개발제한구역 관리에 관한 법령안내(창원시 성산구 건축과 자료제공)

[경매박사 황경진]

개발제한구역 관리에 관한 법령 안내-1.doc

개발제한구역 관리에 관한 법령안내

창원시 성산구 건축과 제공 자료

성산구 개발제한구역 현황(Green Belt)

ㅇ 면 적: 48.405㎢(창원시 전체의 6.51%)

ㅇ 최초지정일: 1973.06.27

ㅇ 근거법령: 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법

ㅇ 지정목적

-국토의계획및이용에관한법률 제38조의 규정에 의한 개발제한구역의 지정과 개발제한 구역에서의 행위제한, 주민에 대한 지원, 토지의 매수 그 밖에 개발제한구역을 효율적 으로 관리하는 데에 필요한 사항을 정함으로써 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 확보하는 것을 목적으로 한다.

1. 개발제한구역내 허가를 받아 가능한 행위

《개발제한구역에서 허가를 받아 행할수 있는 행위는 다음과 같습니다》

■ 개발제한구역에서의 허가대상 건축물(법 제12조, 시행령 제13조)

시설의 종류	건축 또는 설치의 범위 및 자격요건
주택(단독주택 에 한함)	-개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 지정 당시부터 있던 기존의 주택(건축물관리대장에 등재된 주택)이 있는 토지에만 신축할 수 있다. -기존 주택이 공익사업의 시행 또는 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게된 경우로서 그 기존 주택의 소유자(공익사업의 시행으로 인한 경 우에는 보상금을 모두 지급 받은날 현재의 소유자를 말함)가 철거일 또는 재해를 입은날로부터 6개월 이내에 자기소유의 토지에 신축(이 축) 하는 경우 -개발제한구역 지정이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없 는 주택을 취락지구에 신축(이축)할 경우 ※건폐율 60%이하, 용적율 300%이하, 5년이상 거주자 232㎡, 5년미 만 거주자 200㎡ 까지 건축할 수 있는 경우는 1회로 한정한다.
근린생활시설	ㅇ 신축: 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 지정 당시부 터 있던 기존의 주택(건축물관리대장에 등재된 주택)이 있는 토지에 만 신축할 수 있음 ㅇ 증축: 주택을 용도변경한 근린생활시설 또는 1999년 6월24일 이후에 신축된 경우만 증축 가능 ※휴게음식점. 제과점 또는 일반음식점 개발제한구역내에서 5년이상 거주 하여야 하며, 최대 300㎡ 이하로 건축가능
축사,사육장,콩나물재배사,버섯재배사	ㅇ 1가구〔개발제한구역(개발제한구역에서 해제된 집단취락지역을 포함) 에서 주택을 소유하면서 거주하는 1세대를 말한다〕 당 1개의 시설만 건축할 수 있음 ※시설규모 -축사: 1가구당 기존면적 포함 1,000㎡ 이하(가축사육제한지역 제외) -사육장: 1가구당 기존면적 포함 300㎡ 이하 -콩나물재배사: 1가구당 기존면적 포함 300㎡ 이하 -버섯재배사: 1가구당 기존면적 포함 500㎡ 이하
창 고	ㅇ 개발제한구역의 토지를 소유하면서 영농에 종사 하는자가 개발 제한 구역의 토지 또는 그 토지와 일체가 되는 토지에서 생산되는 생산물 또는 수산물을 저장하기 위하여 설치하는 경우(150㎡ 이하)
공사용임시가설 건축물 및 임시시설	ㅇ 공사용 임시 가설물은 개발제한구역내에서 허용되는 건축물 또는 공 작물을 설치하기 위한 경우로서 2층이하로 설치가능(개발제한구역내 에서 이루어지는 공사로 한정) ㅇ 임시시설은 공사를 위하여 임시로 도로를 설치하는 경우와 해당 공사 의 사업 시행자가 그 공사에 직접 소요되는 물량을 충당하기 위한 목적으로 해당 시.군.구에 설치하는 것으로 한정
마을진입로, 농로,제방	ㅇ 마을 공동으로 축조하는 경우만 해당
마을공동주차장,공동작업장,경로당	ㅇ 지방자치단체가 설치하거나 마을 공동으로 설치하는 경우만 해당

노인복지관, 마을공동회관 및 읍.면.동 복지회관	ㅇ 읍.면.동 복지회관은 예식장 등 집회장,독서실,상담실, 그 밖에 읍. 면.동 또는 마을단위 회의장등으로 사용하는 다용도시설을 말함
공동구판장,하치장,창고,농기계보관창고,농기계수리소,농기계용유류판매소,선착장 및 물양장	ㅇ 지방자치단체 또는 농업협동조합법,산림조합법,수산업협동조합법에 따른 조합이 설치하거나 마을 공동으로 설치하는 경우만 해당
공판장 및 화훼전시판매시설	ㅇ 공판장은 해당 지역에서 생산되는 농산물의 판매를 위하여 협동조 합법에 따른 지역조합이 설치하는 경우만 해당 ㅇ 화훼전시판매시설은 시장. 군수. 구청장이 화훼의 저장 .전시. 판 매를 위하여 설치하는 것을 말함
주유소 및 자동차용 액화석유가스충전소	ㅇ 시장. 군수. 구청장이 수립하는 배치계획에 따라 시장. 군수. 구청 장 또는 지정당시 거주자가 국도. 지방도 등 간선도로변에 설치하 는 경우만 해당 ㅇ 지정당시 거주자가 설치하는 경우에는 각각의 시설에 대하여 1회 만 설치할 수 있음 ㅇ 자동차용액화석유가스 충전소의 부지면적은 3,300㎡ 이하로, 주유 소의 부지면적은 1,500㎡이하로 한다.

■ 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경(법 제12조, 시행령 제14조)

ㅇ 농림수산업을 위한 개간 또는 초지조성. 이 경우 예정지는 경사도가 21도 이하, 초지 조성 예정지는 경사도가 36도 이하이어야 한다.

ㅇ 농로나 임도, 사도를 설치하기 위한 토지의 형질변경

ㅇ「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제2조제2호에 따른 공익사업 의 시행이나 재해로 인하여 인접지보다 지면이 낮아진 논밭의 영농을 위하여 50센티 미터이상 성토하는 행위

ㅇ 주택 또는 근린생활시설. 주민 공동이용시설 중 마을공동작업장. 마을공동회관. 공동구 판장. 공판장 또는 목욕장의 진입로 설치를 위한 토지의 형질변경

ㅇ「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」에 따른 전통사찰의 진입로 설치를 위한 토지 의 형질변경. 이 경우 그 진입로의 너비는 4미터 이내로 하되 차량의 교행이나 대피 등 안전확보를 위한 곳에서는 그 너비를 8미터까지로 할 수 있다.

■ 죽목의 벌채면적 및 수량(법 제12조, 시행령 제15조)

ㅇ 벌채 면적 500㎡ 또는 벌채 수량 5㎡

■ 토지의 분할(법 제12조, 시행령 제16조)

ㅇ 분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터 이상(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린 생활시설의 건축을 위하여 분할하는 경우에는 330제곱미터 이상)인 경우를 말한다.

■ 물건의 적치(법 제12조, 시행령 제17조)

ㅇ 물건의 적치는 대지(지목: 대, 공장, 철도, 학교, 수도용지, 잡종지로서 건축물이나 공 작물이 건축 또는 설치되지 아니한 입목이 없는 토지)화 되어 있는 토지에만 할 수 있음

ㅇ 허가대상: 모래. 자갈. 토석. 석재. 목재. 철재. 폴리비닐클로라이드(PVC). 컨테이너.

콘크리트제품. 드럼통. 병 그 밖에「폐기물관리법」 제2조 제1조에 따른 폐기물이 아닌 물건으로서 물건의 중량이 50톤을 초과하거나 부피가 50세제곱미터를 초과하는 것으 로서 기간은 1개월이상 12개월 이하를 말한다.

ㅇ 신고대상: 물건의 중량이 50톤 이하이거나 부피가 50세제곱미터 이하로서 기간은 15 일 이상 1개월 미만을 말한다.

■ 용도변경(법 제12조, 시행령 제 18조)

ㅇ 허가대상

- 주택과 근린생활시설(주택에서 용도변경 되었거나 1999년 6월 24일 이후에 신축된 경우만 해당한다) 간에 용도변경을 하는 행위.

- 주택을 고아원, 양로시설 또는 종교시설로 용도변경하는 행위.

- 주택을 다른 용도로 변경한 건축물을 다시 주택으로 용도변경하는 행위.

※주택이나 근린생활시설로 용도변경 하는 것은 개발제한 구역 지역 당시부터 지목이 대인 토지에 개발제한구역지정 이후에 건축된 경우만 해당

※휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점으로 용도변경을 할 수 있는 자는 아래의 어느 하나에 해당하는 자이어야 하며, 용도변경 하려는 건축물의 연면적은 300제곱미터 이하 이어야 한다.

1) 허가신청일 현재 해당 개발제한구역에서 5년 이상 계속하여 거주하고 있는 자(이하 “5년이상거주자 라 한다)

2) 허가신청일 현재 해당 개발제한구역에서 해당 시설을 5년 이상 계속하여 직접 소유 하면서 경영하고 있는자

3) 개발제한구역 지정당시부터 해당 개발제한구역에 거주하고 있는자(개발제한구역 지정 당시 해당 개발제한구역안에 거주하고 있던 자로서 개발제한구역에 주택이나 토지를 소유하고, 생업을 위하여 3년 이하의 기간동안 개발제한구역밖에 거주하였던 자를 포 함하되, 세대주 또는 직계비속 등의 취학을 위하여 개발제한구역밖에 거주한 기간은 개발제한구역안에서 거주한 기간으로 본다. 이하 “지정당시거주자”라 한다)

※ 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점에는 인접한 토지를 이용하여 200㎡ 이내의 주 차장을 설치할 수 있으며, 주차장을 다른 용도로 변경하는 경우에는 주차장 부지를 원래의 지목으로 되돌려야 한다. 안전확보를 위한 곳에서는 그 너비를 8미터까지로 할 수 있다.

ㅇ 신고대상

- 휴게음식점. 제과점 또는 일반음식점으로 용도 변경하는 경우를 제외한 근린생활시설 상호간의 용도변경

■ 신고대상

ㅇ 주택 및 근린생활시설로서 기존 면적을 포함한 연면적의 합계가 100㎡ 이하의 증축. 개축 및 대수선

ㅇ 증축. 개축 및 대수선되는 연면적의 합계가 85㎡ 이하인 경우

ㅇ 농림수산업용 건축물(관리용 건축물 제외)로서 증축. 개축 및 대수선 되는 건축면적 또는 연면적의 합계가 50㎡ 이하인 경우

ㅇ 축사, 동물사육장, 콩나물재배사, 버섯재배사, 퇴비사 및 온실의 기존면적을 포함한 연 면적의 합계가 200㎡ 미만의 증축. 개축 및 대수선

ㅇ 창고의 기존면적을 포함한 연면적의 합계가 100㎡ 미만인 경우

ㅇ 지반의 붕괴 또는 그 밖의 재해를 예방하거나 복구하기 위한 축대. 옹벽. 사방 시설 등의 설치

ㅇ 영농을 위한 지하수의 개발. 이용시설의 설치

ㅇ 논을 밭으로 변경하기 위한 토지의 형질변경

ㅇ 논이나 밭을 과수원으로 변경하기 위한 토지의 형질변경

2. 허가 또는 신고 없이 할 수 있는 행위(법 제12조 관련)

《개발제한구역에서 허가나 신고없이 할 수 있는 행위는 다음과 같습니다》

■ 농림수산업을 하기 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위

가. 농사를 짓기 위하여 논. 밭을 갈거나 50센티미터 이하로 파는행위

나. 홍수 등으로 논. 밭에 쌓인 흙. 모래를 제거하는 행위

다. 경작중인 논. 밭의 지력을 높이기 위하여 환토. 객토를 하는 행위(영리 목적의 토사 채취는 제외)

라. 밭을 논으로 변경하기 위한 토지의 형질변경(러목의 행위와 병행할 수 있다)

마. 과수원을 논이나 밭으로 변경하기 위한 토지의 형질변경

바. 농경지를 농업생산성 증대를 목적으로 정지, 수로 등을 정비하는 행위

(휴경지의 죽목을 벌채하는 경우에는 영 제15조및 제19조의 제4호의 규정에 따른다)

사. 채소. 연초(건조용을 포함한다). 버섯의 재배와 원예를 위하여 비닐하우스를 설치(가 설 및 건축을 포함한다. 이하 이 표에서 같다)하는 행위. 이 경우 허용되는 비닐하우 스(이하 “농업용 비닐하우스”라 한다)의 구조 등은 다음 요건을 모두 갖춘 것이어야 한다.

1) 구조상 골조 부분만 목재. 철재. 폴리염화비닐(PVC) 등의 재료를 사용하고, 그 밖의 부분은 비닐로 설치하여야 하며, 유리 또는 강화플라스틱(FRP)이 아니어야 한다. 다 만, 출입문의 경우에는 투명한 유리 또는 강화 플라스틱(FRP)등 이와 유사한 재료를 사용할수 있다.

2) 화훼직판장 등 판매전용시설은 제외하며, 비닐하우스를 설치하여도 녹지가 훼손되지 아니하는 농지에 설치하여야 한다.

3) 기초 및 바닥에 콘크리트 타설을 하지 아니한 비영구적인 임시가설물(보도블록이나 부직포 등 이와 유사한 것을 말한다)이어야 한다.

아. 농업용 분뇨장(탱크 설치를 포함한다)을 설치하는 행위

자. 과수원이나 경작물을 보호하기 위하여 철조망(녹색이나 연두색의 펜스를 포함한다) 을 설치하는 행위

차. 10㎡이하의 농업용 원두막을 설치하는 행위

카. 밭 안에 야채등을 저장하기 위하여 토굴 등을 파는 행위

타. 나무를 베지 아니하고 나무를 심는 행위

파. 축사에 사료를 배합하기 위한 기계시설을 설치하는 행위

(일반인에게 배합사료를 판매하기 위한 경우는 제외한다)

하. 기존의 대지(담장으로 둘러싸인 내부를 말한다)에 15제곱미터 이하의 간이 축사를 설치하는 행위

거. 가축의 분뇨를 이용한 분뇨장에 취사. 난방용 메탄까스 발생시설을 설치하는 행위

너. 농업용 비닐하우스 및 온실에서 생산되는 화훼 등을 판매하기 위하여 벽체없이 33㎡ 이하의 화분지열시설을 설치하는 행위

더. 농업용 비닐하우스에 탈의실 또는 농기구보관실, 난방용 기계실, 농작물의 신선도 유 지를 위한 냉장시설 등의 용도로 30㎡ 이하의 임시시설을 설치하는 행위

러. 토지의 형질변경이나 대지 등으로의 지목변경을 하지 아니하는 범위에서 축사에 딸린 가축방목장을 설치하는 행위

머. 영농을 위하여 높이 50㎝ 미만(최근 1년간 성토한 높이를 합산한 것을 말한다)으로 성토하는 행위

버. 생산지에서 50㎡ 이하의 곡식건조기 또는 비가림 시설을 설치하는 행위

서. 축사운동장에 개방형 비닐하우스(축산분뇨용 또는 톱밥발효용을 말한다)를 설치하는 행위(축사용도로 사용하는 것을 제외한다)

어. 토지의 형질변경 없이 논에 참게. 우렁이 등을 사육하거나 사육을 위한 울타리 및 비 닐하우스를 설치하는 행위

저. 농산물수확기에 농지에 설치하는 30㎡ 이하의 판매용 야외 좌판(그늘막 등을 포함한 다)을 설치하는 행위

처. 화훼 재배와 병행하여 화분. 원예용 비료 등을 판매(화분만을 판매하는 경우는 제외한 다)하는 원예용 비닐하우스를 설치하는 행위

커. 저수지를 관리하기 위한 단순한 준설 행위(골재를 채취하기 위한 경우는 제외한다)

■ 주택을 관리하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위

가. 사용중인 방을 나누거나 합치거나 목욕탕으로 바꾸는 경우 등 가옥내부를 개조하거나 수리하는 행위

나. 지붕을 개량하거나 기둥.벽을 수선하는 행위

다. 외장을 변경 하거나 칠하거나 꾸미는 행위

라. 내벽 또는 외벽에 창문을 설치하는 행위

마. 외벽 기둥에 차양을 달거나 수리하는 행위

바. 외벽과 담장 사이에 차양을 달아 헛간으로 사용하는 행위

사. 높이 2미터 미만의 담장. 축대(옹벽을 포함한다)를 설치하는 행위(택지조성을 위한 경 우는 제외한다)

아. 우물을 파거나 장독대(광을 함께 설치하는 경우는 제외한다)를 설치하는 행위

자. 재래식 변소를 수세식 변소로 개량하는 행위

■ 마을공동사업인 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위

가. 공동우물(「지하수법」에 따른 응용수용 지하수를 포함한다)을 파거나 빨래터를 설치 하는 행위

나. 마을도로(진입로를 포함한다) 및 구거를 정비하거나 석축을 개수. 보수하는 행위

다. 농로를 개수. 보수하는 행위

라. 나지에 녹화사업을 하는 행위

마. 토관을 매설하는 행위

■ 비주택용 건축물에 관련된 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위

가. 주택의 경우와 같이 지붕 개량, 벽수선, 미화작업 또는 창문설치를 하는 행위

나. 기존의 종교시설 경내(공지)에 종각. 불상 또는 석탑을 설치하는 행위

다. 기존의 묘역에 분묘를 설치하는 행위

라. 종교시설의 경내에 일주문을 설치하는 행위

마. 임업시험장에 육림연구. 시험을 위하여 임목을 심거나 벌채하는 행위

■ 건축물의 용도변경으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 축사. 잠실 등의 기존 건축물을 일상생업에 필요한 물품. 생산물의 저장소나, 새끼. 가 마니를 짜는 등의 부가농업용 작업장으로 일시적으로 사용하는 경우

나. 주택의 일부를 이용하여 부업의 범위에서 상점 등으로 사용하는 경우(관계법령에 따 른 허가 또는 신고 대상이 아닌 것만 해당한다)

다. 주택의 일부(종전의 부속건축물을 말한다)를 다용도시설 및 농산물건조실(건조를 위한 공작물의 설치를 포함한다)로 사용하는 경우

라. 새마을 회관의 일부를 경로당으로 사용하는 경우

3. 개발제한구역에서의 법령 위반시 이행강제금 및 벌칙규정

《개발제한구역에서 위법행위를 할 경우 다음과 같이 행정조치를 합니다》

■ 불법행위 용어의 정의

ㅇ 불법행위: 개발제한구역에서 허가나 신고를 받지 않고 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위, 죽목의 벌채 등을 하는 행위

ㅇ 위반행위자: 불법행위에 이용된 건축물. 공작물. 토지의 소유자. 관리자 도는 점유자 를 포함한 불법행위 관련자

■ 단속대상

ㅇ 허가를 받지 않고 건축물의 건축(신. 증. 개축), 용도변경, 공작물의 설치

토지의 형질변경, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위, 죽목의 벌채 등을 하거나 허가 의 내용을 위반한 경우

ㅇ 거짓 또는 부정한 방법으로 허가를 받은 경우

ㅇ 신고를 하지 아니하거나 신고의 내용을 위반한 경우

ㅇ 기타 개발제한구역에서 허용되지 아니하는 행위

■ 불법행위에 대한 이행강제금 부과기준(법 제30조의2, 시행령 제41조의2)

ㅇ 위반사항에 대한 시정명령을 받은 후 그 시정기관 내에 시정명령의 이행을 하지 아니 한 자에 대하여 1억원의 범위안에서 이행강제금을 부과하고, 최초의 시정명령이 있은 날을 기준으로 하여 1년에 2회의 범위 안에서 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하 여 이행강제금을 부과. 징수함.(2010.02.07부터 시행)

※영리목적이나 상습적으로 위반한 자에 대하여는 100분의 50범위에서 가중하여 부과

【이행강제금의 산정 기준(시행령 제41조의2제1항 관련)】

위 반 행 위	부 과 액 산 정 식
가. 건축물의 건축	건물시가표준액 × 위반면적 × 50/100
나. 건축물의 용도변경	건물시가표준액 × 위반면적 × 30/100
다. 공작물의 설치	개별공시지가 × 위반면적 × 50/100
라. 토지의 형질변경	개별공시지가 × 위반면적 × 30/100
마. 물건을 쌓아놓는 행위	개별공시지가 × 위반면적 × 30/100
바. 죽목 벌채	개별공시지가 × 위반면적 × 30/100

ㅇ 허가사항 위반

ㅇ 신고사항위반

위 반 행 위	부 과 액 산 정 식
가. 건축물의 건축	건물시가 표준액 × 위반면적 × 25/100
나. 건축물의 용도변경	건물시가 표준액 × 위반면적 × 15/100
다. 공작물의 설치	개별공시지가 × 위반면적 × 25/100
라. 토지의 형질변경	개별공시지가 × 위반면적 × 15/100
마. 물건을 쌓아놓는 행위	개별공시지가 × 위반면적 × 15/100
바. 죽목 벌채	개별공시지가 × 위반면적 × 15/100

■ 불법행위에 대한 벌칙기준

ㅇ 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하는 경우(법 제31조)

- 영리를 목적으로 또는 상습적으로 허가를 받지 아니하거나 허가의 내용을 위반하 여 건축물의 건축 또는 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목벌채, 토지 분할, 물건을 쌓아놓는 행위

- 상습적으로 시정명령을 이행하지 아니한 자

- 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 자

ㅇ 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하는 경우(법 제32조)

- 허가를 받지 아니하거나 허가의 내용을 위반하여 건축물의 건축 또는 용도변경, 공 작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목벌채, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위

- 시정명령을 이행하지 아니한 자