사례로 보는 생활법률 속의 함정 대비요령 (대폭 수정 예정)

[Cafe Eom]

  지난 5월 서울 관악구청에서

  구민들을 상대로 한 내용 일부.

   사례 중심으로 재구성할 예정임.

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사례로 보는 생활법률 속의 함정 대비요령

생활 법률

강사 : 엄덕수 법무사 (법학박사)

02/ 871-3353

[대한법무사협회 법제연구소장,

국민권익위원회 전문상담위원]

2010년 11월 6일 (토) 20시

충주 한마음연수원

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제1. 금전 거래

1. 돈을 빌려줄 때

(애써 모으는 돈, 떼이지 않아야 할 것임)

1) 차용증(또는 약속어음)을 쓰고 이자율을 기재해야 함.

2) 보증을 세울 때는 그냥 ‘보증인’이라 하지 말고

‘연대보증인 아무개’라 기재해야 함.

3) 이름을 스스로 쓰고 날인 또는 싸인을 해야 함.

4) 주민등록번호를 기재하고 주민증(운전면허증) 대조 확인

(후에 판결 받으려면 주민등록지로 송달)

5) 가능하면 공증사무실에 가서 약속어음 강제집행 되도록

공증받을 것 (채무자, 보증인 동행 또는 인감증명 첨부)

6) 부동산에 근저당권 설정등기를 하면 더 안전함

(등기부에 선순위 설정 등 적어야 효력 큼)

2. 보증을 섰을 때

1) 연대보증 아닌 단순보증을 서야 유리함(항변권 생김)

주채무자 재산에 먼저 집행하고 부족액만 부담(보충성)

2) 주채무(빌리는 사람)에 조건 등이 있으면

보증인도 조건 불성취 등을 원용 주장할 수 있음(부종성)

3) 주채무자가 파산면책 받았을 경우에도

보증인은 책임 존속됨 (별도로 파산면책 받아야 면책됨)

4) 보증인의 구상권 : 소송에 단독으로 피고가 된 경우에는

주채무자에게 소송고지를 하여 구상권 행사해야 함

5) 고용계약 때 서는 신원보증 :

피용자가 잘못하여 회사에 입힌 손해를 배상해야 함.

보증기간은 2년을 넘지 못하고, 갱신기간도 2년 이하.

3. 빌린 돈을 갚을 때

1) 돈을 갚을 때는 ‘영수증’에 서명날인 받고, 차용증이나

약속어음을 발행한 경우에는 이를 회수해야 안전하다.

2) 수표로 받아 복사해서 주거나 계좌이체 등 증거 확보.

3) 돈을 받지 않을 때는 지연이자 등이 가산되므로

법원에 공탁하여 이자발생 등을 막아야 한다.

4) 근저당이나 가등기 등을 해주었을 때는 말소등기서류와

교환으로 돈을 갚아야 한다(법무사 확인 요).

4. 대부(사채)업자에게 빌렸을 때

(대부업법= 대부업의 등록 및 금융이용자 보호법)

1) 대부원금에 대한 이자는 연49% 넘을 수 없고 (초과부분 무효), 초과해 받으면 형사처벌됨(3년 이하 징역 또는 벌금)

2) 이자제한법상 최고이율은 연40%

3) 폭행 협박 등 불법적인 채권추심행위는 형사처벌

(증인이나 전화녹취 등 증거확보하여 고소해야 함)

채권의 공정한 추심에 관한 법률 위반 : 5년 이하 징역 등

4) 지연이자로 채무누적 탈피 못할 때는 파산면책 회생신청

제2. 부동산 거래

1. 집을 살 때

(법적으로 흠 있는 부동산을 속아서 사지 않도록 해야 함)

1) 등기부등본과 토지이용계획확인원 등 발급 받아 검토

(근저당이나 가압류 가처분 없는지, 건축행위 제한 유무)

2) 부동산 현장확인 등

(중개사 없이 매매할 때는 가격 적당한지, 건물상태 등)

매도인이 정말 주인이 맞는지 확인

3) 계약체결시에 특약사항을 잘 기재해야 하고,

통상 10% 계약금을 지급하며, 해약 위험 있으면 증액

4) 부동산거래 신고(계약 60일내 구청에 실거래가를 신고)

증여계약은 구청의 검인을 받음 (검인계약서)

5) 잔금 지급 직전에 권리변동(양도나 가압류, 설정 등)

유무를 확인하고 건물명도 및 이전등기서류와 교환으로

잔금지급해야 함 (등기서류확인은 법무사 사무실 안전)

6) 중개수수료는 구청 지적과에 확인 가능

매매는 거래금액 0.9%, 임대차는 0.8% 내에서 조례규정

중개사 과실 없으면 매매해제되어도 수수료 지급해야.

7) 취등록세는 구청 세무과에서, 양도세는 세무서에서 상담

2. 부동산 임대차

(주택 또는 상가건물임대차보호법에 의한 세입자 보호)

1) 임차주택 입주 + 주민등록(전입신고) 다음날부터

대항력 발생→ 소유자 바뀌어도 그 기간 동안, 만기 되어도

임차금 받을 때까지 계속 살 수 있다(하나라도 흠결되면

새 소유자에게 비워주어야).

2) 그러나 등기부상 근저당이나 가압류 등이 되어 있으면

경락인에게 대항할 수 없다(명도/인도 의무 발생).

3) 동 사무소에서 확정일자를 받으면 보증금 우선변제 받음

4) 소액보증금 (보증금이 4천만원 이하)에 대해서는

1600만원까지 선순위 근저당에 우선특권 인정 (추월효)

5) 임대차기간 : 주택은 최저 2년 (집주인은 2년으로 함이

유리하고, 세입자는 형편대로 2년 이하로 해도 됨)

6) 임대인이 기간만료 6~1월 전에 재계약거절 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일조건으로 재계약간주 (묵시갱신)

7) 임차인도 만료 1월전에 비운다고 청구해야 하고, 묵시갱신

후에는 해지해도 3개월 지나야 효력발행(보증금반환청구)

8) 상가건물은 보증금이 서울의 경우 2억4천만원 이하

(보증금+ 월세액×100=2억4천만원) + 사업자등록 요.

등록 필한 다음날부터 대항력 발생. 확정일자=우선변제권

9) 시설투자금 보장 위해 최대 5년간 계약갱신요구권.

소액보증금 우선특권, 임차권등기명령, 차임증액 제한 등.

10) 공동주택 장기수선 충당금(아파트 외벽수리나 도색비용 적립금) → 세입자 나갈 때는 소유자에게서 돌려 받음

(주택법 제51조)

11) 임대차 종료 후에도 보증금 반환 받을 때까지 주택사용

가능하지만 월세는 지급해야 함 → 임차권등기 후

건물 비우고 보증금 반환소송하면 연20% 지연이자 발생

제3. 혼인과 가족

1. 약혼과 혼인

(남남인 남녀가 가족으로 발전해 가는 가족법상 계약)

1) 약혼은 남녀가 혼인할 것을 약속하는 것. 약혼식 불필요.

한쪽이 싫어져서 혼인 못하겠다고 알리면 파혼이 되고

정당한 사유 없이 파혼하면 손해배상(위자료 등 지급) 요.

2) 18세~20세 미만은 부모 동의 있어야 약혼/혼인 유효.

부모 동의 없거나 18세 미만의 경우엔 취소 가능.

취소하더라도 손해배상 아니 함.

3) 혼인신고만 하지 않은 경우가 ‘사실혼’→ 보험 연금법령상

법률혼과 같이 취급. 다만 다른 사람과 혼인신고해도

‘중혼’ 되지 않고 배우자 사망해도 상속 불가. 배우자의

부정행위→ 간통죄 고소 불가, 위자료 청구는 가능.

4) 결혼식 하고 동거하면서도 혼인신고를 거절하면

‘사실혼관계 존재확인 조정신청’ 거쳐서 ‘존재확인 소송’

→ 재판확정 1월내 판결등본과 확정증명 붙여서 혼인신고

2. 이혼과 파양

(부부관계와 법정친자관계를 해소하는 절차)

1) 이혼 합의가 된 경우에는 등록기준지나 주소지 법원에 협의이혼의사확인신청서 제출(이혼신고서 3통, 혼인관계증명서 및 주민등록등본 각1통 첨부), 이혼숙려기간(양육할 자녀가 있으면 3개월, 없으면 1개월) 경과 후 법원에 출석(자녀 양육자 및 친권자 결정, 양육비용 부담, 면접교섭권 행사방법 등), 판사확인서 등본 수령, 3월내에 구청에 신고(≠동사무소)

2) 일방이 이혼신고하기 전에 타방이 이혼의사철회서를 제출하면 이혼신고가 수리되지 않음 → 재판상 이혼으로 가야 함

3) 재판상 이혼사유

가. 혼인 이후의 부정(不貞)행위 : 다른 이성과 부적절행위

나. 고의로 유기한 때(버림받음) : 동거 부양 협조 불이행

다. 심히 부당한 대우를 받은 때 : 배우자 또는 직계존속

라. 3년 이상 생사불명 :

마. 기타 혼인을 계속하기 어려운 중대 사유 : 광범위.

불치의 정신병, 장기 구속, 상습도박 낭비벽, 종교몰입,

알콜 마약중독, 성기능불능, 이유 없는 성관계거부 기타

4) 잘못 있는 유책배우자 이혼청구 : 축출이혼 등 불허.

예외로, 혼인 파탄상태이고 살 의사 없으면서 오기나 보복 감정으로 이혼에 불응할 때는 이혼 허용됨.

5) 이혼 청구시에 위자료, 재산분할청구(시효 2년)를 병합.

6) 협의파양과 재판상 파양사유 : 재산상속 차단

가. 가족명예를 더럽히거나 재산을 날려버린 잘못 있는 때

나. 심히 부당한 대우를 받은 때 : 상대방 또는 직계존속

다. 3년 이상 양자의 생사 불명

라. 기타 양친자관계를 계속하기 어려운 중대 사유 발생

3. 유언과 상속

(재산상속과 유언에 의한 재산증여, 유류분, 상속세)

1) 법정상속 : 적극재산 소극재산이 유족에게 상속되는 비율

공동상속인 균등, 배우자만 5할 가산함 (91년1월~)

2) 협의분할 상속 : 공동상속인 모두 인감증명 첨부하면

특정인(장남이나 배우자 등) 단독명의로 상속등기 가능

3) 유언으로 특정인에게 많이 증여(유증)할 수 있지만

공동상속인이 법정상속분의 1/2은 반환청구 (유류분) 가능

4) 유언은 엄격한 형식 갖춰야 하며(공증 받거나 법무사에게)

그 후에 새 유언을 하면 먼저 한 유언은 변경됨

5) 상속세 계산은 일괄공제 5억원을 뺀 재산에서

상속세율(증여세율도 같음)을 곱하여 산출함

* 과세표준 별 세율 (산출세액에서 누진공제할 금액)

1억 이하→ 10%

5억 이하→ 20% (누진공제 1천만원)

10억 이하→ 30% (누진공제 6천만원)

30억 이하→ 40% (누진공제 1억6천만원)

30억 초과→ 50% (누진공제 4억6천만원)