높아진 양도세·종부세 본격 적용…임대차 계약 6월부터 신고 의무화 (분상제 아파트 실거주의무화 실행)

[부동산재테크1번지정보팀]

높아진 양도세·종부세 본격 적용…임대차 계약 6월부터 신고 의무화

(분상제 아파트 실거주의무화 실행)

◆2021년 달라지는 부동산제도

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1. 아파트 청약 제도 변화에 따른 청약 전략

2. 각종 세금 변화에 따른 무주택자 내 집 마련 전략

3. 각종 세금 변화에 따른 다주택자 보유자산 관리 전략

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부동산재테크1번지

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달라지는 부동산제도

신혼·생애최초 특공 자격 완화
상한제 아파트 거주의무 신설

◆ 2021 신년기획 제테크 가이드 / 부동산 ◆

지난해 부동산 시장은 풍부한 유동성과 낮은 금리로 인한 자금 유입으로 거래량이 늘며 상승장이 이어졌다. 정부는 시장 안정화와 투자 수요 억제 등을 위한 규제책을 잇달아 발표했다. 이들 대책이 올해부터 본격 시행된다. 양도세와 종부세가 강화되고 특별공급 청약자격 완화, 사전청약제도 실시 등 다방면에서 변화가 나타난다. 투자자들, 실수요자들은 달라지는 부동산 제도를 꼼꼼히 확인해야 한다.

당장 이달부터 청약 분양에서는 신혼부부 특별공급 소득 요건이 완화된다. 기존 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만, 올해 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 올해 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 완화될 예정이다.

생애최초 특별공급 소득기준도 완화된다. 기존 공공주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하지만 올해부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.

오는 2월 19일부터 분양가상한제가 적용된 아파트 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주 가능일로부터 3~5년을 거주해야 하고 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다. 만약 거주의무기간에 실제 거주하지 않고 속일 경우 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하 과태료가 부과된다.

임대차 시장에 본격 신고제가 도입된다. 6월부터는 주택 전세, 월세 계약 시에 전반적인 계약사항을 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 시·군구청에 공동으로 신고해야 한다. 신고할 계약사항은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금·중도금· 잔금 납부일 등이다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 사람은 100만원 이하 과태료가 부과된다.

종합부동산세 세율이 오르고 장기보유특별공제 조건이 까다로워진다. 유주택자들은 세법 개정에 주목해야 한다. 올해 1월부터 종합부동산세 세율이 인상된다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트 인상되며, 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%포인트 인상될 예정이다. 과세표준을 정할 때 주택 공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율도 2020년 90%에서 2021년 95%로 인상된다.

양도세는 올해 1월부터 소득세 최고 세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 기존엔 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고 세율을 적용했지만 올해부터 10억원 초과 구간이 신설돼 최고 세율이 상향 조정됐다.

1가구 1주택 비과세 보유기간 산정 방식도 1월부터 변경된다. 2주택 이상 보유했던 가구가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 되어 해당 주택에 대한 1가구 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 산정 시, 해당 주택 취득일이 아니라 `다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날`로부터 계산해야 한다.

1가구 1주택의 장기보유 특별공제도 달라진다. 2021년부터는 보유기간 외에 거주기간도 따진다. 기존 연 8% 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80% 공제를 받을 수 있게 되는 것이다.

[이선희 기자]

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