스크랩 부동산재테크 START 성공법칙-부동산 실전 재테크 11원칙

[땅돌이]

  

부동산재테크 START 성공법칙-부동산 실전 재테크 11원칙

‘불파만(不怕慢), 지파참(只怕站)’
‘느린 것을 두려워하지 말고, 다만 중도에 멈추는 것을 염려하라.’ 는 뜻이다.
느리게 가는 것보다 멈추는 것 자체를 염려해야 하고 무슨 일이든지 멈추지 않고 꾸준하게 해야만 무엇인가를 얻을 수 있는 것이다.
임진년 흑룡(黑龍)의 해! 임진년은 열두 띠를 상징하는 동물 중에 유일하게 날아오를 수 있는 가장 상서로운 의미를 지닌다는 용의 해이며, 60년 만에 도래하는 흑룡의 해이기에 다른 새해와는 기대와 희망이 크다. 특히, 20년에 한 번씩 총선과 대선이 동시에 치러지는 해이기도 하다. 아마 두 번의 선거에서 부동산을 중심으로 한 ‘개발공약(대규모 개발계획, 교통망 확충, 규제 완화 등)’ 이 넘쳐 날 것이고 그에 따른 기대심리가 확대될 가능성이 클 것으로 예상이 되어 시장의 분위기는 지금보다 훨씬 더 좋아질 것으로 판단하고 있다.
새해에 새로운 시작의 의미를 가지고 많은 것들을 계획하였을 것이다. 해는 날마다 떠오르는 똑같은 해이지만 새로운 마음가짐이라는 의미가 크고 남다르게 느껴지기 때문에 새로운 의지와 각오를 품고 여러 가지 계획들을 하는 것이다.
즉, 새해라는 것은 ‘시간이 바뀌는 것’이 아니라 ‘새로운 마음가짐’을 하는 의미를 지니고 있는 것이다.
여러 가지 마음의 결심들을 하는데 다양한 계획도 중요하지만 그 중에서도 가장 중요한 것은 바로 꾸준함이다. 조금은 늦게 가고, 혹은 바로 가지 못하고 돌아갈지도 모르지만 멈추지 않고 꾸준하게 가야 무엇이든지 이룰 수 있다고 본다.
부동산 재테크도 마찬가지이다. 꾸준하게 하는 것이 그 어떤 것보다도 중요하고 반드시 그 꾸준함이 있어야만 성공할 수 있는 것이다.
인생을 살아가면서 결코 멈춰서는 안 된다. 비록 돌아서 가더라도 계속 가야 한다.
얼마 전 ‘95세 노인의 후회’라는 타이틀로 인터넷에 화제가 된 내용이 있다.
실제 95세 된 노인이 생신 때 쓰신 글로 65세에 정년퇴직하고 95세에 되었을 때 30년 이란 세월을 그냥 보낸 것이 후회스럽다고 눈물을 흘리면서 ‘만일 퇴직할 65세 때 앞으로 30년이나 더 살 수 있다고 생각했다면 난 정말 그렇게 멈춘 인생을 살지 않고 무엇인가를 꾸준하게 하였을 것’이라고 말이다. 그러면서 ‘10년 후 맞이하게 될 105번째 생일날 95세 때 아무것도 시작하지 않고 멈춘 인생을 후회하지 않기 위해서 지금부터 하고 싶었던 어학 공부를 시작한다.’고 하였다.
우리도 멈춘 인생을 살지 않기 위해 지금 무엇인가를 시작해야 할 것이다.
부동산 재테크도 멈추지 말고 꾸준하게 해야 하며, 부동산 재테크 START성공법칙을 반드시 숙지하고 실천하면 반드시 성공하리라고 확신한다.

부동산 재테크 START 성공법칙은 다음과 같다.

첫 번째는 ‘방향감각(Sense of direction)’을 가져야 한다.

부동산 투자에서 성공하려면 합리적인 ‘방향감감(Sense of direction)’을 가지고 있어야 한다. 상황에 대응하는 능력과 순발력, 그리고 예리한 판단력을 가지고 불확실성의 시대에 따른 부동산 시장의 방향이 앞으로 어떻게 전개될 것인지의 동향을 수시로 업그레이드를 하여야 한다. 부동산 시장의 합리적인 방향감감을 갖기 위해서 여러 가지가 있지만 간단하게 몇 가지만 정리하면 다음과 같다.
먼저 ‘저성장시대’를 주목해야한다. 최근 빠르게 자리 잡고 있는 저성장시대를 맞아 서둘러서 가계자산의 약 80%를 차지하고 있는 부동산자산의 비중을 금융자산으로 바꾸어야 한다. 특히 현금화할 수 비중을 크게 가지고 가야만 적정한 부동산의 투자 물건이 생겼을 때 용이하게 매입할 수 있으며 그로 인해 재산 증식이 가능한 것이다. 즉, 다양한 방식으로 자산의 포트폴리오를 재설정하는 것이 바람직하다.
다음으로는 ‘주거 다운사이징(Downsizing)’에 대비하여야 한다.
약 730만 명의 베이비부머((1955~1963년)들의 은퇴예정자를 중심으로 중대형을 처분하고 중소형으로 갈아타려는 수요가 증가하면서 중대형보다는 중소형의 부동산이 지속적인 인기를 끌 것으로 예상된다. 즉, 향후 부동산은 중소형 위주의 선호현상이 클 것으로 판단됨으로서 부동산 재테크의 타깃을 중소형에 맞추어야 할 것이다.
 
그리고 ‘인구구조의 변화’이다.
우리나라는 최근 빠른 속도로 초고령사회로 진입하고 있다. 그로 인한 주택시장의 패러다임 변화들을 예고하고 있다. 고령화시대는 생산가능 인구의 감소, 소비계층의 감소, 주택수요 감소 등으로 이어진다. 또한, 가구당 구성원수의 급격한 감소(현재 2.68명)로 인해 정부나 업계에서 최근 1~2인 가구 중심의 주택공급 방식으로 추진하고 있는 것이다. 그래서 1~2인 가구를 타깃으로 하는 도시형생활주택과 오피스텔 등의 시장이 당분간 계속될 것으로 판단되는 것이다.

두 번째는 ‘투자의 진실(Truth of investment)’을 알아야 한다.

고성장 시대의 높은 수익률(10~20%)은 이제 확실하게 잊어야 한다. 외환위기 이전에는 고성장의 시대였기에 투자하면 많게는 2~3배 수익이 발생하였지만 외환위기 이후로 성장률이 3~4%대 저성장의 시대를 맞이하게 되면서 투자의 수익률도 급격히 낮아진 것이 사실이다. 이제는 기대수익률도 낮춰야 하고 안전성과 환금성을 위해 투자 대상 물건에 대한 옥석을 가릴 줄 아는 지혜가 있어야 한다. 목표 수익률을 높게 잡고 투자할 경우 무모한 투자가 될 가능성이 매우 크고, 그로 인한 자산손실만 초래할 수도 있다는 것을 명심해야 한다. 이제 그런 상품은 존재하지 않기 때문이고 시중에 높은 수익률의 상품이라고 나온 것은 반드시 의심해 보는 것이 타당할 것으로 판단된다.
 
작금의 저성장 시대에서의 기대수익률은 상품에 따라 다르지만 보통 5~7%정도로 은행의 정기예금 이자보다 약간 높게 보는 것이 합리적이고 타당한 것으로 판단되지만 투자자의 입장에서는 높은 분양가, 공실률, 각종 세금 등을 계산(실질 임대 수익률)하면 최소 7~8%대의 수익률이 되어야 하는 것이 바로 ‘투자의 진실(Truth of investment)’이라 할 수 있다.
그래서 투자할 때는 여러 가지 변수 등을 통합하여 종합적이고 치밀하게 분석하는 사고가 절대적으로 필요하다. 자칫하면 은행에 예금하는 것보다 더 못하는 경우가 발생될 수 있기 때문이다.
 
한 예로, 정부가 전세난 해소를 위해 도입한 도시형 생활주택이 곳곳에 들어서면서 일부 지역을 중심으로 공급과잉에 따른 부작용이 우려가 되고, 최근에는 지역별로 미분양이 발생되고 있어 주의를 해야 한다. 준공 시 주변에 물량이 포화상태가 되어 공실률이 높아질 수 있으며, 인기를 끌며 지나치게 오른 고분양가로 인한 수익률이 기대에 못 미치는 현상까지 발생될 수 있기 때문이다. 지역별, 입지별로 임대수익률이 천차만별이란 점을 명심해야 하고, 현재 그런 지역들이 점차 늘어나고 있는 있으니 현장 답사를 통해 전반적인 내용을 꼼꼼히 살펴봐야 할 것이다.

세 번째는 ‘적극적인 행동(Action of positive)’을 하여야 한다.

현재 부동산 시장은 불확실성(uncertainty)이 매우 큰 시장이다. 그러나 이런 악재임에도 불구하고 언제나 기회는 있는 것이다. 부동산 대세 상승기에도 하락하는 부동산이 있고 부동산 침체기에도 인기를 끌며 상승하는 부동산이 있기 마련이다. 그래서 부동산 재테크를 하시는 분들은 항상 상품 선택과 매매 타이밍을 잘 하여야 한다.
가치 있는 상품을 위주로 접근하고 철저하게 수지분석이 끝났으면 ‘적극적인 행동(Action of positive)’이 필요하다. 언제나 투자의 시장은 위기가 도사리고 있지만 위기의 순간에 큰 성공을 거두는 부자들이 그러하듯이 상품과 타이밍을 합리적으로 잘 포착하여 적극적인 행동을 하는 사람만이 부동산 재테크에 성공할 수 있고 부자가 될 수 있는 것이다.

네 번째는 ‘성공의 경로(Route of success)’를 확인하여야 한다.

부동산 재테크에서 성공하려면 ‘성공의 경로(Route of success)’를 확인하는 습관이 있어야 한다. 투자 물건에 대한 평가와 투자 단계별 수익 및 안정성을 수시로 확인해야 한다. 이렇게 확인하는 습관에 의해 자신만의 투자 기법들을 알 수 있고 현재 자신의 투자 상태에 대한 과정과 결론에 따른 성과와 이유를 치밀하게 분석할 수 있게 되는 것이다.
 
투자해 놓고 대책 없이 무작정 기다리는 것은 참으로 무모한 행동이다. 불확실성이 가득한 현재의 부동산 시장에서는 다음 단계를 위해서 그리고 다음 투자를 위해서 현재의 투자 상황과 단계별 상태를 자세히 평가하는 자세가 필요하고, 그 결과에 따른 실용적인 계획을 세워야 한다.
그 치밀한 방법을 통해 투자에서 성공을 경험하게 되면 그를 통해 얻은 희열과 성취감이 또 다른 투자에서도 성공하고자 하는 강한 동기로 작용하게 되며 이것이 누적이 되면 부자가 될 수 있는 것이다.
 
우선 부동산 재테크에서 첫 번째 성공하는 것이 부자로 가는 첫 걸음이다. 한 번 성공 경험을 통해 얻은 자기효능감(Self efficacy)을 느낀 사람은 또 다른 투자에서도 성공하게 만드는 귀중한 밑거름이 되고 그 성취감은 어떤 종류의 투자에서도 이길 수 있다는 자신감을 확보해 주기 때문에 첫 번째 성공이 중요한 것이다. 무엇이든지 첫 번째가 중요한 이유가 바로 여기에 있는 것이다.

다섯 번째는 ‘끊임없는 소통(Talking constantly)’을 하여야 한다.

인체 내의 혈관의 전체 길이는 약 10만km인데, 이것은 대략 지구를 두 바퀴 반 정도 도는 길이에 해당한다. 혈관이 막혀 있으면 병이 생기 듯 부동산 재테크를 하면서 소통에 막혀 있으면 결코 성공할 수가 없고 병만 생긴다.
 
이것이 바로 소통의 법칙(필자가 만든 용어)이다. 자신의 재능과 실력으로 성공할 확률은 100% 중 15% 정도 밖에 안 되고 85%는 바로 대인관계에 의해 성공이 좌우된다는 말처럼 부동산 재테크도 바로 85% 소통의 유무(有無)에 따라 성공과 실패가 결정되는 것이다. 주변사람들과의 ‘끊임없는 소통(Talking constantly)’을 해야만 좋은 물건도 얻을 수 있고 부(富)도 얻을 수 있다는 것을 간과해서는 안 될 것이다.

‘미래는 꾸준하게 준비하는 자의 몫이다.’ 라고 필자는 생각한다.
세상에 그 어떤 것도 ‘꾸준함’이란 것을 이길 수가 없기 때문이다.
임진년 한해를 위해 새해의 첫 마음가짐과 꾸준함으로 무장할 필요가 있는 것이다.
그 꾸준함의 바탕위에 부동산 재테크 START성공법칙인 방향감각을 심고, 투자의 진실을 심고, 적극적인 행동을 심고, 성공의 경로를 심고, 주변사람들과의 끊임없는 소통을 심으면 반드시 부동산 재테크에 풍성한 열매가 가득할 것이라고 확신한다. (김홍진 박사)

출처:역세권명가 부사친카페/ http://cafe.daum.net/my1179     작성자:황박사

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