31 이전에 증여받은 재산은 모두 합산대상에서 제외되게 된다.

결혼축의금과 증여세

결혼축의금도 현행법상 과세대상에 해당될까? 이제껏 살아오면서 결혼축의금 받은 것에 대해 세금냈다는 사람을 본 적이 없으니 아마도 세금하고는 상관이 없을 것 같기는 한데, 그렇다면 결혼축의금은 애초에 과세대상에 해당하지 않는 것일까? 아니면 원래는 세금을 내야 하는 것인데 아무도 내지 않고 있는 것일까?

결혼축의금의 성격을 따져보면 두가지의 유형이 있을 수 있다. 결혼당사자에게 귀속되는 축의금과 결혼당사자의 부모들에게 귀속되는 축의금이 그것이다.

먼저 결혼당사자에게 귀속되는 축의금에 대해서는 사회통념상 적정한 금액까지는 증여세가 비과세된다. 따라서 청탁 등을 목적으로 거액을 축의금으로 내는 경우만 아니라면, 세금과는 관련이 없다.

둘째, 결혼당사자의 부모들에게 귀속되는 축의금 역시 기본적으로 증여세가 비과세된다.

다만 문제가 되는 것은 부모들에게 귀속되는 축의금을 부모가 자녀들에게 건네주었을 경우이다. 이 경우에는 원칙적으로 이를 증여로 보므로 증여세가 과세되게 된다. 하지만 이러한 경우에도 증여세를 내는 사람들은 사실상 거의 없다.

축의금은 모두 현금으로만 거래되기 때문에 과세 관청에서 증여사실을 포착하기가 어려운 것은 물론, 결혼축의금이 결혼당사자들에게 귀속되는 것인지 부모에게 귀속되는 것인지의 여부를 일일히 구분하는 것이 사실상 곤란한 까닭이다.

가족간 거래는 무조건 증여?

가족간에 매매를 하는 경우가 그리 많지는 않지만 항상 그런 것만은 아니고, 필요에 따라 가족 사이에도 부동산 등을 매매해야 할 필요가 있는 경우는 종종 발생한다.

그런데 세무서에서는 가족간의 부동산매매 등을 원칙적으로 증여로 보고 있기 때문에, 가족 사이에 부동산거래를 하려고 하는 사람들은 증여세 걱정때문에 쉽게 매매를 할 생각을 하지 못하는 경우가 많다.

그러나 세무서에서 가족간의 거래를 무차별적으로 증여로 보는 것은 아니다. 비록 가족간에 이루어진 거래라고 하더라도 실질적으로 대가를 지급하고 매매한 사실을 입증하기만 한다면 증여세는 걱정하지 않아도 된다.

이렇게 매매사실을 입증하기 위해서는 가족간이라고 하더라도 매매계약서를 반드시 작성하고, 대금 수수에 대한 공적인 증빙을 반드시 갖춰두어야 한다. 따라서 현금으로 대가를 수수하고 수기 영수증을 갖추어 두는 정도로는 다소 부족하고, 금융기관을 통해 대금을 송금하고 송금영수증을 보관하든지 수표로 대금을 결제하고 영수증에 수표번호 등을 기재해 두는 것이 좋다.

가족간에 금전대차거래를 할 때에도 마찬가지이다. 세무서에서는 가족간의 금전대여를 원칙적으로 증여로 보지만, 관련 증빙에 의하여 금전대차거래가 실제로 발생하였음을 입증할 수만 있다면 증여세의 부담에서 벗어날 수 있는 것이다