결론부터 말하자면 2005년 토지시장에서 대박을 기대하는 것은 무리가 있다. 그 이유로는 첫째, 1월부터 한달마다 지가변동률이 발표되고, 5월부터 토지투기지역 지정이 신속해지면서 정부의 규제가 발빠르게 대응하고 있다.
둘째, 2002년부터 상승한 땅값은 2004년까지 소위 '더블'을 못친 지역이 없어 거기에 대한 반발심리가 강하다는 것이다. 일례를 들면 2003년 말, 2004년 초만 하더라도 서산에 1억원을 가지고 1천평을 매입할 수 있었다면 지금은 300~500평 밖에 매입할 수가 없다는 것이다. 즉, 소액투자가 투자할 수 있는 물건이 없으며, 상승에 회의적인 시각이 들 수 밖에 없는 현재의 상황이 투자를 더욱 어렵게 만드는 요소가 되고 있다.
셋째, 미래가치까지 당겨서 이미 땅값이 올라있기 때문에 단기적 추가상승을 기대하기가 어렵다. 파주신도시 인근을 예로 들면 2차선도로와 접하고 있으면 평당 500~700만원선이며, 신도시와 접하고 있는 땅은 평당 250~350만원선이다. 교하지구는 분양을 했으나 파주신도시는 아직 분양도 안한 상태고, 입주 후 상권을 갖추고 도시가 제기능을 발휘하면서 주변 땅값에 영향을 미치기에는 아직도 많은 시간이 남았다.
파주신도시 보상을 기대할 수 있으나 대토수요를 원한다면 신도시 부근보다는 문산을 택하는 것이 현실적으로 맞는 상황이다. 그렇다면 이 땅값이 언제 올라갈 것이가?
넷째, 유동자금이 흘러갈 수 있는 통로가 제한되었다. 이미 작년에 충청권에는 투기성 유동자금에 의해 주변지역이 활화산처럼 타올랐지만 이미 학습효과를 경험하지라 수요자들이 쉽게 매입하지를 못할 것이다. 즉, 시장 선도세력에 의해 가격부풀리기가 심각하게 일어난 지역에서 회복하기에는 시간이 많이 걸리기도 하겠지만 중요한 것은 시장에 처음 진입하려는 소액투자자들이 학습효과에 의해 매입을 주저하면서 시장의 어려움을 가중시키고 있다.
그렇다면 투자를 하지 말아야 하나?
대안이 많이 존재하는 것은 아니다. 4월이후 재건축시장에 바람이 한 번 불고 나면 분양권과 아파트 시장은 판교를 기다리느라 지칠때로 지칠 가능성이 높고, 거기서 수익률을 기대한다는 것은 큰 무리가 따를 수밖에 없다. 도정법 시행이후 재개발에 대한 수요가 넓어지고 있는 것은 사실이나 수익성을 기대하기에는 너무 많이 가격이 올랐다는 것이다.
강남아파트가 평당 3천만원을 호가하지만 1~5년이내 평당 6천만원, 9천만원은 가질 않는다. 더구나 정부의 정책에 의해 가격이 요동치는 국내 부동산시장의 정황을 살펴보면 참여정부의 부동산정책 기조는 변함이 없을 가능성이 거의 99%인데다, 보유세를 강화하고 거래세를 내리는 세제개편까지 마무리 단계에 와 있어 주택을 투자의 대상으로 바라보는 우매한 행위는 이제 종식되어야 할지도 모른다.
토지는 여전히 대안이다. 그렇다면 이러한 어려운 점을 뚫고 어떻게 어디에 투자해야 할까?
어떻게 투자해야 하나? 에 대한 답은 결국 정보와 자본의 싸움이다. 시장에 노출될 수 있는 재료는 한정되어 있는데, 들어가려는 자본은 쌓여있는 상황이다. 즉, 호재가 터지면 어느 지역이든지 가격이 폭등할 수밖에 없는 구조라고 생각된다.
그렇다면 남보다 한발 앞선 정보 내지는 과감한 투자패턴이 필요한 시점이라고 할 수 있을 것이다. 정보를 앞서가지 못하고 언론을 통해 접했더라도 바로 현장에 가보고 투자한다면 분명 수익을 낼 수 있다.
자본의 싸움이라는 것은 소액자본은 연합해야하고, 큰 자본은 큰 물건을 대상으로 투자해야 할 것이다. 쪼개팔기가 되었든 무엇이 되었든간에 토지가 가지고 있는 내재적 특성을 이용하여 물건 자체를 가공하여 수익을 창출하는 방법을 찾아야 할 것이다.
그렇게 될 경우 시장상황의 흐름과는 무관하게 투자자금이 회수를 가져올 수 있을 것이며, 성공적인 투자를 보장할 수 있는 길이 될 것이다.
파주신도시 보상금이 5~6월에 1조 5천억원이 풀리는데, 이 자금이 들어갈 수 있는 안정적 투자처는 파주 문산이외에는 없을 것으로 보인다. 워낙 호재가 밀집되어 있는데다 남북경협사업이 본궤도에 올라설 가능성이 높아 신도시 개발과 물류단지 개발 등 향후에도 시장에 영향을 미칠 대형호재가 즐비하게 기다리고 있다고 해도 과언은 아닐 것이다.
양동면과 금사면은 제2영동고속도로가 하반기에 착공하기 때문에 7~8월 시점이전에 매입하는 것이 좋다. 이 지역은 서울에서 1시간이상이 걸리는 지역이지만 고속도로가 개통되면 30~50분으로 단축되고 상대적으로 땅값이 낮기 때문이다. 8월에 민간사업자가 선정되어 본격적인 바람이 불기전에 투자해야 할 것이다.
인제군 내촌면과 홍천군은 서울~양양간고속도로의 직접적 수혜지역이다. 인제군 내촌면은 동홍천IC부터 낮은 지가를 형성하고 있어 실시설계가 나오고 본격적인 착공에 들어가기 전이라는 시점이 크게 작용하고 있다. 홍천군은 홍천강 일대 관광레저형사업을 시행할 수 있는 지역이 최적지다.
횡성군과 평창군은 '오륜밸리'로 2014년 동계올림픽 국내유치도시로 다시금 주목받고 있지만 이른바 평창학습효과라는 것이 존재하기 때문에 투자에 유의할 필요는 있다. 하지만 제2영동고속도로가 동계올림픽을 겨냥해 만들어지는 것이라면 강원권 인프라 구축의 혁명적 역할을 하게될 원주~강릉간 복선전철이 제2영동고속도로처럼 조기 착공될 가능성이 매우 높아졌다. 따라서 굳이 동계올림픽이 아니더라도 국내 최고의 4계절 관광휴양지로서 위상을 정확히 본다면 주5일근무제 실시와 맞물려 최고의 투자처가 될 것이다.
진천, 안성은 뭐니뭐니 해도 충청권 신행정수도 대안도시의 보상금 영향을 받을 1순위 지역이다. 또한 평택과 수원지역 개발에 따른 보상금 효과도 기대할수 있을 것이다. 지리적 잇점과 인프라 개선이 동시에 병행되고 있어 7~9월 시점에 다시 한번 크게 상승할 가능성이 높다.
천안 성환읍은 수도권 전철 개통과 천안과 아산, 평택이라는 국내 최고의 토지투자 트라이앵글에 중앙에 위치해 있어 개발압력이 꾸준히 작용하고 있다. 해남과 영암은 연말에 착공하게 될 기업도시의 영향을 받을 것이며, 거제는 조선업 호황과 수산자원보호구역 해제의 영향을 받을 것이며(장기 투자시 최고의 투자처가 될 가능성 높음), 기장군은 단일 군으로는 최고의 호재가 밀집되어 있다고 해도 과언이 아닐 만큼 재료가 많아 지속적으로 상승할 가능성이 높다.
제주도는 제주국제자유도시가 공식 출범한 2002년 4월 이후 사업예정자 지정된 관광개발사업은 총 21건으로, 투자규모는 3조 4975억원에 달하고 있다
올 하반기부터는 관광개발사업이 본격화될것으로 보인다.
국제자유도시 추진에 따른 개발기대 및 관광지 개발사업 추진등에 따른 지가상승기대할수 있다.
이렇게 전국적판에서 투자처를 찾아볼 수 있을 것이나 최고의 호재는 단연 '혁신도시'가 될 것이다. 7월에 최종 후보지가 발표되면 전국은 투기판으로 변질될 가능성이 높다. 또한 7월에 시행되는 농지법과 시행령 개정안에 따른 투자처로 역시 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다.
토지투자를 해야되는 이유는 자명하다. 1억원으로 2억, 5억도 벌 수 있기 때문이다. 주택시장에서는 어렵더라도 토지시장에서는 가능한 이야기다.
쓸데없는 이야기는 다 집어치우고 지금이라도 전국을 샅샅이 뒤져 투자의 최적지를 찾아내면 얼마든지 돈을 벌 수 있을 것이다.
< 펌글 >
또한 모두에게 좋다고 하는 투자처도 자신의 자산이나 계획에 맞는 투자처를 찾는 것이, 기준을 세우는 것이 좋다.
단편적으로 강남의 아파트나 파주신도시주변의 토지가 돈이 된다는 것은 대부분알고 있다 하지만 5000만원, 1억원정도로 투자를 하기엔 턱없이 부족하다. 그렇다고 무리하게 대출까지 해가면서 투자를 할것인가?
올해부터 2006년 지방선거와 2007년 대선이 있을때까지는 지역이슈들은 쏱아져 나올법하다.. 하지만 일정부분 진척이 있는 사업에 그리고 자신의 자산과 계획에 맞는 투자처를 찾는것이 좋을듯하다..
첫댓글 좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
고맙습니다...*^.^*~~
원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^