수익형 상가주택 투자법과 상가주택 전환시 '세금폭탄' 주의하기

[문주원과장]

◈ 월세 겨냥한 상가주택 전환 '세금 폭탄' 주의보

▶ 상가비중 절반 넘으면 매도시 양도세 내야

▶ 다가구 일때 50만원...상가로 바꾸니 100배

홍대 인근의 다가구주택을 상가주택으로 고쳐 월세 수입을 올리던 유 모씨는 최근 매각을 위해 부동산을

찾았다가 매매를 포기했다. 월세를 많이 받기 위해 건물의 상가 부분을 확대해 양도소득세 폭탄을

맞을 수 있다는 소리를 들었기 때문이다.

유씨는 5억원에 산 다가구주택 일부를 최근 상가로 바꿨다. 그의 상가주택은 호가 10억원 이상으로

상승했지만 상가 면적이 전체 건물 면적의 60%를 넘으면서 세율이 치솟아 지금 팔면 양도세

6500만원을 물어야 한다. 기존 다가구주택이었다면 9억원 초과분에 대해서만 세율 6%를 적용받아

50만원 정도의 양도세가 과세된다. 다가구주택을 상가주택으로 바꾸면서 세금이 100배 이상 뛰게

된 것이다.

상가주택은 다가구주택에서 적용받던 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 힘들 수 있어 '세테크'

측면에서 주의가 필요하다고 전문가들은 지적한다. 

단독이나 다가구는 2년 이상 보유 시 1가구 1주택 양도세 비과세, 양도 차익의 80%까지 장기보유

특별공제 등 다양한 세금 혜택이 있다. 반면 상가주택은 주인이 거주하더라도 세금 혜택이 제한적이다. 

● 언제 팔아야 하고 언제 파는지에 따라서 몇천만원이 왔다갔다 한다

● 일반인이 세금부터 부동산정책까지...바로바로 알 수 있는 방법은?

● 세금 및 부동산 정책만 제대로 알아도 돈을 벌 수 있다

● 상가주택, 수익형 투자...앞으로 어떻게 해야 될까?

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