1억이 있다면....

[Youngchul(양영철)]

누군가가 1억을 갖게 된다면 어떻게 할까? 라는 질문으로

본인 나름대로 정리한 내용이 있네요..

참고하세요...

물론, 서울 사람이라 부동산 관련 물건은 수도권 위주로 구성되어 있네요..

울산에서 비교한다면...

혁신이냐? 강동이냐? KTX 역세권이냐? 또는 구시가지냐?를 고민해보면 될것 같습니다.

 

 

* 1억원을 어떻게 굴릴 것인가 ? (금융, 부동산관점)

2014. 4.

1. 1억원 어디에 보관할까 ? (N.G)

일단은 그냥 은행 보통예금 보다는 대우증권 지점에 가서 CMA통장을 만들어 넣어 놓으면 하루만 맡겨도 2.48%이자를 받는다.

원금 보장이 되지 않는 것이지만 수시 입출금이 가능하다. 대우증권이 산업은행이 지분100% 보유로 망할 리가 없으니 투자할 시점까지 최대한의 금리를 챙기는 것도 좋고 안심해도 좋지 않는가?.

2. 증권에 투자? (N.G)

프로들도 망하는 세상이라서 여간해서 증권에 투자하여 돈 벌기 어렵다 개인이 증권에 투자하여 돈 먹은 사람이 없다는 것 모두가 아는 사실이다.. 증권회사 주가도 내리막길을 걷고 있음 거래량이 없어니 수익이 없고 직원은 많고. 급료 도 많고 적자가 불가피하니 증권회사 주식시세를 보면 증권으로 돈을 먹을 수 없는 환경이라는 것 상식이다. 증권시장에서 시세가 안좋은 3개 산업은 “증권, 해운, 건설업종”이라고 하니 조심하여야 함.

증권은 “점쟁이“왈 투자가 아니라 투기에 속하는 상품이라 남의 덕도 보지 못하고 열심히 혼자서 벌어먹는 님 들 한 테는 그림의 떡일 수밖에 없다는 그님의 조언이 맞는 것이다. 증권회사의 . 펀드 중에 원금 보장형이라는 ELS라는 상품이 있는데 간단히 설명하면 지금 주가지수 1940선인데 예를 들어 ELS상품에 돈을 1억원 맡기면 주가지수가 1천 5백이하로 내려가지 않으면 원금보장하고 이율로 5%정도 이윤을 붙여준다. (1년 전만 해도 8% 정도 이자를 붙여주었음)

* 그동안 이 돈으로 자기들이 팔았다 샀다 단타 등을 이용하여 돈을 벌고 5%정도 이자를 주겠다는 것이고 주가가 폭락하면 자기들도 손해가 나니 원금보장을 못한다는 상품정도인 것으로 설명 들었다.

3. 증권회사에서 채권이라는 상품이 있다. (N.G)

일반회사의 우량 채권 신용등급(AAA)등급회사채는 년 2%대라서 검토가치가 없고 BBB등급회사채는 이율이 좀 높으나 (3.5%-4%대)

부도위험이 상존하여 투자하기란 용기가 필요하고 망설여진다.. 다만 강남 부자들이 애용하는 채권이 있다.

증권회사에서 기업이 외상매출이나 어느 프르잭트를 담보로(받을 채권을 담보로 유동화 하는 채권)을 발행하는데 이 채권의 이율이 4%- 4.8% 정도된다. 이채권도 발행회사의 신용도에 따라 0.5%정도 차이가 난다. 예를 들어 대한항공이 승객들의 항공권 판매 대금(미래의)을 담보로 채권유동화 증권(ABS채권)이라고함)을 발행하는데 금리가 년4.6%되어 증권회사에서 단골고객에게만 알려줘 난리가 났었다.

증권회사에 가서 “ABS 유동화 증권 판매 리스트”를 보자고 하면 지금 발행하여 판매중인 채권리스트 를 볼수 있는데 중요한것은 발행회사의 신용도이다. 삼성화재나, 대한항공등은 믿을 수 있지 않겠는가? 발행회사를 잘 골라야 되는것이 무엇보다도 중요하다.

프로잭트를 위한 자금조달차원의 채권이고 시공회사 등이 연대보증을 하니 보증회사의 신용도를 봐야 한다. 강남의 부자들은 오랜 경험과 단골 증권회사 직원들의 유대관계로 이런 고수익 투자를 하고 있고 동네 노인네들은 그냥 새마을금고에 2.9%짜리 2년 정기예탁을 하여 원금 보장을 받는 수준과 금리차가 1.6% 차이를 두고 있다.

4. 보험상품 (N.G)

저축성보험이 있는데 중개인의 수수료 제하면 7년 지나도 원금밖에 주지 않는 웃기는 상품이 한국에 존재한다. 그렇다면 7년 전에 해약을 하면 원금을 못찿는다.

그런데 왜 이런 상품이 팔릴까. 아는 인척이 찾아와서 부탁하니 그냥 들어주는 예가 너무 많은 것이다. 이것이 한국의 민족성이고 특징이다.

보험 아예 쳐다도 보지 말아야 상품이고 보험은 말 그대로 사고를 대비한 생명보험이나. 자동차 보험. 자동차 운전자보험. 암보험등만 검토하여 가입하여야 하는 상품으로 봐야 한다. 65세도 가능하다. 70세도 가능하다는 TV선전을 보고 암보험 약관을 들여다 보니 보장이 별루이다. 차라리 매달 내는 보험금액만큼 동네 새마을금고에 적금 드는게 차라리 나을 것 같아 포기 했다.

5. 제2금융권 저축은행 새마을 금고 (N.G)

이자율이 2.7%에서 3% 수준(세전)

주로 동네 은퇴 노인네들이 4천5백한도내 (원금보장됨)에서 굴리고 있음

개인이 4천5백만원이 넘으면 여러 새마을금고. 저축은행을 전전하여 예금하나 요즘은 별루 인기 없다. 수 년전만 하여도 저축은행 금리가 6.8%대여서 문전성시를 이루었고, 결국 그들이 모두 부도내고 대신 갚아주는 천사님들이 상존하는 대한민국이므로 그 금리 고스란히 부담하였지만 5천만원 넘게 넣은 님 들은 찾아가서 난리를 피우고 많은 손해를 본 상품이다.

본인도 그시절 인터넷 뒤지니 6.8% 주는 저축은행 있어서 안사람과 함께  찿아갔더니 노인네들이 너무 많았다. 결국 4천5백넣고 3개월 있어니 부도내고 다른금융권에서 인수했다. 2년 만기때 6.8% 이자 고스란히 다받아 챙겼다. 정말 웃기는 나라에 살고 있는것이 실감났다.

6. 상가 (1) (Nomal & Risk 관리)

1억원 갖고는 상가구입이 어려움이 있다. 최소한 3억원 이상 있으면, 소득세 재산세. 의료보험료(근로자는 제외) 추가부담 등 제외하고 년 4%~4.5%정도 수익을 챙길 수 있어나, 10년이 지나서도 최초상가 구입대금 대비 차익이 별로 나지 않는 것이 특징이고 상가는 일단 구입하면 왠만해서 다시 팔기가 어렵다.

* 처음 상가 수익률 계산 시는 5.5%~6%정도 나와야 제세 제외하면 4.5%정도 챙길 수 있다.

결국 10년-15년 소유하면 그동안 투자한 원금을 다 회수한다는 생각을 한다면 괜찮은 상품인데 발품을 많이 팔아야 좋은 상가를 구입할 수 있다.

그럼 어떤 상가가 공실율이 적고 괜찮은 상가인가?

상가 이웃에 전철역세권, 인구 밀집지역 대형빌딩 (근무자가 많은) 등 있어야 한다.

단, 전철역입구에서 1분-2분이내 거리의 상가를 구입해야 하는 조건을 갖고 출발해야 하는데 이는 불황은 주기적으로 오고 있고, 시대가 변하여 상품을 인터넷으로 사고 대형할인점에서 구입함으로 상가 공실율이 많아지고 있고 상가의 업종도 이런 대형 상가의 물품 판매보다는 사무실, 방문하여 서비스 받는 업종으로 한계가 있다.

무엇보다도 유동인구가 많아야 하고, 공실율을 적게 하기 위해서이다.

1층 상가는 2-4억원 갖고는 어림없다. 보통 5억원 이상 투자금이 있어야 찾기가 쉽다.

6억원 1층 상가라면 1억원 정도 대출로 카버 할수 있다 

6. 상가 (2) (Nomal & Risk 관리)

가. 가능하면 1층 상가여야 공실율이 없는데 가격대가 비싸니 3-4층 유흥업소 자리도 괜찮다 (3-4억원대 상가는 찾으면 있다)

나. 10년 이상 된 상가건물은 임대료가 안정권으로 정착되어 년 5-6% 정도 수익이 나고 제세공과금 제외하면 4%이상 수익을 챙길 수 있어 안정화 된 상권이라고 보면 된다. (년 10% 수익률 상가 광고는 믿으면 안 된다.)

다. 신규 상가나 상가 일정부분 구획된 것이 아니고 층내 지분상가는 절대 구입하면 안된다

* 신규상가는 임대료가 안정화 되지 않아 처음 입주 상가 운영자에 에게 임대료를 계속 하향 조정해주어야 함. (신문광고는 년 10% 수익으로 광고하나 결국 몇 년 후면 3~4% 대로 떨어질 수 있고 임차인이 계속 바뀐다고 보아야 하고 인구대비 상가숫자가 많은가 많치 않은가는 10년이 흘러봐야 알 수 있다)

* 분당과 붙은 동백지구, 약 1백만평 주거단지에 가면 아직도 10년이 넘었지만 빈상가가 있는 것은 수용인구보다도 상가가 너무 많은 것이고 유동인구가 없다는 것이 문제이다. (거주형 주거지역)

*요즈음 호텔 객실 분양이 신문광고에 자주 나온다. 1-2년 수익을 보장하지만 그 다음이 문제이다. 등기는 객실마다 등기하지만 1-2년후 누가 호텔 관리에 대한 감독을 하고 수익이 얼마나 나는지 체크할것인가? 객실마다 주인이 전국에 깔려있다. 결국 1-2년후가 문제이다.조심해야 하는 상품인것은 틀림없다.

7. 원룸 오피스텔 (N.G)

예전에는 원룸 한 채당 주차대수 1대로 규제를 하다보니 원룸공급이 많이 되지 않아서 수익률이 6%-8%정도는 되었음.

그런데 이런 주차 규제를 세대 당이 아니고 연면적으로 규제 하다보니 (원룸 10채당 약 2대 필요) 전철역 인근 단독 2채-3채 철거 후 15~19세대의 원룸을 무지막지 하게 건설하다보니 원룸공급이 과잉이 되었고. 월세가격도 하락하고 공실률이 많아지고 있고 서로 경쟁하다보니 원룸임대자 “안주인”이 아침 일찍 출근하여 원룸세입자에게 아침밥을 제공하는데도(원룸하나는 아예 식당으로 개조) 있는 실정으로 변화 하고 있다. (인근 새로이 건설한 원룸에 손님을 빼앗기지 않을려고 하는 수단이다.)

지금 대한민국은 원룸천국이 되고 있다. 서민들은 아이 하나 둘 데리고 살림을 할려면 2룸을 원하는데 원룸공급이 너무 많고 있다. 택지개발하면 상가.사무실용지를 너무 많이 배정하고 있는것도 문제이다. 4차선 6차선 도로변에 빈사무실 공실이 너무 많다.대형빌딩 벽면에 임대프랭카드가 붙어 있는것이 자주 눈에들어온다는것은 그만큼 창업을 하지 않는것이고 공급이 많은것으로 봐야 한다,

8. 중.소형 아파트 월세 (Nomal)

* 소형 20-30평대 사서 월세를 놓는 방법이 있어나, 실지 중개업소에 들러보면 월세물건은 많이 나와 있고 전세물건은 없다.

* 정부의 정책전환이 전세 없애고 월세화 하여 모두 세금을 걷겠다는 의지를 들어냈다는 것 언론을 통하여 알 수 있듯이 . 결국 저금리에 월세화 하여 수익을 찾는 투자자가 많아졌고 실수요자는 전셋집을 찾고 전세물건이 없으니 전셋 값이 2년마다 수 천만원 인상이 반복되는 것이 현실이다.

* 예를 들어 2년 경과후 33평 3억원의 전셋집이 3억3천만원이 되었다. 전세 임차인이 이 3천만원의 목돈을 구할 수 없는 것이 현실이다. 그러니 집주인도 3천만원 올려 받겠다고 다시 전세값 올려서, 전세 또는 반전세로 새로운 세입자를 구하면 중개수수료만 2백만원 정도 나간다. 결국 타협점이 발생한다.

* 기존 세입자가 그냥 눌러 살고 인상되는 3천만원대신 월 5-6% 월세로 환산하여 갱신하다보니 이제는 반 전세라는 것이 생겨 났고 이런광경보고 5억2천에 33평아파트 구입하여 보증금 5천에 월 140만원 월세 놓으면 잘나가지 않는 것이 현실이다.

* 월세는 도배 장판 페인트칠 전부 집 주인부담. 강남을 제외한 일반 서민들이 월세 50만원 초과 시 상당한 부담금을 느끼고 생활함으로 가능한 월세 50~ 60만원 이하 최대한 1백만원 이하 월세를 받아야 그런대로 세입자를 구하기가 쉬워 그 수준에 맞추어야 하는데 이제는 1채라도 월세소득, 전세소득에 과세 방침이 정부가 발표하여 국회 심의를 기다리는 중임으로 귀추가 주목되지만

* 2,000만원 이하 임대소득은 2년간 유예 하고 세금이 미미할 정도라서.

소형 1-2채는 괜찮을 것 같기도 하지만 월세금액이 채당 월세금액이 50만원 초과될 시는 지역에 따라 부담감이 세입자 입장에서 부담감이 있으므로 반드시 보증금은 1천만원 이상 받아야 사고가 발생하지 않는다.

10. 소형아파트 구입후 차액 챙기기 (1) (Good)

예전과 달리 전 국민의 40%가 무주택자이고 이 숫자가 변할 수 없는 환경이다. 수출은 잘되지만 내수경기 살릴 방안을 내놓치 못하는 것이 정부 정책이고 규제가 너무 많아서 규제 푼다고 대통령이 나서서 끝장토론을 하는 나라가 되었다. 기대해서는 안된다.

무주택자들은 매달 내는 월세부담으로 모두 전셋집을 찾다 보니 전셋집은 귀하고 월세집은 매월 수십만원 식 사라지는 돈이라고 생각하여 전셋집 선호현상은 계속되고 있지만 정부의 정책은 월세화 하는 추세이다. 그래야 소득이 뚜렷이 나타나 세금걷기가 쉬울 것이라고 판단하는 것 같다.

10. 소형아파트 구입후 차액 챙기기 (2) (Good)

매매가격의 70 ~ 80%까지 전셋 값이 상승하였음.

예시 산본 1기 신도시 22평 매매 2억원 전세 1억6천정도

(매매가 대비 80 % : 산본 주공 11단지 기준)

4천만원 만 투자하면 1채을 구입할 수 있고 전세보증금 4천만원 정도는

전세보증금에 대한 소득세 대상이 아님.

(임대사업 주택숫자 전체 전세보증금 3억원 까지는 필요경비인정 기초공제후 3억원 초과 전세보증금의 60%과 과표로 정해놓고 과세하고 있다))

* 계속 보유하고 있으면 전세금이 상승하여 수년 안가서 원금을 다 회수할 수도 있을 것으로 예측된다. (6년정도 예상)

* 결국 이 22평 아파트가 5천만원만 상승된다면 투자대비 100% 수익을 올리는 것인데 여기에 묘미가 있다.

* 토지는 100% 투자하여 한 푼도 사전에 회수 불가능하다. 팔기 전에는 원금일부를 회수 할 수 없지만 주택은 전세라는 제도 때문에 70-80%를 회수하고 투자할 수 있는 상품이다.

* 토지는 300평이 넘으면 실수요자 외에 투자할 수 없도록 각종 규제가 곳곳에 숨어있다.

.

* 또 하나의 장점은 1기 신도시 대상 으로 리모렐링 하도록 법을 바꾸어 시행하고 있어 미래의 전망이 밝아지고 있는 투자 대상물건이 되었다.

* 정부의 정책은 주택보급율이 100% 넘었어니 이제는 1세대 헐고 1.15세대 건설하라는 것인데 조건이 15년 경과 아파트 이상이니,

* 1기신도시인 분당. 산본. 평촌. 일산. 중동이 해당되나 전문가의 결론은 리모델링 시 20평대가 수익률이 좋다는 결론이 나왔고(아기곰 운영자 강의도 그랬다)  지역은 1기신도시 투자는 한강 이남이 좋다는 결론이다,

10. 소형아파트 구입후 차액 챙기기 (3) (Good)

* 투자를 한다면 유의할 점:

1억원이면 소형아파트 2채를 투자함으로 기존 살던 집과 3주택자가 되어 기존 주택의 팔려는 계획이 없어야 함.

_ 단, 임대사업등록 후 5년 후까지 임대하여야 함.

_ 5 년 조건 위배 시 처벌받는 조항이 있음.

_ 단 5년 지나면 임대주택이 아닌 기존주택 팔 때 양도소득세 는 없음

* 자영업자는 이런 주택 모두 합하여 소득과 재산, 자동차등 점수화 하여 의료보험료가 추가 부담됨.

_ 멀리보고 투자한다면 ( * 5년이상 임대사업조건 ) 주택임대사업자 등록을 하면재산세 25%-50% 감면 받을 수 있음(5월에 구청에 민원을 넣어야 감면 고지서 나옴)

- 전 재산 합계액이(주택+토지) 6억원초과 시 부담해야 하는 종부세 합산 제외됨.
_ 몇 년 전세주다가 전세금이 인상될시 인상분만큼 월세로 전환할 수도 있어나 당장 구입하여 월세 받는 것은 좀 무리이다.

* 아파트 구입 시 유의 할사항은 ?

가. 1기신도시 아파트는 20년을 초과 하였다.

사이드 아파트.1-2-3층을 제외하고 중간층 중간부분 아파트를.....

구경할시 윗집에서 물이 새는 곳이 없는가 체크

나. 중개수수료 계약 전 확인 얼마인가 사전확인 필요.

다. 구입후 반 전세 예를 들어 7천만원에 월38만원 안되냐 고 물어봄

(9천에 대한 5%이자)

* 결론

* 분당.--평촌.---산본 순서대로 1억원 전체 투자를 한다고 가정하고 1채를 살것인가 2채를 살것인가 ?

순서대로 둘러보는 것도 좋음(22-28평대)

* 1억원을 어떻게 굴릴것인가 ? (금융, 부동산관점) 2014. 4.

< 끝 >

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1억원을 어떻게 굴릴것인가?

[rainbow(황의섭)]

음~~~귿~~!!!

[행복인생[고지연]]

좋은 정보 감사합니다!^^