광주부동산전문변호사 - 계약갱신요구권은 인정하지 아니하는 제소전 화해

[변호사 김덕은]

사실관계를 설명하면

갑은 2003. 7월경 을로 부터 매점 및 자판기를 임차하기로 하는 계약을 체결하였고 을은 같은 해 7. 11. 갑 명의로 사업자등록을 마치고 매점을 운영해 왔습니다.

갑과 을은 2004. 1.경 임대차계약을 종료시키는 대신 을이 갑에게 매점 및 자판기의 운영을 2004. 1. 16.부터 2004. 12. 31.까지 위탁하고 매월 10일까지 매출액의 11% 상당액을 수수료로 지급받기로 하는 계약을 체결하였으며 2004. 5. 3. 법원에게 갑이 을에게 2005. 1. 1.까지 매점을 명도하기로 하는 제소전 화해를 하였습니다.

갑과 을은 2005. 1. 21. 다시 갑이 2005. 1. 21. 부터 2005. 12. 31.까지 매점 및 자판기를 운영하고 매월 10일까지 매출액의 11%를 지급받으며 이에 대해 제소전 화재를 받기로 약정하였고, 만일 갑이 계약체결후 3개월 이내에(2005. 4. 21.까지) 제소전 화해를 하지 아니하면 위 계약의 효력을 상실시키기로 약정을 하였습니다.

이에 을은 갑을 상대로 법원에 점포 명도와 관련한 제소전화해를 신청하였으나 갑은 계약갱신요구권을 화해조항에 포함시켜 달라고 요구하였고 을은 이를 거절하여 결국 제소전화해가 성립되지 못하였습니다.

이에 을이 갑을 상대로 점포를 명도하고 자판기를 철거하여 달라는 소송을 제기하자, 갑은 2005. 1. 1.까지 이 사건 매점을 명도하기로 하는 내용의 화해조서가 작성된 이후 2005. 1. 21. 갑과 을사이에 갑이 2005. 12. 31.까지 매점을 운영하기로 하는 계약을 체결하였으므로 위 화해조서에 기한 을의 매점 명도청구권은 실효되었다고 주장하였습니다.

이에 대해 을은 갑과 을사이에 재계약 체결 후 3개월 이내에(2005. 4. 21.까지) 제소전 화해가 성립되지 아니하였으므로, 이러한 경우 재계약을 실효시키기로 한 약정에 따라 재계약의 효력이 상실되었으므로 매점에 대한 명도청구권은 여전히 존재한다고 주장하였습니다.

이에 대한 법원의 판단을 보면

갑과 을사이에 재계약 체결 후 매점의 명도에 관한 제소전 화해가 성립되지 아니한 사실은 인정이 되나 재계약에 대해서는 상가건물임대차보호법이 적용이 되고 갑으로서는 을이 갑의 계약갱신요구권을 인정하지 아니하는 내용으로의 제소전 화해를 요구하여 이를 거절할 경우 약정에 따라 재계약의 효력이 상실되어 을에게 매점을 명도하여야 할 처지에 놓이게 된다. 이는 상가건물의 최단 임대차기간을 1년으로 규정하고 상가건물임차인에게 최초의 임대차기간을 포함하여 5년의 범위내에서 계약갱신요구권을 보장한 상가건물임대차보호법에 위반된 약정으로서 갑에게 불리하므로 그 효력이 없다 할 것이다. 따라서 약정 위반에 의하여 재계약이 실효되었다는 을의 주장은 이유없다고 판시하였습니다.

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