1가구 2주택 양도소득세 면제조건 총정리!

[잠실박사]

1가구 2주택 양도소득세 면제조건 총정리!

1세대 2주택 양도소득세 면제조건을 잘 알아두면 내지 않아도 될 세금을 절약할 수 있습니다. 대부분 본의 아니게 2주택자가 되는 경우가 해당하는데요. 면제조건을 미리 확인하고 숙지해야 상황에 따라 절세가 가능합니다.

특히, 2017년 8.2 부동산대책으로 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용이 기본적으로 배제됩니다(2018년 4월 1일 이후). 다만, 기존 2주택 소유자 중에서 아래와 같이 양도세 중과세 제외대상은 여전히 양도세와 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있습니다.

그럼 지금부터 1세대 2주택 비과세 특례 요건을 정리해보도록 하겠습니다.

매매로 인한 일시적 2주택

새롭게 집을 매수하거나 아파트를 분양받았는데 기존 주택이 팔리지 않을 경우에는 일시적으로 2주택이 됩니다. 이 경우에는 3년 내에 기존에 보유하고 있던 주택을 매도하면 양도소득세를 내지 않습니다. 단, 이 경우에도 먼저 보유하고 있던 주택을 매입한 날로부터 1년 이상 지난 후에 새로운 주택을 샀을 경우에 적용됩니다.

주택 상속

부모님께서 돌아가시면서 주택을 상속받아 2주택이 되는 경우가 있습니다. 이 경우에는 본인의 의지와 관계없이 소유하게 된 주택으로 기존 주택은 언제나 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 단, 매도시 주택 보유기간이 2년 이상이어야 하고 매도가가 9억원 이하여야 합니다. 결국 상속받은 주택이 아닌 기존 보유 주택을 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

주택 증여

만약 돌아가셔서 받게 되는 상속이 아니라 생전에 재산분배를 위해 증여를 받았다면 증여받은 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 이 경우에는 기존 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 증여받을 경우에 비과세가 적용될 수 있습니다.

노부모 부양을 위한 합가

60세 이상의 부모님을 모시기 위해 집을 합쳐 2주택이 된 경우에는 5년 10년(2017년 세법개정안으로 지원 확대, 시행일은 2018년 2월 13일) 이내 한 채를 팔면 비과세 혜택을 받습니다. 효를 장려하는 우리의 문화와 적절한 궁합을 보여주는 정책이라 볼 수 있습니다.

취학이나 지방 발령으로 인한 2주택

만약 근무지 발령이나 취학으로 인해 지방 등지로 가족과 떨어져 작은 주택을 매매해 사는 경우가 있는데요. 이 경우에는 보유기간 중 1년 이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 비과세를 적용받을 수 있습니다.

혼인으로 인한 2주택

집을 보유한 남녀가 혼인으로 2주택이 되었다면 결혼한 날로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

주택임대사업자 등록

요즘 정부에서도 주택임대사업자 등록을 장려하고 있는데요. 임대사업자로 등록한 후 임대사업용 주택으로 등록하면 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 임대사업용으로 등록한 집과 그밖에 2년 이상 살고 있는 집 한 채가 있다면 현재 살고 있는 집을 1주택자의 집으로 간주해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

민간임대주택에관한특별법에 따른 단기임대주택과 준공공임대주택 중 임대주택 등록 당시 기준시가가 수도권은 6억 이하, 지방은 3억 이하인 주택이고 임대의무기간이 5년 이상인 매입임대주택이 해당됩니다.

단, 2018년 4월부터 장기임대주택 중 조정지역 내 다주택자 중과적용 배제, 종부세 합산배제를 받기 위해서는 준공공임대주택으로 등록하고 8년 이상 임대를 해야하는 것과는 차이가 있습니다.

어린이집 운영

5년 이상 운영한 가정어린이집과 2년 이상 거주한 거주주택을 각각 1채 보유하는 경우 거주주택 양도시 1세대 1주택 비과세특례를 적용받을 수 있습니다.

농어촌주택(농가주택) · 고향주택

과거에 농가주택으로 불렸던 농어촌주택이나 고향주택은 주택수 산정에서 제외되어 1가구2주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 1세대가 일정규모 이하의 농어촌주택, 고향주택을 취득(유상·무상)하여 3년이상 보유(수용, 협의매수, 상속시 제외)하고, 농어촌주택 등 취득 전부터 보유하던 일반주택을 양도할 경우에 해당됩니다. 주의할점은 농촌주택을 먼저 양도할 경우에는 일반주택이 주택수에 포함되어 2주택이 된다는 것입니다. 따라서 이 경우에는 농촌주택의 매매차익이 발생한다면 양도소득세가 과세될 수 있습니다.

조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)

지금까지 1가구 2주택 양도소득세 면제조건에 대해서 정리해보았습니다. 각 상황별로 비과세 요건이 다르기 때문에 비슷한 상황에 처하면 1세대 2주택 비과세를 받기 위해 어떤 집을 먼저 처분할지 머릿속에 계획을 세우고 계시는 게 도움이 될 것 같습니다.