향후 10년 동안 가장 투자 가치가 높은 중국 부동산, '주강 삼각주'

[코리아 부동산]

1. 부동산을 산다면 '대도시권'으로

부동산을 구입할 때 반드시 고려해야 하는 점은 인구가 지속적으로 유입되는 대도시권을 선택하는 것입니다. 왜냐하면 미래는 도시군(城市群)와 도시권(都市圈)의 시대이기 때문입니다.

중국의 인구는 빠른 속도로 선진 도시와 도시권으로 이동하고 있습니다. 2010-2020년의 중국 인구 유입이 가장 높은 3개의 성(省)은 광둥성, 저장성, 강소성으로 각각 2,171만 명, 1,014만 명, 609만 명이 증가했습니다. 반면 중국 동북 삼성인 라오닝성, 지린성, 헤이룽장성의 인구는 1,100만 명이 감소했습니다.

2. 인구 증가는 주강 삼각주에서 가장 빠릅니다

지난 10년 동안 광둥성은 중국에서 가장 큰 경제 지역이자 중국에서 가장 인구가 많은 지역이 되었습니다.

2010년부터 2020년까지 광둥성의 인구 증가는 2,171만 명에 도달하여 중국 도시 중 가장 빠르게 증가했으며 인구 증가의 90%이상(1,965만 명)이 주강 삼각주 도시로 정착하였습니다. 이로 인해 광둥성에서 주강삼각주 인구 비율은 2010년 54%에서 2020년 62%로 증가했습니다.

3. 부를 창출하는 강력한 능력을 가진 주강 삼각주

주강 삼각주는 현재 중국에서 가장 작은 도시군으로, 면적이 55,000㎢에 불과해 베이징과 톈진, 허베이성 등 수도권을 통합해 발전시키는 ‘징진지(京津冀)’ 프로젝트와 상하이시와 저장성, 장쑤성, 안후이성 등 장강(長江, 창장) 삼각주 지역을 하나로 묶은 ‘장강 삼각주'의 면적이 200,000㎢가 넘는 것과 비교됩니다.

그러나 이는 주강 삼각주가 인구와 산업 모두 밀도가 가장 높다는 것을 의미합니다. 동일한 1㎢의 땅에 대해 주강 삼각주가 창출하는 부(富)가 더 많다는 의미입니다.

2020년의 각종 지표를 보면 주강 삼각주는 중국 국토의 0.6% 면적이지만 중국 GDP의 9%를 생산하고 중국 인구의 5%를 수용하고 있습니다. 또한 2019년 GDP 순위를 매긴 보고서에서 GDP TOP 11개 도시 중 주강 삼각주의 도시들이 절반을 차지했습니다.

위의 사실은 주강 삼각주가 지난 10년간 중국에서 인구와 산업 집적도가 가장 높은 지역임을 의미합니다. 또한 이것이 주강 삼각주의 핵심도시들의 집값이 지난 10년 동안 급격한 상승한 이유에 대한 핵심 설명이 될 수 있습니다.

4. 젊은 인구를 가장 많이 가진 주강 삼각주

현재 인구 증가 추세를 고려했을 때 많은 전문가들은 주강 삼각주의 인구가 2035년까지 9,000만 명~1억 명에 이를 것으로 추정하고 있습니다.

지금까지 주강 삼각주는 중국에서 인구 고령화가 가장 적은 도시군입니다. 중국의 주요 도시군 중 광둥성의 65세 이상 고령자 비율은 8.58%로 고령화 문턱인 7%를 막 넘어섰지만 그다음 단계인 고령사회(14%) 수준에는 한참 미치지 못하며 중국의 도시군 중 고령화 정도가 가장 적은 편입니다.

주강 삼각주가 젊은 인구를 많이 가졌다는 것은 다른 도시군보다 인구로 인한 이익이 증대되고, 도시의 부담이 적으며 그리고 경제발전의 역동성도 강하다는 것을 의미합니다.

따라서 인구를 중심으로 바라볼 때 향후 10년 동안 중국에서 부동산을 투자하기 가장 좋은 곳은 주강 삼각주라고 생각할 수 있습니다. 주강 삼각주의 도시들은 도시마다 인구 증가 속도가 차이는 있지만 꾸준한 인구 유입으로 인해 부동산의 안정적인 수요 증가를 예측할 수 있습니다.

5. 주강 삼각주에서 가장 주목해야할 도시, 주하이 (珠海)

선전(深圳)과 광저우(广州) 부동산이 빠르게 성장한다는 것은 누구나 알고 있는 사실입니다. 그러나 가장 비싼 가격과 가장 엄격한 구매 제한을 가진 도시들입니다.

따라서 주강 삼각주의 다른 도시 중에 선전과 광저우와의 상호 작용에서 유리한 입지를 가지고 있고 고유한 산업군이 있는 도시가 차선책으로 고려될 수 있습니다. 이 도시 중 가장 주목해야 할 도시는 주하이(珠海)입니다.

지난 12월, 광둥성 인민정부는 “광둥성 노동 요소 시장화 배치 개혁을 위한 실행방안의 통지”를 발표했습니다. 이 발표는 광둥성의 상주인구 300만 미만 도시 호구 정책의 문턱을 대폭 낮춰 인구를 유입시키겠다는 계획을 가지고 있습니다.

주하이의 상주인구는 약 245만 명(2020년 기준)이며 이 계획에 따라 주하이 지역으로의 인구 유입 속도가 매우 빨라질 것으로 예상되고 있습니다. 왜냐하면 주하이는 광둥성의 도시 중 인구 300만 미만의 도시들 가운데 산업 환경과 비즈니스 환경이 월등히 앞서며, 2021년 중국 도시 종합 경제 경쟁력 순위에서 전국 23위를 차지할 만큼 빠른 성장을 하고 있는 도시이기 때문입니다.

최근 몇 년간 주하이(珠海)에서는 홍콩, 마카오 및 선전 등 광동성 지역 간을 연결하는 웨강아오 대만구(Great Bay Area, 粤港澳大湾区) 건설과 강주아오(港珠澳)대교 개통을 통해 전 세계의 혁신·인재·자본·기술·문화 등 자원 요소들이 집결하고 있습니다.

이와 같은 대형 프로젝트가 지속적으로 추진됨에 따라 주하이는 자연스럽게 발전하고 성장할 수 있었습니다. 현재 주하이 경제특구(珠海经济特区)는 전례 없는 새로운 기회를 맞이하며 중장기적인 도시 발전 로드맵을 구성하고 있습니다. 실제로 이 추세는 주하이 부동산 가격에도 반영되어 상승 움직임이 나타나기 시작한 상황입니다.

중국 부동산 시장을 인구 유입의 관점에서 바라볼 때 최우선으로 고려할 수 있는 주강 삼각주, 그리고 주강 삼각주에서 웨강아오 대만구와 강주아오 대교 개통 등 대형 프로젝트로 큰 수혜를 가진 주하이라는 도시를 주목해 주시길 바랍니다.