Re:잠실주공5단지를 재건축 했을때의 수익률이 궁금하네요..

[부동산선지자]

예전에 계속해서 포스팅 한 글을 소개합니다.

잠실주공5단지는 현재 재건축 추진 반대 운동을 격렬하게 벌이는 단지입니다. 중층단지로 대지지분이 많습니다만

대지지분율이 140%이상되는 강남 송파 가락시영 아파트의 사례를 통해 재건축의 망상에서 제발 빠져나오시기 바랍니다.

## 송파 가락시영 아파트 투매가 발생하는 이유

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가락시영 '지분 거래' 풀리자마자 투매 조짐    chkNewsDateSv('20100407183155','20100408115819'); 2010.04.07 (수) 오후 6:31 " 금매 300채 쏟아져… 거래는 한산 소송 이어져 사업 더 늦춰질수도 국내 최대 재건축 사업장인 서울 송파구 가락시영아파트 단지에서 매물이 쏟아지고 있다. '조합원 지위 양도 금지 조항'이 이달부터 풀려 조합원들이 잇달아... 한국경제 | 미디어다음

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대한민국 최초의 고층아파트 재건축 순환주기가 와있습니다.

(고층아파트:15층이상, 저층아파트:5층이하)

재건축을 앞두고 있는

강남 송파 가락동 저층 시영아파트 재건축 현장에서는

무슨일이 일어나고 있을까요?
그곳은 3000가구가 넘는 대단지에, 대지지분이 135%나 되는

(30평아파트의 대지지분이 40.5평이라는 뜻)
2006년에 13평이 7억을 호가하던 노른자위 재건축 아파트 였습니다.
그런데 지금은 4억에도 잘 팔리지 않고 있습니다. 왜 그럴까요?

그 이유를 살펴보겠습니다.

현행 재건축법상
가)개발분담금으로 대지 총 연면적의 25%를 서울시에

기부체납해야 됩니다.
나)재건축시 전용면적 18평 이하의 소형아파트를 20%이상 지어야 합니다.
다)과밀억제 부담금 등 기타 비용이 또 들어갑니다.
이러한 이유로...

전용25평(32평형)을 배정받는데 현금 청산금으로 2억 5천만원

정도를 지불해야 합니다.
여기에 재건축시 수년간 이주비(전세금대출2억+대출이자비용6천만원)을 추가로 2억6천만원 이상을 부담해야 합니다.
합이 5억 1천만원이나 들어갑니다.

강남구 재건축 아파트는 가구당 평균 융자금액이
가)제1금융권 평균 2억9천만원
나)제2금융권 평균 5억3천만원
따라서 금리인상 및 금융구조적으로 굉장히 취약한 구조입니다.

더 심각한 문제가 있습니다.

재건축 기간중에 관행적으로 발생하는 설계변경비용으로 인한

비용증가가 발생하게 되며 이때문에 조합원측과 조합측의 얽히고

설킨 소송사태로 모든 공정이 중단된채

5년이상이 흘러버린 상태입니다.

그 5년이란 기간중에 들어간 비용은 PF(프로젝트 파이낸싱)로 이루어져

연리14%의 고금리로 이자에 이자가 발생하여
조합분담금이 불어나는 상태이며, 각종 이권을 둘러싼 소송으로 세월이 가면 갈수록 조합원들의 금융비용만 눈덩이처럼 불어나고 있는

상황입니다.

대지지분이 무려 135%(30평아파트 대지지분이 40.5평이라는 뜻)

나 되는 저층아파트 재건축 현장이 이럴진데
대지지분이 고작 40%(30평 아파트 대지지분이 12평이라는 뜻)

밖에 안되는 고층아파트 재건축 현장은 더 말해 무엇하겠습니까?

현재 강남구에는 35년차가 넘은 고층아파트는

은마,잠실주공5단지,쌍용,한양,현대 등 대거 포진하고 있습니다.
은마와 잠실주공5단지를 예를 들어보면, 재건축 조합을 구성한지

9년이 넘어가고 있는데 아직까지 재건축 착공은 고사하고 조합설립

인가조차 신청을 하지 못하고 있습니다.

그 이유는 위에서 설명한데로
가)소형평형의무비율
나)개발분담금
등으로 일반분양을 감안하더라도, 현재 살고있는 평형보다

훨씬 좁은 평형배정을 감수해야 하기 때문입니다.
이런 상태에서 조합설립 인가를 받게되면 그 순간 조합원 명의변경

금지조항에 걸려 빼지도 박지도 못하는 상황이 되기 때문입니다.
즉 폭탄돌리기를 더이상 할 수 없는 상황에 이르게 되는 것입니다.

어거지로 재건축을 시행하려 했다가는 가구당 이주전세비+전세대출이자비용+재건축비용+철거비 등으로 최하 6억5천만원 이상의 현금이 필요한 상황이 되버려 재건축 자체가 불가능한 상황에 처해있는게 현실입니다.

더더욱 우려스러운것은 다음정권이 지나고 나면 45년차에 진입하는 이들 재건축대상 아파트들은 과거 한강시민아파트,
청계천 시민아파트처럼 강제퇴거 당할 수 밖에 없는 시기가 도래할 것입니다.

그렇다면

왜 아파트 재건축 조합원들은 이러지도 저러지도 못하고 수년채 재건축 관련 소송에 휘말려 있는 것일까요?

그것은 바로

대지지분이 소유할 수 있는 권리라는 아파트 소유자들의 일방적인 오해 때문입니다.

집합 건축물법상 “대지권은 건물의 처분에 따른다"라는 법 조항은
이는 아파트 대지지분이 소유권이 아닌 단지 사용권에 불과하다는

말입니다.
아파트 대지 지분은 가구의 소유가 아닌 단지 건물을 사용할 수 있게

하기위한 종속권(사용권)에 불과하기 때문입니다.

이는 민법상 “종물(從物)은 주물(主物)의 처분에 따른다” 라는 뜻과 일맥상통 하는 것이됩니다.

이는 이미 대법원 판례에도 수없이 나와 있습니다.

예를 들면 잠실주공 2단지는 13, 17, 19 평형이 혼합 되어 있었습니다. (잠실 1단지는 모조리 13평, 잠실 3단지는 모조리 15평 이였었는데…….) 잠실 2단지 어벙한 조합장이 관리 처분 시 19평 소유자에게는 많은 평수를 배정, 13평 소유자에게는 작은 평수를 배정 했다가. 소송에 걸려들어, 대법원 무효판결로 다시 또 뽑기 했답니다. 무능 무식한 조합장의 실수로 약 30억 이상이 추가 금융비가 작살났었답니다.이는 법원에서 대지지분을 여러분의 소유권이 아닌 건물을 위한 사용권으로 만 유권해석을 했다는 증거이지요.

즉 법원에서는 대지권을 소유권으로 보지 않았기 때문입니다.

집합 건축물 법에 보면

• 대지 지분은 건물의 처분에 따른다.

(건물이 땡 치면, 지분도 땡 친다는 뜻입니다.)

• 대지 지분만 별도로 “매매, 근저당 설정 등의 행위는 원인 무효”다

  (당신 소유가 아닌데 어케 팔아먹을 수 있나요. 라는 뜻입니다.)

• 이는 민법에 나와 있는 “종물(지분)은 주물(건물)의 처분에 따른다." 라는 조항과 일맥상통하는 것입니다.

(아파트의 경우에는 단독과 달리 건물이 “주물(主物) 입니다.)

이제 아시겠습니까. 아파트가 부동산이 아니란 것을....

바로 이런 아파트 건물에 귀속된 티끌만도 못한 대지지분이 소유권이 아니라는 大 전제하에서 전두환, 노태우 대통령 시절 합이 12년 동안 내내. 분양가가, 분당도 105만 원, 일산도 105만 원, 산본도 105만 원, 강동 고덕도, 상계동도 105만 원. 강남 삼풍 아파트도 105만 원, 유비쿼터스 105만 원.

왜. 대지지분은 소유권이 아니니까요.

그래서 대지 지분 값은 따지면 안 되쥐요.

그래서 언제 어디서든지 무조껀 105만 원.

강남에 지으나 분당에 지으나. 산본에 지으나 건축비는 마찬가지니까 무조건, 분양가 105만 원 이게 대법원의 올바른 유권해석에 입각한 분양 방식 맞자나요.

그니까는 아파트는 부동산이 아닌 것 맞자나요. 

결론 : 재건축 아파트에 투자를 염두해 두고 계신 분들이라면 정말 쥐꼬리만한 아파트 대지 지분을 가구주의 소유로 보고 있다는 데에 크나큰 오류에서 빠져나오셔야 합니다.

정말 한 번 아파트면 영원히 아파트 일 수밖에 없다는 뜻을 이해하셔야 합니다. 어느 한 부분이 특정된, 소유권이 아닌 이상에는 재건축 시 조합원들은 옴짝 달싹 못하고 다수의 동의대로 그들의 의사대로 하자는 대로 할 수밖에 없다는 말입니다.

<추신>

아직 못보신 분들께서는 2009년 10월 27일, 11월 17일 MBC PD수첩을 꼭 다시보기 해보세요

윤상원

[수아레즈]

선지자님.. 잠실주공5단지도 이정도라면 신반포3차도 그런가요?? 궁금하네요

[부동산선지자]

이 글만 충분히 이해하시면 답은 이미 나와있습니다. 잠실 송파 가락시영 단지는 넓은 대지에 수풀이 어우러진 5층짜리 알짜배기 재건축 단지고 국내 최대 재건축단지입니다. 대지지분이 140%라 함은 30평 아파트의 대지지분이 42평이 나옵니다. 이런 아파트 조차 PD수첩에 방영될 정도로 재건축 추진이 9년째 힘든 상황입니다. 아니, 재건축 추진이 불가능한 상황입니다. 과천,개포주공,고덕주공,은마아파트,잠실주공,쌍용,현대 모두 마찬가지 입니다. 현행 최고 용적률 300%를 적용해도 설계상 전용면적률이 감소하게 되고, 50층 이상 건물은 사람이 주거할 수 있는 공간이 될 수가 없답니다.

[얼음소녀]

와우..50층이면 .... 한동이면 몰라고 여러 동 들어서면..그 사이에 있으면 정말 하늘이 안 보이겠네요

[싸이렌]

초고층 지진에는 강하지만..불나면..녹아 내린다면서요...

[pattern]

1991~1994년도에 개포주공 1단지(91년 당시 가격이 6500만)에 살았었는데...... 사실 재건축 얘기는 그때부터 나오고 있었지요...... 지금이 2010년이니....18~19년동안을 재건축을 추진해 왔는데... 아직도 기약조차 없군요...... 사실 중간에 한번 시공사 선정까지 갔었죠... 삼성과 현대가 붙어서 엄청나게 주민들에게 로비를 했었는데... 삼성으로 선정이 되었더랬습니다. 그런데 삼성쪽에서 조합원 분담금액을 상향조정(8천만원 추가)하던지 배정평수를 줄이던지(-8평이었나..,?) 하자고 요구를 해서 시공사 선정계약이 파기가 되었고 그 이후... 지금에 이르렀군요......

[pattern]

하하... 그때까지만 해도... 양재역에서 개포 주공1단지로 갈려면 72번 버스 하나밖에 없었는데..... 개포 주공1단지도 건물 사이사이에 녹지가 엄청나게 조성이 되어 있었죠... 과거 단지조성 시범사례였기 때문이라던가해서... 비오는 밤이면 바람소리, 빗소리에 희미한 가로등 불빛이 흔들려서 오히려 무서울정도 였는데 말이죠......감회가 새롭네요......^^; 단지내에 초등학교, 중학교가 있고 단지 바깥 바로 맞은편에 고등학교와 도서관도 있지요. 기억하기로 150여개 동이 있었던 나름 대단지였는데...... 전용면적이 11평쯤 되는 작은 아파트가 지금 얘기되는 가격은 6억선이더군요......ㅡㅡ;