아래 기사는 신탁등기된 주택에 입주한 세입자들이 (전세)보증금을 반환받지 못하고 쫓겨나게 된 경위를 취재한 기사입니다.
주택 신탁등기 사기를 예방하려면 아래와 같은 몇 가지 사항을 점검해야 합니다.
주택에 신탁등기는 통상 준공과 함께 합니다.
주택 등기부등본에 소유자가 ****신탁으로 되어 있으면, 소유자는 ****신탁입니다.
신탁등기 피해사례는
* 주택등기부등본에 소유자는 *****신탁인데, 근저당이 설정되어 있지 않는 경우, 은행에 빚이 없는 걸로 이해하는데
그렇지 않습니다. 신탁원부에 부채 담보등의 내용이 있을 수 있습니다.
* 위탁자와 직접 임대차계약을 하고 위탁자에게 보증금을 지불하는 경우입니다.
위탁자는 신탁회사에 신탁을 하기전에는 이 주택의 소유주였습니다. 그러나 신탁을 하면 그 순간 법적 소유권한은
신탁회사로 넘어갑니다. 위탁자와 임대보증금이나 임대차조건에 대해 협상은 할 수 있으나, 반드시 임대차계약은
아래와 같은 내용을 확인하고 신탁회사와 진행해야 합니다.
따라서 임대차계약을 할 때에는
- 소유자인 ***** 신탁 회사 사무실에서 합니다.
- 임대차계약서에 서명은 3인이 합니다. 수탁자인 신탁회사, 위탁자(신탁자), 세입자입니다.
위탁자는 신탁회사에 신탁을 맡긴 이를 말합니다.
- 계약금,중도금,잔금은 신탁회사 계좌에 송금합니다.
임대차계약전에, 세들어 가고 싶은 주택에 신탁등기가 되어있으면,
신탁등기원부를 발급받아 확인해야 합니다.
신탁등기원부가 진짜 이 주택의 등기부등본입니다.
신탁등기원부는 인터넷으로 열람이 되지 않으며, 주택 주소지 관할 등기국에 직접가서
등기소 직원에게 해당 주택 주소를 말하면서 신탁원부발행을 요청하면 됩니다.
언론기사의 관악구 신림동인 경우는 '서울 지방법원 본원 등기국'입니다.
신탁원부가 여러장으로 되어 있는데, 임대차계약 관련 조항 과 우선수익자가 있는지를 꼼꼼히 읽어 보시기 바랍니다.
우선수익자가 있으면 세입자가 확정일자를 받아도 보증금이 우선수익자에 이어 후순위가 될 수 있습니다.
참고로 우선수익자는 위탁자에게 대출이나 공사비지출둥을 한 이들입니다.
담보신탁인 경우, 이 신림동 피해사례 처럼, 신탁원부에 " 위탁자는 수탁자 (신탁회사)와 우선수익자 동의 없이 임대차계약
을 체결할 수 없다"가 명시되어 있습니다.
즉, 위 신림동 피해사례처럼 위탁자가 수탁자인 신탁회사를 배재하고 세입자와 직접 임대차계약을 쳬결하고 보증금을
받을 권한이 없습니다. 따라서 위의 경우 세입자는 소유주인 신탁회사와 임대차계약을 체결하지 않았기때문에 무단 점유가 되어
명도소송 대상이 되는 안타까운 상황이 발생한 것입니다.
신탁원부가 양이 많고 전문적인 내용이 있기때문에, 소유권이 신탁으로 있는 경우 임대차계약전에 소유주인 신탁회사에 직접 전화를 걸어 임대차계약을 누구와 어디에서 하고, 보증금을 누구에게 주어야 하는지, 그리고 향후 보증금 반환을 어떻게 받는지등 신탁원부 내용을 재차 확인 해야 합니다.
* 한국일보, 2020년 9월 28일, 이 승엽기자.
https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2021091412070004991?did=NA