스크랩 절세전략 6-성공한 부동산 투자자들의 양도세 전략

[최현수]

입력 2009/10/11 14:21

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절세전략 6-성공한 부동산 투자자들의 양도세 전략

-다주택자라고 모두 양도세 중과 대상은 아니다

장인석

아파트, 재개발, 재건축

前 동아일보 기자

現 착한 부동산투자연구소장

<부동산투자성공방정식> <재건축,이게 답이다>저자

부투성방

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"자, 이번에는 양도세에 대해 알아봅시다. 사실 부동산 관련 세금으로는 양도세가 가장 중요하고 실무에서 많이 대하는 세금입니다. 또한 잘 알고 대처하느냐 대처하지 못하느냐에 따라 세금 부담도 많이 달라지기 때문에 반드시 잘 알아둬야 합니다. 일반인들이 가장 헷갈려 하는 부분이 바로 2주택, 3주택 중과 대상입니다. 세율이 각각 50%와 60%나 되기 때문에 중과에 해당되면 남는 게 별로 없어지지요. 물론 2010년 말까지는 중과세 제도를 한시적으로 폐지해 중과 대상이라고 해도 일반세율로 과세합니다(단 투기지역이면 10%의 탄력세율을 추가로 적용). 그러나 10∼30%의 장기보유특별공제는 받지 못하므로 감면 효과가 크다고 보기는 어렵습니다. 따라서 중과 대상을 판정하는 방법을 알게 되면 중과세에 해당이 되지 않는 주택을 먼저 양도한다거나, 주택을 구입할 때 중과 대상이 되지 않는 주택으로 선별해 구입하는 등 '예방 세테크'가 가능해지는 것입니다." 

"예방 세테크란 말, 참 좋네요." 

"세테크에서 가장 바보 같은 짓이 계약금 걸어놓고 세금 걱정하는 사람입니다. 이런 경우에는 계약을 해지하려고 해도 계약금을 포기해야 하니 참으로 통탄할 일이지요. 중도금까지 집어넣었다면 해지가 더 힘들어집니다. 돈은 포기한다고 해도 상대방이 해지에 동의해줘야 가능하니까요."

"그런데 중과 대상인지 판정하는 게 좀 까다롭더라고요.""처음엔 좀 그렇지만 법칙만 알면 그렇게 어렵지도 않습니다."

토지∙건물∙분양권∙조합원 입주권	보유기간	세율
	1년 미만	50%
	1년 이상∼2년 미만	40%
	2년 이상	과세표준	세율	누진공제
		1,200만 원 이하	6%
		4,600만 원 이하	16%	120만 원
		8,800만 원 이하	25%	534만 원
		8,800만 원 초과	35%	1,414만 원
	1세대 2주택 중과 대상	50%
	1세대 3주택 중과 대상	60%
	비사업용토지	60%
	미등기 양도	70%
기타자산(보유기간 제한 없음)	6∼35%의 누진세율

양도소득세 세율

⋇누진세율은 2010년부터는 6%, 15%(108만 원), 24%(522만 원), 33%(1,314만 원)로 인하될 예정.

⋇2010년 12월31일까지 양도하면 양도세 중과세에서 면제. 이 기간에 취득한 주택은 2년이 지나 언제 팔든 중과세에서 면제.

⋇2009년 2월12일부터 2010년 2월11일까지 취득한 과밀억제권역 이외 지역의 신축주택(최초로 분양계약을 체결해 계약금을 지급한 주택을 말하며, 분양권 전매로 산 주택은 해당되지 않음. 미분양주택 포함)은 취득 후 5년 간 양도세를 면제. 단 서울 이외 과밀억제권역은 전용 149㎡ 이하에 한해 양도세의 60%를 감면함.

다주택자라도 먼저 처분하는 주택은 중과 대상이 아닌 주택부터

집을 두 채 보유하면 1가구 2주택, 세 채 보유하면 1가구 3주택자다. 그러나 1가구 2주택・3주택자라고 해서 모두 다 중과 대상이 되는 것은 아니다. 보유하고 있는 주택 중에 중과 대상 주택 수가 몇 채인가에 따라서 결정되는 것이다.  

먼저, 수도권 소재(읍면 지역 제외) 주택인지, 기타 지역과 읍면 소재 주택인지를 따진다. 예를 들어 경기도 양주시 광적면이나 백석읍은 수도권 소재가 아니라 읍면 소재에 해당된다. 수도권 소재(읍면 지역 제외) 주택은 가격과 상관없이 무조건 중과 대상 주택 수에 포함된다. 예를 들어 경기도 안성과 화성에 집을 두 채 보유하고 있다면 1가구 2주택 중과 대상이며, 서울에 3채 보유하고 있으면 3주택 중과 대상자가 되는 것이다.  

두 번째, 수도권 이외 지역과 읍면 지역은 기준시가 3억 원 초과일 때 중과 대상 주택 수에 포함된다. 다만 인천광역시를 제외한 광역시 소재 주택은 2주택자일 때와 3주택자일 때 중과 대상 기준이 다르다는 점에 유의해야 한다. 2주택자인 경우에는 인천광역시를 제외한 광역시 소재 주택(읍면 지역 제외)의 기준시가가 3억 원 초과일 때 중과 대상 주택 수에 포함된다. 그러나 3주택자인 경우는 기준시가와 상관없이 무조건 중과 대상 주택이 된다.  

가령 서울에 아파트 1채, 청주시에 기준시가 2억5,000만 원 아파트 1채를 보유한 사람은 1가구 2주택자이긴 하나 1가구 2주택 중과 대상자는 아니다. 2주택 중과 대상에 해당되지 않으면 두 채 중 어느 집을 먼저 팔더라도 일반세율 과세 대상이 되는 것이다.  

또한 서울에 아파트 1채, 광주광역시에 기준시가 2억9,000만 원 아파트 1채 등 2채를 보유한 경우에는 중과 대상 주택 수가 1채이므로 역시 1가구 2주택 중과 대상자가 아니다. 그러나 이 두 채에 수원 화성에 연립주택 1채를 더 보유해 3채 보유자라면 3주택 중과 대상자가 된다는 점에 유의한다. 만일 수원 화성이 아니라 순천시에 기준시가 2억 원 아파트 1채를 더 보유한 3주택자라면 3주택 중과 대상자가 아니라 2주택 중과 대상자가 된다. 순천시는 광역시가 아니라서 기준시가 3억 원을 초과해야 중과 대상 주택에 포함되기 때문이다.  

집을 몇 채 소유하고 있는지 주택 수로 따지는 것이 아니라 중과 대상 주택 수에 포함되는 주택을 몇 채 소유하고 있는가에 따라 2주택, 3주택 중과 대상자가 판정된다는 것이다.  

마지막으로, 1가구 2주택・1가구 3주택 중과 대상이라고 해도 양도하는 주택이 예외 사항에 해당되면 중과되지 않고 일반 과세된다.

•1가구 2주택 중과 대상일 때는 기준시가 1억 원 이하인 주택(정비구역으로 지정 고시된 지역은 기준시가 1억원 이하라도 중과세, 다만 주거환경개선사업으로 사업시행자에게 양도하는 경우에는 일반세율 과세 대상)을 비롯해서 양도세 감면주택, 5년이 경과되지 않은 상속주택 등을 먼저 팔면 일반세율 과세 대상이 된다.

•1가구 3주택 중과 대상일 때도 보유한 주택 중 양도세 감면주택과 5년이 경과되지 않은 상속주택은 중과세에서 제외된다. 그러나 1가구 2주택 중과 대상자처럼 기준시가 1억 원 이하 주택을 중과세에서 제외해주는 규정은 없다. 다만 기획경제부장관이 지정한 소형주택(2003년 12월31일 이전에 취득하고, 전용면적 60㎡ 이하이며, 양도일 현재 기준시가가 4,000만 원 이하일 것으로서 오피스텔과 정비구역으로 지정 고시된 지역 소재 주택은 제외)은 중과세에서 제외된다.

•근무상 형편으로 2주택이 된 경우에도 그 사유 해소일로부터 3년까지는 중과 대상에서 제외된다.

2005년 12월31일 이전에 취득하고 관리처분계획인가를 받은 입주권은 주택 수에서 제외

"어떻습니까? 이해가 가십니까?" 

"글쎄요...이해가 갈 것 같기도 하고 안갈 것 같기도 하고..." 

"헷갈려서 잘 모르겠는데요. 몇 번 더 복습해야 할 것 같아요." 

"한 번에 알기는 어려울 것입니다. 그러나 몇 번 반복해서 맥을 이해하면 쉬워질 거에요. 그럼 제가 문제를 낼 테니 맞춰보세요. 서울에 3억 원(기준시가 2억2,000만), 의정부에 1억8,000만 원(기준시가 1억) 두 채 보유 중인 경우는 어떻게 될까요?" 

"1가구 2주택 중과 대상자입니다. 그러나 의정부 집 먼저 팔면 일반세율 과세 대상이고, 서울 집 먼저 팔면 중과세됩니다." 

"네, 아주 정확합니다. 역시 길수씨가 장학생답군요. 바로 이런 점 때문에 중과 대상 여부를 판정할 줄 알아야 하는 겁니다. 자 다음 문제를 풀어볼까요? 서울에 2억 원(기준시가 1억2,000만), 강릉에 2억 원(기준시가 1억1,000만) 두 채 보유 중인 경우는? 관심만씨 대답해볼까요?" 

"중과 대상 주택 수가 한 채이므로 1가구 2주택 중과 대상자가 아닙니다.. 뭘 팔아도 일반세율 과세 대상입니다."

"네, 정답입니다. 이 문제는 헷갈리기 쉬운 사례이므로 확실히 알아두시기 바랍니다. 순천에 4억 원(기준시가 3억1,000만), 서울에 2억 원(기준시가 1억2,000만), 대구광역시에 2억 원(기준시가 1억2,000만) 세 채 보유 중인 경우는 어떻게 될까요?" 

"......." 

아무런 대답이 없자 장박이 설명했다. 

"좀 어렵나요. 순천 주택은 기준시가 3억 원을 초과하니까 중과 대상 주택, 서울은 무조건 중과 대상 주택, 대구광역시는 3주택일 때는 무조건 중과 대상 주택이므로 1가구 3주택 중과 대상이 되는 것입니다. 3주택 중과 대상일 때는 먼저 파는 것은 양도세 60% 중과입니다. 그런 다음 2채 남았을 때는 다시 2주택 중과 여부를 따져봐야 합니다. 자 마지막으로 한 문제만 더 할까요? 서울에 1억 원(기준시가 6,000만), 용인에 3억 원 양도세 감면주택(기준시가 2억5,000만), 정읍시에 3억 원(기준시가 2억5,000만) 세 채 보유 중인 경우는 어떻게 될까요?" 

"중과 대상 주택 수가 두 채이므로 1가구 2주택 중과 대상자네요. 정읍시 주택의 기준시가가 3억 원이 안 되니까요." 

"맞습니다. 그런데 이런 경우에는 용인의 양도세 감면주택을 먼저 파는 것이 절세가 됩니다. 양도세가 감면되니까요." 

"아, 그렇군요." 

"이번에는 조합원 입주권에 대해 알아보겠습니다. 재개발이나 재건축 주택은 관리처분계획인가일을 기준으로 조합원 입주권으로 변합니다. 그런데 조합원 입주권이라고 해도 모두 다 주택 수에 포함되는 것은 아닙니다. 2006년 1월1일 이후에 취득하거나 2005년 12월31일 이전에 취득했다고 하더라도 2006년 1월1일 이후 관리처분계획인가를 받은 입주권만 주택 수에 포함됩니다. 이렇게 주택 수에 포함되는 입주권과 주택을 각각 보유하게 되면 1가구2주택자가 되어 위의 방식대로 2주택 중과 대상 여부를 판정해야 합니다. 즉 수도권 소재(읍면 지역 제외) 주택이나 기타 지역과 읍면 지역 소재 기준시가 3억 원 초과 주택을 먼저 양도하면 양도 시 세율이 50%가 부과됩니다. 그러나 입주권을 먼저 팔면 입주권 자체는 주택이 아니어서 일반세율로 과세됩니다."(계속) 

                        관리처분계획인가일                    준공

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               주택                             입주권                      주택

※주택재개발사업의 입주권 기준일은 관리처분계획인가일이다.

그러나 주택재건축사업은 2005년 5월30일 이전은 사업계획승인일 또는 사업시행인가일이 기준일이 되며, 2005년 5월31일 이후부터는 관리처분계획인가일을 기준으로 입주권으로 바뀐다.

 

<불황에도 성공하는 부동산 투자전략> 중에서

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