[법률상식] 부동산 때문에 임대인, 혹은 임차인과 분쟁중이라면?

[김렬구 변호사]

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안녕하세요 법무법인 로앤케이 김렬구 변호사입니다.

부산부동산문제가 발생하였는데 이 경우 법적으로 해결할 방법은 무엇일까요? 

이 경우, 임차인과 해결하는 것 외에도 변호사의 도움이 필요할까요? 

최근 부동산 분쟁이 많이 발생하면서 이에 대한 변호사의 도움을 구하시는 분들도 많으신데요. 

그렇다면 아래에서 실무상 많이 발생하는 부동산 분쟁의 유형 및 이를 해결하는 방법의 하나인 명도소송은 무엇이고, 부산부동산소송변호사가 필요한 이유는 무엇인지 설명해 드리겠습니다.

부동산 분쟁 중 임대차 분쟁 관련 대표적 유형

통상적으로 많이 발생하는 부동산 분쟁으로는 계약 위반, 경계 분쟁, 임대차 문제 등 다양하게 발생하는데요. 

이 중 가장 많은 부동산 분쟁 유형 중 하나인 임대차 문제와 관련하여 대표적으로 발생하는 유형은 아래와 같습니다.

① 임대료 연체
: 세입자인 임차인이 임대료를 지불하지 않거나 연체하는 경우 집주인 임대인은 연체료를 부과하거나 계약을 해지할 수 있음에도 이와 관련하여 임차인과 분쟁이 발생하는 경우

② 계약 위반
: 임차인이 계약상의 의무를 위반한 경우 집주인이 손해배상을 청구해야 하거나 계약을 해지하여야 하는 경우

③ 무단 점유
: 계약이 종료되었거나 해지되었음에도 세입자가 퇴거하지 않고 부동산을 불법으로 점유하는 경우 임대인이 강제 퇴거를 명령해야 하는 경우

④ 하자 보수
: 건물에 하자가 발생했을 때 수리나 보수의 책임을 두고 집주인과 세입자 간 책임 소재를 묻는 경우

⑤ 보증금 반환 문제
: 임대차계약이 종료되었을 때 임차인에게 임대보증금을 반환하여야 하는 문제를 두고 임대인과 임차인 간 발생하는 경우

임대료 연체 문제가 임차인의 무단 점유로 이어지는 경우

이처럼 부동산소송과 관련하여 다양한 유형이 존재하지만, 각 유형은 개별적으로 존재하는 게 아니라 다양하게 얽히기도 합니다. 

특히 임대료 연체 문제와 관련하여 임차인의 무단 점유로 이어지는 경우, 이에 대한 해결 방법이 문제되는데요. 

주택임대차법 제6조의3 제1항 제1호에 따르면, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대해 거절할 수 있습니다. 

이와 마찬가지로 상가임대차법 제10조 제1항 제1호에 따르면, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대한 거절이 가능합니다. 

만약 계약이 해지되었음에도 세입자가 목적물을 반환하지 않은 채 계속하여 점유하고 있다면 이는 임차인의 무단점유에 해당하기 때문에 법적으로 대응하여야 합니다.

명도소송으로 임대인 권리 지킬 수 있다면

이에 대해 대응할 방법 중 하나로는 명도소송이 있는데요. 

명도소송이란 무엇일까요? 

 
명도는 기본적으로 집과 같은 부동산을 일정한 권리에 근거하여 점유하고 있던 사람이 그 권리를 잃은 경우 부동산을 권리자에게 인도해 주는 것을 의미합니다. 

이때 단순히 점유를 이전하는 것뿐만이 아니라, 그 안에 있던 소유물까지 모두 비운 뒤 완전한 점유권을 이전한다는 점에서 인도와 차이가 있습니다. 

이 중 월세 명도소송은 월세가 밀린 세입자가 이로 인해 임대차 계약 등의 사유가 발생하였지만, 주인인 임대인에게 이를 인도하지 않고 있을 때 세입자에게 강제로 부동산에서 나가라고 청구하는 소송을 의미합니다. 

명도소송 준비 주의사항은

그러나 명도소송 준비 시 주의해야 할 점이 있는데요. 

임차인에 대한 임대인의 계약 해지 통보 사실이 있어야 합니다. 

민법 제543조 제1항에 따르면, 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 해야 합니다. 

따라서 임대료가 연체되었다는 이유로 자동적으로 임대차계약이 해지되어 임차인에게 명도소송을 통해 퇴거를 청구할 수 있는 게 아니라, 상대에게 임대차계약 해지 의사를 전달하여 도달하게끔 해야 하는데요. 

실무상에서는 명도소송에서 계약 해지 통보 사실 유무가 쟁점이 되는 경우가 많습니다. 

따라서 이 경우 내용증명을 통해 명확히 증거를 남기는 게 중요합니다. 

또한, 임차인이 나가지 않는 경우 명도소송 이후 강제집행 절차를 통해 퇴거하게 할 수 있기 때문에 세입자의 동의 없이 출입하거나 비밀번호를 바꾸는 등의 행위는 범죄행위의 피의자가 될 수 있으므로 삼가셔야 하겠습니다.

부산부동산소송변호사와 함께 명도소송, 임대차 분쟁 등 해결하려면

이처럼 부동산분쟁은 다양한 유형이 존재하고, 여러 법적 쟁점이 얽혀 있기 때문에 이를 다각도로 바라보고 관련 법적 쟁점을 꼼꼼히 살펴봐야 원만히 해결할 수 있습니다. 

따라서 현재 상황을 정확히 파악한 뒤 소송 이외의 방법으로 중재나 조정 등이 효과적일지 솔루션을 제시해 줄 역할이 중요한데요. 

이를 위해서는 부산부동산소송변호사의 도움을 받아 사건 초기 단계부터 함께 고민하는 게 효과적일 수 있습니다. 

부산부동산문제, 어떻게 해결해야 할지 모르겠다면 부동산문제 해결 경험이 풍부한 변호사의 도움을 받으시길 바랍니다. 

부동산이 큰 재산인 만큼, 이를 원만히 회복할 수 있도록 돕겠습니다.

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