취득세 과세표준 범위 - 용역 대행비? 관련 수수료?

[박정규 세무사]

재미있는 판례를 하나 소개해 드립니다

취득세 과세표준 범위 - 용역 대행비? 관련 수수료?

[제목]
이 사건 건축물의 과세표준에 ⑥ 광역교통시설부담금, ⑦ 문화재지표조사비용은 포함되나, ① 사업계획승인일 이전 지급된 금융비용, ② 건축물 신축과 관련 없는 차입금에 대한 금융비용, ③ 대출수수료, ④ 금융자문수수료, ⑤ 하◈tm플러스에 지급된 용역비용은 이 사건 건축물을 취득하기 위하여 지출한 비용으로 보기 어려우므로 위 과세표준에서 제외되어야 함

국패

【전심과정】

대법원2017두57301, 2017.12.07    부산고등법원(창원)2016누12151, 2017.07.19    창원지방법원2013구합20101, 2016.11.08   

【원고】

1. 주식회사 세○씨앤디

2. 주식회사 해○디앤씨

3. 공○에프에이에스 유한회사

4. 영○파트너스 유한회사

【피고】

김해시장

【주문】

1. 피고가 2011. 11. 11. 원고들에 대하여 한 별지1 표 ‘부과세액’란 기재 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 지방교육세 부과처분 중 별지1 표 ‘정당한 세액’란 기재 금액을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고들의 나머지 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용은 피고가 부담한다.

【청구취지】

피고가 2011. 11. 11.

1. 원고 주식회사 세○씨앤디(이하 ‘원고 세○씨앤디’라 한다)에 대하여 한 제1차 지방세부과처분 중 621,137,890원 및 제2차 지방세부과처분 중 352,265,500원의 부과처분을,

2. 원고 주식회사 해○디앤씨(이하 ‘원고 해○디앤씨’라 한다)에 대하여 한 제1차 지방세부과처분 중 367,996,480원 및 제2차 지방세부과처분 중 243,257,370원의 부과처분을,

3. 원고 공○에프에이에스 유한회사(이하 ‘원고 공○에프에이에스’라 한다)에 대하여 한 제1차 지방세부과처분 중 374,625,940원 및 제2차 지방세부과처분 중 214,418,500원의 부과처분을,

4. 원고 영○파트너스 유한회사(이하 ‘원고 영○파트너스’라 한다)에 대하여 한 제1차 지방세부과처분 중 363,424,370원 및 제2차 지방세부과처분 중 283,621,890원의 부과처분을

각 취소한다.

【이유】

1. 처분의 경위

가. 원고들은 주택건설업 등을 목적으로 하는 법인으로서 김해시 장유면 신◇리 일원에 아파트를 신축ㆍ분양하는 사업의 공동시행사이고, 위 사업에 대한 원고들의 지분율은 원고 세○씨앤디 31.7%, 원고 해○디앤씨 21.2%, 원고 영○파트너스 29.3%, 원고 공○에프에이에스 17.8%이다.

나. 원고들은 김해시 장유면 신◇리 530-2 외 29필지(면적 합계: 32,731㎡)에 ○○○아파트 1단지 17동 583세대를, 같은 리 527-2 외 33필지(면적 합계: 38,686㎡)에 ○○○아파트 2단지 14동 526세대를 각 신축한 후, 원고들 명의로 각 지분에 관한 소유권보존등기를 마쳤다(이하 위 대지를 통틀어 ‘이 사건 부지’라 하고, 위 ○○○아파트 1, 2단지를 통틀어 ‘이 사건 건축물’이라 한다).

다. 원고들은 2008. 1. 14. 위 ○○○아파트 1단지의, 2008. 8. 25. 위 ○○○아파트 2단지의 취득에 관하여 각 지분에 해당하는 취득가액을 이 사건 건축물의 과세표준으로 하여, 아래 [표1]의 각 해당란 기재와 같이 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 지방교육세를 신고ㆍ납부하였다.

라. 피고는 경상남도의 원고들에 대한 세무조사 결과, 원고들이 이 사건 건축물의 취득과 관련하여 건설자금이자, 분양관련경비, 미술장식품설치비, 전기 및 상수도인입비, 시설부담금, 재산세, 학교용지부담금, 광역교통시설부담금, 부가가치세, 기부채납 취득비용, 농지전용부담금, 부산저축은행그룹 관련 이자 등 합계 110,654,392,970원을 이 사건 건축물의 취득가액에서 누락하였다는 이유로 2011. 11. 11. 원고들에게 아래 [표2] 기재와 같이 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 지방교육세(각 가산세 포함)를 부과하였다.

마. 원고들은 이에 불복하여 2012. 2. 3. 경상남도지사에게 위 부과처분의 취소를 구하는 이의신청을 하였고, 경상남도지사는 2012. 4. 16. “피고가 이 사건 건축물의 취득가액으로 판단한 돈 중 분양관련경비, 미술장식품설치비, 전기인입비, 상수도인입비 중 일부, 시설부담금, 재산세, 학교용지부담금, 부가가치세, 기부채납 취득비용, 농지전용부담금 등은 이 사건 건축물의 취득가액에 포함되지 않는다.”고 보아 일부 감액경정결정을 하였다.

바. 원고들은 위 감액경정결정에 불복하여 2012. 7. 9. 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2012. 12. 10. “피고가 이 사건 건축물의 취득가액으로 판단한 돈 중 상수도인입비, 조경공사비, 견본주택 공사비, 발코니새시 공사비, 건축물 사용승인 후 지출된 차입금에 대한 금융비용 및 신탁수수료 등은 위 취득가액에 포함되지 아니하고, 사업계획승인일 이전 지출된 금융비용, 건축물 신축과 관련 없는 차입금에 대한 금융비용, 대출수수료, 금융자문수수료, 주식회사 하◈tm플러스(이하 ‘하◈tm플러스’라 한다)에 지급된 용역비용, 광역교통시설부담금, 문화재지표조사비용은 위 취득가액에 포함되며, 농어촌특별세의 경우 이 사건 건축물에서 전용면적 85㎡ 이하 건축물이 차지하는 면적 비율(33.33%)에 해당하는 세액을 감면함이 타당하다.“고 판단하여 일부 감액경정결정을 하였다(위 2011. 11. 11.자 부과처분 중 이의신청 및 조세심판을 거쳐 각 감액된 나머지 부과처분을 이하 ‘이 사건 처분’이라 하고, 그 구체적인 내역은 아래 [표3] 기재와 같다). 이후 피고는 2012. 12. 28. 원고들에게 이 사건 처분에 따라 당초 원고들이 신고ㆍ납부한 금액과 감액경정된 이 사건 처분의 금액의 차액분 등을 환급금으로 통지하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 5, 11호증, 을 제6 내지 12호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

피고는 이 사건 처분을 하면서 과세표준에 ① 사업계획승인일 이전 지출된 금융비용, ② 건축물 신축과 관련 없는 차입금에 대한 금융비용, ③ 대출수수료, ④ 금융자문수수료, ⑤ 하◈tm플러스에 지급된 용역비용, ⑥ 광역교통시설부담금, ⑦ 문화재지표조사비용을 포함하였다. 그러나 위 각 비용은 아래와 같은 이유로 이 사건 건축물을 취득하기 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 비용이 아니므로 과세표준에서 제외되어야 한다. 따라서 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하다.

1) 원고들은 시공사인 ○○건설 주식회사(이하 ‘○○건설’이라 한다)와 사이에 장차 분양수입금으로 이 사건 건축물 공사비를 지급하기로 약정하였으므로, 금융기관으로부터 대출받은 차입금을 이 사건 부지 매입대금과 그 부대비용, 차입금의 이자 지급 등을 위하여 사용하였을 뿐 이 사건 건축물의 공사비로 사용하지 아니하였다. 따라서 위 차입금과 관련하여 사업계획승인일(착공일) 이전에 지출된 금융비용, 건축물 신축과 관련 없는 차입금에 대한 금융비용, 대출수수료는 이 사건 건축물의 취득가액에 포함될 수 없다.

2) 원고들은 부산저축은행그룹이 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, P/F) 사업을 추진하기 위해 설립한 특수목적법인(Special Purpose Company, SPC) 중의 하나인바, 부산저축은행그룹은 원고들의 법인 인감과 계좌를 관리하고 있는 것을 기화로 분식회계의 수단으로써 금융자문수수료 명목의 돈을 일방적으로 수취해 간 것이고, 원고들은 주식회사 부산상호저축은행(변경 후: 주식회사 부산저축은행, 이하 ‘부산저축은행’이라 한다), 주식회사 부산2상호저축은행(변경 후: 주식회사 부산2저축은행, 이하 ‘부산2저축은행’이라 한다)으로부터 금융자문을 받은 사실이 없으므로, 위 각 은행에 지급된 금융자문수수료는 원고들이 이 사건 건축물을 취득하기 위하여 지출한 비용이 아니다. 그 밖에 주식회사 삼성증권(이하 ‘삼성증권’이라 한다) 등에 지급된 금융자문수수료 또한 이 사건 부지 매입을 위한 비용으로서 이 사건 건축물의 취득가액에 포함될 수 없다.

3) 원고들은 하◈tm플러스와 사이에 이 사건 건축물의 신축에 필요한 부지 매입을 위하여 사업부지 매입업무 위탁계약을 체결하였으므로, 하◈tm플러스에 지급한 설계용역비용 역시 원고들이 이 사건 건축물을 취득하기 위하여 지출한 비용이 아니다.

4) 광역교통시설부담금과 문화재지표조사비용은 관련 특별법에 따라 비용부담의 형평을 고려하여 사업시행자인 원고들에게 부과되는 것으로서, 원고들이 위 각 비용을 부담할 의무를 지는지 여부와 실제로 지출한 비용이 원고들이 취득한 대상물을 위한 비용인지 여부에 관한 판단은 별개의 문제이다. 따라서 위 각 비용 역시 원고들이 이 사건 건축물을 취득하기 위하여 지출한 비용이라고 볼 수 없다.

나. 관계 법령

■ 구 지방세법(2008. 12. 31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것)

제82조

제105조 (납세의무자등) ① 취득세는 부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도(골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권은 골프장·승마장·콘도미니엄 및 종합체육시설 소재지의 도를 말한다)에서 그 취득자에게 부과한다.

제111조 (과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항

3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

⑦ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

⑧ 제6항의 규정에 의한 지방세과세표준심의위원회의 조직과 운영 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제130조 (과세표준) ① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

③ 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

④ 채권금액에 의하여 과세액을 정하는 경우에 일정한 채권금액이 없을 때에는 채권의 목적이 된 것 또는 처분의 제한의 목적이 된 금액을 그 채권금액으로 본다.

⑤ 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 과세표준이 되는 가액의 범위 및 그 적용에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

■ 구 지방세법 시행령(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것)

제82조의2(취득가격의 입증등) ① 법 제111조제5항제3호에서 "판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.

1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부 : 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

② 삭제 <1995.12.30.>

제82조의3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

② 토지와 건축물등을 일괄취득함으로 인하여 토지 또는 건축물에 대한 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 일괄취득한 가격을 토지 또는 건물 가액 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 및 기타물건의 취득가액으로 한다.

③ 제2항의 경우에 시가표준액이 없는 기타물건이 포함되어 있는 경우에는 토지·건축물 및 기타물건의 감정가액등을 고려하여 시장·군수가 결정한 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 또는 기타물건의 취득가액으로 한다.

■ 법인세법

제28조

3. 대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 차입금의 이자

■ 법인세법 시행령

제52조

■ 구 대도시권 광역교통관리에 관한 특별법(2007. 1. 19. 법률 제8251호로 개정되기 전의 것)

제11조 (광역교통시설부담금의 부과·징수) 대도시권중 대통령령으로 정하는 대도시권에서 다음 각호의 1에 해당하는 사업을 시행하는 자는 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 광역교통시설부담금(이하 "부담금"이라 한다)을 납부하여야 한다.

4. 주택법에 의한 주택건설사업(다만, 제1호 내지 제3호의 사업이 시행되는 지구, 구역 또는 사업지역안에서 시행되는 경우는 제외한다)

■ 구 문화재보호법(2005. 1. 27. 법률 제7365호로 개정되기 전의 것)

제74조의2 (문화재 지표조사) ① 대통령령이 정하는 건설공사의 시행자는 그 건설공사의 사업계획 수립시 당해 공사지역에 대한 유적의 매장 및 분포여부를 확인하기 위하여 문화재 지표조사(이하 "지표조사"라 한다)를 실시하여야 한다.

⑦ 제1항의 규정에 의한 지표조사에 필요한 경비는 당해 사업의 시행자가 부담한다.

⑧ 제1항의 규정에 의하여 문화재 지표조사를 실시하여야 할 건설공사의 대상 및 범위 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

■ 구 문화재보호법 시행령(2005. 7. 27. 대통령령 제18976호로 개정되기 전의 것)

제43조의3 (문화재 지표조사의 대상사업 및 범위) 법 제74조의2제1항의 규정에 의하여 지표조사를 실시하여야 하는 건설공사는 지표의 원형변경 등(절토·복토·굴착·수몰 등)의 현상변경을 초래하는 건설공사로서 다음 각호에 1에 해당하는 건설공사를 말한다.

1. 사업면적이 3만제곱미터 이상인 건설공사

2. 사업면적이 3만제곱미터 미만인 건설공사중 문화관광부령이 정하는 지역에서 시행되는 건설공사

다. 인정사실

1) 원고들의 이 사건 부지 매입

가) 원고 세○씨앤디, 해○디앤씨는 2004. 6. 29. 하◈tm플러스와 사이에, 하◈tm플러스가 위 원고들 명의로 이 사건 건축물 신축을 위한 부지를 2004. 7. 15.까지 일괄매수하기로 하는 내용의 ‘사업부지 매입업무 위탁계약’을 체결하였다.

나) 원고들은 이 사건 건축물의 부지매입을 위하여 2004. 6. 30.경부터 부산저축은행, 부산2저축은행 등으로부터 수차례에 걸쳐 대출을 받았는데, ‘김해장유아파트 관련 농협 P/F자금 처리내역’에는 원고들이 위 은행 등으로부터 합계 62,512,000,000원을 대출받은 것으로 기재되어 있다.

다)　 원고들은 2004. 7. 30.경부터 이 사건 건축물 중 위 ○○○아파트 1단지에 관한 주택건설사업계획 변경승인일인 2005. 6. 13. 이전까지 부산저축은행, 농업협동조합중앙회(변경 후: 주식회사 농협은행, 이하 ‘농협’이라 한다) 등에 각 차입금의 이자를 지급하였는데, 원고 세○씨앤디가 지급한 금액은 1,961,698,210원, 원고 해○디앤씨가 지급한 금액은 1,088,177,161원, 원고 공○에프에이에스가 지급한 금액은 500,866,297원, 원고 영○파트너스가 지급한 금액은 747,790,347원이다.

라) 한편 원고들은 총 47명의 토지소유자들로부터 이 사건 부지를 매수하고, 매매대금 41,643,450,000원을 지급하였다.

2) ○○건설과의 공사도급계약 체결

원고들은 2005. 4. 29. ○○건설에 이 사건 건축물 신축공사를 도급하는 공사도급계약을 체결하였는데, 그 주요 내용은 아래와 같다.

공사도급계약 조건

제4조(업무의 구분)

① “갑(원고들)”의 업무는 다음 각 호와 같다.

1. 토지의 매입, 소유권이전 등 사업부지 관련 업무(토지분할, 합병)와 비용부담

2. 설계 및 감리계약 체결과 비용부담 업무(건축, 전기, 소방)

4. 사업시행에 따른 각종 부담금(대체비, 전용부담금, 개발부담금, 광역교통시설부담금, 학교 및 도로/경전철시설 분담금 등) 및 사업부지에 대한 조세 등 제세공과금 부담

11. 문화재 발견 시 문화재지표조사로 인한 경비 및 공기지연에 따른 경비

14. P/F 원리금의 상환. 단, “을”과 협의하여 상환한다.

② “을(○○건설)”의 업무는 다음 각 호와 같다.

1. 단지 내 아파트 및 부대시설의 건축공사 일체(예술장식품 설치 제외)

2. 아파트 부지조성 공사(이주/철거 공사 및 폐자재 반출 제외) 및 단지 내 부대토목공사(조경공사, 도로포장공사 포함)

제5조(공사도급금액)

① 공사도급금액은 “을”이 본 계약에 따라 시공하는 건축연면적에 평당 이백육십오만원(\2,650,000원)을 곱한 일천사백삼십구억이천구백만원(\143,929,000,000원)으로 한다(단 부가가치세는 별도, 옵션 포함).

제6조(분양수입금관리)

① 분양 시 아파트 분양가는 갑과 을이 상호 합의하여 결정하기로 한다.

② 아파트와 상가의 분양수입금 통장은 갑과 을의 공동명의로 갑과 을이 공동날인하여 개설 관리하되, 프로젝트파이낸싱 대출 실행으로 대출기관에서도 계좌를 관리할 필요가 있을 경우 프로젝트 파이낸싱 대출약정서에서 정하는 바에 따른다. 단 프로젝트파이낸싱이 종료한 후에는 수분양자의 관리를 위하여 을이 책임지고 관리하고 갑의 요청 시 통장입금내역을 확인시켜 주어야 한다.

④ 분양수입금 인출시기는 자금운영상태를 감안하여 갑과 을이 합의하여 인출하기로 한다.

⑤ 수입금의 인출순위는 다음과 같으며, 분양 시 갑과 을이 협의하여 작성한 예상현금흐름표를 기준으로 운영하되, 부족자금이 발생하는 경우 후순위 항목의 지급을 보류할 수 있다. 단 갑과 을이 협의하여 P/F금융기관의 동의를 얻은 경우 아래 인출순위를 조정할 수 있다.

1. 각종제세공과금 및 분담금, 중도금 무이자 대출 이자

2. 사업필요경비

5. 을의 공사비

제7조(공사대금의 지급)

① 을은 착공 후 매 3개월째 되는 달의 말일(이하 ‘기성검사 기준일’이라 한다)을 기준으로 전체 공정에 대한 보말공정표에 의거 진행공정률을 산정한 후 감리자의 기성확인을 받아 말일까지 갑에게 제출하여야 한다.

② 갑은 을이 제출한 공사감리자의 기성확인원 작성에 근거하여 기성검사 기준일의 익월 7일(이하 ‘기성지금 기준일’이라 한다)까지 공사기성금을 확정하고 분양수입금에서 지급하기로 한다. 단 준공금의 지급기한은 입주기한 만료일로부터 30일 이내로 한다.

③ 갑은 제6조 인출순위에 의한 사업비용 지출로 인하여 분양수입금통장에 잔액이 부족하여 공사대금을 지급기한 내에 지급하지 못하는 경우 공사기성연체이자를 부과하지 아니한다.

④ 상기 제3항에도 불구하고, 제6조 인출순위에 의한 사업비용 지출 후 분양수입금통장에 잔액이 남아 있음에도 공사비를 지급하지 않을 경우, 그 미지급 금액에 대하여 아파트 분양자의 분양금 연체 이자율을 적용하여 산출한 연체료를 지급하기로 한다.

제12조(준공 후 미분양 물건의 처리)

① 을은 본 아파트 사업 관련하여 책임분양을 하기로 하되, 을의 책임분양의 방법은 입주기간 만료시점으로부터 8개월 경과 후까지 본 사업 아파트의 미분양으로 을의 공사비 지급이 완료되지 않은 경우 을의 공사미수금 범위 내에서 미분양물건을 대물인수하기로 한다.

3) P/F 대출약정 등

가) 원고들은 위 1)의 나)항 기재 차입금을 상환하기 위하여 2005. 4.경 농협과 사이에 대출금액을 50,000,000,000원으로 하는 P/F 대출약정을 체결하였고, 이후 2005. 4. 29. ○○건설의 동의하에 농협으로부터 ‘토지대 외 5건’ 명목으로 44,740,683,100원을 인출하여 그 중 43,000,000,000원을 토지대(이 사건 부지 매입대금)로, 1,000,000,000원을 농협 P/F 수수료로, 550,000,000원을 삼성증권 자문수수료로 사용하였다.

나) 이후 원고들은 2005. 6. 1. ○○건설의 동의하에 농협으로부터 ‘사업경비(P/F 대출금 이자)’ 명목으로 305,753,424원을 인출하였다.

다) 원고들이 이 사건 건축물 중 위 ○○○아파트 1단지에 관한 주택건설사업계획 변경승인일인 2005. 6. 13. 이후부터 이 사건 건축물의 사용승인일까지 부산저축은행, 농협 등에 지급한 차입금 이자 등은 원고 세○씨앤디는 10,743,187,927원, 원고 해○디앤씨는 5,262,513,715원, 원고 공○에프에이에스는 6,533,763,454원, 원고 영○파트너스는 8,067,206,699원이다.

라) 한편 원고들은 2006. 12. 29. 농협 및 수람법률사무소에 대출수수료 명목으로, 원고 세○씨앤디가 84,005,000원(농협 대출수수료는 76,080,000원), 원고 해○디앤씨가 56,180,000원, 원고 공○에프에이에스가 47,170,000원, 원고 영○파트너스가 77,645,000원을 각 지급하였다.

4) 이 사건 건축물 신축사업 진행 등

원고들은 2005. 5. 12. 및 2005. 12. 6. 피고로부터 이 사건 건축물의 건축허가를 받았고, 2005. 6. 13. 및 2006. 5. 16. 이 사건 건축물에 관한 주택건설사업계획 변경승인을 받아 2005. 8. 22. 및 2006. 5. 25. 착공하였으며, 이후 이 사건 건축물을 완공하여 2007. 12. 14. 및 2008. 7. 24. 사용승인을 받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 6, 7, 8, 13 내지 17호증, 을 제3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 취득가격 판단의 기본원칙

구 지방세법(2008. 12. 31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제111조 제5항 제3호는 취득세의 과세표준에 관하여, “법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격에 의한다.”라고 규정하고, 같은 조 제7항은 “제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가격에 관하여는 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있으며, 구 지방세법 시행령(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제82조의3 제1항은 “취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다.”라고 규정하고 있다.

위 각 규정에서 말하는 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함되나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 2011. 1. 13. 선고, 2009두22034 판결

또한 건물의 신축에 따른 과세표준은 건설원가 즉, 건축공사비와 그 부대비용의 합계액이라 할 것인데, 그 건축공사가 도급계약에 의한 경우에는 그 도급계약상 공사대금으로 함이 원칙이나 이 경우에도 과세목적물의 취득을 위한 것이 아닌 금액은 과세표준액에서 제외되어야 한다(대법원 2010. 2. 11. 선고, 2007두17373 판결

아래에서는 이러한 법리에 비추어 피고가 이 사건 처분의 과세표준으로 삼은 항목에 관하여 본다.

2) 사업계획변경승인일 이전에 지출된 금융비용(①), 건축물 신축과 무관하고 부지매입에 따른 차입금에 대한 금융비용(②), 대출수수료(③)에 관한 판단

가) 구 지방세법 제111조 제1항, 제5항, 법인세법 제28조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제52조 제1항의 규정을 종합하면, 과세대상물건의 취득자가 그 취득을 위하여 실질적으로 투자한 직접, 간접의 소요금액 자체를 취득세의 과세표준으로 삼는다고 해석할 것이므로 법인이 부동산의 취득을 위한 차입금이 있었다면 이에 대한 이자 즉 건설자금이자는 그 취득을 위하여 간접적으로 투자된 것이어서 취득세의 과세표준에 합산하여야 한다. 그러나 실질과세의 원칙상 위와 같이 당해 부동산의 취득을 위한 차입금이 있음이 명백히 인정되지 아니하고 법인의 차입금이 그 부동산 취득에 소요된 여부가 분명하지 아니한 경우에는 법인세법 제28조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제52조 제1항의 규정을 준용할 수는 없고, 오히려 위 시행령 제52조 제1항은 괄호 부분에서 고정자산의 건설 등에 소요된 지의 여부가 분명하지 아니한 차입금은 제외한다고 규정하고 있으므로, 위와 같은 경우에 당해 차입금 이자를 위 취득세의 과세표준에 합산할 수 없다(대법원 1989. 1. 31. 선고, 86누811 판결

나) 앞서 본 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 사정들이 인정된다.

① 건축물의 취득가액은 건설공사비용이 대부분을 차지한다. 그런데 공동시행사인 원고들이 시공사인 ○○건설과 체결한 공사도급계약서 제4조, 제6조, 제7조를 보면, 원고들이 이 사건 부지를 매입하고, ○○건설이 아파트를 신축하되 그 공사대금은 원고들이 지급하는 것이 아니라 진행공정율에 따라 아파트 분양수입금에서 회수하기로 약정하였음을 알 수 있다. 또한 위 계약서 제6조, 제7조 제3항에서 인출순위에 의한 사업비용 지출로 인하여 분양수입금 통장에 잔액이 부족하여 공사대금을 지급하지 못한 경우에는 지연이자를 부과하지 않기로 규정하고 있어 원고들이 이 사건 건축물을 신축하는 과정에서 ○○건설에 공사대금을 지급하기 위하여 추가적인 사업자금 대출이 필요한 것으로 보이지는 않는다.

② 원고들은 2004. 6. 29. 하◈tm플러스와 사업부지 매입업무 위탁계약을 체결하고, 이 사건 부지 매입대금을 마련하기 위하여 2004. 6. 30.부터 수차례에 걸쳐 62,512,000,000원을 차입하였다. 원고들은 이후 2005. 4. 29. 농협과 PF대출약정을 체결하고, ○○건설의 동의를 받아 2005. 4. 29. 인출한 43,000,000,000원을 위 부지 매입대금으로 지출한 차입금을 상환하는 데 지출하였다.

③ 원고들이 위 변경승인일 이전 지출한 비용 및 이후 지출한 비용 등은 당초 부산저축은행 등으로부터의 차입금 이자비용이고, 이후 농협 등에 지급한 대출수수료는 농협PF대출약정에 따른 수수료이다.

위 사정들에 비추어 보면, 원고들이 이 사건 건축물 사업계획승인일 이전에 대출받은 차입금은 이 사건 부지를 취득하기 위한 차입금으로서 이 사건 건축물 신축을 위한 것으로 보기 어렵고, 이에 따라 이 사건 사업계획승인일 이전에 지출한 금융비용, 이 사건 건축물 신축과 관련 없는 차입금 금융비용, 그 부대비용인 대출수수료도 이 사건 건축물 취득 전에 발생하였다고 하더라도 이 사건 건축물을 취득하기 위한 비용으로 사용되었다고 보기는 어렵다. 달리 위 비용이 이 사건 건축물을 취득하기 위하여 지출되었다는 점을 인정할 증거가 없다.

다) 그러므로 이를 지적하는 원고들의 이 부분 주장은 이유 있다.

3) 금융자문수수료(④)에 관한 판단

살피건대, 갑 제9호증의 1의 기재에 의하면, 원고들의 지급수수료에 관한 계정별 원장에는, 원고 세○씨앤디는 2004. 6. 30.부터 2005. 4. 29.까지 5,206,000,000원을, 원고 해○디앤씨는 2004. 9. 30.부터 2005. 12. 30.까지 4,410,000,000원을, 원고 공○에프에이에스는 2004. 12. 30.부터 2005. 4. 29.까지 4,792,000,000원을, 원고 영○파트너스는 2005. 4. 29.부터 2005. 6. 27.까지 3,947,000,000원을 각 금융자문수수료 명목으로 부산저축은행, 삼성증권 등에 지급한 것으로 기재되어 있는 사실, 원고들은 2005. 4. 6. 위 삼성증권과 이 사건 건축물 신축사업을 위하여 필요한 자금(50,000,000,000원)의 조달에 관하여 금융자문계약을 체결한 사실은 인정된다.

그러나 갑 제10, 12, 18, 19호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음 사정들에 비추어 볼 때, 위 인정사실만으로는 원고들이 실제 부산저축은행에 금융자문수수료 명목으로 위 돈을 지출한 사실이 있다고 보기 어렵다. 또한 앞서 본 바와 같이 원고들은 이 사건 부지 매입자금을 마련하기 위하여 대출받은 사실이 있으므로, 위 금융자문수수료는 위와 같은 용도의 대출을 받기 위한 자문에 든 비용으로서 이 사건 건축물이 아닌 이 사건 부지를 취득하는 데 든 비용으로 보는 것이 타당하다. 달리 위 돈이 원고들이 이 사건 건축물 취득비용으로 지출하였다는 점을 인정할 증거가 없다.

① 부산저축은행그룹은 자신들이 직접 설립한 특수목적법인들로부터 상당한 액수의 금융자문수수료 등을 받는 것처럼 허위수익을 과다계상하는 방법으로 분식회계를 하였고, 이러한 내용을 범죄사실로 하여 서울중앙지방법원 2011고합403 등 사건에서 형사처벌을 받은 바 있다. 이에 더하여 원고들이 부산저축은행에 금융자문수수료 명목으로 지급하였다고 기재된 비용은 합계 160억 원으로 이 사건 건축물 사업비용의 30%에 달하는 과도한 액수이어서 원고들이 금융자문수수료로 위 돈을 실제 지출된 비용으로 보기는 어렵다.

② 원고들은 2005. 4. 6. 삼성증권과 50,000,000,000원의 자금조달을 위해 금융자문계약을 체결하였다. 그런데 앞서 본 바와 같이 원고들이 농협과 50,000,000,000원의 PF대출약정을 체결한 후 인출한 돈은 이 사건 부지 매입을 위한 차용금 상환에 사용되었다.

그러므로 이를 지적하는 원고들의 이 부분 주장도 이유 있다.

4) 하◈tm플러스에 지급된 용역비용(⑤)에 관한 판단

갑 제9호증의 2의 기재에 의하면, 원고 세○씨앤디는 이 사건 건축물을 취득하기 전인 2004. 7. 1.부터 2005. 8. 18.까지 합계 1,350,000,000원을, 원고 해○디앤씨는 2004. 8. 27., 2005. 1. 25. 합계 1,100,000,000원을, 원고 영○파트너스는 2006. 8. 28., 2007. 2. 15. 합계 148,500,000원을 각 하◈tm플러스에 지급한 것으로 기재되어 있고, 그 명목이 ‘컨설팅 용역비’, ‘용역수수료’ 명목으로 기재되어 있는 사실, 하◈tm플러스는 건설하도급업체인 사실은 인정된다. 그러나 위 인정사실만으로는 위 원고들이 하◈tm플러스에 지급한 금원이 이 사건 건축물의 취득비용이라는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

오히려 위 증거와 갑 제17호증의 기재에 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음 사정들, 즉 ① 원고 세○씨앤디, 해○디앤씨는 2004. 6. 29. 하◈tm플러스와 사업부지 매입업무 위탁계약을 체결하였고, 위 위탁계약서에 따르면 하◈tm플러스는 이 사건 건축물 신축사업에 관하여 원고들 명의로 토지를 매입하고 그 대가로 일정한 수수료를 지급받기로 한 점, ② 원고들의 설계용역비에 관한 계정별 원장에는 원고 세○씨앤디, 해○디앤씨, 영○파트너스가 하◈tm플러스에 지급한 돈 외에도 건축사사무소 아무림건축 주식회사에 ‘설계용역 계약금’이라는 명목으로 돈을 지급한 내역이 있고, 위 아무림건축이 이 사건 건축물 설계용역업체로 보이는 점, ③ 하◈tm플러스가 발행한 2005. 8. 18.자 영수증에는 “김해시 장유면 신◇리 552 일원의 부지 지주작업 용역비 잔금으로 영수함.”이라는 내용이 기재되어 있는 점 등을 종합하여 보면, 하◈tm플러스는 이 사건 건축물 설계용역작업을 한 업체가 아니라, 이 사건 건축물 부지 매입을 위한 용역업체로 보는 것이 타당하다. 따라서 위 원고들이 하◈tm플러스에 지급한 돈은 이 사건 건축물 취득비용으로 보기는 어렵다.

그러므로 이를 지적하는 위 원고들의 이 부분 주장은 이유 있다.

5) 광역교통시설부담금(⑥)에 관한 판단

구 대도시권 광역교통관리에 관한 특별법(2007. 1. 19. 법률 제8251호로 개정되기 전의 것) 제11조 제4호에 따르면, 광역교통수요를 유발하는 사업인 주택건설사업을 시행하는 자는 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 광역교통시설부담금을 납부하여야 한다. 따라서 이 사건 건축물의 공동시행자인 원고들이 지출한 광역교통시설부담금은, 주택건설사업을 하지 않을 경우에는 지출할 필요가 없는 비용으로서 이 사건 건축물 취득을 위하여 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용에 해당한다.

따라서 이 사건 광역교통시설부담금은 이 사건 건축물 취득을 위한 직ㆍ간접비용에 해당하므로 이 사건 건축물 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 등 과세표준으로 삼는 것은 타당하다.

그러므로 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

6) 문화재지표조사비용(⑦)에 관한 판단

구 문화재보호법(2005. 1. 27. 법률 제7365호로 개정되기 전의 것) 제74조의2 제1항, 제7항, 제8항, 구 문화재보호법 시행령(2005. 7. 27. 대통령령 제18976호로 개정되기 전의 것) 제43조의3 제1호에 따르면, 지표의 현상변경을 초래하는 건설공사 중 그 사업면적이 3만 제곱미터 이상인 건설공사의 시행자는 건설공사의 사업계획 수립 시 당해 공사지역에 대한 유적의 매장 및 분포 여부를 확인하기 위하여 문화재 지표조사를 실시하여야 하고, 위 지표조사에 필요한 경비는 당해 사업의 시행자가 부담한다.

또한 갑 제7호증, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지에 의하면, 원고들과 ○○건설 사이의 공사도급계약서에 따르면 원고들이 문화재발굴비용을 부담하기로 한 사실, 원고들은 2005년 2월 무렵 이 사건 건축물 신축예정부지에 대한 지표조사를 마친 사실을 인정할 수 있다.

위 관계 법령에 위 인정사실을 보태어 알 수 있는 다음 사정들, 즉 ① 문화재보호법령에서는 건설공사로 인하여 문화재가 훼손ㆍ멸실 또는 수몰될 우려가 있거나 문화재 주변의 경관보호를 위하여 필요한 때에는 건설공사의 시행자는 필요한 조치를 하도록 규정하고 있을 뿐만 아니라, 건설공사에 앞서 사업계획 수립 단계에서 사업시행자로 하여금 지표조사를 실시하도록 규정하고 있고, 그 비용은 문화재가 매장 또는 분포된 지역을 개발함으로써 이익을 얻는 건설사업의 시행사가 부담하도록 규정하고 있는 점, ② 이때 지표의 현상변경을 초래하는 일정 규모 이상의 건설공사의 시행자에게 지표조사 비용을 부담하도록 하고 있으므로 문화재지표조사비용은 그 토지 위의 건축물 신축을 전제로 한다고 볼 것이어서 단순히 토지만 매입할 때에는 시행사에게 그 지표조사 비용을 부담시킬 필요가 없는 점, ③ 이 사건 건축물의 건설사업은 그 대지면적에 비추어 사업계획 시행 전에 문화재 지표조사를 실시하여야만 하고, 이에 따라 원고들은 2005년 2월 아파트 부지에 대한 지표조사를 실시한 점 등을 종합하여 보면, 원고들이 지출한 문화재지표조사비용은 원고들이 이 사건 건축물을 취득하기 이전에 이미 지출원인이 발생한 비용이고 그 부지의 효용가치를 증가시키기 위한 비용이 아닐뿐더러 원고들이 이 사건 건축물을 신축하지 않을 경우에는 지출할 필요가 없는 비용으로서 이 사건 건축물을 취득하기 위하여 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용에 해당한다. 따라서 이 사건 문화재지표조사비용은 이 사건 건축물 취득을 위한 직ㆍ간접비용에 해당하므로 이 사건 건축물 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 등 과세표준으로 삼는 것은 타당하다.

그러므로 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

7) 소결론

따라서 이 사건 건축물의 과세표준에 ⑥ 광역교통시설부담금, ⑦ 문화재지표조사비용은 포함되나, ① 사업계획승인일 이전 지급된 금융비용, ② 건축물 신축과 관련 없는 차입금에 대한 금융비용, ③ 대출수수료, ④ 금융자문수수료, ⑤ 하◈tm플러스에 지급된 용역비용은 이 사건 건축물을 취득하기 위하여 지출한 비용으로 보기 어려우므로 위 과세표준에서 제외되어야 한다. 따라서 이 사건 처분 중 과세표준에서 제외되어야 할 부분에 대한 취득세 등 부과처분은 위법하므로, 피고가 원고들에 대하여 한 별지1 표 ‘부과세액’란 기재 취득세 등 부과처분 중 별지1 표 ‘정당한 세액’란 기재 금액을 초과하는 부분을 취소한다.

3. 결 론

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.