2013.05.10. 둔촌주공아파트 시세동향(드림공인 02-478-9800) 부제 : 4.1부동산대책을 알고 둔촌주공을 알면 백전백승이다

[dream박대표]

2013.05.10. 둔촌주공아파트 시세동향(드림공인 02-478-9800)

부제 : 4.1부동산대책을 알고 둔촌주공을 알면 백전백승이다

투자를 준비중인 수요자 여러분 요즘 4.1부동산대책 때문에 혼란스럽지 않나요? 정리가 될듯하면 후속대책이 나오는 바람에 현장에서 일하는 공인중개사들조차도 머릿속이 어지럽네요...ㅋㅋ

"지피지기(知彼知己)면 백전백승(百戰百承)이다."라는 사자성어가 떠오르네요. 적을 알고 나를 알면 백전백승이라고 했습니다. "4.1대책을 알고 둔촌주공을 알면 백전백승이다"라고 하면 어불성설인가요?ㅋㅋ케이스 바이 케이스라고 같은 상황에서도 사람에 따라 다르게 적용되기도 하지만 지금이 좋은 상황임에는 틀림없습니다.

투자를 하기에 앞서 일단 취득세 감면과 양도세 감면 등 최근에 나온 4.1부동산대책의 핵심 내용부터 파악해야 할 것입니다. 그리고 둔촌주공 아파트의 재건축 진행 과정 등 둔촌주공아파트의 흐름을 파악해야 하겠지요. 덤으로 기준금리 0.25%P 인하 효과도 이용하시면 금상첨화가 될 것입니다.

부동산 거래가 백화점이나 마트에서 파는 할인 상품도 아닌데1+1도 아니고 1+1+1의 패키지 상품 등장이라니~~ㅋㅋ유사이래 최고로 특화된 상품이 아닌가 싶습니다.

일선 중개업자들도 전례없는 일이어서 어안이 벙벙 몰려올 손님에 화색이 만면하여 계약서 작성할 준비로 잔뜩 긴장하고 있습니다. 정부에서 제대로 한방 터트렸구나 싶어 감동 감동~!!! 하지만 감동의 도가니도 잠시 어인일인지 시세를 문의하는 집주인의 전화만 요란할뿐 매수문의는 많지 않습니다.

이 정도면 줄 서서 대기표 받고 기다릴 상황인거 같은데 매수자는 2% 부족한 표정입니다. 반응이 시큰둥한걸 보면 대기 매수자들은 1~2월 저점에 비해 가격 급등이라고 생각하시는 걸까요? 아마도 그런 것 같습니다. 고점에 사신 집주인들은 가격 회복이 되려다 말았다고 말씀들 하십니다. 이런 게 입장차이라는 것인가 봅니다.

부동산 규제완화에 재건축 사업성 호전, 기준금리 인하를 매도호가에 포함시키려는 매도자와 종전 가격을 고수하고 있는 매수자 사이의 희망가격이 달라도 너무 달라 거래는 드문드문 가격괴리만 커져가고 있습니다. 패키지성 겹호재 앞에 줄다리기 장세라고 해야 하겠습니다.

여기에서 매수자가 간과하지 말아야 할 사항은 그 지역을 파악하려면 나무를 보지 말고 숲을 보랬다고 현재의 매매가격에 연연하기에 앞서 둔촌주공의 재건축 진행 속도와 투자가치를 보아야 할 것입니다.

지난 5월 2일 정비계획변경안의 결정고시 받은 서울시 강동구 최대 재건축 단지인 둔촌주공아파트에 공공건축가가 투입될 예정입니다. 둔촌주공아파트는 1980년 저층과 중층 아파트를 혼합해 건립된 강동구 최대 규모의 단지로 지상 5층의 저층 2개 단지와 지상 10층의 중층 2개 단지를 포함 총 4개 단지로 5930가구가 거주하고 있다. 향후 용적률 273.9%를 적용받아 1만1106가구로 탈바꿈할 계획입니다.

1만1106여가구의 대규모 단지로 조성되는 만큼 공공성이 반영돼야 한다는 서울시의 판단을 발판으로 둔촌주공재건축조합은 공공성에 초점을 맞춘 정비사업 추진을 위한 사전 작업에 들어갔습니다. 현재 최종 고시안을 바탕으로 평형대와 부대복리시설 조정 등을 논의 중으로 향후 원활한 추진을 위해 설계ㆍ건축, 교통영향평가, 지질조사 등 각 파트별 자료도 미리 마련하기로 했습니다.

조합은 공공건축가 선정 후 최종 정비안을 협의하는데 2~3개월, 이 과정에서 평형대별 주택 구성이나 공공시설의 규모와 종류, 위치 등이 조정되며 이를 통해 나온 정비안은 건축심의 과정을 거쳐 다시 서울시 건축위원회 심의를 받는데 4~5개월이 소요되는 점을 감안하면 이르면 연말께 사업시행인가 통과를 예상하고 있습니다.


서울시는 둔촌주공 재건축에 대한 기대감이 매우 크다고 전해지고 있습니다. 60㎡ 이하 소형비율을 30% 넘게 계획했고 이중 임대물량만 1006여가구다이며 전체로 따지면 10가구 당 1가구가 소형주택인 셈이니 서울시의 공공성 강화에 부합되는 맞춤형 아파트인 셈입니다.

둔촌주공아파트는 개발제한구역과 인접한 곳의 용적률은 유지하되 나머지는 3종으로 상향하는 '부분 종상향'을 도입한 만큼 다양한 배치안을 구사할 수 있다는게 서울시의 설명이었습니다. 최고 35층으로 결정된 층수는 그대로 유지하되 단지 경계부는 일부 조정이 있을 것으로 보입니다. 한강변과 맞닿은 단지는 아니지만 1만여가구가 넘는 대규모 단지인 만큼 조망과 경관, 지형을 배려한 구릉지 경관을 만들어 변부 주거지와의 조화를 감안하겠다는 것입니다.

또한 단지 중앙에는 통경축을 배치, 동측부 개발제한구역까지 생태공간을 연출하기로 했으며 이 과정에서는 개발제한구역을 연계한 담장없는 열린 주거단지로 만들 계획입니다. 이밖에 법적 커뮤니티 시설 외 보육시설, 작은 도서관, 경로당과 같은 계층별 필수시설을 총량제로 묶어 설치할 예정입니다. 현재 조합이 마련한 조성안에는 사업부지의 15%에 해당하는 공원 등 기반시설과 여성문화회관을 포함한 사회복지시설 및 북측 학교와 인접 공원을 스쿨파크로 바꾸는 방안이 담겨 있습니다.

둔촌주공의 정비사업 콘셉트는 잠실5단지와 가락시영과 같이 '공공성 강화'에 맞춰질 전망이며, 공공건축가가 투입되면 사업추진의 행정절차가 단축되는 만큼 정비사업 기간도 단축하도록 유도할 방침이라고 합니다. 공공건축가 투입은 가락시영에서 이미 선보였던 만큼 시행착오로 재건축 진행이 늦어지는 일은 없을 것으로 예측됩니다.

이와같이 둔촌주공의 재건축 사업에 속도가 붙을 것으로 예측되고 있어 대기 매수자는 이번 기회를 이용하시면 수익율이 높은 투자가 될 것 같습니다만 매수자세 관망세인걸 보면 아직 피부로 와닿지 않는 모양입니다. 그동안의 학습효과에서 보아왔듯이 남들보다 한 발 빨리 움직이는 용기가 필요한 시기이지만 용기가 만용이 될 수도 있기에 조심스런 매수세의 관망이 감지되고 있습니다. 이번 주중에 용기있는 자의 움직임이 시작되었으니 다음 주중에는 저가매물의 물갈이가 시작되리라 예측해 봅니다. 6월말 취득세 한시 감면 종료기간에 임박해서 수요자가 몰릴 것 같은 예감이 진하게 느껴지고 있습니다. 갑(甲)의 입장에 있을 때 미리미리 서두르심이 좋을 것 같습니다.

앞에서 매수자를 갑이라고 언급했지만 시시각각 변하는 부동산 시장에서 갑론을박(甲論乙駁)은 사실상 무의한 단어이며 수익율이 난다면 매도자와 매수자 둘 다 갑(甲)입니다. 이번 기회에 둔촌주공의 갑(甲)이 되어 보시면 어떨런지요?

다음은 둔촌주공 단지내 전 부동산 중개업소에 출시된 거래가능한 매매시세입니다.

(대지지분이 적은 순으로 정리)

둔촌주공1단지 7.5/26㎡(대지지분 8.94) 매매가격 33,500만원

둔촌주공4단지 52/72㎡(대지지분 18.34) 매매가격 56,000만원

둔촌주공2단지 16/52㎡(대지지분 18.76) 매매가격 56,000만원

둔촌주공3단지 23/76㎡(대지지분 18.76) 매매가격 56,000만원

둔촌주공1단지 18/52㎡(대지지분 19.09) 매매가격 56,500만원

둔촌주공4단지 25/85㎡(대지지분 20.64) 매매가격 62,000만원

둔촌주공1단지 18/59㎡(대지지분 21.48) 매매가격 62,000만원

둔촌주공4단지 31/102㎡(대지지분 25.22) 매매가격 67,500만원

둔촌주공2단지 22/72㎡(대지지분 25.79) 매매가격 68,000만원

둔촌주공3단지 31/102㎡(대지지분 25.79) 매매가격 68,000만원

둔촌주공1단지 22/72㎡(대지지분 26.24) 매매가격 70,500만원

둔촌주공4단지 31/112㎡(대지지분 28.66) 매매가격 73,000만원

둔촌주공2단지 25/85㎡(대지지분 29.30) 매매가격 75,500만원

둔촌주공3단지 31/112㎡(대지지분 29.30) 매매가격 76,000만원

둔촌주공1단지 25/85㎡(대지지분 29.83) 매매가격 77,000만원

둔촌주공4단지 31/112㎡(대지지분 29.83) 매매가격 77,000만원

둔촌주공 재건축에 대하여 궁금하신 점 문의 바랍니다.

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강동구 둔촌동 170-1번지 178번지 주공아파트 다상가113호 432동앞 (둔촌사거리에서 서하남 방향으로

500m 직진후 좌회전 동북고교옆으로 진입하여 직진하면 삼거리 나옴. 삼거리에서도 계속 직진하면

우측에 다상가 113호 드림공인중개사 구신한은행 건물 1층 - 432동앞, 314동, 315동, 427동 부근)