쎄라토님 다시 답변 드립니다~!^^

[하이네켄다크]

1. 부동산분야에 종사하지 안해서

  많은 분들에게 권하지 않았습니다만

  제 주위 분들은 조언을 통해 좋은 데 입주 했습니다.

  분양가는 상대적으로 거품 여부가 결정 되겠지요 

  평당 400만원에 들어있는 거품과

  평당 700만원에 들어있는 거품 어디가 더 많을까요?

님아 일단 이 부분은 저희 질문에서 너무 추상적인 답변 같습니다.

님의 개인정보 보호차원에서 말씀을 못 하실것 같으시면 당연히 안되겠지만 그리 안된다면 일단 무슨동 무슨 아파트 몇평까지만 말해주시면 감사하겠습니다.

왜냐하면 일단 아파트는 단독주택이 아니라 소위 공동주택이죠.

무조건적은 아니지만 이미 단독주택이 인기가 떨어지고 가격이 저하되는 이유가 우리나라의 현재 수요층이 모여 사는 문화를 선호하는 쪽으로 바뀌고 있다는 것입니다.

따라서 내가 생각하는 최고의 집은 제각각일수밖에 없겠지만 공정한 판단기준은 소위 집이 팔리는 가격이 정확한 현실적인 판단기준이라 생각합니다. 분양가보다 많이 오르는 아파트가 객관적인 좋은 집이 되겠지요. 내가 아무리 싫더라도 말입니다.

따라서 님이 선택한 집을 예로 들면 님의 취향과 저의 취향이 왜 틀려지는지 다른 많은 분들이 아실 수 있을것입니다.

가령 최근 가장 많이 상승한 봉선동 포스코를 예로 들자면...

어떤 분은 식구도 없고 관리비도 많이 나가고 청소하기도 귀찮기도 하여서 돈이 많이 있는데도 불구하고 20~30평형대를 최초 분양시에 골랐다고 보죠. 일단 주위 분들도 그당시에 광주권에 있는 대다수 기존 아파트 매매가가 평당 100~200만원에 거래되었고, 그 당시 최근 분양가도 300언저리 근처에 있었는데도 불구하고 포스코가 평당 400언저리에 분양하면서 왜 그런 집을 사느냐고 이 카페에서 몇몇 분들이 주장하시는 것처럼 그때도 똑같은 이유로, 광주의 인구수, 소득구조, 광주에서는 아파트는 돈이 되지 않는다, 대기업 브랜드를 내세운 건설사의 거품조장이다, 남구는 이제 가고 서구가 뜨고 있다라는 몇몇 각자만의 의견으로 대부분 뜯어 말리셨을 것입니다. 이는 봉선동에 거주하신 분들께 문의 바랍니다. 그 당시 시장상황에 대해서 말이죠. 하지만 분양사무소 직원들이나 저같은 소위 안척하는 전문가들은 그때도 여유가 있으면 투자개념으로 40평형 이상에 투자하시라, 아님 이왕이면 무조건 높은층으로 사시라, 앞으로 광주분양가는 무조껀 오르니깐 지금 비싸서 안 사면 언제 살 것이냐? 또는 무조건 조망권을 선택하시라 라는 사기성(?)멘트를 날리면서 난리가 났을것 같습니다.

제가 이리 떳떳한 것은 일단 제가 분석한 시장이 조금 잘 맞아 줘서 그분들에게 경제적으로나 혜택을 드려서 그렇답니다.

현재 봉선동 포스코의 기준으로 20~30평형대는 1억대, 40평형 이상은 1억 5천~2억이 분양가에 비해 업된 가격으로 불과 입주한지 1년만에 거래되는 걸로 알고 있습니다. 여기서 추가로 아파트만 보면 그 옆에 바로 붙어있는 봉선동 쌍용이나 포스코나 비슷하게 그당시 아파트중에서 비쌌고 그만큼 좀 더 분양가가 쌌던 아파트에 비해 잘 만들어서 나왔습니다. 그런데 거래가는 쌍용이 3000만원정도 낮지요. 그 이유를 아시는 분들 혹 계시나요? 포스코분들은 당연하다 그러시겠지만 쌍용분들은 솔직히 우리집이 더 나은데 이유를 아시기 힘들 것입니다. 하지만 그게 민심이고 시장의 판단이지요.

대다수의 광주사람들이 보기에 그 해에 나오는 아파트들은 항상 거품이라 생각 드실 것입니다.

왜냐 대통령을 비롯하여 모든 언론과 내 주위 친구들, 심지어 이런 인터넷상에서 부동산 관련 댓글들만 보면 지금 이렇게 비싼 아파트를 사는 사람들이 정말 한심한 바보들 같거든요. 건설사들의 배만 불려주는 불나방처럼 말이죠. 당연히 그런 생각들은 일반인분들은 들으실 것입니다. 이런 미분양이 남아도는 시장분위기에서 말이죠. 하지만 저의 소신이 최선이 없으면 차선이라도 찾는 것이라고 했듯이 이런 상황에서 이왕 새집을 사야 되는 상황이 되신 분들에게는 미래에도 후회가 없는 집들을 각자 예산에 맞춰 알려드리는데서 보람을 느낀답니다. 뱁새가 황새 따라가다 다리가 찢어지는 일은 없도록 해야 하겠지만 이미 황새이신 분들조차 말리는 것은 정말 자본주의 자체를 부정하는 것이며 내가 돈을 벌어야 할 이유가 별로 없어지거든요. 사회에 기부하고 봉사를 할 목적이 아닌 이상 말이죠. 여기서 제가 착한 놈이 아니라는 것이 밝혀지는군요~!^^  이건 저의 사견입니다. 자 님이 말하신것처럼 분양가에 거품이 끼어서 마이너스 프리미엄이 붙은 아파트가 여기저기 광주에도 있습니다. 그런데 반대로 말이죠! 님이 언급하신 아파트 중 예를 들면 최근 입주예정중인 양산동 GS나 현진을 예로 들자면 그 단지 중 마이너스만 있는게 아니라 오히려 1000만원을 넘어가는 프리미엄이 붙은 곳도 같은 평형에서 있답니다. 이건 아시나요? 이게 거짓같다면 님이 제가 지정하신 동 호수를 프리미엄 1000 이하로 구하실수 있는지 확인 바랍니다. 거짓이 판치는 사랑방 시세가 아닌 님의 발품으로 말이죠. 부동산은 머리가 아닌 발품과 상담을 통해 정보를 얻으시길 바랍니다. 책이나 인터넷, 뉴스, 지인들을 통해 정보를 찾다 보면 당연히 정보가 왜곡되기 마련입니다. 물론 그런 정보들도 발품과 상담자료와 합쳐져서 지식이 되어 간다면 상당한 전문가가 되어 가실 것입니다.

제가 생각하는 핵심은 이겁니다.

현재 최근 새로 분양하는 아파트를 살 수 있는 광주 수요층이 과연 인구수 100명당(성인기준) 과연 몇명이나 될 것이냐?  내가 생각하기에는 당연히 입주때까지 미분양이 될 것 같았던 아파트가 왜 다른 사람들은 이렇게 거품이 끼었는데도 불구하고 다들 저층까지 집을 사며 게다가 프리미엄까지 붙는 아파트가 예전보다 더 많이들 생겨 나는가? 단순히 학군이 좋아서, 아파트가 브랜드라서, 세대수가 많으니깐, 교통이 편리해서 라는 남들도 나도 다 알고 있는 정보가 아니라.. 프리미엄을 낼 수 있는 세력(소위 경제력이 보장되어 있는 수요층)이 왜 그 아파트를 옆에 있는 아파트보다  몇천만원씩을 더 주고 사가는지를 본인의 판단이 아닌 내가 돈이 100억정도 남아 돌정도의 부자의 입장이라면 어느집을 살 것인가로 판단해 보시길 바랍니다.

노무현 대통령이 부동산 정책이 실패한 이유를 저는 부자들의 마음을 서민의 기준으로 판단하여 정책을 만들어 잡아보려 했기 때문입니다. 그 결과 부자들도 어느 정도 피해를 보았겠지만 결국 서민들이 더 큰 피해를 보았지요. 이건 수완지구에서 실제 집을 사고 싶은 실수요자분들이라면 각각의 건설사에서 분양받아보려 할때 실제로 체감 하실것입니다. 100억 부자가 10억 손해보는 것과 1억 가지고 있는 분이 1000만원 손해볼때는 산술적인 10%로 손해라고 누구도 말하지 못하실 것입니다. 뒷분들이 실제 생활에 입을 피해가 훨씬 큰거죠... 그걸 이론으로 잡으려 했으니... 이론은 최상의 이론이지만 실물경제를 보지 못한 탁상공론의 전형적인 폐혜같습니다.

휴... 일단 제가 너무 잠이 와서 횡설수설이 되다보니 낼 다시 수정하기로 하고 일단 여기까지만 답글 달고 갑니다. 다들 편히들 주무세요...^^

p.s. 까페지기님께 부탁드립니다~^^

허락받고 한 토론은 아니지만 아무래도 저도 세라토님 답변을 하나하나 찾아 다니면서 답글을 달다보니 솔직히 힘드네요. 이건 세라토님도 그럴 것 같고, 이 토론을 지켜보시면 여러 회원님들도 그럴것 같습니다(무조껀 그러셔야 합니다!^^;;)

그래서 부탁 드리는데요~ 위의 공지사항쪽에 답글로 주고 받을 수 있게 해주시거나 별도 토론 게시판을 하나만 주시면 좀 더 조금이나마 성실히 이 토론을 진행해 볼까 합니다. 혹시 이건 쫌 아니다 싶으시면 당연히 안된다고 해 주시길 바랍니다.

암튼 이런 카페 운영하시면서 여러가지로 신경 쓸 일이 많으실텐데 저까지 귀찮게 해서 죄송하네요.. 수고 많으시네요~!

하시는 일들 모두모두 잘 되시길 기원합니다~!^^ 

2. 과거 시세가 아니고 현 거래시세도 수완 분양가보다 5천이상 저렴합니다.

  제 431번 글에도 언급했듯이

  그 많은 단지들 기준층으로 현재 시세( 프리미엄 있다면 포함한 가격 )

  사랑방 신문 개제된 가격입니다.

  그러니 님이 말한 예전 분양단지는 과거 시세이니

  지금은 수완지구는 당연히 비싸다는 것은 아닌것 같군요.

  왜냐하면 40평대 이상은 지금도 수완지구보다 5천이상 많게는 1억이상 저렴하게

  입주예정인 분양권, 미분양도 많고

  물론 앞으로 분양가는 물론 오릅니다.

  그러나 예전처럼 평당 300에서 600으로 몇년 사이에 되었다고 해서

  다시 몇년 만에 평당 1000만원으로 오르기는 힘듭니다. 

  다만  계속 언급했듯이 수완지구는 분양물량이 집중되어 있다는 것입니다.

  다른 지역 예를 들면 상무지구 주변 브랜드 업체가 분양하면

  더 비싸 더라도 처음부터 물량이 적은 관계로 대량 미분양이 나지 않습니다.

  그리고 앞으로도 하남 2지구, 선운지구, 첨단2지구 모두 수완지구 주변입니다.

  물론 광산구 인구가 많다고 하지만 2억, 3억 수요층이 타 구에 비해서 10배 이상

  집중된다고 생각하시는지 님의 의견을 듣고 싶습니다.

3. 직업적인 부동산 전문가와는 제 의견을 다르더라도 제시할수 있겠지요.

   님이 말씀하신 새 아파트를 원하는 니드,

   즉 인맥형성, 단지내 시설, 조경등

   다만 그러한 단지들이 수완지구에만 있는 것이 아니고

   가격이 월등히 저렴하면서도  

   현재 분양중이거나 최근 입주한 단지들도 많다는 것이지요.

제 질문에도 답변 부탁드립니다.

1. 계속해서 공급되는 지역과 공급이 부족한 지역

    어디가 미분양이 많이 생길까요?

2. 주변 분양권과 매매가는 그대로인데

    분양가만 계속 오른다고  신규 분양받는 것과

    기존 입주가 얼마 안된 아파트나 분양권 

    어디가 더 합리적인 선택일까요? 

3. 매매가는 그대로인데 분양가 상승폭이 

    예전의 상승처럼 3년 뒤에는 지금  수완 분양가의

    2배까지 오를 수 있을까요? 

4. 일반적인 집이 전재산인 광주 서민들에게(저같이 일반 봉급생활자 기준)

   님이 권한다면 수완지구 2억, 3억 분양과

   기존 살던 곳의 입지 좋은 기존 아파트 중   

   어디를 권하실 것인가요?

[수완에 살자]

제가 낄 입중은 못되는데....서로 한발짝씩 물러나서 상대방의 의견을 조금씩 수용하세요....제가 양산동을 무시하는 처사는 아님을 분명히 말씀드립니다. 하지만 수완과 양산을 택하라면 수완을 택하겠네요... 그리고 토공에서 계획했던 명품신도시가 꼭 이행되게끔 입주민들과 합심하여 단지 조성에 미약한 힘 보태고 싶습니다.

[바두기]

방장님 별도의 계시판 만들어서 토론하게끔 하면...부동산에 관심이 많은 초보들에게 많은 도움이 될듯 하네요.. 꼭 만들어 주세요....어디서 이런 정보를 접할 기회가 없는데..여기서 마련해 주시면 대단히 감솨^^

[하이네켄다크]

세라토님은 본질적으로 제 질문을 이해를 못하시는건지 아님 자꾸 피하시는건지 모르겠습니다만 이것만 일단 말해주시라니깐요.. 포스코 4년전 분양시에도 포스코 좋다고 칭찬하셨는지와 양산자이랑 수완 자이랑 가격만 비교할게 아니라 일단 두 아파트의 품질이 동일하다고 생각하시는지도 말씀 좀 해주세요... 2004년식 자동차랑 2006년식 자동차랑 가격이 틀리다고 욕하는 소비자가 있습니까?

[한마디]

하이네켄다크님은 수완을 긍정적으로 평가하시는 부동산업자고 세라토님은 수완지구에 대해 부정적의견이 많은 분인줄 압니다....헌데 하이네켄다크님! 지금 수완지구는 30평대가 많습니다. 정말 서민들용 평수인데(예전엔24평이서민용이었는데 언제부터??)가격은 서민들용이 아닙니다.말씀하셨던 포스코를 분양할당시는 남구 봉선동이 부자마을로 자리잡는데 실제 부자들의 프라이드를 충족시킬만한 브랜드아파트가 전무했던 상황이었고 그게 잘 맞아떨어졌다고 봅니다. 하지만 수완은 세대수에서부터 평수까지 차이가 많습니다.양산자이 이젠 이자후불제 이자까지 내주겠다고 하더군요. 전 수완지구가 부산 정관지구의 닮은꼴이라고 봅니다.

[한마디]

수완지구는 그리 메리트는 없이 결구은 과장허위광고에 혹한 서민들 등골만 휘게 만들것같아요. 혹자는 고속도로가 가까워서 수완지구를 택하신다고들 하지만 금방 빛고을로 개통되고 북광주ic도 개통하면 증말 고속도로 진입가능한 좋은 택지지구 얼마든지 많구요...분양가상한제로 비슷한 평수들 비슷한 가격대로 분양할거라고 봅니다. 그런 측면에서 수완지구는 그리 메리트가 충분한 곳은 아니라고 봅니다....해서 저는 세라토님 의견에 적극지지를 표합니다.얼마전 직접 본 풍영정천은 그런 믿음을 더욱 확고하게 만들어주더군요.헐~

[나 그린맨]

부자광주님이 적어 놓은 대부분의 글을 보면서 느낀 것은 님은 부정적인 생각의 소유자인 것 같군요.