재건축, 재개발 물건 투자 시 피해야 할 물건

[김태희]

정비사업 관련 부동산 자산상담을 하다 보면 가장 자주 듣는 말이 있습니다.

"여기는 오래된 지역이고, 구역 지정까지 되었다고 하니 곧 되지 않을까요?”

언젠가는 됩니다. 문제는 그 '언젠가'가 내 자금 사정과 맞느냐, 그리고 그때 내가 조합원 자격을 갖고 있느냐입니다.

이 두 가지가 어긋나면 아무리 좋은 구역이라도 개인에게는 실패한 투자가 됩니다. 따라서 오늘은 재건축, 재개발 투자에서 사면 안되는 물건을 중심으로 정리해 보았습니다.

1. 입주권이 처음부터 안 나오는 물건

가장 치명적인 실수는 입주권이 나오지 않는 물건에 투자하는 경우입니다. 시간이 오래 걸리는 건 참을 수 있지만, 입주권이 안 나오는 건 처음부터 회복이 안 됩니다.

첫째, 권리산정기준일 이후에 쪼갠 지분은 이른바 '물딱지'가 됩니다. 단독주택을 다세대로 전환했거나 그 시점 이후 신축된 빌라가 대표적입니다. 신축일수록 건축물 사용승인일과 권리산정기준일을 반드시 대조해야 합니다. (근거: 「도시 및 주거환경정비법」 제77조)

둘째, 한 사람이 같은 구역에 여러 채를 보유해도 입주권은 원칙적으로 하나입니다. (도시정비법 제39조)

셋째, 건물 없는 토지만 소유한 경우도 기준을 확인해야 합니다. 서울은 통상 90㎡ 이상 토지여야 단독 분양자격이 인정되고, 지분이 작은 도로 지분은 현금청산 대상이 될 수 있습니다. (서울시 도시정비조례)

넷째, 무허가건축물(이른바 '뚜껑')은 구역별로 정한 기존무허가건축물 인정 시점 이전부터 존재했다는 점을 입증해야 합니다. 항공사진, 재산세 과세대장 같은 자료가 근거로 필요합니다.

다섯째, 상가와 같은 근린생활시설 소유자는 아파트가 아니라 상가를 받거나 청산되는 경우가 있습니다. 조합 정관과 조례상 산정비율에 따라 갈립니다. 또한 최근에는 정비사업의 속도를 내기 위해 협의가 지지부진한 상가는 제척하고 정비사업이 진행되는 경우가 많으니 반드시 이 것도 조합을 통해 확인해야 합니다.

이 영역의 공통점은 가격이 아니라 자격의 문제라는 것입니다. 감정평가액이 얼마인지, 프리미엄이 얼마인지는 그다음 이야기입니다. 입주권 여부는 0 아니면 1입니다.

특히 도로 지분이나 뚜껑 물건은 "싸게 나왔다"는 이유로 초보 투자자에게 흘러가는 경향이 있습니다. 싸게 나온 데는 대개 이유가 있습니다. 매수 전에는 해당 거래를 중개한 중개사무실만 믿고 투자하기 보다는 조합 사무실, 구청 주거정비과, 서울시 정비사업 정보몽땅에서 최소 두 곳 이상 교차 확인하시기 바랍니다.

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2. 투자를 하더라도 조합원이 못 되는 물건

투기과열지구에서는 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 중요한 건 재개발과 재건축의 기준 시점이 다르다는 점입니다.

구분조합원 지위 양도 제한 시작 시점

재건축	조합설립인가 이후
재개발	관리처분계획인가 이후

재개발의 이 제한은 2018년 1월 25일 이후 최초로 사업시행인가를 신청한 사업장부터 적용됩니다. 물론 예외도 있습니다. 매도인이 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우, 상속·해외이주 등 불가피한 사유가 있는 경우입니다. 다만 요건 판단이 까다롭습니다.

여기에 재당첨 제한도 붙습니다. 투기과열지구 내 정비사업에서 분양받으면 최초 관리처분계획인가일부터 5년간 다른 투기과열지구 정비사업에 분양 신청을 할 수 없습니다.

조합원이 되는지에 대한 여부는 다음과 같은 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 해당 구역이 현재 투기과열지구인지 (규제지역 지정은 수시로 바뀝니다. 계약일 기준으로 토지이용계획확인서를 보고 다시 확인하세요.)

2. 사업 단계가 어디인지 (조합설립인가일 / 사업시행인가 신청일 / 관리처분인가일)

3. 매도인이 예외 요건에 해당하는지, 해당한다면 입증서류가 실제로 존재하는지

4. 조합에 조합원 명부 변경이 실제로 가능한지 반드시 서면 확인

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3. 시간이 매우 오래 걸리는 물건

정비사업은 동의서 징구, 각종 심의, 감정평가, 총회 의결이 단계마다 걸립니다. 그리고 한 단계만 막혀도 전체가 멈춥니다.

예를 들면 신림1구역은 정비구역 지정(2008년 4월)에서 사업시행인가(2025년 3월)까지 약 17년이 걸렸습니다. 구역 안에 교회나 학교가 있으면 대체 용지와 보상 협의에만 수년이 소요되어 관리처분과 이주를 마치고도 착공이 밀리는 경우가 있습니다. 이후에 실제 착공에서 준공까지도 4년 이상 걸립니다. 따라서 투자자 입장에서는 시간에 따른 기회비용을 반드시 계산해야 합니다.

여기에 하나 더. 2025년 6월부터 시행된 재건축 패스트트랙(안전진단 → '재건축진단'으로 개편, 사업시행계획인가 전까지 실시)으로 착수 단계는 확실히 빨라졌습니다. 하지만 병목은 대개 그 뒤에 있습니다. 조합 내부 갈등, 시공사 선정, 공사비 협상, 분담금 합의 같은 단계는 제도 완화의 영향을 거의 받지 않습니다. 정비사업의 단계가 간소화 되었다는 뉴스를 사업 속도가 빨라졌다는 뜻으로 읽으면 안 됩니다.

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4. 공사비가 수익을 갉아먹는 경우

최근 서울 주요 재개발 현장의 공사비는 평당 900만~1,000만 원 수준이고 고급화 단지는 이를 상회합니다. 공사비 상승은 다음 경로로 투자자에게 전가됩니다.

* 공사비 상승 → 비례율 하락 → 권리가액 하락 → 분담금 상승 → 투자자의 마진 축소

여기에 관리처분인가 후 이주비 대출이 실행되면 그 시점부터 금융비용이 매일 발생합니다. 세입자 보상과 명도가 소송으로 번지면 그 비용도 조합원 부담입니다. 따라서 실제 투자를 하신다면 투자 전 조합에서 추정하는 비례율에서 10~20% 정도 낮게 해놓고 수익을 계산해 보아야 합니다.

조합이 제시하는 추정 비례율은 대개 최선의 시나리오입니다. 공사비가 10% 오르고 일정이 3년 정도 밀린 상황에서도 견딜 수 있는 자금 구조인지가 실제 판단 기준이 되어야 합니다. 그 계산에서 마이너스가 나온다면, 그 물건은 지금 사면 안 됩니다.

정비사업 일정이 정상적으로 진행되는지 알기 위해서는 조합의 소송 이력을 보는 것이 좋습니다. 이는 정비사업 정보몽땅, 등기부등본, 법원 판결서 열람 시스템에서 미리 확인할 수 있습니다. 소송이 진행 중인 조합은 그 자체로 일정 지연 신호이기 떄문입니다.

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5. 재건축에서 추가로 확인해야 하는 것

(1) 대지지분과 용적률

재건축은 재개발과 판단 기준이 다릅니다. 재건축에서는 전용면적이 아니라 대지지분을 보아야 합니다. 같은 33평형 아파트라도 용적률 180% 단지와 250% 단지는 사업성이 완전히 다릅니다. 용적률이 이미 높은 중층 단지는 대지지분이 적고 세대수를 늘릴 수 있는 여지가 적어 일반분양 물량이 안 나오고, 그 부담은 그대로 분담금으로 돌아옵니다. 예를들어 용적률 200% 이상 단지는 종상향이나 공공기여를 통한 인센티브 없이는 사업성 확보가 어려울 수 있습니다. .

(2) 재건축초과이익환수제 : 재초환

2026년 현재 이 제도는 유지되고 있습니다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8,000만 원을 넘으면 초과분에 10~50%가 부과됩니다. 2024년 개정으로 면제 기준이 3,000만 원에서 8,000만 원으로 상향되고 장기보유 1주택자 감면, 고령자 납부유예가 도입됐습니다.

폐지와 완화를 둘러싼 논의는 국회에서 계속되고 있지만, 아직 논의 단계입니다. 폐지를 전제로 수익률을 계산하는 것은 투자가 아니라 베팅이 될 수 있습니다.

(3) 그 외에 확인해야 하는 사항

임대주택 의무 건립 비율, 기부채납·공공기여 규모, 1:1 재건축 여부도 확인해야 합니다. 재건축 후 일반분양이 없으면 조합원들의 분담금이 급격히 올라가기 때문입니다.

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6. 정비사업 투자는 초기 단계일수록 조심해야 하는 이유

초기 단계에 진행되는 각종 동의서 징구를 시작했다는 표현은 행정 절차에 관한 표시일 뿐, 사업 확정을 의미하지 않습니다. 특히 신속통합기획은 후보지가 비교적 많이 지정되는 편이라, 구역이 지정되었다고 해서 반드시 사업이 보장되지는 않습니다.

심의 과정에서 층수·세대수·용적률이 크게 바뀌거나 구역 경계가 조정되어 내가 산 빌라가 구역에서 빠지는 경우가 실제로 발생합니다. 그 뿐만 아니라 이미 지정된 정비구역도 주민 요청으로 해제되는 경우도 있습니다.

초기 재개발은 구조적으로 비상장 주식과 비슷합니다. 상승 여력이 크지만, 시장이 식으면 거래 자체가 끊깁니다. 아파트는 급하면 호가를 낮춰 팔 수 있지만, 초기 구역의 빌라는 가격을 낮춰도 살 사람이 없는 구간이 옵니다. 그래서 초기 재개발은 "얼마나 오를까"보다 "최악의 경우 몇 년을 버틸 수 있는가"로 접근해야 합니다. 5년 안에 써야 할 돈으로 들어가면 안 되는 이유입니다.

재개발과 재건축은 정보의 비대칭이 가장 큰 시장입니다. 그리고 그 비대칭은 대부분 "확인하지 않은 사람"이 부담합니다. 남들이 산다고 급하게 들어가는 것만 피해도 절반은 지킵니다. 사업은 결국 진행되겠지만, 그 사이에 자금이 묶이고 자격을 잃는 건 개인의 문제이기 때문입니다.

정비사업 투자는 좋은 구역을 찾는 것보다, 사면 안 되는 물건을 걸러내는 게 먼저입니다.

태인경매 칼럼니스트, 부동산 자산전략센터장, 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수 조훈희

[황사 人-박준호]

참 좋은 정보입니다.