집은 못 사니 도로라도 사자~ 도로부지가 귀한 이유
조회수 6.5만2021. 12. 06. 09:03
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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 전국에서 재개발이 활발하게 이어지며 재개발 내의 도로부지가 소액투자로 뜨고 있습니다. 다만 도로부지에 투자할 때는 입주권 유무를 확인하는 일이 중요한데요. 도로부지란 무엇이고, 투자 시 살펴볼 점은 어떤 것이 있는 지 KT에스테이트에서 알아봤습니다.
[Remark] 재개발 투자의 보석이라 불리는 도로부지를 아시나요?
재개발 부지 가운데 도로부지라는 말을 들어보셨나요? 도로부지는 재개발시장에서 소위 ‘뚜껑’이라 불리는 무허가 건축물, 나대지처럼 특수 매물에 포함되는 물건입니다. 이에 재개발 시 희소성 있는 물건이자, 몇몇 투자자들로부터 높은 관심을 끌고 있습니다.
사실 도로부지는 과거에는 쓸모없는 자투리땅으로 여겨졌지만, 최근 소액투자가 뜨면서 그 투자가치도 상승하는 추세인데요. 재개발이 진행되는 지역에선 특히 귀하게 여겨지는 도로부지 매물에 대해 살펴보겠습니다.
[Remark] 도로부지가 왜 인기일까
우선 사례를 하나 보겠습니다. 올 초 매물로 나왔던 장위14구역 도로부지는 약 30평이 매매가 3억5000만원에 나오며 유주택자들 사이에서도 물건이 어떤지 문의가 빗발친 바 있을 정도로 인기가 있었는데요.
게다가 도로부지는 경매시장에서도 인기입니다. 지난 2019년 법원 경매에서 서울 동작구 흑석3주택 재개발 지역의 도로부지는 수십 명의 응찰자가 몰려 경쟁이 치열했습니다. 이례적으로 감정가의 300%가 넘는 고가의 액수로 낙찰됐다고 전해졌습니다.
과연 도로부지가 뭐길래 이렇게 세간의 관심이 높을까요? 우선 도로부지 매물은 주택 수에 포함되지 않아 취득세, 종부세 중과에서 배제됩니다. 다주택자에 대한 정부의 규제에서 벗어나 투자가 가능한 셈입니다. 자금조달계획서와 증빙서류도 제출할 필요가 없습니다. 자금 출처에 민감한 요즘 같은 부동산 시장에서 유리한 투자처인데요. 특히 도로부지는 구역 내 주택이나 빌라 시세보다 저렴하다는 장점도 있습니다.
[Remark] 도로부지 분양권 받으려면… 면적이 90㎡ 이상인지 확인하세요~
그런데, 도로부지를 갖게 되면 재개발 이후에 분양자격을 얻는지 실제로 궁금해 하는 분이 많습니다. 우선 결론부터 말하자면 분양권을 받을 수 있습니다. 도시 및 주거환경 정비법(이하 도정법)에는 토지 소유자 가운데 분양 시 분양권을 받을 수 있는 자격 조건이 명시돼 있는데요. 도정법에 따르면 재개발 구역 내 한 필지가 90㎡거나 다수의 필지를 합쳐 90㎡ 이상이어야 분양권을 받을 수 있습니다. 예를 들어 소유자 한 명이 1번지에 10㎡, 3번지에 20㎡, 7번지에 30㎡ 등 수개 필지로 분할됐어도 총면적이 90㎡ 이상이면 되면 분양권이 주어지게 되는 것입니다.
이와 함께 한 필지의 토지를 여러 명이 소유하는 공유지분 형태여도 아파트 분양권이 주어지는데요. 공유지분의 경우에도 각각 소유한 토지가 90㎡ 이상이면 소유자 모두 분양 자격을 갖는데, 만일 그 이하이면 도정법 제39조에 따라 대표자 1명만 분양권을 얻게 되며 그렇지 않을 경우 현금청산하게 됩니다.
[Remark] 만약 도로부지 면적이 90㎡ 미만이라면?
그렇다면 만약 재개발 지역 도로부지가 90㎡ 미만일 경우 무조건 매수를 포기해야 할까요? 아닙니다. 분양자격을 얻을 수 있는 방법이 있습니다.
도정법에 따르면 △2003년 12월 30일 이전에 분할된 한 필지의 도로일 것 △현황 또는 지목 둘 중 하나는 대지일 것 △면적이 30㎡ 이상일 것(30㎡ 미만은 현금 청산) △사업시행인가 고시일부터 공사 완료 고시일까지 세대원 전원이 무주택자 유지 △소유주가 변경된 경우 종전 소유주도 무주택 유지 등 5가지 조건을 모두 만족해야 합니다.
만약 이 같은 5개 조건 가운데 하나라도 만족하지 못한다면, 결국 90㎡ 이상의 토지를 갖춰야 됩니다. 일례로 60㎡의 도로부지를 소유한 상황에서 위 조건을 모두 만족하지 못하면 30㎡ 이상의 도로부지 또는 나대지를 매입해 90㎡를 만들면 됩니다. 그러므로 사실상 90㎡ 이상의 토지를 소유하는 것이 도로부지 분양권을 얻을 수 있는 가장 빠른 길인 셈입니다.
[Remark] 재개발 투자 고민이라면… 도로부지 잘 살펴보세요!
다시 한 번 간략하게 정리하면 분양권을 받을 수 있는 도로부지는 최소 30㎡ 이상이어야 하며(도정법에 따른 조건 충족 시), 30㎡ 미만을 소유하고 있다면 현금 청산 대상이 됩니다. 이처럼 재개발구역에서 분양권을 취득하기 위해 도로부지를 매수할 경우 매수하고자 하는 면적과 매수 시기 등에 따라 분양자격 여부가 달라지기 때문에 잘 살펴봐야 합니다.
특히 분양권을 얻으려고 도로부지에 잘못 투자하면 현금청산 대상이 될 수 있어 일반인들은 사실 쉽게 접근하기가 어렵습니다. 이에 재개발시장에서 도로부지 매물은 다주택자와 법인 투자를 중심으로 선호도가 높은 편입니다. 대출이 막히면서 다주택자들도 사실상 재개발 투자가 어려워졌지만, 그럼에도 불구하고 세제 부담을 덜 수 있는 투자처라 관심이 높은 것입니다. 다만 도로부지 투자 시 임대를 놓을 수 없으므로 임대수익이 없다는 점이나, 조합마다 다르지만 세입자 이주비 대출을 해주지 않는 경우도 있다는 부분을 유의하며 접근하시기를 권합니다.
/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/