생활 | 아파트 구분소유자들의 적법한 결의 없이 외벽에 설치한 어린이집 비상대피시설물 철거해야 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

 

	아파트 구분소유자들의 적법한 결의 없이 외벽에 설치한 어린이집 비상대피시설물 철거해야
	서울중앙지법 판결 아파트 구분소유자들의 적법한 결의 없이 1층 발코니 난간 및 외벽에 어린이집 영업을 위한 비상대피시설을 설치했다면 어린이집 운영자와 이 세대 소유자는 이 시설물을 철거해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지방법원 제30민사부(재판장 박영재 부장판사)는 최근 서울 성북구 A아파트 2층에 거주하는 소유자 B씨가 1층 소유자 C씨와 어린이집 운영자 D씨를 상대로 제기한 시설물 철거 청구소송에서 “피고들은 원고 B씨의 청구대로 아파트 발코니에서 1층 화단에 설치된 철제 시설물을 철거하라.”는 원고 승소 판결을 내렸다. 이 아파트 입주자대표회의는 단지 내 어린이집 운영자 D씨가 어린이집에 영유아보육법상  필요한 비상재해대비시설의 설치를 요청하자, 지난 2012년 6월 동 입주민 2/3 이상의 동의를 얻는 조건으로 1층 세대 발코니 외부에 이 시설의 설치를 승인하는 내용의 결의를 했다. 이후 1층 세대 소유자인 C씨와 어린이집 운영자 D씨는 설치 동의서에 서명을 받는 방식으로 동 전체 80세대 중 57세대의 동의를 얻어 비상재해대비시설 중 미끄럼대를 1층 아파트 발코니 난간 및 동 건물 측면 외벽에서부터 1층 화단에 이르는 지점에 설치했다. 하지만 대표회의는 일부 세대에서 이 시설물의 철거를 요청하자 지난 2013년 1월 어린이집에 시설물 철거를 권고했고, 그럼에도 시설물 철거가 이뤄지지 않자 2층 소유자 B씨는 1층 소유자 및 어린이집 운영자를 상대로 소송을 제기했다. 이에 대해 재판부는 판결문에서 “이 시설물이 설치된 아파트 측면 외벽은 아파트의 안전이나 외관을 유지하기 위해 필요한 부분으로 구분소유자 전원에 제공되는 공용부분에 해당한다.”며 “피고 C씨가 이곳에 어린이집의 영업을 위해 필요한 비상시 대피용도의 시설물을 설치한 것은 건물 외벽의 외관 또는 기능을 변경하는 행위로서 집합건물의 공용부분을 그 용도에 따라 사용하는 것으로 볼 수 없고 배타적으로 점유·사용하는 것으로 봐야 한다.”고 밝혔다. 재판부는 “이 시설물의 설치는 공용부분의 변경·관리에 관한 사항에 해당해 집합건물법에 따라 구분소유자들로 구성된 관리단의 적법한 집회결의에 의하거나 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 서면합의가 필요하다.”며 “피고들이 이 시설물을 설치함에 있어 관리단의 결의 또는 서면합의가 있었음을 인정할 증거가 없다.”고 설명했다. 따라서 재판부는 “원고 2층 소유자 B씨는 이 아파트 공용부분의 공유지분권자로서 피고 C, D씨에게 이 시설물의 철거를 구할 수 있다.”며 “영유아보육법에서 어린이집 등 보육시설이 갖춰야 할 안전시설에 관해 규정하고 있더라도 그러한 사정만으로 집합건물법의 적용이 배제된다고 볼 수 없다.”고 판단했다. 이어 재판부는 “관리규약에 따라 대표회의의 승인을 거쳐 입주자들의 동의를 받은 후 이 시설물을 설치했으므로 철거할 수 없다.”는 피고들의 주장에 대해 “입주자대표회의는 동대표로 구성된 비법인사단으로, 집합건물에 대해 구분소유자 전원으로 당연 설립되는 관리단과는 구별된다.”며 “이 아파트 대표회의가 관리단의 역할을 수행하고 있었다고 볼 증거가 없으므로 대표회의 결의만으로는 피고들이 구분소유자들의 권한을 위임받았다고 보기 어렵다.”고 지적했다. 또한 “공용부분을 배타적으로 점유·사용하는 공용부분의 변경·관리와 같은 사항은 소유권에 바탕을 둔 것으로 집합건물 구분소유자들의 의사에 의해야 한다.”며 “피고들이 이 시설물 설치에 앞서 받은 동 전체 80세대 중 57세대의 서면동의는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 서면합의에 미달됨이 명백해 구분소유자들의 집회결의에 갈음할 수 있는 효력이 있다고 볼 수도 없다.”고 덧붙였다. 이에 따라 재판부는 “피고 1층 소유자 C씨와 피고 어린이집 운영자 D씨는 아파트 발코니에서 1층 화단에 설치된 철제 시설물을 철거하라.”며 “다만, 피고 D씨는 관리단집회의 적법한 결의를 얻어 비상재해대비시설을 설치하거나 아파트 1층에서 운영하는 어린이집을 이전할 것을 권고한다.”고 판시했다.

 

	임대주택, 주택법령상 회계감사 적용 미해당
	질의: 300세대 이상 임대주택의 경우 임대주택법 시행규칙 제18조 및 주택법 시행령 제46조 제2항 외에 주택법 시행령 제55조의3 ‘관리주체의 회계감사 등’ 규정이 적용되는지. 회신: 공동주택의 관리주체는 주택법 시행령 제55조의2에 의거 다음 회계연도에 관한 관리비 등의 사업계획 및 예산안을 회계연도 개시 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출해 승인을 받도록 하고 있고, 제55조의3에 의거 회계감사를 받도록 하고 있으나, 같은 법 시행령 제46조 제2항에 의거 임대를 목적으로 건설된 공동주택의 경우에는 제55조의2 및 제55조의3에서 정하고 있는 관리비 등의 사업계획 및 예산안 수립, 회계감사 등 관련 규정의 적용대상에 해당하지 않는다. 다만 임대주택의 경우 임대주택법 제29조 제3항에서 임대사업자는 임대주택 관리규약의 제정 및 개정, 관리비, 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지보수 등에 대해 임차인대표회의와 협의하도록 하고 있다. 아울러 관리비 등의 징수 및 그 사용명세에 대해 임대사업자와 임차인간 다툼이 있을 때는 같은 법 시행규칙 제18조 제6항에 따라 임차인(임차인 과반수 이상의 결의가 있는 경우만 해당) 또는 임차인대표회의는 임대사업자로 하여금 공인회계사 등으로부터 회계감사를 받고, 그 감사결과와 감사보고서를 열람할 수 있도록 갖춰 둘 것을 요구할 수 있도록 규정하고 있으니 참고하기 바란다<주택건설공급과 - 전자민원, 2014. 11. 24.>. 국토교통부 제공

	단지홈페이지에 관리현황 자료정보 공개 의무사항 관련 법규 등.
	￭ 주택법 제45조(관리비등의 납부 및 공개 등) ④ 제1항에 따른 공동주택의 관리주체는 다음 각 호의 내역(항목별 산출내역을 말하며, 세대별 부과내역은 제외한다)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등을 말한다. 이하 같다)와 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다. 다만, 공동주택관리정보시스템에 공개하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 만 공개할 수 있다. 1. 제2항에 따른 관리비 2. 제3항에 따른 사용료 등 3. 제51조제1항에 따른 장기수선충당금과 그 적립금액 4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 제45조의3(관리주체의 회계감사) ③ 관리주체는 제1항 또는 제2항에 따라 회계감사를 받은 경우 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 입주자대표회의에 보고하고 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다. 제45조의5(계약서의 공개) 의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 제43조제7항 또는 제45조제5항에 따라 선정한 주택관리업자 또는 사업자와 계약을 체결하는 경우 그 체결일부터 1개월 이내에 그 계약서를 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하여야 한다. 이 경우 「개인정보 보호법」 제24조에 따른 고유식별정보 등 개인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있는 사항은 제외하고 공개하여야 한다. ￭ 주택법 시행령 제56조(관리현황의 공개) 관리주체는 다음 각 호의 사항을 그 공동주택단지의 인터넷 홈페이지[인터넷포털에서 제공하는 웹사이트(관리주체가 운영ㆍ관리하는 경우로 한정한다)를 포함하며, 인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등을 말한다. 이하 같다]에 공개하거나 입주자등에게 개별 통지하여야 한다. 다만, 입주자등의 세대별 사용내역 등 사생활 침해의 우려가 있는 것은 공개하지 아니한다. 1. 입주자대표회의의 소집 및 그 회의에서 의결한 사항 2. 관리비등의 부과내역(제58조제1항 내지 제3항의 관리비와 사용료 등에 대한 항목별 산출내역을 말한다) 3. 관리규약ㆍ장기수선계획 및 안전관리계획의 현황 4. 입주자등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황 5. 동별 대표자의 선출 및 입주자대표회의의 구성원에 관한 사항 6. 관리주체 및 관리기구의 조직에 관한 사항 제57조(관리규약의 준칙) ② 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용(관리규약의 준칙에 따라 입주예정자와 관리계약을 체결할 때에 제안한 내용을 말한다)을 해당 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정한다. 이 경우 사업주체가 제안한 내용은 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공고하고, 입주자등에게 개별 통지하여야 한다. 제58조(관리비등) ⑧ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따라 발생한 관리비등을 입주자등에게 부과한 관리주체는 법 제45조제4항에 따라 그 관리비등(제1항제6호ㆍ제7호 및 제3항제1호부터 제4호까지는 사용량을, 장기수선충당금은 그 적립요율 및 사용한 금액을 각각 포함한다)을 다음 달 말일까지 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지와 법 제45조의7제1항에 따른 공동주택관리정보시스템에 공개하여야 한다. 잡수입의 경우에도 동일한 방법으로 공개하여야한다. ※위 내용 외 관계법령 및 준칙과 규약에 의거 공개할수 있다.

	2015년 광주광역시 지방보조금으로 단지 정보망홈페이지 연말 재구축사업 실시 후 추가선진 고도화 된 사업 등.
	가) 단지선거 모바일투표와 스마트공지시스템’ 도입·운영 실시, 1) 전자 투표,공지,관리비 공개, 설문과 입주민 의견 상호소통 시스템. ● 동대표 선출, 관리규약 개정, 각 종 여론 등 찬, 반 투표 등. ► 선거의 4대원칙 보통 평등 비밀 직접 투표에 대한 불편함을 해소. ► 시간과 장소의 제약과 투표 참여율 높이고 방문투표는 의견 전달과 갈등의 소지. ► 아파트 내 각종 투표에 별도의 비용 들지 않고 개인용 스마트 폰으로 출마 후보자 확인과 전자투표를 할 수 있어 선거 비용도 줄어들고 참여율도 높아질 것으로 기대, 2) 입주자대표회의 등 방송 시범 실시. ► 스마트(안드로이드)폰으로 녹음과 영상공개(아이오에스도 사용가능 토록 개발 예정) 3) 단지입대의 회장과 관리소장에게 문자 송신(매세징)기능 구축. 4) 공동주택관리법 제정(2015.07) *공동주택관리법 제정 공포 (2015. 08, 12일) *공동주택관리법 시행 : 2016년 08월 12일. 5) 단지홈페이지 이용과 활용 관리운영정보자료 공개 준수 등.