4차 뉴타운 기대 못잖게 함정도 많다

[갈매기 조나단]

4차 뉴타운 기대 못잖게 함정도 많다

새로운 개발이익 환수장치 변수

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창고에 보관 중인 서울 4차 뉴타운 개발계획이 빛을 볼까. 이명박 당선자가 도심 재개발 활성화를 통해 주택공급을 늘리기로 하면서 4차 뉴타운에 대한 관심이 높아지고 있다.

4차 뉴타운은 당초 오세훈 서울시장의 뉴타운 확대개발로 주목을 받았었다. 오세훈 시장은 뉴타운 25곳을 추가로 건설한다고 공약했고 서울시는 지난해 하반기 각 구청들로부터 후보지 신청을 받았다.

그러다 서울시는 올해 초 4차 뉴타운 사업을 연기하기로 했다. 정부의 잇단 대책으로 올 들어 집값이 안정세를 보이는 상황에서 4차 뉴타운 지정으로 집값이 다시 불안해질 것을 우려해서였다.

4차 뉴타운 후보지로 거론되는 곳은 ▶용산구 서계ㆍ청파동 ▶강동구 천호1·3동 ▶강북구 미아 1·2·8동과 수유1동 ▶구로구 구로본동·구로2동 ▶광진구 화양동 ▶노원구 월계1·4동 ▶도봉구 창2·3동 ▶동대문구 제기·청량리동 ▶서초구 방배2·3동 ▶성동구 성수1·2가동 ▶성북구 정릉동 ▶중구 신당동 등이다.

이중 일부 지역에선 투기 조짐이 나타나면서 자치단체에서 건축허가 제한 등의 규제를 하고 있다.

이명박 후보의 대통령 당선으로 이들 4차 뉴타운 후보지역들이 조만간 4차 뉴타운으로 개발될지에 관심이 쏠리는 것이다.

하지만 아직 새 정부가 출범하지 않은 상황에서 기대감이 높지만 구체적으로 어떻게 될지는 정해진 게 아무것도 없다.

때문에 섣부른 기대는 금물이다. 게다가 4차 뉴타운에는 적지 않은 함정이 도사리고 있다. 이들 함정은 새 정부의 세부 정책에 따라 작아지거나 없어질 수도 있지만 더 커질 수도 있다.

사업기간 요원하다

4차 뉴타운이 개발되려면 상당한 시간이 걸린다. 어림잡아도 4차 뉴타운이 입주하려면 지금부터 10년 정도는 걸릴 것으로 보인다.

서울시가 새 정부의 방침에 따라 본격적으로 4차 뉴타운 개발에 나서더라도 4차 뉴타운 대상지 선정은 빨라야 올해 안에 가능하다. 대상지가 결정돼 대상지별로 개발이 본궤도에 오르려면 개발계획을 수립해야한다. 개발계획 수립에 1년 이상 걸린다.

3차 뉴타운의 경우 대상지는 2005년 결정됐지만 현재 개발계획이 수립된 곳은 한곳에 불과하다. 상당수 개발계획 수립을 눈앞에 두고 있지만 2년 넘게 걸린 것이다.

여기에는 지난해 도시재정비촉진특별법이 만들어지면서 개발계획을 이 특별법에 맞추느라 특별법 시행까지 개발계획이 늦어진 탓도 있지만 특별법 시행 이후에도 1년 넘게 시간이 소요되고 있는 것이다.

▲ 3차 뉴타운 개발이 이제 본격화한 가운데 4차 뉴타운에 대한 섣부른 기대는 금

    물이라는 지적이 많다. 사진은 3차 뉴타운의 하나인 송파구 거여 마천뉴타운

    대상지.

4차 뉴타운 역시 개발계획 수립에 만만찮은 시간이 필요하다. 정부가 재개발을 활성화하기 위해 특별법을 만들든, 관련 법령을 바꾸든 제도 변화가 선행돼야 하기 때문에 개발계획 수립 역시 더더욱 늦어질 수밖에 없다.

여기다 4차 뉴타운의 경우 노후도가 3차까지에 비해 불리하다. 그만큼 낡은 주택들이 적어 요건을 충족시켜 사업을 시작할 수 있는 사업착수시기가 늦어진다는 뜻이다.

3차 뉴타운의 경우에도 상당수가 2009~2010년 이후 사업이 가능하다.

물론 규제 완화로 노후도 요건이 완화될 수도 있지만 3차 뉴타운도 본격적으로 개발되지 않은 상황에서 일시적 개발을 지양하고 단계적으로 개발할 것으로 보여 4차 뉴타운은 자연히 개발순위에서 밀릴 수밖에 없다.

때문에 4차 뉴타운은 입주할 때까지 지금부터 10년은 각오해야 할 것 같다.

4차 뉴타운이 지정되면 3차 뉴타운처럼 20㎡ 이상의 토지(대지지분 포함)에 대해 토지거래허가제가 적용될 경우 거래제한으로 장기간 투자자금이 묶일 수 있는 셈이어서 단기시세차익을 노리고는 함부로 뛰어들기 힘든 것이다.

사업성 떨어뜨리는 분양가상한제

분양가상한제가 현행처럼 시행된다면 4차 뉴타운 역시 3차 뉴타운과 마찬가지로 분양가상한제를 적용받는다.

아직 분양가상한제 적용을 받는 사업장이 분양되지 않아 3차 뉴타운에서도 분양가상한제 여파가 어떨지 불확실하지만 상한제 파장은 적지 않을 것으로 예상된다.

업계에서는 상한제를 적용할 경우 사업이 쉽지 않을 것이란 전망이 우세하다. 일반분양가가 현 수준에 비해 상당히 내려갈 것으로 보여 일반분양수입 타격이 적지 않을 것 같다. 그만큼 조합원들의 부담이 늘어날 수밖에 없다.

현재 일반분양가의 70% 안팎인 조합원 분양가가 올라가 일반분양가와 별 차이가 없어질 수도 있다. 조합원 입장에선 싼 가격에 새 아파트를 배정받으려는 생각에서 추진하는 재개발 사업의 의미가 퇴색하게 되는 것이다.

분양가상한제의 구체적인 파장은 내년 이후 상한제 적용 사례가 나와 봐야 구체화될 것 같다.

‘당근’보다 ‘채찍’이 더 아플 수도

규제 완화는 재개발을 활성화하기 위한 조치들로 예상된다. 대표적인 게 용적률 상향이다. 이외에 재개발 발목을 잡고 있는 다른 규제들도 완화될 것이란 기대감이 크다.

하지만 벌써부터 이 당선자 측에서는 투기억제를 강조하고 있다. ‘당근’을 주는 것 못지 않게 개발이익은 철저히 환수하겠다는 것이다.

이와 관련 일반분양분을 주택공사 등 공공이 가져가 분양한다는 이야기도 나오고 도로 등 기반시설로 환수하기 보다 현금으로 거둬가겠다는 말도 나온다. 아직까지는 어느 것 하나 정해진 것은 없다.

개발이익을 현금으로 가져가겠다는 말은 현재 재건축에 적용되고 있는 재건축부담금을 연상시킨다. 일종의 재개발부담금이 되는 것이다.

현행 재건축부담금은 지난해 정부가 도입한 초과이익환수에 관한 법률에 따라 재건축으로 생긴 개발이익의 일부를 입주 후 현금으로 부과하는 제도다. 해당 지역 평균 주택가격 상승분을 초과하는 부분에 매겨지는 일종의 세금이나 마찬가지다.

이 같은 부담금이 재개발에도 적용될 수 있는 것이다. 그렇다면 재개발 역시 주민들의 추가부담금이 눈덩이처럼 불어날 수 있다. 용적률 상향으로 일반분양분이 많아져 개발이익이 늘 수는 있어도 부담금 등을 내고 나면 크게 남는 것은 없는 셈이다.

때문에 실수요든 투자수요든 4차 뉴타운에 대한 기대감에 섣불리 매수에 나서기보다 현재로선 새 정부의 구체적인 정책을 좀더 지켜보는 게 안전하다.

건축규제는 완화될 수 있어도 개발이익에 대한 규제는 새 정부에서도 더 강해지면 강해지지 풀리지는 않을 것이다. 건축규제를 풀어 사업은 되게 하되 개발이익은 더 가져갈 수 있는 것이다.

기대감만 큰 요원한 4차 뉴타운에 대한 기대보다는 사업이 빠른 3차 뉴타운에 주목하는 게 현실적일 수 있다. 4차 뉴타운의 규제가 대폭 완화된다면 규제완화의 혜택은 3차 뉴타운도 일부 누릴 수 있을 것이다.

[모란]

교수님, 좋은정보 늘 감사합니다. 그나마 교수님 덕분에 어느지역에서, 무슨일인지 정도는 알고 갑니다.